Como entiendo que debieran regularse las cancelaciones hipotecarias

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En el post anterior os explicaba cómo funcionan las cosas en materia de cancelaciones hipotecarias, separando las llamadas cancelaciones económicas del acto formal de la cancelación registral o levantamiento de hipoteca. Espero que nadie se me haya dormido, ya que quizás hoy voy a rizar un poquito más el rizo.
Y es que ya os decía que este es un campo donde abundan los problemas que, suelen detectarse a raíz de una transmisión de la vivienda, o a posteriori de la misma. Lo más frecuente es que queden pendientes de cancelarse registralmente estas cargas hipotecarias durante años o sine die. Motivos hay muchos: dejadez de los ex-hipotecados, de los compradores o de los bancos, desaparición de entidades financieras, olvido de haber provisionado debidamente los gastos para el levantamiento, discusión sobre que Notario es el que lo ha de llevar, etc....
Las consecuencias pueden ser variadas, aparte del susto que podemos llevarnos si somos los nuevos propietarios: quien corre con los costes (en algunas comunidades especialmente relevantes al tener que volver a pagar para levantar la hipoteca el impuesto de AJD), tratar con una entidad que no es la mía, el retraso en la concesión de otra hipoteca en tanto en cuanto esa no este levantada, problemas de titulización para el Banco, la duplicidad de escrituras de cancelación, etc...
¿Cómo creo yo que puede solucionarse? Yo distinguiría dos grandes grupos:
a) Deseamos cancelar una hipoteca que es nuestra, sobre un inmueble nuestro, ya que no debo nada. No le veo ningún problema, hablo con mi banco y me coordino con él.
b) Vendo una vivienda y ésta tiene una hipoteca. El comprador no se va a subrogar en la misma. Y aquí esta la madre del cordero, a mi juicio.
Creo que se hace necesaria una reforma legal. Hace años podía pensar una reforma como la propuesto por Copeland en el post anterior: que el Notario, tras cancelarse económicamente la hipoteca, requiriese formalmente al Banco para acudir ante y el y extender una escritura de cancelación, y de no ser así que se diligenciase por el Notario su no presentación y con ello se permitiese la cancelación.
Creo que hoy por hoy se puede recurrir a instrumentos más finos. En mi caso mezclaría dos ideas: la firma electrónica y la figura del escrow. Intentaré resumir rápido lo que creo que debería marcar la Ley:
1. El Notario competente para llevar a cabo el proceso es el que ha intervenido la compraventa.
2. La Ley debe regular un formato normalizado de certificado de cancelación. Al igual que están normalizados los cheques bancarios que emite un Banco, otro tanto con dichos certificados, con todos los campos necesarios (fecha, finca registral, importe original, saldo pendiente, etc...) para identificar sin genero de duda la deuda a la que hacen referencia. Es más, también se especificaría en que Notaría se va a proceder a la compraventa y cancelación. Dichos certificados, deben ser emitidos para un día concreto y bajo una numeración identificatoria.
3. Al generarse dichos certificados, automáticamente el software del Banco debe generar una minuta electrónica de cancelación hipotecaria de dicho préstamo (sistema Ancert o similar). Dicha minuta es un documento que se descarga la Notaría desde el servidor correspondiente, tal y como sucede ahora con otros documentos. Dicha escritura de cancelación electrónica hace referencia al certificado emitido, con su número correspondiente, y del que reproduce una copia, y hace constar que la validez de dicha escritura esta sujeta a condición suspensiva, y es que se le abone al Banco la cantidad allí indicada.
4. El Notario, añadiría a sus funciones la de escrow para la suma de la cancelación (más información aquí). Es una figura muy conocida en Dº anglosajón. Incluso en sistemas notariales de la Europa Continental ejercita funciones de este tipo, no sólo para las cancelaciones, si no por toda las sumas a pagar). El Notario recibiría previamente en la cuenta de su Notaría la cantidad a pagar para cancelar.
Tras la lectura y forma correspondiente, el Notario emite una Transferencia vía Banco de España a favor del Banco titular de la hipoteca, con la referencia del documento indicado, generando además un mensaje electrónico a través de su portal y con destino al Banco confirmándole el buen fin de la operación.
Una vez al mes, el Banco, ratifica ante notario toda las hipotecas canceladas de todas sus sucursales, de lo cual queda constancia en la escritura de cancelación antes citada, que se tramitaría como una más a posteriori.
Del modo descrito (que seguro que tiene mil agujeros a cerrar, pero en esencia lo veo correcto) queda aclarado que Notario es el que lo lleva, cual es el procedimiento standard, cuales son los plazos, etc, sin sorpresas. Siento si os he liado y prometo volver con algo más ameno.
  1. en respuesta a Echevarri
    #23
    08/12/11 20:35

