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Reducción ilegal de las amortizaciones?

6 respuestas
Reducción ilegal de las amortizaciones?
Reducción ilegal de las amortizaciones?
#1

Reducción ilegal de las amortizaciones?

 
Aunque hay alguna pequeña variación antes del 2023, desde el año 2023 han variado totalmente la proporción de las cuotas, produciéndose un aumento muy importante del interés y una gran reducción de las amortizaciones, en contra de lo previsto en el cuadro de la escritura de la hipoteca, de amortizar 370€ en 2022 a 156€ en 2024 

Entiendo que la cuota tiene que subir por el aumento de los intereses, ¿pero que puedan invertir de una manera tan brutal, especialmente la amortización ¿es legal? 

La oficina dice que si quiere se la pasa a plazo fijo, aunque creo que el sistema hará los recibos automáticamente sin intervención de la oficina 

que opinan, conviene hacer alguna gestión en serio 

Gracias 

Un saludo 

Enrique 

 
#2

Re: Reducción ilegal de las amortizaciones?

Hola,

Lamentablemente, el sistema francés de amortización funciona así y el cuadro de amortización de la escritura es informativo y en absoluto vinculante en caso de hipotecas a tipo de interés variable.

Cuando se produce una revisión del tipo de interés, aumenta la cuota, y la amortización puede verse reducida también y en gran medida (depende de los números concretos de tu caso). La justificación matemática al detalle, si te interesa, aquí.

Un saludo,
#3

Re: Reducción ilegal de las amortizaciones?

Dependerá de cuál sea el método de amortización contratado. En general se contrata el sistema francés y muchos usuarios no saben en qué consiste. 
Si quieres mantener la amortización constante, evidentemente la cuota no será todos los meses igual.

El silencio es hermoso cuando no es impuesto.

#4

Re: Reducción ilegal de las amortizaciones?

Completando lo que indica @maqiz te adjunto "la opinión del Banco de España" contenida en este informe (el último publicado al respecto)   https://www.bde.es/f/webbe/Secciones/Publicaciones/PublicacionesAnuales/MemoriaServicioReclamaciones/22/MSR2022.pdf

Página 329, 334 y siguientes:

 7.11.3 Cálculo de las cuotas

Existiendo varias opciones financieramente válidas, lo exigible desde la transparencia que debe presidir la relación de la entidad con su cliente es que este conozca y acepte el criterio que se va a aplicar, bien por estar recogido en la escritura, bien por haberse informado antes de su aplicación. Lo que no se considera buena práctica bancaria es que la entidad, sin existencia de pacto contractual al respecto, decida unilateralmente el criterio aplicable, que puede ir en contra de lo deseado por su cliente, o que lo modifique en cada revisión del tipo de interés. 

La casuística presentada es, básicamente, la siguiente: 

— Elaborar en la fecha de revisión un nuevo cuadro de amortización por el método francés, obteniendo nuevas cuotas constantes, según el capital pendiente de amortizar en ese momento y el plazo residual del préstamo, siendo este el caso más habitual, y normalmente utilizado por las entidades, salvo que se haya pactado otra cosa. 

— Mantener fijas las cuotas de amortización de capital calculadas por el método francés en el primer momento, y únicamente calcular los intereses sobre el capital vivo al comienzo del período de intereses de cada cuota, según la frecuencia pactada (mensual, trimestral, etc.). Mediante la suma de ambos importes, se  determinará la cuota periódica que se debe pagar en cada vencimiento, cuota que resultará variable para cada pago, dada la forma de cálculo.

