Cómo cancelo la hipoteca de un inmueble que compro

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Días atrás hablábamos de los problemas que estaban teniendo aquellos que, confiando en una futura subrogación, habían vendido su vivienda sin cancelar su préstamo hipotecario. Recordé, a raíz de los comentarios, que la gente no tiene muy claro cómo se ha de proceder cuando se efectúa una compraventa de un inmueble gravado por una hipoteca, cuáles son los pasos a seguir si no queremos vernos afectados de una u otra manera. Para verlo más claro, voy a poner un ejemplo.
Supongamos que compro al contado, sin recurrir a Banco que financie una nueva hipoteca para mi, en cuyo caso el haría esto mismo. Partimos de que compro un inmueble en 200.000 euros, y he quedado en desembolsar el 100% el día de la firma, ante Notario.
En primer lugar el vendedor debe preguntarle a su Banco si va a acudir a la firma de las escrituras ante Notario. Esto simplifica mucho el proceso de cancelación, pero estadísticamente es raro. Hay muchas entidades que por política no lo hacen, fundamentalmente por ahorros de tiempo o políticas organizativas. Si va a acudir simultáneamente a la venta no me hace falta ni certificado, únicamente que me diga la cantidad necesaria para saldar la hipoteca, tendiendo en cuenta que esto se va a hacer, generalmente con cheque bancario (lo que supone dos días más de intereses) a entregar en la Notaría. Supongamos que me dice que son 50.000 euros
El día de la firma tendré preparados dos cheques bancarios: uno por 50.000 euros a favor del Banco que tiene la hipoteca, y otro por la cantidad restante hasta los 200.000 menos el importe necesario para los gastos de levantamiento de la hipoteca. Como no sabemos cuanto es, hemos preguntado anteriormente y nos dicen que serán unos 600 euros. Por tanto , será por 149400. ¿Qué hacemos con los 600 euros? Lo habremos hablado previamente con el vendedor, ya que son gastos de levantamiento hipotecario que le corresponde, pero que debemos tener controlados para asegurarnos de que va a tramitar la cancelación y de que va a hacer frente a sus costes. Dejando claro esto, podemos dejar que lo tramite él, comprometiéndonos por escrito a devolverle los 600 euros cuando termine de hacerlo. Sin embargo, lo más habitual es que lo hagamos nosotros (nuestra Gestoría o Notario) tirando de esos 600 euros que le hemos retenido, y tramitándolo conjuntamente con la compra. La tramitación consiste en que el Banco firme la escritura de cancelación (recordemos que ha ido a recoger el cheque y por tanto puede firmar in situ) e inscribirla en el Registro. Más menos dos, tres meses. Una vez levantada la hipoteca, se le entrega al vendedor la copia de la escritura de cancelación, las facturas y el sobrante (fundamental redondear en la retención siempre al alza).
No suele ser así, tal y como he dicho. El Banco no suele acudir a la firma, por lo que deberemos solicitar que el vendedor obtenga, para la fecha de la firma un certificado bancario en el que conste el saldo necesario para cancelar la hipoteca del Banco X, a favor del vendedor, sobre la finca nº aaaaa. por importe de tal, constituida en tal fecha. Es muy importante la fecha valor que se indique en el documento a efectos del saldo de cancelación, ya que no es lo mismo cancelar a través de una OMF, de una transferencia, de un cheque bancario o de dinero.
En Notaría no tendremos al del Banco. Haremos constar cómo vamos a cancelar hipoteca, incorporando copia del medio de pago y, generalmente, el certificado que nos han dado. Por supuesto, le retendremos la suma para el levantamiento de hipoteca. Después de firmar, y en función de lo acordado, bajamos con el vendedor al Banco para entregar el cheque y cancelar el préstamo, o mandamos el dinero a través de una OMF (Transferencia Banco de España) o Transferencia Ordinaria. En vez de mandarlo a a la cuenta ordinaria, mandadla a la cuenta contable del préstamo y dejad bien claro en el concepto para qué es.
¿Problemas? Los problemas suelen ser menores, pero molestos. La pasta no suele perderse, ni el Banco receptor apropiarse de ella, salvo algún apoderado despistado ;). Los más habituales son otros de detalle, a saber dos:
a) No le he retenido el dinero al vendedor. Pues me temo que, si se hace el orejas, aunque sea un gasto suyo, te lo vas a comer con patatas si quieres levantar la hipoteca, ya que dudo que vayas a llevarle a juicio por ello.
b) El Banco, que no fue a la firma, no acaba de acudir ante el Notario a firmar la cancelación. Importante hablar con la entidad para conocer los motivos, su procedimiento(que si solo formo con el Notario X, que si necesito tal o cual documentación, que si nadie me ha dicho nada) etc. El problema se puede agravar si son hipotecas muy antiguas, el Banco ha desaparecido de España, ha sido absorbido o fusionado.
En mi modesta opinión, uno de los flecos habituales en operaciones inmobiliarias es que es frecuente encontrarse con prestamos ya cancelados pero cuyas hipotecas siguen figurando en el Registro, lo que entorpece las titulizaciones, las compraventas, las ampliaciones de préstamos. En los próximos días os comentaré alguna idea (peregrina) que tengo sobre cómo podría reformarse legalmente este punto y ganar en agilidad y seguridad.
  1. #15
    13/11/18 00:57

