En octubre de 2007 escribí Ahorrando dinero en la cancelación registral de la hipoteca. Creo que el título es suficientemente ilustrativo. En la misma, explique entre otras vías, la de recurrir a la cancelación por la vía de la caducidad. Se trataba de la fórmula más barata para cancelar una hipoteca, pero al margen del tiempo necesariamente, o precisamente por ello mismo, advertía de un riesgo que implicaba.

De este modo uno se ahorra esos costes notariales y registrales. Pero se corre un riesgo, y es que político listillo vuelva a implantar algún impuesto sobre las cancelaciones regístrales. Yo por tanto usaría este sistema cuando falten escasos años o cuando ya se ha producido el transcursos de ese plazo y sin embargo aun no se ha levantado, pero no en otro caso.

Algún listillo de medio pelo dijo en los comentarios.

Vaya consejos que das.
Se nota demasiado que estas sobre-cogido por el colegio de registradores.

En este mundo hay de todo. El tiempo, aunque por otra vía, me da la razón y me indica que estaba en lo cierto. Me refiero al reciente cambio en las tarifas notariales para estas operaciones.

A la hora de aplicar las tarifas notariales, los aranceles que fija el Gobierno, podemos distinguir dos tipos de documentos, con o sin cuantía. En los primeros, se aplica un porcentaje sobre una cifra determinada que recoja el documento. En los segundos una cantidad alzada. Obvia decir que los primeros suele ser mucho más baratos que los segundos.

Hasta el 2007 las cancelaciones eran consideradas documentos con cuantía, aplicando un porcentaje sobre la responsabilidad hipotecaria. A partir de ahí, mediante la Ley 41/2007, se considero que era un documento sin cuantía, que generaba un arancel de unos 50 euros aproximadamente. Si pensamos que había escritura s de prestamos hipotecarios que superaban los 300 euros, veremos que el ahorro era considerable.

Sin embargo hubo notarios que no lo entendieron así. Su interpretación partía del hecho de que, por donde estaba ubicada dicha modificación legislativa, se refería únicamente a las cancelaciones que se pudiesen registrar en un proceso de cambio de banco por mejora de condiciones, de subrogación a las bravas por decirlo finamente, y adornaban todo ello aduciendo a la importante responsabilidad que suponía para un notario emitir una carta de pago y que por tanto debía haber diferencias en función de las obligaciones garantizadas,

En este post de Hay derecho podéis encontrar esta teoría que siguieron algunos notarios, así como la polvareda que genero a nivel de la DGRN (órgano que supervisa a los Notarios) e incluso judicialmente, además de las denuncias a la fiscalía por parte de OCU.

Mi opinión sobre el tema es que la técnica del legislador es lamentable, que cada vez las leyes se redactan peor, pero que cualquiera que conozca y entienda el proceso subrogatorio y lea la exposición de motivos de la Ley 41/2007 tendría claro que eso de las cancelaciones subrogatorias era un camelo, que no existen como tales realmente, que dicha consideración de documento sin cuantía se aplicaba a cualquier cancelación, y que en última instancia se trataba por parte de algunos Notarios de no ver reducida su cifra de facturación, máxime en tiempos como los que vivimos.

Llegado este punto he de reconocer que los 50 o 60 euros que supone un documento sin cuantía me parecen un insulto profesional, una cantidad exageradamente baja, en términos absolutos y comparativos (pensemos, por ejemplo, en los costes de un abogado). Ahora bien, la Ley estaba clara, por mucho que algunos pretendieran que no y facturasen como les daba la gana.

Y para el que no lo tuviese llegamos al Real Decreto 1612/2011, de 14 de noviembre, uno de los últimos del Gobierno de ZP. En el mismo, entre otros temas, se deja bien claro que las cancelaciones hipotecarias que redacten los notarios se consideran documentos sin cuantía.

¿Os ha quedado claro? Me alegro. Y ahora os declaro bienvenidos al mundo de los juristas, a los que los políticos vuelven locos. En el Real Decreto-ley 18/2012, de 11 de mayo, sobre saneamiento y venta de los activos inmobiliarios del sector financiero, es decir, 7 meses después del anterior, el Gobierno de Rajoy acuerda que las cancelaciones hipotecarias vuelvan a ser documentos notariales con cuantía.

Es una excelente noticia para los notarios y una muy mala para aquellos que ven como el coste de sus cancelaciones se dispara. Pero además pone en solfa la seguridad jurídica y la seriedad financiera de un país que necesita la confianza en sus instituciones. Un día un documento notarial es una cosa, otro otra, pasado mañana unos señores interpretan una norma como les da la gana y más allá unos legisladores redactan con el culo algo que es bien simple.....

La cosa está bien clara. Aunque resulte impopular decirlo, a los notarios y registradores el Gobierno ZP les había estrujado en sus facturaciones con cada reforma de las subrogaciones, de las novaciones, etc. Sumado al efecto de la crisis más de una notaría estaba al borde del ko. Indirectamente esto suponía también una rebaja de los ingresos fiscales del Estado. Así que impulsemos el péndulo en el sentido contrario: si alguien cancela será porque hay dinero por medio (venta, refinanciación), así que participemos, notarios y Estado de dichas migajas. ¿Se me entiende, o mejor, se le entiende al Gobierno Rajoy de qué va?

Vuelvo a insistir con un ejemplo. La cancelación que en enero de este año no nos costaba más de 60 euros, en función de la responsabilidad hipotecaria de la misma puede costarnos hoy 200, 300, 400, etc...

Ahí es donde enlazo con el comienzo del post, cuando en el 2007 recomendaba no especular con las cancelaciones por caducidad. Mi razonamiento se centraba en la hipotética eliminación en el futuro de la exención del Impuesto de AJD de las cancelaciones registrales. Por ahora ésta no se ha producido, en el tema de las cancelaciones algo se empieza a mover.

¿Cuánto creéis que tardará el asesor de turno en ofrecerle al político de turno una posibiliodad de nuevos ingresos fiscales? Os voy a dejar con unos números para que le deis una vuelta.

Es raro el mes en que no se firman en España más de 20.000 cancelaciones, por un importe medio superior a los 100.000 euros (desconozco si los datos del CIEN se refieren al nominal o a la Responsabilidad Hipotecaria). Si se aplicase un 1,5 % de AJD sobre estas operaciones estamos hablando de 360 millones de euros que irían a parar a las Comunidades Autónomas, que son las que tienen cedidos este impuesto.

Para elo basta eliminar, a instancias del Gobierno central, la exención vigente desde 2001 que fija la Ley de ITP y AJD para las cancelaciones hipotecarias y dejar que las luego cada Comunidad se mueve en la banda que tien para ello a la hora de fijar el tipo correspondiente.

Se admiten apuestas sobre el final de la cuenta atrás...