 Generalmente, en el cálculo de intereses tras una amortización parcial anticipada, y salvo otro tipo de pacto, suelen darse dos supuestos: 

— Que se realice una liquidación de intereses ad hoc de los devengados por la parte amortizada desde el vencimiento de la cuota periódica anterior hasta la fecha de la   amortización parcial anticipada, cargándose aquellos bien por separado en la cuenta asociada, bien en el mismo documento de cargo de la amortización parcial, liquidando la siguiente cuota periódica con los intereses devengados desde el anterior vencimiento y por el importe del principal resultante tras la amortización anticipada

 — Que los intereses de la cuota que vence inmediatamente después de la amortización parcial anticipada se calculen sumando los intereses correspondientes al principal pendiente al inicio del período en el que se realiza la amortización parcial anticipada, por los días que median entre dicho momento y la fecha de la amortización anticipada, más los intereses correspondientes al principal pendiente una vez realizada la amortización anticipada, por los días que median entre dicha fecha y el final del período (vencimiento de la cuota inmediatamente posterior). 

 Con carácter general, en los préstamos más comunes —los amortizables por el método francés de cuotas constantes (para cada período de interés, en caso de ser variable)— los intereses que incorpora cada pago periódico (mensual, trimestral, semestral, etc.) se calculan aplicando el tipo de interés correspondiente sobre el capital vivo al inicio del período de cómputo y dividiendo el importe total anual así resultante por el número de períodos que hay en el año (doce para mensuales, cuatro para trimestrales, dos para semestrales, etc.), homogeneizando así el cálculo mensual de intereses, haciendo abstracción del número de días del mes. Esto hace que no resulte indiferente la forma de cálculo de los intereses «pico» (entendiendo por tales los devengados por la cuantía objeto de amortización en el período comprendido entre el vencimiento de la última cuota y la fecha de dicha amortización anticipada), con independencia del supuesto al que la entidad se haya acogido de entre los más arriba indicados. 

Así, para el cálculo de los referidos intereses pico en las cancelaciones parciales anticipadas en fechas no coincidentes con las del vencimiento de las cuotas periódicas, en principio, habrá de estarse a lo pactado y, en su defecto, al cálculo de los intereses devengados por la cantidad amortizada durante los días transcurridos desde el vencimiento de la cuota anterior hasta la fecha de amortización, con base 365 días (366 los años bisiestos si en el cálculo se incluyen los 29 días de febrero); en ambos casos, y acorde con criterios de buena praxis bancaria, con la limitación de que los intereses así calculados no sean más gravosos para la parte prestataria que los que resultarían de aplicar la parte proporcional de intereses de todo el período a la cuantía amortizada por los días de devengo de aquella. 

 Dicho de otro modo, en un préstamo amortizable por el sistema francés ordinario los intereses pico no podrán ser superiores a los que resultarían de calcular los intereses de la parte amortizada durante todo el período si la amortización no tuviera lugar, con arreglo al criterio de cálculo utilizado por la entidad para los recibos periódicos (en su caso: capital o tipo interés / número de períodos en el año —doce si es mensual, etc.—), dividido por el número de días del período (si las cuotas son mensuales, el período será de 28, 29, 30 o 31 días, según los que medien entre el vencimiento de la última cuota pagada y la siguiente a la fecha de amortización) y multiplicado por los días de devengo de la parte amortizada anticipadamente. 

Una herramienta de utilidad para el cálculo de las cuotas del préstamo hipotecario es el simulador ofrecido en el Portal del Cliente Bancario.  
Entiendo que si el cálculo es coincidente con lo que puedas comprobar en el simulador del Banco de España, no veo que puedas rascar anda ahí, y menos lo que indicas de "ilegal". 
#5

Re: Reducción ilegal de las amortizaciones?

Es muy raro un préstamo con el sistema aleman creo que lo llaman .... y menos para particulares, he visto alguno pero en empresas y por convenio con BEI
#6

Re: Reducción ilegal de las amortizaciones?

Efectivamente es muy raro. Pero visto que es una posibilidad contemplada por el BdE para revisiones, supongo que no será tan raro a la hora de revisarlo.

El silencio es hermoso cuando no es impuesto.

#7

Re: Reducción ilegal de las amortizaciones?

Muchas gracias