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#916

Re: Wecity

11/03/26 17:52

Me quedo fuera, no me cuadra.

#917

Re: Wecity

Top 25

Sparrow In Jail

12/03/26 03:01

Buenas noches,

Mi due dilligence para Murcia-Estación por su fuera de interés.

RESUMEN EJECUTIVO - OPORTUNIDAD DE INVERSIÓN WECITY

Proyecto: Murcia Estación (Calle Huerto Alix 36, Murcia)

1. DESCRIPCIÓN DE LA OPERACIÓN

2. ANÁLISIS FINANCIERO

2.1 Estructura de capital

| Concepto | Importe | % |
Aportación promotor (compra local) | 315.000 € | 36,42%
| Préstamo wecity | 550.000 € | 63,58%
| Inversión total | 865.000 € | 100%

2.2 Destino de los fondos del préstamo

2.3 Valores de tasación

2.4 Ratios financieros

3. FORTALEZAS DE LA OPERACIÓN

| Fortaleza | Explicación

| LTV conservador | La 1ª disposición (221.890 €) representa solo el 44,47% del valor actual del inmueble (498.953 €). Existe colchón de garantía.
| Aportación del promotor | El promotor ya ha invertido 315.000 € de fondos propios en la compra del local. Tiene "piel en el juego".
| Tasación actual razonable | El valor de 498.953 € está respaldado por una tasadora homologada (Banco de España nº 4302).
| Demanda de vivienda en Murcia | La zona tiene demanda residencial estable.
| Experiencia del promotor | Francisco Bravo Vidal tiene más de 10 años de experiencia en inversión inmobiliaria.
| Garantía hipotecaria de 1er grado | En caso de impago, los inversores tienen derecho real sobre el inmueble.

4. DEBILIDADES Y RIESGOS CRÍTICOS (DOCUMENTADOS)

4.1 RIESGO DE INUNDABILIDAD (CRÍTICO - SIN RESOLVER)

Puntos a considerar:

El promotor no ha aportado el anexo de inundabilidad que justifique técnicamente la solución adoptada.
La memoria del proyecto no menciona el riesgo ni las medidas correctoras previstas.
El acceso tiene un escalón de 20-25 cm, mientras que la altura de calado declarada es de 1,49 m.
Sin acreditar que la cota de uso residencial supera los 1,49 m, no se puede obtener la licencia de primera ocupación.
Sin dicha licencia, no se pueden vender las viviendas como tales.
El valor de tasación en hipótesis de terminado (1.444.652 €) depende completamente de que se resuelva esta cuestión.

El inmueble continúa inscrito en el Registro y Catastro como local comercial.
Las 15 viviendas proyectadas no tienen existencia jurídica en la actualidad.
Hasta que no se inscriba la división horizontal y el cambio de uso, no es posible la venta individualizada de las viviendas.
El promotor está realizando obras sobre un local, no sobre viviendas legalmente reconocidas.

4.3 RIESGO DE CARGA HIPOTECARIA PREVIA (GRAVE - NO COMUNICADO)

| Evidencia documental | Texto literal

| Nota Simple del Registro | "HIPOTECA a favor de CAJA DE AHORROS Y PENSIONES DE BARCELONA para responder de TRESCIENTOS DIEZ MIL EUROS de principal

"Puntos a considerar:

Existe una hipoteca constituida en 2010 por importe de 310.000 € sobre el mismo inmueble.
Esta carga no ha sido cancelada y sigue vigente.
El préstamo de wecity (550.000 €) se ofrece como "hipoteca de 1er grado", pero deberá coordinar su posición con esta hipoteca previa.
Si no se cancela o subordina adecuadamente, en caso de ejecución los inversores cobrarían con posterioridad a esa deuda.
El valor real de la garantía se ve reducido por la existencia de esta carga.

4.4 RIESGO DE LICENCIAS Y TÍTULOS HABILITANTES (GRAVE - CONFUSIÓN TERMINOLÓGICA)

| Evidencia documental | Texto literal
| Declaración Responsable | "Esta declaración responsable no es título habilitante para legalizar obras en ejecución o ya ejecutadas"
| Tasación | "No se ha dispuesto de licencia de obras vigente

"Puntos a considerar:

No existe licencia de obras propiamente dicha. La obra se ampara en una Declaración Responsable, que es un título de menor entidad.
El Ayuntamiento dispone de 15 días hábiles para revisar la documentación y puede requerir la tramitación de una licencia ordinaria.
Para la primera ocupación de las viviendas, se exige título habilitante completo (licencia de primera ocupación).
Sin dicha licencia, no se pueden habitar ni comercializar las viviendas.