    Hola,
    Quiero comprar un piso en Valencia cuesta 75.000€ y tiene una hipoteca de 55.000€ del que faltan por pagar 46.000€.
    Si yo no formalizo hipoteca cómo debería hacerlo? debería realizarse una cancelación de la hipoteca en la firma de la compraventa con el banco Sabadell que está la hipoteca y el resto del dinero para el vendedor verdad?
    Será una escritura de cancelación de hipoteca y otra de compraventa o en una se hace todo?
    Quién debe pagar los gastos de la escritura de cancelación de la hipoteca?
    Quién debe cancelar y pagar los gastos de la cancelación de la hipoteca en el registro de la propiedad?
    Gracias

  2. #14
    09/02/18 12:30

    Buenos días, no se que hacer en una situación bastante peculiar.Tal vez a alguien le haya ocurrido.

    Recientemente he comprado un garage por 6000 € que tenía un préstamo de promotor por unos 14.000 € que fue cancelado simultáneamente a  la compra venta en la notaría. Dos escrituras una de compraventa y otra de cancelación.

    He ido a inscribir mi garaje al registro de la propiedad y me dicen que  el vendedor no ha presentado la escritura de cancelación(ni siquiera la ha recogido de la notaría) y sigue en la nota simple vigente. 

    Mi duda es, debo yo inscribir mi garaje independientemente de lo que haga el? O debo esperarme a que lo haga?, no vaya a tener alguna consecuencia que no lo inscriba. Por último, lo podría comunicar yo a registro?

    Muchas gracias. Abrigaos bien !!!!

  3. #13
    05/08/09 12:23

    La cuenta contabkle son los 20 digitos que identifican al préstamo, al igual que hay 20 números que indetifican a la cuenta correinte o libreta de ahorro asociada a dicho préstamo. Se tratarçia de ingrearlo directamente en la misma. Pero puede haber problemas por parte del Banco...

  4. #12
    Anonimo
    05/08/09 11:26

    Gracias por el artículo.
    Quiero cancelar una hipoteca pero no quiero utilizar la cuenta desde dónde se pagan las cuotas. ¿Podrías aclararme cómo hacerlo desde la "cuenta contable del préstamo"?. En realidad desconozco qué es esa cuenta. Gracias.

  5. #11
    Anonimo
    09/03/09 23:36

    No había visto que continuas con el tema en.

    https://www.rankia.com/blog/echevarri/2009/01/como-entiendo-que-deberian-regularse.html#Comentarios

    De hecho me parece que sabeis bastante sobre este tema, y ya dudo que estemos hablando de lo mismo.

    En 1999 tuve que cancelar una hipoteca de un banco que había quebrado, tuve que pagar notario (el del banco) y gastos de cancelación al banco que se había quedado con los derechos del banco quebrado. Esto de la quiebra de bancos no es nuevo por el 68-7x quebraron unos pocos.

