#2191
Re: Urbanitae
Buenas noches,
Mi due dilligence para el proyecto La Seda, de Valencia:
Mi due dilligence para el proyecto La Seda, de Valencia:
INFORME EJECUTIVO - PROYECTO LA SEDA (VALENCIA)
Análisis para inversores de crowdlending (Tramo A - Urbanitae)
Análisis para inversores de crowdlending (Tramo A - Urbanitae)
DATOS BÁSICOS DE LA INVERSIÓN
- Plataforma: Urbanitae
- Proyecto: La Seda
- Ubicación: Valencia (Ciutat Vella, El Cabañal, El Ensanche)
- Tipo: Préstamo crowdlending
- Prestatario: SUECA 45 2022, S.L.
- Importe Tramo A: 1.660.000 €
- Importe total Urbanitae: 4.870.000 € (Tramos A+B+C)
- Plazo: 24 meses + 6 meses de extensión
- Interés anual: 10,25% simple
- Rentabilidad total estimada: 20,5% (24 meses)
- Retorno mínimo garantizado: 12 meses de intereses
- Activos en garantía: 3 promociones de apartamentos turísticos (39 aptos, 2.400 m²)
DESCRIPCIÓN DE LOS ACTIVOS (según folleto)
- Conde Trénor (Ciutat Vella): 10 aptos, 829 m², avance 25%
- Joan Mercader (El Cabañal): 8 aptos, 469 m², avance 20%
- Buenos Aires (Ensanche): 21 aptos, 1.103 m², avance 6%
ANÁLISIS DOCUMENTAL (resumen de toda la documentación revisada)
El resumen económico muestra un capital del promotor de 2.423.702 euros, que tras una recapitalización de 400.000 euros con cargo al préstamo se reduce a 2.173.702 euros netos (31% del total). La financiación de Urbanitae es de 4.870.000 euros (69%).
Destino del Tramo A: refinanciación hipoteca 350.000 € (21%), costes de obra 689.583 € (42%), recapitalización promotor 400.000 € (24%), costes estructuración 220.417 € (13%). Solo el 42% va a obra directa.
Ratios: LTV sin intereses 49%, con intereses 57%; LTC sin intereses 69%, con intereses 81%. Ratios conservadores.
Las tres tasaciones (GESVALT, 13/02/2026) arrojan los siguientes valores: Conde Trénor 2.218.025 € actual y 3.193.957 € terminado (28,76% ejecutado), Buenos Aires 2.319.303 € actual y 4.427.934 € terminado (0% ejecutado), Juan Mercader 912.967 € actual y 1.521.737 € terminado (24,07% ejecutado). La tasación de Conde Trénor revela que el edificio son 6 fincas registrales (FR 4835-4840). Las tasaciones advierten que los porcentajes de obra se estimaron por inspección ocular, sin certificaciones oficiales.
Las notas simples confirman los titulares: GLENROCK TRADING S.L. (Conde Trénor), BUENOS AIRES HOME 25 SL (Buenos Aires) y LA TERRETA PROMOCIONES VALENCIA SL (Juan Mercader).
La finca FR 4840 de Conde Trénor tiene una hipoteca vigente con BANKINTER por 73.280,52 euros con vencimiento en 2033.
No se han aportado las notas simples de las otras cinco fincas de Conde Trénor (FR 4835, 4836, 4837, 4838 y 4839), que representan el 82% del edificio. Buenos Aires y Juan Mercader no tienen hipotecas, solo afecciones fiscales.
La finca FR 4840 de Conde Trénor tiene una hipoteca vigente con BANKINTER por 73.280,52 euros con vencimiento en 2033.
No se han aportado las notas simples de las otras cinco fincas de Conde Trénor (FR 4835, 4836, 4837, 4838 y 4839), que representan el 82% del edificio. Buenos Aires y Juan Mercader no tienen hipotecas, solo afecciones fiscales.
Las fichas catastrales confirman que Buenos Aires es suelo sin edificar (0% ejecutado), contradiciendo el folleto que indicaba 6% de avance.
El contrato de financiación (Anexo I) destina 350.000 euros a "refinanciación de la hipoteca en favor de CaixaBank". Esta es la discrepancia más grave: la única hipoteca identificada en las notas simples es de BANKINTER, no de CaixaBank. La hipoteca de Bankinter no se menciona en el contrato, pese a que el prestatario declara que no hay cargas no informadas.
Las garantías contractuales son sólidas sobre el papel: hipoteca primer rango 140%, prenda de participaciones, prenda de cuentas, barrido de caja 100%.
