Urbanitae

Aunque Urbanitae ya ha fallado anteriormente en prestamos. Os comento lo que ha pasado en Civislend, para que veais que esto del Crownfounding no es tan bonito como lo dicen ellos, y los economistas que contratan para que lo recomienden. 

 A mi me parece mal que Civislend nos plantee una votación que incumple por mucho las condiciones.  Estamos hablando que cuando se acabó la prorroga el interés, según contrato, pasaba del 12% al 17%, esto es durante 10 meses si paga en abril. Yo puedo entender quitar el 5% de interés de demora, quedándose en el 12%,  pero pasar al 3,5 % me parece una tomadura de pelo. Yo entro en prestamo estudiando que el LTV sea adecuado, por si hay que ejecutar que haya margen. El valor de tasación actual es de 8,5 millones, el prestamo era de 3,5 millones más intereses. Tenemos Garantía hipotecaría de primer grado. Y garantía a primer requerimiento sobre la empresa matriz. Para que todo eso si a la primera de cambia nos vamos a asustar. Entiendo el miedo a que el dinero se quede parado hasta que se ejecute,  pero para eso está la ejecución para cobrar todos los intereses hasta el pago. Los inversores podemos no recuperar todos los interes, pero el promotor lo pierde todo en la subasta, hasta que no pague la deuda, por lo que debe tener mucho más miedo. Y eso que dice Civislend de que son neutrales, no me vale, ¿que son simples comisionistas?, y para que está la empresa que tiene los poderes de ejecución. Civislend acaba de demostrar que no es sería en sus valoraciones, y condiciones contracturales. No entiendo porque ningún promotor va a pagar los intereses pactados, si solo tiene que bajarlos hasta lo mínimo, y decir esto es lo que hay, cuando el que más tiene que perder es él. 

Buenas noches, mucha razón en lo que dices. 

La verdad que, como en todo, los primeros culpables de que pasen estas cosas somos nosotros mismos. En estos casos quien más tiene que perder es el promotor y va a salir ganando pero bien, además a partir de ahora quien va a correr para pagar un préstamo si puede mantenerlo varios meses más casi “gratis”??? Nada, o espabilamos nosotros o ajo y agua.

Sé que en el hilo habéis varias personas que estáis también en el proyecto de Civitas Bajadoz. Yo también lo estoy y veo cosas que no me gustan un pelo. Habéis comentado lo del terreno de Boadilla. Me sorprende que se venda, no se nos informe y, ahora, de repente se nos diga que se procede a un MASC. He llamado a urbanitae (llamé la semana pasada) y no saben nada, me dicen que me van a pasar con el departamento que se encarga de eso, pero no he recibido respuesta. Creo que la transparencia de urbanitae, respecto a este proyecto, brilla por su ausencia. ¿Alguien sabe algo nuevo?

He investigado sobre Civitas y no pinta bien. Ha habido una ampliación de capital de 2 millones y pico en febrero, pero no termino de ver del todo clara su posición financiera para que procedan a la devolución en mayo.... 

Bueno esperemos a mayo y ahí ya veremos…

Buenos días, 

¿En tu due dilligence te salía de verdad ese LTV y no había "debilidades y riesgos" en el proyecto?

Me refiero al analisis que hiciste tú, no en lo que decía la plataforma.

Lo de la ejecución hipotecaría tambien tendrías que estudiarlo ¿es atractiva para terceros por localización, estado, etc? ¿en el contrato hay un mínimo para la adjudicación de la hipoteca? ten en cuenta que incluso podría entrar el promotor por tercero interpuesto.

De todos modos supongo que poco puedes hacer, decide la mayoría y casi siempre van a decir que están de acuerdo con las condiciones del promotor por no meterse en líos.

 Buenos días, 

Hago la misma pregunta que en el post anterior ¿En tu due dilligence "debilidades y riesgos" en el proyecto?

Me refiero al analisis que hiciste tú, no en lo que decía la plataforma.

Al parecer los MASC ahora son obligatorios antes de ir a jucio, para entendernos es algo así como un acto de conciliación, no es obligatorio llegar a un acuerdo, pero te digo lo que decía en el anterior post, poco puedes hacer porque dependes de la mayoría.

Analizando lo que pasa aquí, el proyecto está compuesto de tres edificaciones en las que dos ya están acabadas y entregadas y la última está al 56%, por lo que el problema realmente es el tiempo que tarden en acabarla.

