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Blog El blog de Echevarri
O lo que se me ocurre sobre el mundo financiero

El AJD, las Haciendas Autonómicas, y la indefensión del contribuyente paganini

Me suelen decir que me enrollo en exceso. O sea que en este post trataré de ir al grano, aunque cada vez que lo pienso me lleno de indignación:
1. El establecer una Hipoteca sobre un inmueble esta gravado por el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Dicho impuesto, que esta cedido a las Comunidades Autónomas, según zonas y casos, se suele mover sobre el 1%, ya no de la Hipoteca, si no de la responsabilidad hipotecaria, que viene a ser un 150% de aquella. Es decir, en última instancia, la Hacienda Autonómica se embolsa un 1,5%, como regla general, cada vez que se constituye una hipoteca, ya sea para compra de ese bien o para cualquier otro fin.
2. Uno de los modos tradicionales de evitar dicho pago es la llamada subrogación de deudor (no confundir con la de acreedor). En este tipo de subrogaciones, alguien, particular o promotor nos vende un inmueble, y como parte del medio de pago esta el quedarnos con su hipoteca, el subrogarnos en ella. Al hacerlo, y aunque la modifiquemos a posterior para adecuarla a nuestro gusto, siempre y cuando no incrementemos capital, estamos exentos de AJD.
3. En muchas de estas operaciones de compraventas con subrogación se incorporaban garantías adicionales. Estoy hablando de los avales personales. El típico supuesto de un chaval que se subroga en el crédito del promotor y el banco le pide que le avalen los padres. Técnicamente, es la denominada fianza sobrevenida (sobre un préstamo ya constituido). Por supuesto, como en cualquier operación hipotecaria, el adquirente/hipotecante pacta con el Banco que todos los gastos corren de cuenta suya, a excepción de los que pacte con el vendedor (vamos, que el Banco no paga nada).
4. Pues bien, algunas Comunidades Autónomas, entre ellas Extremadura, aunque no es la única (las que conozco son todas del PSOE), llevan ya uno o dos años reinterpretando la ley. Consideran que, en los supuestos en que en esa compraventa con subrogación haya habido una incorporación de avalistas se ha producido un nuevo hecho imponible, la constitución de esa fianza. Y exigen el pago de la misma por Transmisiones Patrimoniales, que generalmente tributa para estos casos de fianzas al mismo tipo que el AJD.
5. Lo increíble es que esta interpretación es sumamente novedosa. Ellos aducen (ya veremos que no es así) que lo establece la Ley, y que no pueden negarse a exigir dicho impuesto. Se olvidan de que nunca lo habían hecho hasta el momento, lo cual es sumamente gracioso en algunas Comunidades donde, desde la instauración de la democracia, y por supuesto desde la implantación de este marco fiscal, siempre ha gobernado el mismo (véase PSOE y Extremadura). Espero que estén exigiendo responsabilidades a sus antiguos compañeros de Partido que, según ellos, han actuado tan gravemente. Y es que, de creerles, no se hasta que punto podemos hablar de algún tipo delictivo.
6. El asunto roza el sainete cuando, en vez de comunicar públicamente el cambio de criterio (pues no es otra cosa) se dedican a revisar antiguas liquidaciones no prescritas, habiendo transcurrido ya años, y a girar liquidaciones complementarias con los correspondientes recargos e intereses de demora. Podéis imaginar el jarro de agua fría que supone para un chaval, para cualquier persona, que después de 3 años te vengan con una liquidación que facilmente supera los 3.000 euros. Y además generándote indefensión. Es lo que entienden los progres de este pais por favorecer el acceso a la vivienda.
7. Hablo de indefensión ya que el auténtico sujeto pasivo de este impuesto en el caso de las fianzas o avales, es, a diferencia de en las hipotecas, el beneficiario de las mismas, la entidad crediticia (que es quien puede recurrir esta liquidación). Realmente es a esta entidad a quien le giran esta liquidación complementaria. Y en ello se basan los políticos de turno para justificar que esta medida no afecta a los particulares. Es tomarnos por tontos. En primer lugar, las entidades nos repercutirán los costes gracias a la claúsula pactada en que nos hacemos cargo de todos los gastos (y, en lineas generales, discutirlo ante un Tribunal es ciertamente dificl). En segundo lugar, independientemente de que lo sufra una Entidad Bancaria o un chaval de 25 años, el cambio de criterio fiscal y la inseguridad jurídica que supone, son impresentables. Y en tercero, de no poder repercutirlo de un modo, lo harán de otro, elevando las condiciones financieras de las hipotecas. Me temo que nuestros políticos no entienden de economía de mercado (ellos estan con los derechos sociales y esas cosas, generalemnte pagados con estos impuestos). Ellos están a otra cosa.
8. ¿Que puede hacer el particular? En primer lugar acordarse electoralmente de los políticos que son capaces de practicar estas artes. Votar con el bolsillo, y pasarles la minuta. En segundo lugar exigir al Banco que recurra, dada la falta de legitimidad que tiene el particular ante Hacienda. Y que recurra todo lo que haga falta, pues en el y en su Gestoría ha confiado para tramitar la operación hipotecaria. Y si no lo saben, recordarles que, si además de lo expuesto hiciesen falta argumentos jurídicos de peso, los hay. Que se invoquen, pues dicho fianza tiene carácter mercantil, y como tal esta sujeta a IVA y no a Transmisiones. Y dentro de su sujección a IVA, esta exenta.
9. Ya no es solo que no hayan tenido la decencia de acabar con el AJD para la constitución de Hipotecas en la ultima reforma. Es que pretenden reinterpretar la Ley, cueste lo que cueste, y exprimir a los contribuyentes. Pero el chollo se les esta acabando. Las Administraciones Públicas, que han sido los principales beneficiarios (o mejor dicho los políticos) del boom inmobiliario se encuentran ante una teta que se deshincha. Ni agarrándose a interpretaciones peregrinas y arbitrarias podrán evitar la pobreza que se les viene encima. Comiencen a ahorrar, que El Rey esta desnudo. Parafraseando a ZP, podrá haber más menos derechos sociales, pero si no hay quien los financie, no se podrán llevar a cabo.
  1. en respuesta a Echevarri
    - Ver mensaje
    #19
    Mequierenrobar