4.5 RIESGO DE INFORMACIÓN INCOMPLETA DEL PROMOTOR

| Declaración del promotor (Cláusula 16) | Situación observada

| "El Activo está libre de cualquier tipo de carga, gravamen" | Existe una hipoteca previa de 310.000 € no mencionada.
| "Ha obtenido y tiene vigentes todas las licencias" | No consta licencia de obras, solo declaración responsable.
| "Toda la información es veraz, correcta, completa" | Se ha omitido información sobre inundabilidad, hipoteca previa y situación registral.

Puntos a considerar:

Existen discrepancias entre lo declarado por el promotor y la documentación aportada.
Estas diferencias podrían afectar a la confianza en la información proporcionada.
En caso de incumplimiento, los inversores podrían plantearse el vencimiento anticipado (Cláusula 17.3), aunque ello requeriría un proceso legal con costes y plazos inciertos.

Si no se resuelven las cuestiones de inundabilidad, registro y licencias, la venta no será posible.
Cualquier retraso podría requerir la prórroga del préstamo (6 meses adicionales) o, en su defecto, llevar a una situación de impago.
El inversor podría ver inmovilizado su capital hasta que se materialice la venta o, en su defecto, se ejecute la garantía.

Honorarios del Agente de Garantías
Honorarios de abogados, procuradores, notarios
Intereses moratorios
Intereses ordinarios
Principal pendiente (el capital del inversor)

Observación: Si el activo se realiza por un importe inferior a la deuda total, los inversores podrían no recuperar la totalidad del principal invertido.

8. CONSIDERACIONES FINALES

8.1 Viabilidad del proyecto

El proyecto podría ser viable si se completan los siguientes pasos:

Resolver el riesgo de inundabilidad mediante un anexo técnico que justifique la cota de las viviendas.
Inscribir el cambio de uso en el Registro de la Propiedad y actualizar Catastro.
Cancelar o subordinar adecuadamente la hipoteca previa de 310.000 €.
Obtener la licencia de primera ocupación una vez finalizadas las obras.

Sin embargo, ninguno de estos pasos está actualmente completado ni documentado.

8.2 Actuación de wecity

La información publicada en la plataforma no incluye referencias a:

La situación de inundabilidad de la parcela.
La existencia de una hipoteca previa.
La naturaleza registral del inmueble como local comercial.
Las limitaciones de la declaración responsable frente a una licencia de obras.

Esta omisión de información relevante dificulta que el inversor pueda formarse un juicio completo sobre los riesgos de la operación.

8.3 Actuación del promotor

El promotor ha:

Declarado la existencia de inundabilidad, pero no ha aportado la justificación técnica necesaria.
Omitido en sus declaraciones contractuales la existencia de la hipoteca previa.
Presentado la documentación sin incluir un anexo de inundabilidad ni referencia a medidas correctoras.

9. OPINIÓN FUNDAMENTADA

9.1 Argumentos a favor de la inversión

El LTV sobre la primera disposición es conservador (44,47%).
El promotor ha realizado una aportación significativa (315.000 €).
La zona cuenta con demanda residencial.
La rentabilidad ofrecida (11%) es competitiva.

Las obras avanzan (el promotor ya ha comenzado).
Al finalizar, se solicita la licencia de primera ocupación.
El Ayuntamiento requiere el anexo de inundabilidad y la acreditación de la cota > 1,49 m.
El promotor no puede acreditar el cumplimiento de este requisito.
Se deniega la licencia de primera ocupación.
No es posible la venta de las viviendas.
Se produce el impago del préstamo.
Se inicia un proceso de ejecución hipotecaria (con duración de años).
Los inversores recuperan solo parcialmente su inversión (si la hipoteca previa lo permite) tras un proceso prolongado.

El proyecto presenta múltiples riesgos significativos no resueltos: la inundabilidad de la parcela no está técnicamente justificada,
La situación registral no refleja el uso previsto como viviendas
Existe una hipoteca previa que afecta a la garantía y la obra se ampara en una declaración responsable, no en una licencia.
El valor futuro de 1.444.652 € está condicionado a la resolución de todas estas cuestiones, sin que exista documentación que acredite su cumplimiento.
La probabilidad de que se produzcan incidencias que afecten al reembolso del préstamo es elevada.

Se recomienda NO INVERTIR en las condiciones actuales.