Las garantías contractuales son sólidas sobre el papel: hipoteca primer rango 140%, prenda de participaciones, prenda de cuentas, barrido de caja 100%.
El contrato de mandato designa a PROPTECH como Agente de Garantías, estructura correcta para crowdlending. El problema es que solo menciona las tres fincas, no las seis de Conde Trénor.
FORTALEZAS
Ubicaciones prime en Valencia con alta demanda turística. Licencias de obras y cambio de uso concedidas según el folleto. Dos activos en construcción con avances reales (Conde Trénor 28,76%, Juan Mercader 24,07%). Equity del promotor desembolsado: 2,4 M€. Ratios financieros conservadores (LTV 49%). Garantías sólidas sobre el papel. Estructura de mandato adecuada con agente profesional. Project Monitor. Retorno mínimo garantizado de 12 meses.
DEBILIDADES Y RIESGOS
- Riesgo 1: Buenos Aires. El folleto afirmaba 6% de avance. La tasación indica 0% y estado "En Proyecto". La ficha catastral confirma "suelo sin edificar". El plazo de 20 meses empieza ahora, afectando al cronograma.
- Riesgo 2: Fincas de Conde Trénor incompletas. La tasación confirma 6 fincas. Solo se ha aportado la nota simple de una (FR 4840). Faltan las notas simples de las otras cinco, que representan el 82% del edificio. Sin ellas, es imposible verificar cargas o hipotecas sobre la mayor parte del activo.
- Riesgo 3: Discrepancia Bankinter vs CaixaBank. La FR 4840 tiene hipoteca vigente con BANKINTER por 73.280 € (vcto 2033). El contrato destina 350.000 € a refinanciar hipoteca con CaixaBank. ¿Dónde está la hipoteca de CaixaBank? ¿Está en las fincas 4835-4839? ¿Son dos hipotecas? ¿El importe es suficiente? El contrato no menciona Bankinter.
- Riesgo 4: Declaración falsa del prestatario. El contrato declara que no hay cargas no informadas. La hipoteca de Bankinter no está informada en el contrato. Entre las causas de vencimiento anticipado se incluye la existencia de cargas no informadas.
- Riesgo 5: Recapitalización del promotor. El 24% del Tramo A (400.000 €) se destina a devolver capital al promotor, reduciendo su exposición y aumentando el riesgo de los inversores.
- Riesgo 6: Falta de licencias. No se ha aportado la licencia de cambio de uso. En el contexto actual de presión social contra apartamentos turísticos, es un riesgo. La administradora está vinculada a empresas con protestas vecinales previas.
- Riesgo 7: Omisiones en la ficha de datos. Omite mencionar la recapitalización (400.000 €) y la refinanciación (350.000 €). Falta de transparencia.
OPINIÓN FUNDAMENTADA Y CONCLUSIÓN
El proyecto tiene fundamentos económicos atractivos: ubicaciones prime, dos activos con avance real, ratios conservadores y rentabilidad competitiva. Las garantías sobre el papel son sólidas.
Sin embargo, los problemas documentales son graves y afectan a la viabilidad de las garantías. Faltan las notas simples de cinco de las seis fincas de Conde Trénor (el 82% del edificio). Existe una hipoteca de Bankinter no mencionada en el contrato, y una partida de 350.000 € para refinanciar una hipoteca de CaixaBank que no aparece en ninguna nota simple. Buenos Aires está a 0% ejecutado, no al 6% que decía el folleto.
Si existen cargas no canceladas en las fincas de Conde Trénor, o si la hipoteca de Bankinter no se cancela, la garantía de Urbanitae podría no ser realmente de primer rango, o podría serlo solo parcialmente.
Hasta que el promotor y la plataforma aporten: (1) las notas simples de las fincas 4835-4839 de Conde Trénor, (2) una explicación clara de la discrepancia Bankinter vs CaixaBank, (3) acreditación de que Bankinter se cancelará, (4) confirmación de que las hipotecas se constituirán sobre las seis fincas, y (5) la licencia de cambio de uso, el riesgo de pérdida parcial de la garantía es material y no compensa la rentabilidad ofrecida.
La prudencia aconseja no invertir hasta que estas discrepancias estén resueltas y documentadas.
DESCARGO DE RESPONSABILIDAD
Este análisis se basa exclusivamente en la documentación proporcionada. No constituye asesoramiento financiero ni una recomendación de inversión. Invertir en crowdlending implica riesgos, incluida la pérdida parcial o total del capital.