Buenos días,.
Realmente es increíble, os paso mi due dilligence sobre el proyecto "ALEGRE | IBIZA" (REF: X00000443), No sé si haré preguntas, creo que no vale la pena.
INFORME DE ANÁLISIS DE INVERSIÓN - PROYECTO "ALEGRE | IBIZA" (REF: X00000443)
FECHA DE ANÁLISIS: 27 de enero de 2026
INSTRUMENTO: Préstamo participativo (crowdlending) con garantía hipotecaria.
PROMOTOR: DOS MIURAS HOLDING, S.L.
PLATAFORMA: Urbanitae Real Estate Platform, S.L.
IMPORTE TOTAL DEL PRÉSTAMO: 9.460.000 € (5.000.000 € captados vía plataforma).
RENTABILIDAD OFRECIDA: 10% interés anual simple (15% rentabilidad total esperada).
PLAZO: 18 meses, con dos posibles extensiones de 6 meses.
RESUMEN EJECUTIVO
Tras una revisión exhaustiva de la Ficha de Datos Fundamentales (FDI), el contrato de financiación, sus anexos y la documentación registral y catastral subyacente, se concluye que el proyecto "Alegre | Ibiza" es NO INVERTIBLE.
El análisis revela un patrón sistemático de omisiones y contradicciones flagrantes entre lo prometido oficialmente y la realidad jurídica de los activos. Se identifican prácticas de ocultación de información (incluyendo la AUSENCIA TOTAL DE TASACIÓN, documento básico en cualquier operación seria), declaraciones contractuales falsas, una alta probabilidad de imposibilidad técnica para constituir la garantía principal y una estructura financiera que prioriza el pago de deuda anterior y la salida del promotor sobre la finalización de la obra.
La plataforma Urbanitae no ha cumplido con su deber de due diligence al presentar este proyecto a inversores, rompiendo con su práctica habitual. Se recomienda la ABSTENCIÓN ABSOLUTA y se cuestiona la integridad del proceso de selección de la plataforma.
ANÁLISIS FINANCIERO Y OPERATIVO
- DESTINO DE LOS FONDOS (ANEXO I): El desglose oficial es la prueba de una estructura de alto riesgo.
- 7.511M€ (79.4%): Refinanciar principal e intereses de un préstamo existente. El dinero no va a la obra, sino a pagar al prestamista saliente.
- 0.755M€ (8.0%): Costes de estructuración (comisiones de Urbanitae, gastos). Dinero que no crea valor en el activo.
- 0.650M€ (6.9%): Recapitalización para el promotor. Retiro directo de efectivo por parte del promotor, financiado con el nuevo préstamo.
- 0.540M€ (5.7%): Única partida destinada a costes de construcción pendientes.
-> CONCLUSIÓN: Solo 5.7 céntimos de cada euro prestado se destinan a mejorar el activo colateral. El resto financia salidas (de prestamista anterior y promotor) y gastos. Esto no es un préstamo para desarrollo, es una refinanciación desesperada con cash-out para el promotor.
2. OMISIÓN GRAVE E INUSUAL: FALTA DE TASACIÓN INDEPENDIENTE.
HECHO: A diferencia de la práctica habitual y estándar en Urbanitae y en el sector del crowdlending inmobiliario serio, NO SE HA FACILITADO NINGÚN INFORME DE TASACIÓN.
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- IMPLICACIONES:
- Imposibilidad de calcular el LTV (Loan-to-Value): No se puede saber qué porcentaje del valor del activo representa el préstamo. ¿Es un 50% (conservador) o un 90% (riesgo extremo)? Sin este dato, la inversión es a ciegas.
- No se verifica el valor de la garantía: La piedra angular de toda deuda hipotecaria es el valor del colateral. Sin tasación, la promesa de garantía es un acto de fe.
- Se oculta el impacto de los problemas jurídicos: Una tasación profesional estaría obligada a reflejar, con grandes salvedades o una rebaja sustancial de valor, problemas como la falta de división horizontal o la ausencia de licencia registral. Al no haber tasación, se evita que los inversores vean cuantificado el impacto económico de estos defectos.
- Práctica engañosa: Esta omisión, en contraste con otros proyectos de la misma plataforma, no es casual. Es una elisión premeditada de información crítica que, de estar presente, muy probablemente invalidaría la rentabilidad/riesgo ofrecida.
> CONCLUSIÓN: La falta de tasación no es un descuido; es un síntoma más de la opacidad total del proyecto y constituye por sí sola una razón suficiente para desestimar la inversión.
CONTRASTE CRÍTICO: LO PROMETIDO (FDI) vs. LA REALIDAD (DUE DILIGENCE)
Este es el núcleo del problema. La Ficha de Datos Fundamentales (FDI), documento oficial de la oferta, hace promesas que la documentación subyacente desmiente.