Recomendaciones para futuras inversiones en crowdlending

Para próximas operaciones, se sugiere:

Consultar la nota simple del Registro para verificar cargas y situación registral.
Confirmar que la licencia de obras es una licencia, no una declaración responsable.
Desconfiar de ofertas que omiten información relevante sobre los riesgos.
Realizar un análisis de due diligence concienzudo.

Este documento constituye un análisis independiente basado en la documentación facilitada y tiene carácter meramente informativo, no constituyendo asesoramiento financiero ni recomendación de inversión.

#918

Re: Wecity

Top 25

Sparrow In Jail

12/03/26 03:55

Buenas noches,

Por cierto, he copiado lo que tenía archivado desde el 27 de febrero, este proyecto ya salió y después aplazaron la apertura. No lo he reestudiado, y no sé si han modificado algo en los documentos.

Yo no voy a entrar, si alguno está interesado os copio las preguntas que tenía preparadas para el chat por si alguno quiere plantearlas antes de decidir:

Buenos días, estoy analizando la operación MURCIA-ESTACIÓN y, tras revisar la documentación disponible, me surgen algunas dudas que agradecería me aclarasen para poder evaluar correctamente la inversión:

En la Nota Simple (22/01/2026) la finca 15722 figura como "LOCAL COMERCIAL" y en Catastro (21/12/2025) también. ¿Pueden confirmar si ya se ha iniciado el proceso de inscripción del cambio de uso a 15 viviendas y la división horizontal? ¿Cuál es el plazo estimado para su inscripción definitiva, teniendo en cuenta que sin ella no es posible la venta individualizada?
En la Nota Simple consta una hipoteca de 2010 por 310.000 € a favor de "CAJA DE AHORROS Y PENSIONES DE BARCELONA". Dado que el préstamo wecity se ofrece como "hipoteca de 1er grado", ¿esta carga se cancelará con los fondos del préstamo o se subordinará? En caso de no cancelarse, ¿qué orden de prelación tendrían los inversores en una eventual ejecución?
El informe de tasación y la Declaración Responsable indican que la parcela está en zona inundable (Río Guadalentín) con calado de 1,49 m para avenida de 500 años. El promotor declara que "la cota de uso residencial se encuentra sobre la altura de calado". Para poder valorar este riesgo crítico, ¿podrían compartir el anexo o estudio técnico de inundabilidad que justifique documentalmente esta afirmación? En la memoria del proyecto no se detallan las medidas constructivas (como la cota definitiva del suelo).
¿Se ha obtenido el informe favorable de la Confederación Hidrográfica del Segura (CHS) ? En caso de haberse presentado solo una declaración responsable, ¿pueden facilitar el justificante?
En las fotografías del acceso se aprecia un escalón de 20-25 cm. ¿La cota del suelo interior de las viviendas se encuentra a esa misma altura o está más elevada? Si es así, ¿cómo se compatibiliza con los 1,49 m de calado declarados?
En la descripción del proyecto se menciona que tanto el cambio de uso como la obra se han tramitado mediante "declaración responsable". ¿Podrían confirmar si se trata de una licencia en sentido estricto o de una declaración responsable? La declaración presentada el 4/12/2025 advierte que "no es título habilitante para legalizar obras en ejecución o ya ejecutadas". Dado que las obras han comenzado, ¿existe riesgo de que el Ayuntamiento requiera una licencia ordinaria a posteriori?
Para la obtención de la licencia de primera ocupación, ¿será exigible el anexo de inundabilidad y la acreditación de la cota? ¿Existe algún pronunciamiento previo del Ayuntamiento sobre este punto?
En el contrato de préstamo (Cláusula 16), el promotor declara que "el Activo está libre de cualquier tipo de carga o gravamen", pero en la Nota Simple consta la hipoteca de 2010 por 310.000 €. Agradeceríamos una aclaración sobre esta discrepancia (entendemos que puede deberse a una cancelación prevista, pero es necesario confirmarlo).
Si como consecuencia de estas preguntas se va a subir documentación adicional (estudio de inundabilidad, justificante CHS, etc.), ¿se adjuntará a la plataforma para su consulta antes del cierre de la ronda?

Muchas gracias. Quedamos a la espera de sus respuestas para poder valorar la operación con todos los elementos de juicio necesarios.

#919

Re: Wecity

Top 100

Reich D

12/03/26 18:27

Podrían admitir transferencias instantáneas, a este ritmo no tenemos cash en las tarjetas 💳💸

#920

Re: Wecity

13/03/26 20:09

Buenas.
Te han contestado ya alguna pregunta de estas?

#921

Re: Wecity

14/03/26 00:00

Es algo raro, mucha oportunidad en tan poco tiempo.

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