El préstamo se actualizó por 1 año más, está vigente hasta Mayo y Urbanitae viendo que llega mayo y aún queda trabajo quiere que la promotora vaya aflojando el bolsillo, al menos por lo
que ya está entregado. Esperemos que se llegue a un acuerdo, que será liquidar, pagar una parte o incluso ampliar el préstamo, todo es posible. Viendo el estado de avance del proyecto a nadie le interesa meterse en juicios.


Otra cosa es que hagan como en Civislend, el promotor diga “ os pago esto y esto es lo que hay”, lo saquen a votación y todos votemos por miedo lo menos malo, saliendo claramente el promotor como ganador.

Muchas variantes y quizás me equivoque pero aqui el problema no será cobrar, sino cuando. Hay que recordar que ya nos devolvieron una pequeña parte junto con los intereses, hace un año.

Buenas tardes, 

Os paso mi due dilligence del proyecto Villa Fontana:

 

RESUMEN EJECUTIVO: PROYECTO VILLAFONTANA (URBANITAE)

1. DATOS DE LA OFERTA

ConceptoDetalleProyecto | Madrid | Proyecto Villafontana
Promotor | GRUPANXON (a través de SPV: PROMOCIONES MADRID 2026 SPV, S.L.)
Importe | 590.000 €
Plazo | 18 meses
Rentabilidad | 12% anual (ACT/360)
Make whole | 15 meses garantizados
Ticket máx. | 1.000 € por inversor
Apertura | Martes 24 a las 16:00h
Activos | Local Albacete (367 m²) → 56 trasteros / Local Móstoles (598,6 m²) → 76 trasteros + 3 lofts

2. ANÁLISIS FINANCIERO

Costes totales del proyecto: 1.151.550 €

Ingresos totales proyectados: 1.877.400 €

Resultado neto: 544.388 € (29% sobre ingresos)

Ratios clave:

3. FORTALEZAS

4. DEBILIDADES / RIESGOS

4.1. GARANTÍAS: PROMESA VS HIPOTECA CONSTITUIDA (RIESGO ESTRUCTURAL)

4.2. INFORMACIÓN OCULTA EN NOTA SIMPLE DE MÓSTOLES

4.3. AUSENCIA DE TASACIÓN INDEPENDIENTE

4.4. DISCREPANCIAS ENTRE REGISTRO Y CATASTRO

4.5. DISCREPANCIA SOBRE LOS LOFTS

4.6. AUSENCIA DE ESTUDIO DE MERCADO

4.7. CLÁUSULA DE EXCEPCIÓN EN CONTRATO

5. CONSIDERACIONES FINALES

5.1. El problema no es económico, es estructural y de transparencia

Los números son buenos. Los márgenes son holgados. La cobertura del préstamo es amplia. El promotor tiene experiencia y aporta fondos propios. Si las garantías fueran hipotecas constituidas e inscritas, y la información registral fuera clara, esta sería una inversión atractiva.

Pero el problema es que no lo son.

5.2. El patrón de opacidad es la mayor bandera roja

Urbanitae ha omitido:

Además, hay discrepancias entre Registro y Catastro, y entre la ficha de Urbanitae y el dossier del promotor.

Cuando una plataforma omite información clave y presenta datos incompletos, la pregunta no es "¿qué hay?", sino "¿por qué no lo enseñan?".

6. OPINIÓN FUNDAMENTADA

Este proyecto tiene un riesgo que no es económico ni de solvencia del promotor, sino estructural y de transparencia. La garantía principal (hipoteca) es solo una promesa, lo que significa que, hasta su inscripción registral, los inversores no tienen un derecho real sobre los inmuebles. En ese período intermedio, el promotor podría hipotecar los locales a terceros o venderlos, y los inversores solo tendrían una acción personal para reclamar.

La información oculta en la nota simple de Móstoles (probablemente un alquiler) refuerza la sospecha de que hay hechos relevantes que no se están comunicando. La ausencia de tasación impide validar el LTV y conocer el valor real de los activos afectados por esa posible carga.

7. CONCLUSIÓN

NO INVERTIR sin respuestas claras a las siguientes preguntas:

Si Urbanitae responde con transparencia y confirma que las hipotecas se inscribirán antes del desembolso, la inversión sería viable. Si la respuesta es ambigua o no proporcionan los documentos solicitados, la opacidad es suficiente motivo para rechazar la oferta.