    Se que ha pasado mucho tiempo desde el ultimo post escrito aqui, pero he leido lo escrito por Echevarri y es exactamente mi caso, con el añadadiod que a mi me informa un notario que todo es correcto, os lo cuelto aqui, lo he colgado en otra post pero al leer este creo que deberia haberlo colgado aqui, perdonarme por escribir tanto pero creo que debiais saber toda la historia.

    Hola a todos soy Gerardo y os intentare explicar mi caso para ver si me podeis ayudar en algo :
    Con fecha 23/02/2006 firmo mediante notario y segun pone en el encabezamiento ESCRITURA DE PRÉSTAMO HIPOTECARIO con Caixa de Catalunya ahora ya Catalunya Caixa.

    Mi ESCRITURA DE PRÉSTAMO resulto ser un CREDITO HIPOTECARIO pero aconsejado por el director del banco que era mejor que un prestamo firme, aunque como digo en el titulo de la escritura pone ESCRITURA DE PRESTAMO HIPOTECARIO.

    Después de haber negociado verbalmente a finales del año 2006 con el director de mi banco una mejora en el porcentaje de intereses por entonces Euribor + 0,70 (Bonificada), habiamos acordado Euribor + 0,45 (Bonificada) que el mismo director me aplicaba sin firmar nada, este me propone con buena fe, que mejor lo firmaramos todo ante notario por si el dia de mañana el no estava, lo trasladaban o se jubilaba no hubiera problemas, a lo que yo decido aceptar.

