Este será otro de esos posts breves pero espero que útiles. En su momento comente como había que jugar con las comisiones de cancelación de nuestra hipoteca (o de cualquier préstamo) para intentar ahorrarse algún eurillo. En este post iré un poquito más adelante en el tiempo, y me centrare en las hipotecas exclusivamente.

Una vez cancelado económicamente el préstamo hipotecario este sigue figurando en el Registro de la Propiedad. Nos deben haber dado un certificado de cancelación económica donde consta que ya no debemos nada, pero formalmente ahí sigue. ¿Que hacemos a continuación? Depende.

a) Si he vendido el inmueble o he cambiado la hipoteca sin usar la subrogación de acreedor, y fruto de dicha operación he obtenido el dinero para la cancelación de la hipoteca, la otra parte seguramente me ha retenido una cantidad X para levantar esa hipoteca del Registro de la Propiedad. Normalmente esa retención implica que ella(generalmente su Entidad financiera, a través de una gestoría o de la propia Notaria) tramitará el levantamiento de la hipoteca, y cuando este hecha, me darán mi escritura de cancelación, debidamente pasada por el Registro, las facturas y la liquidación correspondiente. En este caso mi papel se circunscribe a que mi Entidad Financiera no se haga la remolona y se pase por el Notario y firme lo antes posible. Y es que hemos pasado de un practica habitual, de que todas las entidades financieras pasasen por la Notaria en el momento en que sus clientes vendíamos para recoger su cheque y cancelar la hipoteca, a que no se pase ninguno. te dan un certificado de saldo, indicándote la deuda, la otra entidad manda un transferencia, y luego ya se pasan a firmar la cancelación. Esta moda tan simpática la iniciaron las entidades online y Bankinter. Es por ello que últimamente se dan fuertes retrasos en las cancelaciones regístrales.

Para ahorrarme la gestoría puedo intentar tramitarla yo, pero en este caso la otra entidad me retendrá de todas todas el dinero, hasta que no lo presente la lógica nota simple en la que no figura mi hipoteca. Me ahorraré ese dinero, pero me gastaré casí lo mismo y tendré inmovilizado la pasta de todas todas.


b) Si he cancelado con dinero propio mío, puedo encargarme yo mismo de la cancelación,o en su caso dejarla sin cancelar registralmente. Veremos las consecuencias,positivas y negativas de esto.

Los costes de una cancelación son limitados. Por un lado esta la escritura del notario, donde el Banco da carta de pago y libera la finca. Por otro la inscripción en el registro. Y si se encarga un tercero de ello, los correspondientes honorarios de gestoría. Así los costes pueden oscilar, para una hipoteca normal, y en función del número de fincas hipotecadas, entre 500 y 900 euros. Este coste, moderado, no lo era históricamente tanto, ya que había que añadir el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados sobre la Responsabilidad Hipotecaria. En la practica suele oscilar sobre un 1,5% del importe de la hipoteca formalizada en su día. Es una suma bastante fuerte, pero salva en algunas provincias como Vizcaya para determinadas operaciones, se ha acabado eliminando en general...

Hay gente a la que se le olvida que cabe la cancelación de oficio. Sin coste. Transcurridos 20 años desde el final teórico de la hipoteca según la escritura con la que se inscribió, el Registrador esta facultado para cancelarla de oficio. Así, una hipoteca firmada en los 80 a 20 años, se podrá cancelar de oficio llegado el 2020. Bastara, bien con una instancia privada remitida al Registrador, bien que este lo haga de oficio al emitir, por ejemplo, un Certificado Registral de Cargas de la Finca...

De este modo uno se ahorra esos costes notariales y registrales. Pero se corre un riesgo, y es que político listillo vuelva a implantar algún impuesto sobre las cancelaciones regístrales. Yo por tanto usaría este sistema cuando falten escasos años o cuando ya se ha producido el transcursos de ese plazo y sin embargo aun no se ha levantado, pero no en otro caso.