DESCARGO: Análisis propio basado en documentación pública y de la plataforma. No constituye asesoramiento financiero ni de inversión. Cada inversor es responsable de su propia decisión.

Yo no voy a invertir, creo que ni siquiera han publicado cuando se abriría el chat para hacer preguntas, lo mismo ni lo abren. Si alguno está interesado puede mandar las preguntas por email. Paso las preguntas básicas que yo considero que habría que hacer y analizar las respuestas para hacer una inversión informada:

1.. En el contrato se mencionan "promesas de hipoteca", no hipotecas constituidas. En otros proyectos de Urbanitae la garantía suele ser una hipoteca inscrita desde el primer momento. ¿Pueden confirmar que el desembolso del préstamo NO se realizará hasta que las hipotecas en primer rango a favor de los inversores estén inscritas en el Registro de la Propiedad? Si el desembolso es previo a la inscripción, ¿qué plazo hay y qué impide que el promotor hipoteque o venda los locales a terceros antes de que nuestra garantía quede inscrita?

2. En la nota simple de Móstoles hay un párrafo tachado en el apartado de cargas y aparece el título "INFORMACION NUMERO REGISTRO ALQUILER" sin contenido. ¿Pueden facilitar la nota simple completa sin tachones explicando qué carga es? ¿Existe algún contrato de arrendamiento inscrito sobre el local? Si hay inquilino, ¿cómo se gestionará su desalojo para iniciar las obras?

3. No veo ninguna tasación independiente de los dos locales, algo habitual en otros proyectos. ¿Pueden publicar la tasación oficial? También hay discrepancias entre Registro y Catastro: en Móstoles dirección y superficie no coinciden, y en Albacete aparece un sótano de 128 m² que no figura en la nota simple. ¿Pueden aclarar estas diferencias?

4. La ficha menciona 3 lofts en Móstoles pero el dossier comercial del promotor solo habla de 76 trasteros, sin referencia a los lofts. ¿Pueden confirmar que los 3 lofts existen y están incluidos? ¿Por qué no aparecen en el dossier y cómo se comercializarán?

5. No hay estudio de mercado que analice la demanda de 132 trasteros. Especialmente en Móstoles, ¿qué datos respaldan que hay demanda suficiente? Sobre el proyecto gemelo "Oporto-Franciscanos", las reservas mencionadas (6 en Albacete, 13 en Madrid), ¿en cuánto tiempo se han producido?

6. Por último, dado que el ticket máximo es de 1.000 € pero la transparencia es clave, ¿pueden responder a estas preguntas por escrito en el chat del proyecto antes del cierre de la campaña (martes 24 a las 16:00h)? Si no es posible, ¿considerarían ampliar el periodo de reflexión para que podamos analizar las respuestas antes de que la inversión sea firme? 

Esto ya lo avisé yo.

Te dan la "oportunidad" de invertir vendiendote que tienes de colateral un suelo en Madrid. Venden ese suelo, no rebajan la deuda, no te dicen nada, y aquí como si no hubiera pasado nada.

Del resto de proyectos, tiene una pinta infame. Se han entregado 2 y no se ha repagado nada. Quedan €5m contra una promoción que tiene financiación bancaria por delante. Es decir, que de las ventas totales, primero se paga al banco y luego ya, si eso, a los inversores, aunque lo dudo.

Es la forma de hacer las cosas de esta gente. Te llevan a su terreno con información y respuestas ambiguas, te hacen perder dinero mientras ellos se llevan comisión tras comisión, y luego, o 0 respuestas, o que es tu culpa.

Abrocharos los cinturones porque con la que se prevé de inflación, la mayoria de estos proyectos van a perder bastante dinero (el vuestro).

Para el viernes.

Buenos días, 

Os paso mi due dilligence sobre el proyecto Torrinha Gardens por si es de vuestro interés:

RESUMEN EJECUTIVO – PROYECTO TORRINHA GARDENS

1. DATOS DE LA OFERTA

2. ANÁLISIS FINANCIERO
 

Los números son coherentes a nivel de partidas, pero se asientan sobre hipótesis de costes de construcción ajustados (1.564 €/m² sin IVA) para una rehabilitación con fachada protegida, sin que se haya aportado la licencia de obras ni una tasación independiente que verifique los plazos y viabilidad constructiva. 