    Con fecha 30/04/2008 y despues de haber pagado si no recuerdo mal mas de 500 Euros al notario, realizamos segun encabezamiento ESCRITURA DE NOVACIÓN DE CRÉDITO unica y exclusivamente para modificar la parte donde aparecen los intereses o sea lo que habia negociado con el director, firmamos y listo hasta hace 5 dias que me llega una notificacion de la Agencia Tributària de Catalunya (que ni habia oido hablar de ella)

    En dicha notificacion me ponen en conocimiento el inicio de un acto administrativo en el cual me instan a una propuesta de liquidacion de segun pone en concepto:
    AJ17 MODIFICACION DE PRESTAMOS HIPOTECARIOS Meritacion:30/04/2008 Vencimiento:30/05/2008 Fecha de Presentacion 30/05/2008

    Y por el cual me solicitan la magnifica cantidad de 4106,27 Euros intereses de demora incluido.
    En su motivacion exponen una consulta vinculante con número V1739-09 de 23 de Julio y que se pronuncian con terminos donde hablan (Por no haceros leer todo) del articulo 9 de la ley 2/1994, el articulo 10.2 de la Ley 41/2007, de 7 de diciembre de la Regulacion del Mercado Hipotecario, etc...

    Como podreis imaginar me enfado muchisimo y me acuerdo que tengo un conocido que trabaja en la Agencia Tributaria Catalana y decido llamarlo.
    Resulta que ya no esta destinado alli pero quedamos y le enseño la notificacion, al leerla alucina literalmente porque segun me comenta incluso el cuando estaba alli se dedicaba a hacer estos tramites y jamas habian ido detras de novaciones como la mia, (lo cual no habia nombrado fue un primer prestamo para construccion de una vivienda particular, sin intermediarios ni nada, directametne yo), o sea novaciones que solo modificaban condiciones iniciales, etc...
    El hace una llamada a alguien que trabaja alli y le comenta que si que les estan haciendo buscar de debajo de las piedras y que es una gran.....lo que me han echo pero esta asi el tema, que despues de mas de 3 años de haber novado me ha tocado a mi y a TODOS los catalanes que esten en mi situacion seran los siguientes.
    Mi conocido me comenta que el posible recurso que pueda presentar casi seguro me lo denegaran aunque evidentemente lo presente, alegando entre otras cosas el tema de la consulta vinculate que es fecha de 2009 y mi novacion de 2008.

    Pero el tema no acaba aqui, llego a casa y me vuelvo a leer mi escritura y oh! sorpresa encuentro un apartado donde el NOTARIO cita expresamente, lo voy a escribir:

    -La operacion contenida en la presente escritura está exenta del Impuesto sobre el Valor Añadido, de conformidad con el artículo veiente, 1, 18, c) de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, y con la Sexta directiva del Consejo de las Comunidades Europeas, asi como del Impuesto sobre Transmisiones y Actos Júridicos Documentados, en su modalidad Actos Juridicos Documentados sobre documentos notariales, en virtud del aritculo 9 de la Ley 2/94 de 30 de marzo.
    O sea que ni el banco ni el Notario me avisaron que tendria que pagar esos impuestos (segun argumenta hacienda).
    Evidentemente he ido al banco para ver que pasaba y el director que es nuevo, me ha dicho que habia oido hablar algo pero que es el primer caso que se encuentran y tiene que consultar como proceder.

    Se que de primeras voy a tener que pagar este dinero a no ser que sea el banco el que lo haga que lo dudo, y supongo que el banco pondra a mi disposicion sus abogados (por supuesto tendra que ser gratuitamente) porque como yo se van a encontrar a cientos de afectados, ya que segun me dijo mi conocido esta modalidad de buscar debajo las piedras es nuevo de este año y el no tenia ni conocimiento de esto, con el añadido que supongo que habra mas gente igual que yo que un NOTARIO te esta diciendo en ESCRITURA PÚBLICA QUE LO QUE VAS A FIRMAR ESTA LIBRE DE UNOS IMPUESTOS que por otro lado ahora una comunidad me quiere cobrar.

    Espero que no se os haya echo muy pesado mi problema, y que me haya expresado bien, os agradeceria que opinaiseis todo lo que podais porque seguro que me sera de ayuda, muchas gracias por adelantado.

    Saludos

  2. #17
    Echevarri

    Cierto, lo malo se copia a toda velocidad.

  3. #16
    Anonimo

    La CC AA de Murcia, gobernada por el PP, también está aplicando este impuesto.

  4. #15
    Echevarri

    Este artículo tampoc esta mal...

    http://www.notariosyregistradores.com/ACTUALIDAD%20FISCAL/articulos/fianzasposteriores-2.htm
    Por cierto, que no se si lo he puesto en algún optro post, creo hay alguna sentencia del TSJ de Ctaluña que falla a a favor de la Admón. Mal asunto.

