Urbanitae

 

Plataforma: Urbanitae
Proyecto: Hotel Sevilla
Promotor: Confia Capital 

Fecha: 25/11/2025
Tipología: Equity
Plazo: 26-30 meses

Comentarios:
- Comenzar destacando (no siempre es así) que estamos hablando de un proyecto nuevo (nada de refinanciaciones ni suelos con problemas), en una ubicación consolidada. Importante resaltar que es un proyecto comercial (hotelero) no residencial, no tiene nada que ver una cosa con otra, especialmente en liquidez del activo.

- Me va a ser difícil dar luz a este proyecto ya que el hotelero no es un ámbito que domine, aunque tengo nociones, pero hay que tener claro que es un mundo completamente distinto a la promoción de viviendas a nivel de riesgos y de beneficios.

- De lo que dice Urbanitae solo resaltar un par de falsas verdades. Cuando dicen "3M€ ampliable a 2M€ si lo solicita el promotor", lo que harán es ir a los coinversores (family offices que invierten con Urbanitae) a presentarles el proyecto y si no consiguen convencerlos sacaran en la plataforma los otros 2M€ ya que los minoristas les ponen menos problemas que los inversores profesionales. Por otro lado, destacar también que es un proyecto que impulsa Urbanitae pues sus inversores son los que ponen el 90% del capital, el "sponsor" es más un gestor delegado.

- Dicho todo esto, esto no va de vender casas mas o menos caras, esto es un negocio que, en función del éxito o no que tenga el hotel, podrá ganarse más o menos dinero. Aquí si hay muchas más varianza de retorno (tanto al alza como a la baja) pues el valor del hotel vendrá determinado por la Yield de Salida y el Flujo de Caja que genere el hotel.
En esto, lo más importante es el contrato con el operador (que no podemos analizar), pero vamos con independencia del contrato, lo importante es que vayan clientes al hotel.

- Desde mi punto de vista (subjetivo), no es una zona que crea que vaya a tener una demanda hotelera excesiva, pero esto si que es hablar por hablar porque no he podido analizar los números que ha realizado el operador hotelero para saber si son realistas o no.

- Lo importante que tenéis que saber para decidir: i) Es un proyecto con alta varianza (tanto para bien como para mal) lo mismo sale una TIR final del 25% que se pierde el 20% del capital ii) La liquidez del activo es mucho menor que la de un proyecto residencial iii) Es un proyecto que impulsa Urbanitae y, en este caso, tengo la certeza que lo impulsan porque creen en él no por generar su comisión.

Scoring de riesgo
7/10
- Tipología: 8/10 Equity - alta varianza de los ingresos esperados por la venta del hotel.
- Promotor: 8/10 Gestor pequeño, entiendo que Urbanitae lo supervisará.
- Comercial: 8/10 Alta varianza
- Obra: n.a. Engañaría si dijera otra cosa, no tengo ni idea de estimar si los costes son más o menos acertados.
- Financiación: 4/10. Dicen que ya tienen financiación para la obra.

Resumen
Al gusto del consumidor, al menos es un proyecto nuevo que no arrastra problemas y en una zona consolidada, saber si los números planteados se van a materializar es algo que ya depende de la valoración personal de cada inversor de la viabilidad del proyecto hotelero en esa zona. 

Importante saber, aunque lo vuelva a repetir, que este tipo de proyectos no tiene nada que ver con una promoción residencial (donde el margen y la varianza es mucho más estable). Este es otro mundo, los riesgos son distintos y la varianza mucho más elevada. En un desarrollo residencial, por la alta demanda, no se suele ni pegar un pelotazo ni perder mucho dinero, aquí se puede ganar más dinero del proyectado o perder dinero, pues el valor de venta del hotel (un único activo) varía en función de muchas variables, principalmente ocupación y tasas de descuento (rentabilidad que le exija a ese activo un patrimonialista que lo quiera comprar). 

A mí no me gusta la zona para un proyecto hotelero, pero eso ya es una opinión personal no inmobiliaria.  

 

Buenas noches, 

Muchas gracias, es un proyecto de plusvalía y leyendo este foro saque la conclusión -tarde porque ya me había metido en varios- que las plusvalías no son para mi, la mayoría tienen problemas.

Debe de ser que soy muy miedoso, igual me pasa con el proyecto del lunes de Valencia, todo está muy bien pero yo no voy a entrar la Licencia de Actividad  NO está concedida. Según el webinar, tienen una "declaración responsable" y la licencia de obras y cambio de uso previa a la moratoria, pero es PERFECTAMENTE POSIBLE que NO CONCEDAN LA ACTIVIDAD (no digo que sea lo más probable, pero es posible): 

* Aplicación Retroactiva de Normativa: El Ayuntamiento (o la CA que al parecer en Valencia es así) puede aplicar la ley vigente (más restrictiva) al conceder la licencia final, aunque el proyecto se iniciara antes. 