3. FORTALEZAS

4. DEBILIDADES Y RIESGOS

La garantía principal ofrecida es una hipoteca de segundo rango. En la documentación facilitada no consta la inscripción registral de ninguna hipoteca. No se ha aportado la Nota Simple actualizada del registro 1882, por lo que se desconoce si el banco BPI tiene ya inscrita su hipoteca de primer rango, si existe algún ónus u otra carga, y si la propia hipoteca de Urbanitae podrá inscribirse en la forma anunciada. La afirmación de que el banco no desembolsará hasta que se amortice el préstamo de Urbanitae es un pacto contractual, pero no elimina el hecho de que, si la hipoteca del banco ya está inscrita en primer lugar, este tendría prioridad absoluta en caso de ejecución aunque aún no haya puesto fondos.

La primera Nota Simple que se facilitó contenía un ónus de no fraccionamiento con vigencia hasta 2033. No se ha aclarado si esa carga corresponde a la finca actual del proyecto ni si ha sido cancelada. Sin su cancelación, no es posible vender los apartamentos como unidades independientes, lo que invalida completamente el plan de negocio y la valoración de los ingresos por ventas.

El proyecto implica pasar de una superficie construida actual de 675 m² a más de 2.700 m², conservando la fachada por su probable protección patrimonial. No se ha aportado la licencia de obras ni el proyecto de arquitectura aprobado. Sin estos documentos no se puede verificar que el volumen, las alturas, la distribución y la complejidad técnica sean viables ni que los costes de construcción estimados sean realistas. Este es un riesgo de ejecución de primer orden.

La devolución del préstamo de Urbanitae no depende del banco, sino de alcanzar 3,72 M€ en depósitos de preventas. Si no se alcanza ese umbral, el banco no desembolsa, el proyecto no obtiene la financiación necesaria para completar la obra y Urbanitae no recupera su inversión en el plazo previsto. El riesgo comercial de preventas recae íntegramente en los inversores.

ROUNDNOISES tiene un capital social de 100 € y patrimonio neto negativo, por lo que carece de recursos propios más allá de las garantías reales. El socio único es residente en Londres, lo que puede añadir complejidad en caso de necesidad de ejecutar garantías. No se ha acreditado que la sociedad tenga al día su declaración de beneficiario efectivo, requisito imprescindible para poder vender inmuebles en Portugal.

Urbanitae suele aportar una tasación externa del activo. En este proyecto no se ha facilitado, lo que impide validar el valor final declarado y la adecuación del LTV.

Al tratarse de una inversión con origen en Portugal, los rendimientos obtenidos por inversores no residentes están sujetos a retención en la fuente por parte del deudor o de la entidad pagadora. La correcta aplicación del convenio de doble imposición entre España y Portugal es fundamental para evitar que los inversores soporten una retención superior a la debida o tengan que reclamarla posteriormente por su cuenta. No se ha detallado cómo se gestionará este proceso ni si se ha obtenido la correspondiente autorización o registro ante las autoridades fiscales portuguesas para aplicar el tipo reducido previsto en el convenio.

5. DISCREPANCIAS Y SUS CONSECUENCIAS

6. CONSIDERACIONES FINALES Y OPINIÓN FUNDAMENTADA

El proyecto presenta una estructura comercial atractiva, con una ubicación excelente, un informe de mercado favorable y unos números que, sobre el papel, cuadran. Sin embargo, la documentación aportada adolece de ausencias graves: no se ha facilitado la Nota Simple actualizada del registro 1882, no se ha aportado la licencia de obras ni el proyecto de arquitectura aprobado, no se ha presentado una tasación independiente, no se ha aclarado la situación del ónus de no fraccionamiento y no se ha detallado la gestión fiscal de la retención portuguesa.

Estas ausencias no son menores. Impiden verificar los pilares básicos del proyecto: que se pueda vender legalmente por unidades, que la construcción sea viable con los costes estimados, que la garantía hipotecaria tenga el rango y la seguridad que se publicita y que la fiscalidad aplicada no reduzca inesperadamente la rentabilidad neta para los inversores.

La estructura de segundo rango con un banco que tiene la primera hipoteca sin haber desembolsado es legal, pero traslada al inversor de Urbanitae el riesgo inicial mientras el banco mantiene la mejor posición sin haber arriesgado capital. La devolución del préstamo descansa casi exclusivamente en el éxito de las preventas, lo que convierte esta inversión en un producto de alto riesgo comercial, no en un préstamo con garantía real de primera línea.

Por otro lado, no entiendo que con una hipoteca de segundo rango no se refleje esto en el posible beneficio, el % ofertado es como si fuera de primer rango, no se cumple la máxima de a mayor riesgo --> Mayor beneficio.