  5. #14
    Echevarri

    Antonio, el tema de costas/costes que señalas es algo con la que la Administración, y en última instancia lasgrandes empresas juegan, y jugarán con ventaja.
    Te resumo mi posición: Cuando yo contrato una hipoteca con un Banco mi relación no se limita a la Hipoteca. En el paquete va la Gestión. Y fruto de esa relación nace obligaciones de pericia profesional. A mi me parece que va contra la lex artis la actuaión de la entidad bancaria, máxime cuando se aprovecha de una idenfensión que ella misma creado, por no hablar de la vulneración del derecho a la información que tiene su cliente.
    2. Puede existir un asidero. Si la entidad financiera le ha entregado un estudio con la provisión de fondos, y en ella no se incluye esta liquidación peregrina, hay tienes un asidero goloso.
    3. No tengo ni idea de procesal. Pero si tengo la sensación de que , en muchas opcasiones, los jueces buscan hacer justicia material por encima de los legalismos. Creo que, en ocasiones, los abogados se(nos) autocensuran en exceso.
    4. El 89.3 es el artículo al que me refería. Es otra psoibilidad, aunque todo depende de la interpretación que le des a la mención que hace a la compraventa (aquí hipoteca).

    Al, me has recordado un post que debo escribir sobre la revisión de valores. Lo que cuentas es de traca, pero me has generado curiosidad con el último parrafo. ¿Podía explicar más detlladamente lo de OS?

  6. #13
    Anonimo

    Interesante post que da bastante juego.

    En primer lugar si os fijais en el prestamo el sujeto pasivo es el que recibe el prestamo, lo que no es muy acorde con la capacidad economica, aunque el TC inadmitió cuestión de constitucionalidad.

    En segundo lugar lo de las CCAA es de traca, o incluso de delito. Mi caso, compro casa de 2º mano, pido valoración vinculante, que me da un valor 10 veces inferior al de venta, pero como es vinculante según LGt tienen que pasar por él... y me giran una complementaria de casi 6.000 euros, mi mujer acojonada... pero como me dedico a esto, me voy a hablar con el Delegado, y le digo que hay dos posibilidades: 1) Siguen en sus trece recurro y gano en el TEAR, y me voy directo a ponerles una querella criminal, que en casos tan fraglantes suelen por lo menos admitir a tramite.
    2) Alego, y me retiran el tema... se ponen chulos y siguen, hablo con la Directora General de Tributos de ka CCAA, me recibe y bueno me dala razón y fuerza que no haya liquidación... pero de esos conozco unos cuantos, que están prosperando... Y ahora se están poniendo las botas valorando TPO con tasación hipotecaria... pero de cv anteriores a la entrada en vigor de la Ley 36/2007. Hasta donde se no tienen un duro...
    Y tercero, con el juego IVA, TPO en 108 LMV hay una consulta de la DGT bastante recientita que dice que en operaciones de aportación no dineraria de este cariz, de aportación en la que hay OS, y po rlo tanto no hay tpo, pues que OS no hay pero como se aplica la 108 LMV hay TPO... el proyecto de ley que esta en el horno se carga esto, pero la DGT ha puesto una duda...

  7. #12
    Anonimo

    Yo creo que hay varios problemas más.
    El primero es el de la legitimación para recurrir el acto administrativo y un "detallito" bastante sutil que seguro que se habrán planteado los jerifaltes autonómicos(las famosas "tasas judiciales) eso significa que ir al contencioso implicará aumentar otros "trescientos euretes del ala" el coste del litigio (más los gastos de los profesionales que en el intervengan pues todos sabemos como va el tema de las costas en el contencioso...) pues el banco SI ESTÁ OBLIGADO A PAGARLAS (cosa que no pasaría si el sujeto obligado para el tributo fuera una persona física).
    Es lógico por ello que el banco en principio se niegue a acudir al contencioso (dado que teóricamente tiene asegurado su cobro por vía de dicho contrato) y como no hay legitimación por parte del cliente para recurrir a ella, dado que el derecho a recurrir es personalísimo, estamos ante una situación subrealista pues el cliente tiene que pagar un impuesto de DUDOSÍSIMA procedencia y el banco se niega a recurrir a los tribunales para discutir acerca de su naturaleza.
    Ahora bien, entiendo que la buena fe contractual obliga al banco a notificar al cliente dicha realidad a fin de que éste pueda instarle a recurrir los actos (es una de las cosas que se me han ocurrido para con mi caso, pues entiendo que la entidad debió comunicarle eso al cliente). Si bien admito que es un tema muy opinable (sobre todo por las costas, los profesionales y demás) y que dependerá de lo que determine el Juzgado.

