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Blog El blog de Echevarri
O lo que se me ocurre sobre el mundo financiero

Como entiendo que debieran regularse las cancelaciones hipotecarias

En el post anterior os explicaba cómo funcionan las cosas en materia de cancelaciones hipotecarias, separando las llamadas cancelaciones económicas del acto formal de la cancelación registral o levantamiento de hipoteca. Espero que nadie se me haya dormido, ya que quizás hoy voy a rizar un poquito más el rizo.
Y es que ya os decía que este es un campo donde abundan los problemas que, suelen detectarse a raíz de una transmisión de la vivienda, o a posteriori de la misma. Lo más frecuente es que queden pendientes de cancelarse registralmente estas cargas hipotecarias durante años o sine die. Motivos hay muchos: dejadez de los ex-hipotecados, de los compradores o de los bancos, desaparición de entidades financieras, olvido de haber provisionado debidamente los gastos para el levantamiento, discusión sobre que Notario es el que lo ha de llevar, etc....
Las consecuencias pueden ser variadas, aparte del susto que podemos llevarnos si somos los nuevos propietarios: quien corre con los costes (en algunas comunidades especialmente relevantes al tener que volver a pagar para levantar la hipoteca el impuesto de AJD), tratar con una entidad que no es la mía, el retraso en la concesión de otra hipoteca en tanto en cuanto esa no este levantada, problemas de titulización para el Banco, la duplicidad de escrituras de cancelación, etc...
¿Cómo creo yo que puede solucionarse? Yo distinguiría dos grandes grupos:
a) Deseamos cancelar una hipoteca que es nuestra, sobre un inmueble nuestro, ya que no debo nada. No le veo ningún problema, hablo con mi banco y me coordino con él.
b) Vendo una vivienda y ésta tiene una hipoteca. El comprador no se va a subrogar en la misma. Y aquí esta la madre del cordero, a mi juicio.
Creo que se hace necesaria una reforma legal. Hace años podía pensar una reforma como la propuesto por Copeland en el post anterior: que el Notario, tras cancelarse económicamente la hipoteca, requiriese formalmente al Banco para acudir ante y el y extender una escritura de cancelación, y de no ser así que se diligenciase por el Notario su no presentación y con ello se permitiese la cancelación.
Creo que hoy por hoy se puede recurrir a instrumentos más finos. En mi caso mezclaría dos ideas: la firma electrónica y la figura del escrow. Intentaré resumir rápido lo que creo que debería marcar la Ley:
1. El Notario competente para llevar a cabo el proceso es el que ha intervenido la compraventa.
2. La Ley debe regular un formato normalizado de certificado de cancelación. Al igual que están normalizados los cheques bancarios que emite un Banco, otro tanto con dichos certificados, con todos los campos necesarios (fecha, finca registral, importe original, saldo pendiente, etc...) para identificar sin genero de duda la deuda a la que hacen referencia. Es más, también se especificaría en que Notaría se va a proceder a la compraventa y cancelación. Dichos certificados, deben ser emitidos para un día concreto y bajo una numeración identificatoria.
3. Al generarse dichos certificados, automáticamente el software del Banco debe generar una minuta electrónica de cancelación hipotecaria de dicho préstamo (sistema Ancert o similar). Dicha minuta es un documento que se descarga la Notaría desde el servidor correspondiente, tal y como sucede ahora con otros documentos. Dicha escritura de cancelación electrónica hace referencia al certificado emitido, con su número correspondiente, y del que reproduce una copia, y hace constar que la validez de dicha escritura esta sujeta a condición suspensiva, y es que se le abone al Banco la cantidad allí indicada.
4. El Notario, añadiría a sus funciones la de escrow para la suma de la cancelación (más información aquí). Es una figura muy conocida en Dº anglosajón. Incluso en sistemas notariales de la Europa Continental ejercita funciones de este tipo, no sólo para las cancelaciones, si no por toda las sumas a pagar). El Notario recibiría previamente en la cuenta de su Notaría la cantidad a pagar para cancelar.
Tras la lectura y forma correspondiente, el Notario emite una Transferencia vía Banco de España a favor del Banco titular de la hipoteca, con la referencia del documento indicado, generando además un mensaje electrónico a través de su portal y con destino al Banco confirmándole el buen fin de la operación.
Una vez al mes, el Banco, ratifica ante notario toda las hipotecas canceladas de todas sus sucursales, de lo cual queda constancia en la escritura de cancelación antes citada, que se tramitaría como una más a posteriori.
Del modo descrito (que seguro que tiene mil agujeros a cerrar, pero en esencia lo veo correcto) queda aclarado que Notario es el que lo lleva, cual es el procedimiento standard, cuales son los plazos, etc, sin sorpresas. Siento si os he liado y prometo volver con algo más ameno.
  1. #1