--- PROMESA EN LA FDI ---
"Hipoteca de PRIMER RANGO sobre los activos subyacentes" (Págs. 2,3,4). Garantía clave.
--- HALLAZGO EN LA REALIDAD ---
- TACHADURAS en Notas Simples que ocultan anotaciones previas (Anot. 2 y 8), muy probablemente la hipoteca existente a favor de "Yeldo" (reconocida en Anexo I).
- FINCA 23326 (Villa Infinity): Clasificación catastral como "PARCELA CONSTRUIDA SIN DIVISIÓN HORIZONTAL". Esto hace jurídicamente inviable una hipoteca individual sobre esa villa.
GRAVEDAD: CRÍTICA / INVALIDANTE. Si hay hipoteca anterior, la de los nuevos inversores NO es de primer rango. Si no hay división horizontal, la hipoteca NO SE PUEDE CONSTITUIR como se promete. La garantía central es falsa o imposible.
--- PROMESA EN LA FDI ---
"Refinanciación de un préstamo hipotecario existente" (Págs. 1,2). Reconocen deuda previa.
--- HALLAZGO EN LA REALIDAD ---
Las mismas TACHADURAS en las Notas Simples ocultan los detalles de esa deuda (importe, prestamista "Yeldo", condiciones). Se reconoce el hecho pero se OCULTA la información concreta en la due diligence.
GRAVEDAD: ALTA / ENGAÑOSA. Práctica de transparencia selectiva. El inversor no puede evaluar el riesgo de la deuda que está refinanciando.
--- PROMESA EN LA FDI ---
Garantías "cruzadas" sobre dos villas de lujo en avanzado estado.
--- HALLAZGO EN LA REALIDAD ---
- Villa Infinity: Descripción registral obsoleta (vivienda de 184m²) vs. proyecto (1.082m²). FALTA ANOTACIÓN de la licencia de obra en el registro.
- Posible ILEGALIDAD por falta de división horizontal (ver arriba).
GRAVEDAD: ALTA. La garantía depende de activos con una situación jurídica IRREGULAR, INCOMPLETA y POTENCIALMENTE INVIABLE. No son "villas de lujo" a ojos del Registro, sino activos en limbo jurídico.
--- PROMESA EN LA FDI ---
El promotor declara en la FDI: "no se ha omitido ningún dato y la información no es sustancialmente engañosa" (Pág. 2).
--- HALLAZGO EN LA REALIDAD ---
- Las TACHADURAS son una OMISIÓN INTENCIONADA de datos críticos (cargas).
- La discrepancia de DIVISIÓN HORIZONTAL es información "sustancialmente engañosa" si no se explica.
- La CONTRADICCIÓN entre "sin cargas" (contrato) y "hipoteca a Yeldo" (Anexo I) es información falsa.
- La AUSENCIA DE TASACIÓN es una omisión grave de un dato fundamental.
GRAVEDAD: CRÍTICA / ÉTICA. La declaración del promotor es, en sí misma, falsa. Plantea dudas fundamentales sobre su honestidad y sobre el filtrado de la plataforma.
--- PROMESA EN LA FDI ---
Se ofrece una inversión en deuda con garantía real.
--- HALLAZGO EN LA REALIDAD ---
NO SE PROPORCIONA LA PRUEBA ÚNICA QUE CERTIFICA EL VALOR DE DICHA GARANTÍA (la tasación). Esto rompe con la práctica habitual de la plataforma y del sector.
GRAVEDAD: CRÍTICA / OPERATIVA. Sin tasación, la inversión se basa en la fe, no en el análisis. Es una condición sine qua non para cualquier evaluación seria de riesgo crediticio.
FORTALEZAS (ASPECTOS POSITIVOS IDENTIFICADOS)
- Ubicación en mercado premium: Sant Josep de Sa Talaia, Ibiza.
- Grado de avance físico de obra (>60% y >70%): Reduce riesgo de ejecución de obra pura (aunque no el jurídico).
- Promotor con experiencia internacional declarada.
DEBILIDADES Y RIESGOS CRÍTICOS (ANÁLISIS INTEGRADO)
A. FALSEDAD DOCUMENTAL Y CONTRADICCIÓN INSALVABLE (RIESGO MÁXIMO)
- El Contrato (Cl. 10.12) y el Anexo III repiten: "las fincas no presentan cargas".
- El Anexo I admite: existe "hipoteca a favor de Yeldo".
-> CONCLUSIÓN: La operación se basa en una declaración falsa. Esto es base para nulidad contractual y denuncia.
B. GARANTÍA HIPOTECARIA PROBABLEMENTE INEXISTENTE (RIESGO MÁXIMO)
- El Catastro dice: Finca 23326 es "sin división horizontal".
- La Promesa dice: Hipoteca de primer rango sobre "Villa Infinity" (una parte de esa finca).
-> CONCLUSIÓN: No se puede hipotecar lo que no es una propiedad independiente. Es un defecto de origen que invalida la operación.