    Luego tuve que cancelar una hipoteca y una inscripción de unas letras, que incluso el titular que había recibido las letras había muerto y sólo quedaban los herederos. Lo hice mandando un escrito al registrador en el 2002 en base a:

    La Ley 24/2001, de 27 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social, más conocida como “Ley de Acompañamiento”, "la cancelación de hipotecas y gravámenes, la ley añade un párrafo 5º en el art.82 de la Ley Hipotecaria: “A solicitud del titular registral de cualquier derecho sobre la finca afectada, podrá procederse a la cancelación de condiciones resolutorias en garantía del precio aplazado a que se refiere el artículo 1 1 de esta Ley y de hipotecas en garantía de cualquier clase de obligación, para las que no se hubiera pactado un plazo concreto de duración, cuando haya transcurrido el plazo señalado en la legislación civil aplicable para la prescripción de la acciones derivadas de dichas garantías o el más breve que a estos efectos se hubiera estipulado al tiempo de su constitución, contados desde el día en que la prestación cuyo cumplimiento se garantiza debió ser satisfecha en su totalidad según el Registro, siempre que dentro del año siguiente no resulte del mismo que han sido renovadas, interrumpida la prescripción o ejecutada debidamente la hipoteca.”

    El registrador Lo hizo.

    Luego posteriormente intente la cancelación de un derecho de tanteo y retracto (para la administración) y aquí no coló.

    Un saludo.
    (satan).

  6. #10
    Anonimo
    09/03/09 23:05

    Hola, sobre cancelaciones de hipotecas, y otras inscripciones, como letras, derechos, etc, cuando ha pasado el tiempo, y ya la hipoteca o la inscripción ha caducado. Hay un metodo muy barato que consiste en hacer un escrito al registrador, indicando que el motivo de esa inscripción ha caducado. No es necesario notario, ni que el director del banco acuda, ni comisiones de cancelación. el registrador "ve" que esa inscripción está caducada y la cancela.

    Con este sistema te ahorras comisiones de cancelación, y notario.

    Evidentemente este sistema no vale para inscripciones que esten o que puedan estar "vivos". Buscaré el artículo y lo cuelgo, creo que fúe "la ley de acompañamiento de presupuestos del 1999"

    Un saludo.
    (Satan).

    Pd: Enhorabuena por el blog.

  7. #9
    29/01/09 16:55

    Bienvenido Xavier:
    Mi intención no era hacer un análisis sobre los costes del levantamiento de hipoteca, más bien buscaba reflexionar sobre como llevarla a cabo de un modo ordenado. Evidentemente, el coste que tu indicas va incluido en esos gastos que debemos retener.
    Por otro lado comparto tu visión sobre la libre elección de Notario. Ahora bien, hay autñenticos expertos en llevar el agua a su molino en la redacción de documentos para forzarte a ello. Estoy pensando en la financiera e un Gran Banco.
    Por supuesto, te puedes negr, pero el común de los mortales suele tragar pues lo que quiere es ver su vvda libre de cargas lo antes posible.
    Lo que me sorprende es que digas que a la hora de constituir el Banco elige. Cuando hablas de cacelar dices que el cliente paga. Pues bien, cuando cosnttuyes, el critero no debería ser el mismo: el cliente paga. Y por tanto el cliente elige.
    Soloa dmito un matiz a esta regla, cuando el cliente trata de imponer una notaria de una plaz distinta a la de la sucursal, por ejemplo.

  8. #8
    29/01/09 16:45

    Creo que todos os habéis olvidado de algo, es poco dinero, pero jode ...., las entidades financieras últimamente para ir al notario (supongo que para el gasto en zapatos, otra cosa no se me ocurre) cobran una tarifa que va de los 60 a los 150 euros en concepto de comisión “zapatil” , esto por más que este publicado en el Banco de España mediante tarifas públicas, no se puede cobrar si no está específicamente detallado en el contrato hipotecario de origen, para evitar esto en las nuevas hipotecas ya lo ponen, a saber “gato escaldado”…

    Otra cosa, esto de “que si solo formo con el Notario X”, vamos ni de coña, el cliente que es quien paga la minuta notarial de cancelación es quien puede elegir notaria, y punto pelota.