    Tristán el subastero

    Hola, soy Tristan, el subastero. ¿Y qué me dices de cómo pagar las obligaciones hipotecarias al portador que pueden estar repartidas entre varios acreedores que no sabes quienes son? Imagina que te adjudicas en subasta un piso por una de esas obligaciones hipotecarias y que no sabes cómo ni a quién pagar el resto de las obligaciones, teniendo en cuenta que va pasando el tiempo y que los intereses de las mismas, como sabes, son exhorbitantes.
    Yo nunca me he atrevido a meterme en esos berenjenales. ¿Tú sabes como hacerlo?

  2. #3

    Echevarri

    Hola Tristán:
    Entiendo que te refieres a las financiaciones articuladas en titulos endosables(letras pagarés, etc...) en su inicio no son anónimas, pues etsa bien claro a favor de quien se emite la letra (de hecho se recoge copia en la escritura), pero que luego no sabes donde acaban.
    Distingamos: son un berenjenal por dos motivos, primero or el que indicas, ponte a buscrlas, articualr la cancelación, etc...por otro, en algunos asos estan relacionadas con asuntos poco claros, y lo dejo ahí.

    Me he topado con algun caso con letras, con la suerte de que los tenedores de las letras seguían siendo los mismos. No basta con recibir las letras. Deben ir al notario, y maniestar en la escritura de cancelación que son los propietarios de las letras, y que las entregan. Asi mismo, yo exigiria que se incorporese a la escritura, aunque no sea necesario copia del medio de pago empleado para recuperarlas...

    De toos modos, de la lectura de esta Resolución se puede entender que con la presentación e inutlización de las letras a traves de un acta notarial valdría para cancelarla en el Registro, pero no me fío. Escritura de cancelación.

    PD: los intereses pueden ser exhorbitantes, pero de cara al tercero hipoteario (que no al deudor) estan limitados por la Resp. Hipotecaria. En todo caso, en las operaciuones poco claras, los intereses se perciben de otro modo, reconociendo una deuda superior al dinero prestado, y no me extiendo que esto tiene detrs un huevo de artillería jurídica...

  3. #4

    Gurús Mundi

    Perdón por el off topic Echevarri, quizá ya hayas hablado de ello en otros posts, pero me gustaría saber tu opinión respecto a las masivas "dación en pago" que están pactando las entidades con los deudores, y también de los efectos de esa práctica a gran escala en la banca y sus balances.

    Salud y €.

  4. #5

    W. Petersen

    Muy acertado, ponente Echebarri, por lo que escribes ¿te mueves en el ámbito del derecho no?, yo estuve bastantes años en banca y conozco las hipotecas por haberlas concedido, y también como usuario (que remedio), la verdad es que hoy al menos hay una cierta seguridad jurídica en la cancelación de cargas, la parte de la deuda, (la información continuada notarios-registradores, control de las entidades financieras ….) no es así en las inscripciones registrales de cancelación, recuerdo hace algunos años, que si alguien pagaba una vivienda al contado (me temo que ahora los que lo hacen son más bien pocos), te podías encontrar con que el vendedor en lugar de ir hacia la derecha a la entidad financiera a liquidar la hipoteca, se iba para la izquierda hacia su despacho, algunas veces eran simples estafas, y en algunas otras el vendedor seguía pagando las cuotas como siempre sin que el comprador se enterase hasta el día que el que había vendido la finca ya no tenia recursos para ir pagando, y se descubría el “pollo”, o otros casos cuando en un mismo día y distinto notario se podía vender una vivienda dos veces, otra estafa.
    Me parece acertado tu post, en la era de las comunicaciones electrónicas esto no parece técnicamente nada difícil, hacen falta únicamente voluntades de entidades financieras, notarios, registradores, y como no legisladores.
    Por que como se dijo en tu anterior post, no te quiero ni contar si tienes una carga hipotecaria por poner ejemplos en algún banco o caja que ya no exista, como encuentras apoderados con facultades para la cancelación, que seguro que se puede arreglar, pero el vía crucis que vas a tener será para escribir un libro.
    Por cierto a mi también me interesaría saber el tema de la dación en pago, no se si nos puedes ilustrar, pero no solo desde la óptica de banca-hipotecado, si no también desde la óptica de una constructora (pongamos por ejemplo) que recibe o le colocan una finca de un promotor en pago por sus trabajos.