*Nuevos Requisitos Técnicos: Exigencias en aislamiento acústico, accesibilidad o zonas comunes que el proyecto no cumple. 

*Presión Política Actual: Clima social hostil al turismo que incentiva denegaciones. 

Tampoco me gusta que la tasación se haya hecho con el supuesto de que ya es un Apartahotel, incluso emplea el método del coste sumando el coste de reforma para apartahotel pero, si niegan la licencia, ese coste no añade valor. Por mucho que haga advertencias ocultas:   usa "ratios medias del sector" (ingresos inventados) y dice que "existe discrepancia entre realidad física y descripción registral". 

En resumen que cada vez soy mas cobarde. 

No creo que seas cobarde. Yo plusvalia no entro tampoco.

El retorno medio para el riesgo que se está asumiendo es ridiculo. Quizás sea mala suerte (lo dudo en un contexto inmobiliario como el que estamos viviendo), o no se, pero están dando en muchos proyectos TIR de <5% que es rentabilidad de renta fija en proyectos de desarrollo inmobiliario...

Me parece que en el escenario desfavorable han calculado mal los costes, ¿no? Ponen esto:
Previsión de costes (C) 17.027.004€

Adquisición                         5.157.347€

Construcción                      8.944.650€

Desarrollo                            2.535.689€

Comisión Urbanitae              195.000€ 
Pero la suma de los cuatro conceptos de costes en realidad es 16.832.686€
Es el tipo de error que ya han cometido en otras ocasiones y que muestra el poco esmero que ponen al publicar la información. Cuando he preguntado por situaciones así en otros proyectos, la respuesta ha sido que habían manejado varios escenarios y que al final se coló una versión anterior en la información publicada...

Además, describen el escenario como con una reducción del precio de venta de cerca del 11%, de 18.977.677 € a 17.027.004 €, cuando eso supone un 10,28%. Vale, podemos considerarlo cerca del 11%.
Pero es que el escenario moderado lo describen igual: dicen que consideran una reducción del precio de venta de cerca del 11%, de 18.977.677€ a 17.095.125€, cuando eso es una reducción del 9,92%. Debían querer decir de cerca del 10%.

De todas formas, si el coste de construcción en el escenario desfavorable, en el que ya se pierde algo de la inversión, se ha incrementado en más de un 36%, parece bien cubierto en ese aspecto. Más aún cuando dicen que ya tienen ofertas de dos constructoras y que la que probablemente elijan, según han dicho en el webinar informativo, va por debajo del precio del escenario favorable.

Yo la mayor incertidumbre que veo es la licencia de actividad, aunque el promotor parece confiado.
La otra es la venta final, en la que ciertamente influye qué tal le vaya al hotel. Yo creo que una cadena como B&B, que al final es quien está empujando el proyecto para establecerse en Servilla, tendrá los números claros como para pagar la renta acordada durante los 15 años de obligado cumplimiento.

Esto lo manda Urbanitae o es estafa?

Que me llegue en francés me chirría un poco.

Yo no he recibido nada parecido.
Revisa bien quién es el remitente y la dirección a la que apuntan los enlaces del correo, a ver si ves que apuntan a cosas raras.

No se si habeis visto lo del plan premium de my investor. Una de las cosas que trae es entrada preferente en proyectos de urbanitae... Si ya es complicado entrar a veces 😂

Tiempo atrás deberías haber recibido una comunicación de urbanitae indicando que su proveedor de servicios de pago (lemon) se podría en contacto para una actualización de información.

Esto mismo sucedió en otras plataformas de inversión que utilizan servicios similares (p.ej. civis), pero la demora en la recepción de la solicitud por parte de lemon ha sido notable.

Buenos días, 

Pues si era como hasta ahora, muchos no te llegaban y otros te avisaban cuando ya estaba copada la oferta.

Si, si esas me llegaron, pero esta me extrañaba por ser en francés y a destiempo, pero bueno era lo mismo que me pedían anteriormente, saltaba a un formulario donde ya venían todo mis datos y eran solo confirmar.

Buenos días, 

Lemonway es francesa y Mangopay española, los franceses son muy raros, hablan y escriben el francés los tíos, al queso lo llaman quesé, al bollo, bollé, a la pata, paté, la hacen crema y la untan en pan -lo llaman pané- y así todo.

pues creo que Mangopay es también francesa...
Origen y respaldo: Mangopay es una entidad de dinero electrónico bajo el grupo francés Crédit Mutuel Arkea. 

Ahora podrás entrar 4 dias antes de que se abra el proyecto, por lo que ponen.

Buenos días, 

¿donde lo ponen?