C. OMISIÓN DEL DOCUMENTO FUNDAMENTAL: TASACIÓN (RIESGO MÁXIMO)
- Práctica habitual en la plataforma: SÍ. En este proyecto: NO.
- Sin ella, es imposible determinar el LTV, el colchón de seguridad y la viabilidad económica.
-> CONCLUSIÓN: La plataforma ha roto su propio estándar de transparencia en el proyecto más opaco. No se puede invertir sin este dato básico.
D. ESTRUCTURA FINANCIERA DE ALTO RIESGO / "PONZI"
- 95% del préstamo no mejora el activo. Financia salidas (79% paga deuda anterior, 7% retiro promotor).
- Solo 5% va a la obra.
-> CONCLUSIÓN: El dinero nuevo no crea valor suficiente para cubrir la deuda total. Es un esquema para mantener a flote una deuda problemática.
E. OCULTACIÓN SISTEMÁTICA DE INFORMACIÓN
- Tachaduras en Notas Simples (ocultan cargas).
- Falta de tasación (oculta valor real y LTV).
- Omisión en FDI de problemas de división horizontal y licencia.
-> CONCLUSIÓN: Patrón de opacidad. No se puede invertir sin información completa y veraz.
F. ESTRUCTURA LEGAL QUE DESPROTEGE AL INVERSOR
- Mandatos irrevocables a Urbanitae y al Agente de Garantías (PROPTECH).
- Agente de Garantías exonerado de verificar validez de las garantías (Anexo III, Cl. 4).
- Inversor debe indemnizar al Agente (Anexo III, Cl. 12).
- En ejecución, el capital se paga ÚLTIMO, tras honorarios (Anexo III, Cl. 7).
-> CONCLUSIÓN: El inversor asume todo el riesgo, cede todo el control y queda último en la cola de pago.
G. RIESGOS URBANÍSTICOS Y ADMINISTRATIVOS CONFIRMADOS
- Falta anotación registral de licencia para Villa Infinity.
- Proceso de "regularización" en Vista Alegre paraliza licencias.
-> CONCLUSIÓN: Incertidumbre legal sobre la finalización y venta legal de los activos.
CONSIDERACIONES FINALES Y OPINIÓN FUNDAMENTADA
- La acumulación de hallazgos negativos es abrumadora y se extrae de documentos oficiales (FDI, contrato, anexos, catastro, registro). No son suposiciones.
- Las contradicciones no son menores. Una declaración contractual ("sin cargas") es desmentida por otro anexo del mismo paquete ("hipoteca a Yeldo"). Esto es inadmisible.
- La omisión de la tasación es la prueba definitiva de la mala fe de la presentación. Rompe con el patrón de la plataforma y priva al inversor de la herramienta básica de análisis. Es la señal de que hay algo que ocultar sobre el valor real de los activos.
- La plataforma Urbanitae ha fallado en su función básica: filtrar proyectos con defectos jurídicos fundamentales y garantizar una presentación transparente y completa. La publicación de este proyecto, especialmente sin tasación, daña gravemente su credibilidad.
- La rentabilidad ofrecida (10-15%) es irrisoria para los riesgos asumidos: riesgo de fraude, riesgo de nulidad jurídica, riesgo de estructura Ponzi, riesgo por falta de información básica (tasación). No hay prima de riesgo que compense.
OPINIÓN
Este no es un proyecto de inversión. Es una estructura compleja diseñada para refinanciar una deuda problemática utilizando el capital de inversores minoristas, a los que se les oculta información crucial (cargas, valor real) y se les ofrecen garantías que probablemente no existen.
La omisión de la tasación, inaudita en una operación de deuda hipotecaria, es la confirmación de que no se quiere que el inversor tenga los elementos para juzgar el riesgo real. La probabilidad de pérdida total o de un litigio largo y costoso es muy alta.
CONCLUSIÓN RECOMENDACIÓN FINAL:
NO INVERTIR. ABSTENERSE DE CUALQUIER PARTICIPACIÓN. Se insta a cualquier potencial inversor a que, basándose en este análisis objetivo, desista de su interés en este proyecto.
La falta de tasación por sí sola debería ser motivo de descalificación automática para cualquier inversor serio.
Se sugiere extremar la cautela con futuros proyectos de la misma plataforma, exigiendo siempre, como mínimo, una due diligence jurídica, registral y una TASACIÓN INDEPENDIENTE Y ACTUALIZADA antes de considerar cualquier inversión.
jSe recomienda compartir este análisis con otros potenciales inversores para proteger el capital ajeno y fomentar prácticas de inversión responsables y transparentes.
Nota: Este informe se basa en el análisis de la documentación pública y contractual proporcionada por Urbanitae para el proyecto "Alegre | Ibiza". La ausencia de documentación clave (tasación) forma parte de la evaluación. No constituye asesoramiento de inversión reglado. El inversor final es responsable de sus propias decisiones.
