Plataforma: Urbanitae
Proyecto: Proyecto El Rompido
Promotor: no informan
Fecha: 30/01/2025
Tipología: Equity
Plazo: 34-38 meses
Comentarios:
- Estaba esperando para ver el webinar pero, de momento, no lo han subido. Viniendo de los proyectos que venimos esto, al menos, es un proyecto "limpio" que no arrastra problemas ni cosas raras. Promoción de 25 viviendas en El Rompido (Huelva).
- Puntos negativos:
1. Que el gestor sea el constructor, lejos de verlo como algo positivo, lo veo como algo negativo. ¿Cómo se vigila que no se aumenten los costes? A más coste, más beneficio para el gestor y menos beneficio para los inversores.
2. Los precios de venta parecen altos con respecto a las referencias de mercado que aportan.
3. Los margenes del proyecto son bastante estrechos, el beneficio antes de impuestos entre el total de costes (uno de los principales ratios que usan los promotores) es de un 18,5%. Lo habitual es que esté entre un 20 y un 25% para poder absorber contingencias.
4. Los inversores de Urbanitae ponen el 100% del gasto del suelo y de los costes para pagarse sus fees, el gestor "sobre el papel" pone 400.000€ que iran a licencias y pagar arquitectos y costes de arranque. El "skin in the game" del gestor es escaso, pues con los fees de gestión, comercialización y margen de obra es bastante más que esos 400.000€.
5. El nombre del promotor ni siquiera lo anuncian, investigando llegas a una persona que llevas varios años en el sector de la construcción, pero no es una promotora con personal.
-Puntos Positivos:
1. Proyecto nuevo que, aparentemente, viene limpio.
2. TIR preferente. Por explicarlo a los lectores, con números reales de esta operación, el margen del proyecto puede caer en 700.000€ que la TIR de los inversores seguirá siendo un 13% (si el plazo se cumple). En tiempo, también he hecho el cálculo, y si se mantienen los costes y ventas del proyectos, puede retrasarse 28 meses que seguirá teniendo el inversor un 13% de TIR.
Es un cierto colchón pero, en ningún caso, es una préstamo ni nada por el estilo, si se producen combinaciones de retrasos y disminución de margen del proyecto esta TIR puede bajar.
3. El lado negativo de la TIR preferente es que lo que sobre va casi todo al promotor, por lo que el beneficio es muy dificil que vaya a superar este 13%.
4. Entiendo que al ser promotor-constructor Urbanitae habrá metido clausulas en el contrato para vigilar la actuación del gestor.
Scoring de riesgo
6,5/10
- Tipología: 6/10 Equity. Con TIR preferente, suelo finalista.
- Promotor: 8/10 Ni ponen el nombre del promotor, investigando se llega a una persona ligada al mundo de la construcción.
- Comercial: 6,5/10 Parecen altos los precios de venta estimados, aunque la zona tendrá su demanda.
- Obra: 5/10 Promotor-constructor, es un arma de doble filo como no esté bien atado en el contrato.
- Financiación: 4/10 Dicen que ya tienen financiación lo cual es raro si todavía ni siquiera han comprado el suelo (por no decir mentira) tendrá alguna intención verbal del banco como máximo. En cualquier caso, cuando obtengan las preventas, es un activo que se financiará sin problema.
Disclaimer
Ya saben que no puedo aconsejar legalmente, ni comprar ni vender ni mantener, proyectos de inversión, cada uno que haga su análisis y decida.