    Otra de las cosas que se me ocurre es el contrato de obra firmado con el gestor y el banco (por lo menos ya que imponen el gestor que respondan por sus errores) pues si la única justificación de su "contratación" es la de efectuar diligentemente todos los trámites, es obvio que dicha liquidación es fruto de su negligencia y ha de responder por el exceso (intereses y recargos) pero no tengo tan claro si por el principal habida cuenta que es un "impuesto" que debió haberse pagado ( cosa de los actos administrativos y sus presunciones...) y su pago por parte del gestor o del banco implicaría que el cliente se viera favorecido por ello (no pagaría un impuesto que teóricamente debió haber sido pagado).
    La última que se me ocurre es la consideración de abusiva por la "interpretación" del 89.3 del RDL 1/2007, pues si bien dice de los gastos de vivienda en particular, antes del punto y seguido la frase entiendo que es lapidaria "La imposición al consumidor de los gastos de documentación y tramitación que por ley corresponda al empresario".
    Un saludo

  8. #11
    Echevarri

    Anónimo 1, ese tema que comentas sobre la competencia y la consulta es interesante, puede dar juego.
    Antonio, muy jugoso. Vaya por delante que el tema procesal no es lo mio, pero yo partiría de lo siguiente:
    La Gestoria es una imposición del Banco. Y hay un contrato de obra. Y no me conformaría con los intereses o el recargo. No se como, pero dada la relación entre Gestoría y Banco alegaría una mala praxis que me esta causandon un daño antijurídico. No recuerdo si existe una acción contraria a la de enriquecimiento injusto. (que sería otra posibilidad, muy remota contra Hacienda). Pero claramente, haria un paquete con la Gestoria y l Banco y les llevaría a los Tribunales´previo pasopor el servicio de Reclamacines del BdE.
    Respecto a la nulidad de la clausula, no creo que admitan la analogia con el supuesto en que se intenta trasladar carga fiscal de un vendedor a un comprador en el supuesto de obra nueva. Lo veo difícil, pero es otra posibilidad.
    Ahora Antonio, corrige las burradas que he puesto por favor.
    Gracias Fede.
    Igancio, lamentablemente no confio en el PP en esta materia. Estamos solos.

  9. #10
    Anonimo

    Los socialistas siempre son y serán unos mangantes de guante blanco vía impuestos (otras veces no de tan guante blanco)

    Estupendo artículo!

  10. #9
    Anonimo

    Gran post: concreto, directo y diáfano.

    S2

    Fede G.

  11. #8
    Anonimo

    Conozco un caso(en concreto en Don Benito y me enteré ayer) que es exactamente igual al caso que relatas aquí, sólo que se encuentra "empeorado" dado que la Entidad no recurrió dejó pasar el plazo y al día siguiente de ser firme lo cargó en la cuenta del cliente...
    Principalmente en este caso para "evitar" pagarlo a mi se me ocurren estas soluciones (aunque admito que aún no me lo he planteado seriamente y que lo tengo aún poco estructurado):
    1º Entender que el Gestor que se contrató para tramitar la hipoteca era el responsable de ello, que su contrato era de obra y demandarlo para que pague los intereses y el recargo.
    (Desde mi punto es la más pausible aunque deberás pagar el resto del impuesto).
    2º Entender que la Entidad debió recurrir en todo caso su procedencia y dado que no ha cumplido sus obligaciones (notificación dentro del plazo para recurrir al cliente) diligentemente ha de ser ella quien cargue con dicha responsabilidad.
    Esto falla porque el litisconsorcio activo NUNCA es necesario...
    3º Entender abusiva la cláusula por la que se impone los gastos tributarios al cliente...
    ¿Qué opinas?.
    Un saludo

  12. #7
    Anonimo

    Si me refería a la transmisión de activos y la famosa cláusula antielusión que creo está en la lmv del 50% que te marcaba el camino para como hacerlo.

