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Negociación de rebaja de suelo hipotecario o clausula suelo

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Negociación de rebaja de suelo hipotecario o clausula suelo
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Negociación de rebaja de suelo hipotecario o clausula suelo
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Negociación de rebaja de suelo hipotecario o clausula suelo

Negociación de rebaja de suelo hipotecario

Tema relevante a considerar.

 

Para los que estéis en estos momentos negociando una rebaja del suelo hipotecario con vuestras entidades y para evitar que tengáis sorpresas de última hora, y como tema que he observado conjuntamente con Jexs71, nos permitimos la libertad de anotar un asunto que puede afectar en dicha negociación de la clausula suelo. Probablemente no todas las entidades ni todas las hipotecas tienen clausulas suelo de este tipo, el que anotaremos seguidamente, pero si antes de negociar se conoce su existencia uno va preparado, y tiene la posibilidad de negociar el conjunto, porque si no lo hace se puede encontrar con la desagradable sorpresa de última hora. En las escrituras de hipoteca aparece normalmente un apartado de comisiones aplicables a la hipoteca, siendo los habituales los siguientes:

Apartado de comisiones

(los textos exactos, dependen de cada entidad, pero la cosa va por algo así como los ejemplos) • Apertura: El préstamo devengará una comisión de apertura de X,XX%, a percibir por el banco/caja/financiera, por una sola vez en el momento de formalizarse el préstamo, y con un importe mínimo de xxx,xx euros. • Amortización total anticipada: La amortización total anticipada devengará a favor del Banco/Caja …………… , una comisión del X,XX% sobre el capital amortizado. Recordemos que no es posible vender el bien que garantiza la hipoteca y, con el producto de la venta, cancelar todo el préstamo excepto un euro (por ejemplo) y este último resto cancelarlo al día siguiente para evitar pagar esta comisión (aplicable si no existe la siguiente clausula comentada aplicable a amortizaciones parciales). Las trasmisiones se realizan con los bienes libres de cargas por lo que en el mismo acto se vende, se amortiza el préstamo pendiente en su totalidad y se hipoteca de nuevo por un nuevo prestatario, en caso de que sea necesario. • Amortización parcial anticipada: La amortización parcial anticipada devengará a favor del Banco/Caja …………… , una comisión del X,XX% sobre el capital parcial amortizado (nota 1) Nota 1: Algunos bancos/cajas ponen una cláusula, por la cual se considera amortización parcial un importe que no suponga que anualmente no se pague anticipadamente mas del 20/30% de la deuda, y si se hace se aplica la comisión de cancelación total. Ello se hace para evitar que el cliente amortice todo menos un euro, no pague comisión, y cuando pague el último euro le cobren en 1% de este euro. En estos momentos esto podría incluso negociarse al ir a cancelar el préstamo debido a que, al pagar el saldo vivo pendiente, la entidad recibe una inyección de liquidez que en estos momentos puede resultar mas necesaria que una devolución mediante cuotas mensuales. Esto es una situación coyuntural y, en cierto modo, hipotética; pero con las entidades acuciadas con la necesidad de dotar provisiones, capitalizarse y cumplir con los vencimientos de deuda, vale la pena probar. • Subrogación de acreedor hipotecario: De producirse subrogación del acreedor hipotecario y en virtud de la Ley 2/94 de 30 de marzo, se devengará una comisión del X,XX% sobre el principal vigente en el momento en que sea efectuada la subrogación. • Subrogación de deudor hipotecario: La transmisión por cualquier título de la finca o fincas hipotecadas en la presente escritura, devengará una comisión del X,XX %, con un mínimo de XXXX,XX €, a aplicar sobre el capital del préstamo que se subrogase, y siempre y cuando el Banco/Caja/Financiera preste su consentimiento a tal subrogación en la/s obligación/es personales. • Comisión por reclamación de cuotas impagadas: La demora en el pago de las cuotas del préstamo igual o superior a x días naturales, devengará una comisión por gestión de reclamación de deuda de xx,xx €. Y ahora la que nos interesa en este post, que repetimos no la tienen todas las entidades financieras: • Comisión por modificación de condiciones o garantías: Para el caso de modificarse las condiciones o garantías del presente préstamo hipotecario, en Banco/Caja/Financiera, podrá percibir una comisión del X,XX% a devengar sobre el capital pendiente de amortización en el momento de la modificación, y con un mínimo de XXX,XX €. VISTO ESTO DEBEMOS PREGUNTARNOS ¿QUÉ SIGNIFICA ESTA CLÁUSULA? Pues al margen de que puede que la entidad financiera puede aplicarla o no, si estamos negociando y consiguiendo una rebaja de nuestro suelo hipotecario, estamos hablando de “modificar condiciones pactadas”, aunque solo nos modifiquen el suelo de la hipoteca por un solo año, emplazándonos a renegociar año a año, esta comisión, si aparece en los textos de nuestras escrituras hipotecarias, es aplicable y nos puede tocar pagarla, y entendemos que ante una reclamación al SAC, DdC o BdE, no nos darían la razón, por ser un concepto perfectamente estipulado en nuestros contratos. Además, como esa modificación del suelo hipotecarios, supone un cambio A MEJOR en las condiciones del préstamo en favor del prestatario, creemos que sería difícilmente rebatible su aplicación automática.