  5. #6

    Echevarri

    Gurus,
    la dación en pago es un asunto muy delicado. Y eso sin hablar de cuando se juntan los problemas del concurso de acreedores, y las posibles rescisiones retroactivas (2 años) derivadas del mismo
    Consecuencias de estas operaciones:
    Mora encubierta en balances via activos improductivos
    Posible obluigación por BdE de aprovisionar dichos activos.
    Posible rescisión de dichas operaciones asi como perjucio de las garantias crediticias que se tenían antes de proceder a la dación, colocándose en la parte de atras de los acreedores a a cobrar...
    Un campo minado...

  6. #7

    Echevarri

    Xavier, gracias. Lo cierto es que antes no pasaban más desgracias de pura casualidad. En todo caso, aún hoy hay temas cuando menos curiosos. te invito a ver la sección del Blog de episodiso económicos.
    Sobre la dación en pago tengo los posts citados. Es bun tema cuando menos peliagudo, especialmente si eres acreedor hipotecario o en caso de concursos. Échales un vistazo y hablamos.

  7. #8

    Gurús Mundi

    Ya imaginaba que habrías tocado también esa tecla :) Lamento no leerte más, desde luego. Por lo que he leído en tus artículos es en efecto un campo minado. Pero parece que los bancos ya se tiran al ruedo aunque alguna operación quede mutilada. Todos contra el fuego, o sea, la morosidad. Y si obligan a provisionar (cuándo se sabrá si hay o no esa obligación?) frenazo y a buscar otro chanchullo que le sirva a la banca para tener que ampliar menos su capital próximamente. Desde luego, creo que el juez que se cargue una dación en pago con la que está cayendo no tiene perdón de Dios. El perjuicio de deudor (empresa o incluso particular) y sobre todo del propio banco, debe priorizarse sobre el de terceros en estos tiempos de emergencia financiera. Digo yo, aunque de eso el que sabe más eres tú.

    Salud y €.

  8. #9

    W. Petersen

    Hola nuevo ponente Echebarri, de entrada digo, yo no soy jurista, por tanto disculpad si anoto alguna “animalada”. Bien, vuelvo a la dación en pago, con la nueva ley concursal, el juez de lo mercantil se la puede cargar si considera que tu cobro ha sido en perjuicio del resto de acreedores, sin embargo la dicha nueva ley concursal al ser bastante reciente posiblemente tenga pocos precedentes y me explico, si esto de la retroactividad de los dos años ha afectado a alguien (supongo que si), este alguien podrá recurrir y no se si ya disponemos de lo que jurídicamente llamáis “precedentes” en consecuencia habrá que ver….
    De todas formas si estás pillado por morosidad y tienes la oportunidad de cobrar en tochos, y no hay nada más donde rascar, aun a riesgo de lo pueda decir el juez de lo mercantil en un hipotético concurso, agarra lo que puedas … Pero atención analizar antes:
    1 - La dación no es gratis, hay que pagar el oportuno IVA o AJD, y el primero no siempre será deducible si no consigues que el detino de tu nueva finca repercuta IVA.
    2 - Posiblemente cargues una hipoteca a tus espaldas con lo que ello conlleva. (libre de cargas no es fácil que te la den),
    3 – Como te la adjudiquen a medio construir y dentro de un complejo, a ver como consigues de manera independiente al grupo de fincas de la división horizontal, el final de obra, la cedula, etc., posiblemente el arquitecto estará pillado por tanto fácil no lo pondrá si no cobra.
    En resumen además de la retroactividad concursal, estos tres y bastantes más, coincido contigo en “PELIAGUDO EN MAYUSCULAS”, pero no por ello hay que dejar de valorarlo.