    De todas maneras en el 2º me refiero a "Por si alguien se lo había plantedo, si adquiero una vivienda, y a la vez que constituyo hipoteca, alguien me presta un aval dentro de la misma, estoy exento. ¿A qué es curioso?"

    Pensaba que al tributar por ajd aunque exento, es decir sujeto y exento lo hacía incompatible con la fianza, pero ahora mismo lo tendría que mirar.

    Qué bonito era el itp y ajd y que desconocido, con el juego que daba, por cierto lo que te dije de la doble tributación por tpo e iva sobre el comprador si era posible porque en uno tpo era sp y en iva no aunque se le repercutía no era sujeto pasivo, pero ahí si había consulta de la dgt en el caso que hoy has puesto si no hay consulta dgt cambiando criterio no creo que los de la ccaa puedan imponer el nuevo criterio porque el centro directivo competente al ser un tributo estatal cedido en recaudacion es la dgt (tributos que no los de las multas)

  13. #6
    Echevarri

    Anónimo, ¿te refieres a esas operaciones de transmisión de activos encubiertas bajo operaciones societarias, para pagar una cantidad mínima? No, en este caso quería significar como Hacienda, ante la exención que obtengo en AJD vía subrogación me pera para sacudirme con un TP a todas lices insostenible.
    Grijandel, igual es insostenible. Ni con viagra.
    Llobu, gracias, pero ese link ya lo habíacolocado en el post.

  14. #4
    Grijandel

    De algún modo hay que pagar este monumento a la ineficiencia que es el estado de las autonomías, ¿no?

  15. #3
    Anonimo

    Supongo que te refieres a la incompatibilidad ajd tipo variable con os o tpo.

    uff a los asesores "medio buenos" el juego que les ha dado eso para huir de tpo-iva con el os

  16. #2
    Echevarri

    Si, si lo conocia. Ese criterio es generalizado, aunque me consta que hahabido alguna resolución o sentencia donde se han desmarcado de semejante barbaridad, carte de sentido económico.
    Pero si, supongo que hay mucho de ponerse medallas a costa del contribuyente. El día que un funcionario responda con su patrimonio por determinadas interpretaciones de la ley se acabarían las bromas.

    Por cierto, señalr que en el título del post hablo de AJD ya que huyendo de este impuesto es como se genera, segun los funcionarios extremeños y otros, el de TP.

    Por si alguien se lo había plantedo, si adquiero una vivienda, y a la vez que constituyo hipoteca, alguien me presta un aval dentro de la misma, estoy exento. ¿A qué es curioso?

  17. #1
    Anonimo

    Vergonzoso, ahora más vergonzoso es saber como entran los funcionarios en la comunidad de Extremadura a ser funcionarios de la hacienda de esas comunidades, lamentable.

    No sé si sabes que también reinterpretan otra cosa que en este caso si parece que tiene fundamento jurídico y es la siguiente si alguien compra sobre plano y luego se quiere sacar unas "perras" la cultura del boom vamos, la CCAA le mete al que se subroga TPO por todo el precio de compraventa no sólo por la opción y luego cuando llega la entrega IVA, sin AJD ya vamos por el 14 %.

    Lo curioso de esto es que estoy seguro 100% de que este cambio de criterio viene de un funcionario que ha llegado nuevo y ha estudiado el itp y ajd y claro le ha dicho al jefe de turno oye que me he estudiado la ley y no gravamos las fianzas, el jefecillo después de sorprenderse de que alguno haya estudiado habrá dicho coño que este año en objetivos vamos como el culo, a por las no prescritas.

    Lo más gracioso de esas CCAA es que en el caso de ISD te mandaban una carta justo antes de 4 años de la prescripción diciéndote que estaban revisándola para ganar 4 años más.

    En 2 palabras: la-mentable

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  • Echevarri

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