Días atrás hablábamos de los problemas que estaban teniendo aquellos que, confiando en una futura subrogación, habían vendido su vivienda sin cancelar su préstamo hipotecario. Recordé, a raíz de los comentarios, que la gente no tiene muy claro cómo se ha de proceder cuando se efectúa una compraventa de un inmueble gravado por una hipoteca, cuáles son los pasos a seguir si no queremos vernos afectados de una u otra manera. Para verlo más claro, voy a poner un ejemplo.
Supongamos que compro al contado, sin recurrir a Banco que financie una nueva hipoteca para mi, en cuyo caso el haría esto mismo. Partimos de que compro un inmueble en 200.000 euros, y he quedado en desembolsar el 100% el día de la firma, ante Notario.
En primer lugar el vendedor debe preguntarle a su Banco si va a acudir a la firma de las escrituras ante Notario. Esto simplifica mucho el proceso de cancelación, pero estadísticamente es raro. Hay muchas entidades que por política no lo hacen, fundamentalmente por ahorros de tiempo o políticas organizativas. Si va a acudir simultáneamente a la venta no me hace falta ni certificado, únicamente que me diga la cantidad necesaria para saldar la hipoteca, tendiendo en cuenta que esto se va a hacer, generalmente con cheque bancario (lo que supone dos días más de intereses) a entregar en la Notaría. Supongamos que me dice que son 50.000 euros
El día de la firma tendré preparados dos cheques bancarios: uno por 50.000 euros a favor del Banco que tiene la hipoteca, y otro por la cantidad restante hasta los 200.000 menos el importe necesario para los gastos de levantamiento de la hipoteca. Como no sabemos cuanto es, hemos preguntado anteriormente y nos dicen que serán unos 600 euros. Por tanto , será por 149400. ¿Qué hacemos con los 600 euros? Lo habremos hablado previamente con el vendedor, ya que son gastos de levantamiento hipotecario que le corresponde, pero que debemos tener controlados para asegurarnos de que va a tramitar la cancelación y de que va a hacer frente a sus costes. Dejando claro esto, podemos dejar que lo tramite él, comprometiéndonos por escrito a devolverle los 600 euros cuando termine de hacerlo. Sin embargo, lo más habitual es que lo hagamos nosotros (nuestra Gestoría o Notario) tirando de esos 600 euros que le hemos retenido, y tramitándolo conjuntamente con la compra. La tramitación consiste en que el Banco firme la escritura de cancelación (recordemos que ha ido a recoger el cheque y por tanto puede firmar in situ) e inscribirla en el Registro. Más menos dos, tres meses. Una vez levantada la hipoteca, se le entrega al vendedor la copia de la escritura de cancelación, las facturas y el sobrante (fundamental redondear en la retención siempre al alza).
No suele ser así, tal y como he dicho. El Banco no suele acudir a la firma, por lo que deberemos solicitar que el vendedor obtenga, para la fecha de la firma un certificado bancario en el que conste el saldo necesario para cancelar la hipoteca del Banco X, a favor del vendedor, sobre la finca nº aaaaa. por importe de tal, constituida en tal fecha. Es muy importante la fecha valor que se indique en el documento a efectos del saldo de cancelación, ya que no es lo mismo cancelar a través de una OMF, de una transferencia, de un cheque bancario o de dinero.
En Notaría no tendremos al del Banco. Haremos constar cómo vamos a cancelar hipoteca, incorporando copia del medio de pago y, generalmente, el certificado que nos han dado. Por supuesto, le retendremos la suma para el levantamiento de hipoteca. Después de firmar, y en función de lo acordado, bajamos con el vendedor al Banco para entregar el cheque y cancelar el préstamo, o mandamos el dinero a través de una OMF (Transferencia Banco de España) o Transferencia Ordinaria. En vez de mandarlo a a la cuenta ordinaria, mandadla a la cuenta contable del préstamo y dejad bien claro en el concepto para qué es.
¿Problemas? Los problemas suelen ser menores, pero molestos. La pasta no suele perderse, ni el Banco receptor apropiarse de ella, salvo algún apoderado despistado ;). Los más habituales son otros de detalle, a saber dos:
a) No le he retenido el dinero al vendedor. Pues me temo que, si se hace el orejas, aunque sea un gasto suyo, te lo vas a comer con patatas si quieres levantar la hipoteca, ya que dudo que vayas a llevarle a juicio por ello.
b) El Banco, que no fue a la firma, no acaba de acudir ante el Notario a firmar la cancelación. Importante hablar con la entidad para conocer los motivos, su procedimiento(que si solo formo con el Notario X, que si necesito tal o cual documentación, que si nadie me ha dicho nada) etc. El problema se puede agravar si son hipotecas muy antiguas, el Banco ha desaparecido de España, ha sido absorbido o fusionado.
En mi modesta opinión, uno de los flecos habituales en operaciones inmobiliarias es que es frecuente encontrarse con prestamos ya cancelados pero cuyas hipotecas siguen figurando en el Registro, lo que entorpece las titulizaciones, las compraventas, las ampliaciones de préstamos. En los próximos días os comentaré alguna idea (peregrina) que tengo sobre cómo podría reformarse legalmente este punto y ganar en agilidad y seguridad.