    Muchas gracias por vuestro tiempo. No soy notario ni registrador, ya me gustaría je, je ... Soy un afortunado ciudadano que terminó de pagar su hipoteca de la vivienda en la que habita, hace poco más de año y medio, y no tengo intención alguna de venderla, por lo que no he procedido todavía a la correspondiente cancelación registral de la hipoteca. Ciertamente si los gastos de cancelación registral de la hipoteca vienen a estar en no más de 200 euros, si se elige un notario adecuado, los asumiría sólo por el temor a que cambie la legislación a peor y si en un futuro, siempre impredecible, un día tengo necesidad de venderla me encuentre con el pequeño problemilla de no haber realizado la cancelación registral. Pero me fastidia actuar siempre por miedos y temores. Tengo algunas preguntas:

    ¿que resulta más probable? que la normativa continúe tal cual, se elimine el requisito legal de la cancelación registral y pasado un tiempo ¿cuanto? ya no sea necesario o sea un mero trámite sin costo alguno, o que por el contrario se encarezcan los trámites de cancelación registral

    y si la entidad bancaria no ha quebrado, pero ya no soy cliente de la misma porque acabé harto de pagarles la hipoteca, ¿voy a tener más dificultades que si continuo siendo cliente?

    finalmente, cual es vuestro consejo para alguien que como yo no tiene prisa alguna en realizar la cancelación registral

    Muchas gracias de nuevo por vuestra atención.

  2. #21
    17/02/09 00:04

    Co0mo había comentado, creo que la aportación de Anónimo, enriquecedora sin duda, merece un comentario.
    Aónimo, es evidente que no soy ni Notario ni registrador. he tenido la inemsa suerte de conocer excelenetes profesionales en ambos campos y aprender de ellos. También es cierto que hay de todo, y en todas partes, pero en general el nivel es excelente.
    Intuyo que eres Registrador. Si es asi, dejame transmitirte mi pensamieo y el de otros muchos. Os estais equivocando con vuestras disputas, y lo que seacabará consiguiendo es que los enemigos del sistema actual, e vez de mejorarlo se lo acaben cargando. Y no se que es peor, si un sistema funcionarial como pretende IU o un sistema a la americana con las compaís aseguradoras y la inseguridad campando a sus anchas...
    Llegan tiempos difíciles, y me resulta himano el ver coimo cada profesion pretende defender su machito. Humano si, razonable no.
    Por señalar algunas cosas:

    1. Creo que eres injusto con muchos Notarios que conozco, y que ame aportan un asesoramiento hiperespecializado y aun precio muy razonable. No todos son meros transcriptores de documentos.
    2. Veo poca autocrítica. he tenido mis roces con Notarios, cierto. Pero en mayor media con Registradores. Y no se trataba de temas de flexibilidad y demás. En algunos casos ha habido errores lamentables, pero eso no me preocupa. Lo que me molesta en el caso de algunos (y remarco que son una minoria) es la absoluta falta de competencia de sus oficinas. Auténticas odiseas para conseguir un certificado registral, por poner un ejemplo (tengo varios). ¿Cuál intuyo qué es el problema? Falta de competencia y de motivación interna ante este hecho. Al final se olvidan que hay un ciudadano, un usuario, un cliente que les paga, y al que deben prestar un servicio. Por cierto, que en esta guerra Notarios-Registradores he visto como se dan de tortas en la cara de los clientes y eso es inadmisible.

    El fax de cargas funciona cuando funciona. Asi de claro. He visto caso en los que se ha coldo un asiento en el interin. Y es muy duro explicarle a un cliente que, en pleno siglo XXI eso se favorece por usar el fax y no el acceso directo online. Por supuesto que siempre puede haber problemas, pero como bien reconoces en el párrafo final, infinitamente menores que con el sistema actual (que insisto, es bastante bueno, pero mejorable). De lo que comentas, creo que es el punto más débil. Sigo pensando que hay una guerra por el acceso a esa información, aunque puedo estar equivocado, dado mi escaso conocimiento de las entretelas del asunto.

    Os rogaría a las dos ( o más) partes que recordeis vuestro caracter de servicio públíco que busca la segurdiad jurídica.

    PD: Espero seguir leyéndote por aqui.a

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