  9. #10

    Anonimo

    Querido Echevarri;

    la cancelación de la hipoteca estará exenta en función del artículo 45.I.B)18 del Texto Refundido del impuesto.

    Un abrazo.

  10. #11

    Echevarri

    Lo de la provisión entiendo que depende mucho de la labor inspectora y del criterio del BdE, pero supongo que se movera mucho alrededor del avlro atribuido al bien. Y aqui yo creo que también hay peligros:si es demasiado alto, el BdE lo mirará mal. Si es demasiado bajo, ojo con las rescisiones por parte de otros acreedores.
    Creo que es un tema complicado, hay muchos intereses a proteger y la cosa esta que arde (no hay más que ver lo ocurrido en la refinanciación de Fadesa). Creo que en vez de dictar leyes zapatriles podía haber reformado todo lo relativo a refinanciones,donde reina lo pero que puede tener una norma: la inseguridad.

    Xavier,me temo que en ese aspecto la Ley no es novedosa. El tema de las rescisiones es bien antiogua, asi como las posibildades de retroacción de la quiebra.
    En el resto de consideraciones fiscales, urbansticas e hipotecarias que haces, plenamente de acuerdo...

    Al, en Territorio Común sin duda, pero creo recordar que en algun Territorio Foral hay excepciones (quizás compensadas por el hecho de que la constitución de la hipoteca en determinados supuestos esta exenta).

  11. #12

    Anonimo

    Me gusta tu solución, Echevarri.

    Aclaro que las cancelaciones de hipoteca están exentas de pago de impuestos excepto en el país Vasco y Navarra donde siguen estando sujetas al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, con algunas exenciones en casos muy concretos.

    Curiosamente, la reforma del Reglamento Notarial impulsada por los mismos que vendieron el sistema de hipoteca unilateral ha prohibido en la práctica el depósito de dinero en el Notario, lo cual resulta absurdo, pues la utilidad de depositar un dinero en alguien imparcial cuando queda algún fleco suelto es innegable.

    Las cancelaciones tienen otra problemática bien distinta. Las entidades de crédito pretenden que puedan hacerse en documento privado, máximo con firma legitimada notarialmente para ahorrar el coste notarial y registral, pero a cambio han introducido la "comisión por preparación de la documentación para la cancelación de hipoteca", lo cual es una aberración, porque es un acto debido para el Banco. De ahí mi opinión de que debería bastar la constancia fehaciente del pago para que automáticamente se generase el efecto de la cancelación de la hipoteca por la extinción de la deuda garantizada.

    Otro efecto perverso es la centralización de las cancelaciones en unas pocas notarías, con pingües repartos de beneficios entre los favorecidos, en perjuicio de los particulares.

    En resumen, que debería admitirse la cancelación a instancia unilateral del deudor:

    - Cuando pueda acreditarse fehacientemente bajo fe notarial el hecho del pago, respondiendo el notario de su realidad y corrección. Aquí entraría la solución que propones o cualquier otra similar.

    - Cuando requerido notarialmente el acreedor para la cancelación, este no se opusiera ante el mismo notario en el plazo de dos meses.

    Ambas son compatibles y permitirían cubrir la inmensa mayoría de los supuestos.

  12. #13

    Echevarri

    Gracias Copeland
    Señalas temas muy interesantes:
    1. Es muy cachondo lo de favorecer el uso de la hipoteca unilateral y sin embargo limitar el papel de escrow del Notario. Sobre la Hipoteca unilateral ya he escrito en el blog y mi opinión no es positiva.
    2. La comisión que señalas, tal y como la cuentas, yo tampoco la veo. Basta, sin embargo, con cambiar el concepto, comisión por traslado o movilidad para cambiar el concepto y que tenga más viabilidad jurídica. En algunos casos, procedería incluso que fuesen especialmente gravosas. Y me explico. Existen clientes que exigen que la cancelación se firme en la Notaria de sus domicilio actual, donde el Banco ni tiene sucursal ni esta la finca hipotecada ni nada de nada.Ahi, la comisión se queda corta.
    3. Es real el tema de determinadas notarias que tienen dicho momio de exclusividad de cancelaciones. No me gusta.
    4.El documento privado no me convence para cancelar, y los requerimientos me dan un cierto reparo. Entiendo que para cancelar no se puede sustituir la voulntad de las partes por la del Notario y que etodo caso debe ir en documento público, para garntizar los derechos de los acreedores, que no son sólo suyos, también de suis accionistas, clientes, etc...
    Gracias por participar.