    Soluciones para ambas cosas si encontráis alguno que sigue erre que erre, fácil:

    Primero: Servicio de reclamaciones – defensor del cliente, del banco o caja en cuestión, espérese un mes a la respuesta.

    Segundo: Si hay respuesta y gusta bien, y si no la hay o no gusta, al servicio de reclamaciones del Banco de España.

    Por cierto todo esto es casi gratis, solo consumiréis el tiempo de redacción de escritos, el sello de las cartas certificadas en correos, y si han ido por su cuenta y riesgo a su notario que no es el vuestro y os cargan la minuta en cuenta, hasta es posible que os salga gratis siempre y cuando hayáis advertido por escrito al banco o caja de que queréis la firma en el notario tal o cual, y no autorizáis el encargo a otro.

    Domicilios para todo: Internet - Portal del cliente bancario del Banco de España
    Que no me olvide, hablo únicamente de cancelaciones, esto no vale para concesión de hipotecas, que como ellos prestan el dinero si que pueden elegir a su notario de confianza.

  9. #7
    29/01/09 16:22

    Antonio, es cierto que hay gente para todo, pero por otro lado el legislador no se ha trabajado este tema como debiera, quizás debido a que en origen era un producto monocultibvo de las cajas y estas tenían exclusiva provincial, con lo que no había mayores problemas.

    Copeland, esa solución era una de las que pensaba hace años. Pero los tiempos avanzan que es una barbaridad. Creo tener algo un pelo más sofisiticado y eviatr andar con requerimintos...

    Apymereco, gracias, es todo tuyo. Es curioso, a mi me parecía normalito...

  10. #6
    Anonimo
    29/01/09 00:18

    Gracias Echevarri, el artículo es tan bueno que lo reproduzco íntegro en una compilación de estos temas que estamos realizando en Apymereco. Con tu permiso ¿eh?
    http://groups.google.es/group/apymerecoasesoria/browse_thread/thread/73feda78250fec98

  11. #5
    Anonimo
    28/01/09 18:33

    Interesante cuestión.
    Normalmente el Banco pone pegas para la firma derivadas de la "vagancia" en firmar algo que no le reporta beneficio alguno. Me anticipo a tu opinión futura: Podría preverse que se hiciera un requerimiento al Banco como el que se le hace para que qcepte la hipoteca unilateral constituida en su favor y si en el plazo de dos meses no contesta, se entiende que ha prestado su consentimiento a la cancelación, sirviendo el acta de requerimiento como título cancelatorio en vez de la escritura de cancelación.

  12. #4
    Anonimo
    27/01/09 07:30

    La verdad es que tal y como lo expones parece lógico y cuesta creer que haya gente que compre casa sin conocer las cargas ni cerciorarse de su cancelación. Como decía mi madre..."hay gente pa' todo".

  13. #3
    27/01/09 00:17

    Gracias Putabolsa...

    Gracias Fcasarra:resumiendo muy resumido. Contacto direct con el banco del embargo. Si se trata de una ejecución hipotecaria, apoderado cancelando hipoteca el mismo dia de la firma y documento privado comprometiendose a limpiar la finca de lo s rastros registrales de la ejecución. Si se trata de un embargo por una deuda no hipotecaria, quiero que compareza apoderado de la entidad ante notario, reconozca haber cobrado y se comprometa a levantar el embargo en un plazo x. Y siempre siempre, de la mano de un abogado y reteniendo pasta para el tema de los gastos.

  14. #2
    Anonimo
    26/01/09 23:19

    Últimamente los portales de venta de inmuebles empiezan ha anunciar que disponen de inmuebles en proceso de embargo con (presuntamente) fuertes descuentos.

    Por ejemplo: http://www.idealista.com/news/archivo/2009/01/19/042996-lista-casas-embargadas-venta

    Estaría bien que tratases el tema de adquirir un inmueble en proceso de embargo que me huelo que no debe ser tan simple como en otros casos.

    Saludos y felicidades por los excelentes posts que escribes.

  15. #1
    26/01/09 20:48

    Me gusto est post ;)
    Este si te lo he comprado!

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