7. CONCLUSIÓN

No se recomienda invertir en este proyecto sin que se aporten previamente los siguientes documentos y aclaraciones:

Sin estos documentos y aclaraciones, la información disponible es incompleta y los riesgos identificados no están mitigados. La rentabilidad ofrecida no compensa asumir un proyecto con incertidumbres legales, registrales, técnicas y fiscales de esta magnitud.

Descargo de responsabilidad
Este análisis se elabora exclusivamente a partir de la documentación proporcionada por el usuario y de la información publicada por la plataforma. No constituye asesoramiento financiero, jurídico, fiscal ni de inversión. Toda decisión de inversión debe ser adoptada por el inversor tras su propia evaluación y, en su caso, con el asesoramiento de profesionales independientes.

Yo no voy a entrar, demasiado complejo para mi, obra en Portugal por una promotora con deudas importantes, propiedad de un socio canadiense con nombre árabe que vive en Londres, además de todos los riesgos y discrepancias vistas.

Pero si estáis interesados os dejo las preguntas que yo haría en el chat para valorar la oferta, si las respuestas de alguna no son coherentes con vuestro perfil, tendría mucho cuidado:

PREGUNTAS PARA EL CHAT

Estoy mirando lo de CIVITAS Badajoz de Urbanitae, que ocurre que no quieren pagarnos?....ciertamente hay que comenzar ya a buscar un abogado de AFECTADOSPORURBANITAE. Si alguien puede informarnos que ocurre al igual que Botanico Homes . URBANITAE empieza a tocarme las narices.

Buenas tardes, el tema es que Urbanitae quiere que el promotor vaya adelantando parte de lo que ya está acabado y entregado y el promotor dice que tururu. Queda un último edificio en el que la construcción está al 56% y ahí está el tema, a ver cuánto tardan en acabarlo y entregarlo.

Que se de un retraso en cobrar? Puede ser, pero no creo que una empresa tan grande como Civitas, con casi todo construido y vendido no pague, esperemos a la actualización de información de estos 2 meses que quedan,  e iremos viendo cosas.

Buenas noches, 

No conozco el proyecto, yo no lo estudié, por lo que leo por aquí al parecer establecían una garantía de un terreno y lo han vendido sin avisar a los inversores, no termino de entender, si hay un terreno hipotecado como garantía a favor de los inversores no han debido poderlo vender, para eso está el agente de garantías.

Otra cosa es que ese terreno que ofrecían de garantía no se hipotecara, pero me parece muy raro que haya inversores que se fíen de una garantía que no está amparada por una hipoteca, sería como el que tiene un tío en Granada, que no tiene tío ni tiene nada.

Mi opinión en general es que las plataformas lo que quieren es muchos proyectos, ellos cobran nada más ceder el dinero de los inversores y lo que pase después...sólo les afecta en el "prestigio", cada vez deben sentirse más seguros, todos los proyectos se llenan en nada de tiempo, sean mejores o peores, mucha gente ve un LTV que les parece bien y se meten de cabeza, lo normal es que salga bien....pero si sale mal....

Yo creo que vamos a empezar a ver poco a poco más proyectos fallidos, la inversión inmobiliaria en cíclica, ahora llevamos unos años de vacas gordas, en cuanto lleguen las flacas las primeras en fallar serán los que están cogidas con alfileres.

Creo que mucha gente no es consciente de donde se está metiendo, estamos invirtiendo en productos de riesgo, entramos a invertir en promociones donde de entrada los bancos no entran pues ven el riesgo y están escaldados, aun les quedan muchos activos en la SAREB, así que los promotores están dispuestos a darnos unos intereses altos y encima pagar mucho a las plataformas, pero los que arriesgamos somos nosotros, cuando el proyecto ya es más seguro es cuando entran los bancos con un préstamo promotor.

El resumen es: entramos en proyectos que nos dan un 10% cuando los depósitos bancarios están al 2,5%, eso no es gratis, hay riesgo y siempre habrá un porcentaje de proyectos que serán fallidos, si no fuera así no nos necesitarían, los promotores conseguirían los prestamos más baratos en la banca y además no tendrían que pagar nada a las plataformas.

Perdón por la digresión, es casi una purga, porque cuando veo que proyectos ,que a mi juicio no hay por donde cogerlos, se completan en segundos me llevo las manos a la cabeza.