  13. #14

    Anonimo

    Muy interesantes ambos post y los correspondientes comentarios. He modificado el mío, en el sentido de incluir una recomendación a tus dos artículos. Un cordial saludo.

  14. #15

    Echevarri

    Gracias por pasarte y por el link iuriscivilis...

  15. #17

    Echevarri

    Gracias anónimo, me lo leeré en un rato, pero dudo que me hagan creer que el uso de un documento rivado para cancelar una garantía que nace uno público refuerce el sistema...
    Mñas bien parace parte de las típicas pullas Notarios-Registradores, que, como bien sabes, acaban pagando los usuarios...
    Ya me gustaría que me explicasen os Regsitradores pq no permiten el acceso online por parte de los Notarios a sus libros en vez del tipico fax de cargas, cuando eso redundaría en beneficio de los interesados...

  16. #18

    Anonimo

    Hola Echevarri:

    Releyendo mi opinión anterior me doy cuenta de algunas imprecisiones (sobre todo en cuanto a que no está referido a todo el notariado sinó sólo a determinadas facciones), así que de ser posible me gustaría sustituirlo por el siguiente que creo que es mas preciso y se entenderá mejor:

    Que los registradores se nieguen a dar acceso telemático a los libros del Registro desde mi punto de vista es una afirmación incorrecta; se trata más bien de algo que las facciones notariales antiregistrales se han inventado intencionadamente para utilizarla como arma arrojadiza contra los registradores, tratando con ello de poner en su contra al ciudadano y -sobre todo- al político. Pero no se ajusta a la realidad en absoluto.

    El notariado sabe que su función hoy en día se encuentra en entredicho; salvo honrosas excepciones en muchos casos los notarios se limitan a firmar lo que les pone delante el abogado de turno o el servicio jurídico del banco de turno; no cambian ni una coma, y si la cambian se arriesgan a que el cliente se vaya a otro notario “más comprensivo”. A esto se une que hoy en día cualquier persona puede identificarse desde el ordenador de su casa con una firma electrónica reconocida o con un dni electrónico. Por tanto, si su asesoramiento ya no es tan necesario y si la identificación de las partes tampoco, es normal que los notarios vean peligrar su función. Además es innegable que la competencia entre ellos por la clientela es feroz, y más aún después de que entraran como notarios los corredores de comercio, así que al final el que más quiere firmar es el que “más comprensivo” tiene que ser, la consecuencia lógica es la degradación de la función. La prueba más palpable es que la documentación notarial defectuosa que se “frena” en los registros aumenta cada día de manera exponencial. La eliminación del monopolio de acceso al registro de la escritura pública está al caer.

    La única salida que ven a su inminente desaparición es apoderarse de las funciones del Registro, esto es, del control de la legalidad, de tal manera que el Registro se convierta en un mero archivo sin control ninguno de la legalidad, así nadie pondría en entredicho lo que autorizan. Lo que pretenden es atribuir a las escrituras que autorizan una presunción de legalidad de tal manera que los registradores no se las puedan frenar, y si hay problemas….. al juzgado (con los consiguientes aumentos de plazos, molestias y costes para el ciudadano). Tratan de trasladar el control de la legalidad desde el Registro a la Notaría, con ello ganarían unos años más de subsistencia de su función, irremediablemente –desde mi punto de vista- destinada a desaparecer. Este traslado del control de la legalidad del Registro a la Notaría sería una aberración total, pues no se puede dejar el control de la legalidad exclusivamente en manos de quien depende de un cliente de tal manera que si no firma no cobra, y que además está en régimen de competencia con otros notarios dispuestos a ser “mas comprensivos”. El control de legalidad en buena lógica lo debe tener un funcionario libre de competencia de clientela como es el registrador.

    En definitiva lo que se pretende desde el notariado es la desaparición del Registro o su conversión en un mero archivo sin control de la legalidad por parte del registrador. Para ello están utilizando todos los medios a su alcance; y recordemos que se trata de un lobby muy poderoso.

