Buenas noches,
Por si interesa, mi due dilligence para el proyecto FIGUEIRA DA FOZ (BOAT CAIS)
ANÁLISIS FINANCIERO
| Concepto | Importe
| Financiación solicitada (1ª fase) | 1.500.000 €
| Interés anual | 12%
| Plazo | 12 meses + 6 de prórroga
| Aportación promotor | 1.343.876 €
| Coste total (suelo + obra) | 2.770.000 €
| Valor actual según tasación | 2.693.500 €
| Valor futuro (obra terminada) | 5.224.000 €
| LTV 1ª disposición | 26,14%
| LTV final | 47,86%
| Loan to Cost (LTC) | 90,25%
| TIR del proyecto | 28,03%
| Rating asignado | A (Alta)
FORTALEZAS
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Garantía hipotecaria de primer grado: La hipoteca cubre el 169% del principal, lo que da un colchón muy amplio. En caso de impago, los inversores tienen una garantía real sobre los inmuebles.
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LTV muy bajo: El préstamo de 1,5M supone solo el 26% del valor actual del activo y el 47% del valor futuro. Esto significa que aunque el proyecto se devaluara, la garantía seguiría cubriendo la deuda.
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Poder irrevocable de venta: Si hay impago, el agente de garantías puede vender el activo directamente, sin necesidad de un largo proceso judicial de ejecución hipotecaria.
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Cuenta escrow con liberación controlada: El dinero no se entrega todo al promotor. Se deposita en una cuenta y se libera según avanza la obra, previa verificación por una entidad independiente.
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Precio de venta competitivo: El precio medio por m² del proyecto (2.801 €) está un 8,6% por debajo de la media de la zona (3.066 €), lo que facilita la venta de las unidades.ç
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Ubicación privilegiada: En pleno centro de Figueira da Foz, zona consolidada con alta demanda residencial y turística.
DEBILIDADES Y RIESGOS
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FALTA DE LICENCIA MUNICIPAL (RIESGO CRÍTICO)
Discrepancia: La web del proyecto afirma que la licencia "ya ha sido solicitada en fecha 30 de Diciembre de 2025". Sin embargo, la tasación de GESVALT, de enero de 2026, dice textualmente: "Las obras en curso carecen de licencia municipal, no habiendo sido presentados los documentos referentes a aprobación de proyectos, licencia de construcción o documentación que lo sustituya".
Consecuencia: Las obras se han ejecutado hasta un 32% sin licencia. Esto es ilegal. El ayuntamiento puede paralizar la obra, imponer multas cuantiosas, e incluso ordenar la demolición de lo construido si no es legalizable. Hasta que no se conceda la licencia, el proyecto está en el aire. La tasación entera se basa en la asunción de que la licencia se obtendrá, pero no es un hecho.
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EXISTENCIA DE USUFRUTO NO CANCELADO (RIESGO CRÍTICO)
Discrepancia: Las Notas Simples del registro de la propiedad muestran que sobre los inmuebles existe un derecho de usufructo a favor de terceras personas. Ni la tasación ni la web del proyecto mencionan este hecho.
Consecuencia: Los propietarios actuales de los inmuebles (las personas físicas que aparecen en el registro) son "nudos propietarios". No tienen el pleno dominio de los inmuebles mientras viva el usufructuario. Para que la empresa promotora (HUUS2ATLANTIC) pueda adquirir la plena propiedad y, posteriormente, constituir una hipoteca de primer grado válida y vender las 20 unidades sin cargas, ese usufructo debe estar extinguido.
El préstamo de WECITY se destina, según la web, a financiar "parte de la adquisición y obra". Esto implica que la compra de los inmuebles por parte de la promotora aún no se ha completado o no está inscrita. Si el usufructo no se cancela antes o simultáneamente a la compraventa, la promotora adquiriría los inmuebles con la misma carga, haciendo inviable la operación.
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CONTRADICCIÓN ENTRE PROPIEDAD Y EJECUCIÓN DE OBRA (RIESGO CRÍTICO)
Discrepancia: La promotora (HUUS2ATLANTIC) no es la propietaria registral de los inmuebles (las notas simples están a nombre de personas físicas). Sin embargo, según el auto de medición, ya se ha ejecutado un 32% de la obra (490.000 €). Esto plantea una pregunta fundamental: ¿con qué derecho y con qué dinero se ha realizado esa obra si la promotora aún no es dueña?
Posibles explicaciones y sus consecuencias:
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Opción A (La compraventa ya se hizo pero no está inscrita ni pagada): Los propietarios vendieron a la promotora mediante contrato privado, pero la escritura no se ha elevado a público ni inscrito porque falta pagar parte del precio. La promotora estaría actuando como dueña (haciendo obras) sin serlo legalmente. Si la operación se cae, el dinero de la obra (y el de los inversores iniciales) estaría perdido.
- Opción B (La compraventa no se ha hecho y la obra la pagan los dueños): Los propietarios actuales han sido quienes han financiado el 32% de la obra. HUUS2ATLANTIC solo aparece ahora para comprar el inmueble ya parcialmente rehabilitado. En este caso, habría que aclarar de dónde sale la "aportación del promotor" de 1,34M y si parte de ese dinero se destinará a reembolsar a los dueños por la obra ya hecha.
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Opción C (La promotora hace obras con permiso de los dueños pero sin ser dueña): HUUS2ATLANTIC ha llegado a un acuerdo privado con los propietarios para iniciar las obras con la condición de comprar después. Si el acuerdo se rompe, los dueños se quedan con la obra hecha gratis y la promotora pierde la inversión. Sin garantías registrales, es un riesgo enorme.
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DEBILIDAD FINANCIERA DEL PROMOTOR
Dato: El patrimonio neto de HUUS2ATLANTIC en 2024 era de solo 2.395 €. La empresa depende exclusivamente de este proyecto para sobrevivir.
Consecuencia: Si el proyecto se retrasa o surgen sobrecostes, el promotor no tiene capacidad financiera para responder. Cualquier problema deberá ser asumido por los inversores o resuelto mediante la ejecución de la garantía.
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AUTOMEDICIÓN DE LA OBRA (31,6%)
Análisis: El 32% de obra ejecutada es real, pero corresponde a la parte "barata" de la construcción: demolición, estructura y cubierta. Falta por hacer el 68% restante, que es la parte más cara y compleja: instalaciones (electricidad, fontanería, climatización) y acabados (pavimentos, cocinas, baños, pintura).
Consecuencia: El riesgo de sobrecostes y retrasos es elevado. El dinero que queda por invertir (1.060.000 € según el auto de medición) deberá cubrir las partidas más costosas.
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ALTO APALANCAMIENTO (LTC 90,25%)
Análisis: El promotor apenas aporta un 10% del coste total del proyecto (270.000 € de los 2,77M). El 90% restante lo ponen los inversores de WECITY.
Consecuencia: El promotor tiene poco "piel en el juego". Si el proyecto se tuerce, su pérdida es pequeña comparada con la de los inversores. Esto puede reducir su incentivo para resolver problemas complejos (como la licencia, el usufructo o los acuerdos con los propietarios).
Dato: El rating asignó una calificación "C" (muy cuestionable) al porcentaje de ventas formalizadas. No hay ninguna unidad vendida.
Consecuencia: La devolución del préstamo depende de que se vendan 20 unidades en un plazo de 12-18 meses. Si el mercado se enfría o la promoción no tiene la acogida esperada, el pago se retrasará y habrá que ejecutar la garantía o reestructurar la deuda.
Análisis: El contrato establece un procedimiento de reclamación extrajudicial que puede alargarse meses (60 días de espera, votaciones, plazos de subsanación) antes de iniciar la ejecución hipotecaria.
Consecuencia: Si el promotor no paga, los inversores no recuperarán su dinero de forma inmediata. Habrá un proceso de negociación y votación que puede demorar la recuperación del capital.
CONSIDERACIONES FINALES Y OPINIÓN FUNDAMENTADA
El proyecto FIGUEIRA DA FOZ presenta una rentabilidad atractiva (12% en 12-18 meses) y unas garantías sólidas sobre el papel (hipoteca de primer grado con bajo LTV, poder de venta, cuenta escrow). Los números financieros, vistos en conjunto, invitan al optimismo. Sin embargo, los riesgos no son financieros, sino legales y estructurales, y son de tal magnitud que deberían hacer reflexionar a cualquier inversor.
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La licencia de obras es el oxígeno del proyecto. Sin ella, no existe legalmente. Que se haya construido un 32% sin licencia no es un tecnicismo, es una infracción urbanística grave. Confiar en que "ya está solicitada" es un acto de fe, no una certeza jurídica. El ayuntamiento puede paralizar la obra en cualquier momento.
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El usufructo es una losa sobre la propiedad. Existe un derecho real de usufructo a favor de terceras personas que no aparece mencionado en ningún documento comercial. Para que la operación sea viable, ese usufructo debe extinguirse antes o durante la compraventa a la promotora. Si no se cancela, la hipoteca podría ser de menor rango y las ventas futuras, imposibles.
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La contradicción entre propiedad y obra es incomprensible sin más datos. No se entiende cómo se ha podido ejecutar el 32% de la obra si la promotora no es dueña de los inmuebles y, según la web, aún necesita financiación para adquirirlos. Esta falta de claridad sobre la situación jurídica actual del activo es, probablemente, el mayor de todos los riesgos.
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El promotor es financieramente muy débil. Su patrimonio de 2.395 € significa que, si algo sale mal, no podrá aportar ni un euro más. Toda la responsabilidad recaerá sobre el activo y, por tanto, sobre los inversores.
CONCLUSIÓN
Inversión de alto riesgo, no apta para inversores conservadores. El 12% de interés premia un riesgo que es real y tangible. Las garantías existen, pero su ejecución sería larga y costosa si los problemas legales y de titularidad no se resuelven primero. Invertir aquí es apostar a que:
- El ayuntamiento concederá la licencia (a pesar de las obras ya realizadas sin permiso).
- Los usufructuarios renunciarán a su derecho (sin que se especifique cómo ni cuándo).
- La situación entre los propietarios actuales y la promotora está clara y legalmente resuelta, permitiendo que esta última adquiera la plena propiedad.
- El promotor gestionará correctamente la fase más cara de la obra sin desviaciones.
Son muchas condiciones para una inversión que, aunque bien estructurada contractualmente, descansa sobre unos cimientos jurídicos muy endebles.
Recomendación:
Solo para inversores con alta tolerancia al riesgo y que asuman que, en el peor de los casos, podrían perder el 100% del capital y esperar años para recuperarlo vía ejecución hipotecaria. Antes de invertir, sería imprescindible obtener respuestas claras a las preguntas que se plantearán en el chat (son muchas y aquí sería muy largo, las podréis ver allí)
DESCARGO DE RESPONSABILIDAD
El análisis y las preguntas aquí recogidas son fruto de un estudio personal basado en la documentación pública del proyecto. No constituyen asesoramiento financiero ni una recomendación de inversión. Cada inversor es responsable de formar su propia opinión y de tomar sus decisiones de manera informada, asumiendo los riesgos asociados.