    Pero centrándonos en la cuestión que planteas, el sistema de información a través de notas simples ya sean remitidas por fax o a través de la página web del Colegio de Registradores (con una media de tiempo de respuesta de unas dos horas hábiles) ha sido y es absolutamente eficaz y mejora día a día. Ni si quiera los propios notarios serían tan rápidos en obtener la información, ellos mismos se echan a temblar de sólo pensar en poner a sus empleados a estudiarse por medios telemáticos un historial registral con remisiones entre distintos tomos, folios, notas al margen, anotaciones, inscripciones extensas y concisas, inscripciones a letra prácticamente ilegibles, etc, etc; prefieren mil veces que el Registro les remita en un plazo que saben que es brevísimo una nota ya elaborada y cotejada con el resumen del historial registral y encima –y esto es lo más importante- “bajo la responsabilidad del registrador” que es el que tiene la obligación de que esa información sea correcta.

    Otra cosa es que para atacar a los registradores, desde las facciones notariales antiregistrales se esté tratando de poner a los ciudadanos y a los políticos en contra del Registro con afirmaciones como la de que los registradores se niegan a dar acceso telemático a los libros del registro. No es así, y ni si quiera ellos mismos quieren que sea así, pues les supondría asumir ese trabajo y esa responsabilidad.

    En cualquier caso, si que se está trabajando para dar un acceso telemático al contenido del Registro lo más rápido y eficaz posible, eso si, siempre con las garantías de seguridad necesarias. Pero ojo, no se trata de una cuestión sencilla:

    1º.- Es necesario que el Ministerio de Justicia elabore un sistema técnico adecuado de consulta que cumpla con los requisitos de procedimiento y forma establecidos en la Ley Hipotecaria.

    2º.- Es necesario que se apruebe el correspondiente reglamento de regulación sobre la materia para que pueda tener lugar ese acceso.

    3º.- Es necesario que se garantice la plena observancia en esas consultas de la Ley Orgánica de Protección de datos.

    4º.- Es necesario que es establezcan los medios adecuados para que el registrador pueda controlar profesionalmente esa información que suministra para que pueda cumplir con los requisitos de veracidad e integridad, y para controlar que quien la solicita está legitimado para ello.

    5º.- Es necesario que se determine un régimen de responsabilidad adecuado en cuanto a exactitud de la información suministrada.

    Te aseguro que los registradores están haciendo inversiones titánicas en tiempo y recursos en conseguir dar la información lo más rápido posible y con todas garantías en cuanto a su contenido y utilización. Los resultados están siendo inmejorables.

    Pretender que desde las Notarías se pudiera acceder de una manera directa a los folios de los tomos escaneados en los Registros no supondría ninguna ventaja, ten en cuenta que en el momento en el que estuvieran elaborando esa información en la Notaría, ya podrían estar presentándose mil cosas más en el Registro, que se actualiza continuamente. No se conseguirían mayores garantías de seguridad sino todo lo contrario. Acaso alguien puede pensar que los empleados de la Notaría serían capaces de sacar esa información de los tomos registrales más rápido y con mayor precisión que los propios empleados del Registro.

    Lo más efectivo es que se de la información por el Registro en el plazo más breve posible, garantizada en cuanto a su contenido bajo la responsabilidad del registrador, y para que no haya problemas entre el momento en el que se envía la información y el momento en que se firma el contrato en la Notaría, estableciendo una conexión telemática con esta última para que justo en el momento antes de plasmar la firma los interesados se pueda comprobar a través de los programas informáticos del Registro que no se ha presentado algo nuevo que haya ganado “prioridad registral” y que pudiera afectar de alguna manera a la información facilitada.

    Espero haber aclarado -ahora si- un poco las cosas.

    Un saludo.

  17. #19

    Echevarri

    Elimino el comentario duplicado por petición de su autor

  18. #20

    Echevarri

    Por cierto, que creo que este cmentario merece una respuesta. Me ha parecido muy interesnte, pero como usuario discrepo en varios puntos del mismo. En cuanto tenga tiempo daré mi visió (la duda que tengo si es mejor como comentario o como post).
    Gracias de nuevo.

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