Ejemplo de hipoteca con clausula suelo

Pongamos un ejemplo para ver la transcendencia del suelo hipotecario: Hipoteca con una deuda de 150.000 €, con un suelo del 3,00%, al euribor mas 0,75%, y comisión por modificación del 1,00%. Hoy el euribor está 1,420%, le sumamos el 0,75 y tendremos el 2,17%, pero nos aplican el suelo del 3,00%, tenemos por tanto una diferencia del 0,83%, si nos aplican esta comisión y el pacto es por un solo año, cosa bastante habitual si no vamos a notario a modificar la escritura, porque a menudo esto son pactos internos entre banco y cliente, el primer año perdemos dinero, ganaremos el 0,83% pero pagaremos el 1,00% de comisión, esto si nos eliminan totalmente el suelo, pero normalmente lo que se hace es reducir algunas décimas sin eliminarlo, como por ejemplo situar el suelo en el 2,50% en lugar del 3,00%. No obstante si el pacto es a varios años esta comisión se amortiza por vía de menor pago por intereses a medio plazo, pero …… a menudo este pacto es de palabra, que se confirma por escrito cuando vemos el recibo de la hipoteca del mes siguiente, y no tenemos documento alguno que nos diga que esto será para un año, para dos o para toda la vida del préstamo. En fin, ahí lo dejamos “para quien pueda interesar”. Saludos.- W. Petersen con la colaboración (inestimable y valiosa) de & Jexs71

 

#2

Re: Negociación de rebaja de suelo hipotecario o clausula suelo

sois el duo dinamico del foro, plas plas

Viva el vino y la mujeres!!, el primero cuanto mas bueno mejor lo segundo ......

#3

Re: Negociación de rebaja de suelo hipotecario o clausula suelo

Algo asi era necesario, brillante resumen, Enhorabuena una vez mas.

#4

Re: Negociación de rebaja de suelo hipotecario o clausula suelo

Tu que has sido un "estudioso" de esto de la cláusula de suelo ¿conocias esto de la comisión de modificación? porque creo que no lo aplican todos los bancos y cajas, es un pacto solo de algunas entidades, pero no nos preocupemos, apuesto a que poco a poco lo iran copiando todas.

#5

Re: Negociación de rebaja de suelo hipotecario o clausula suelo

La verdad es que me ha sorprendido, investigaré sobre esta comisión, ya que la desconocia, voy a mirar hasta saber mas sobre ella.

#6

Re: Negociación de rebaja de suelo hipotecario o clausula suelo

Supongo que esa comisión de modificación es la que yo conozco como comisión de novación. Yo la pongosiempre en todas las hipotecas. Es como una especie de barrera ante la modificación de lo pactado. Se usaría en la negociación de una novación, esto es, primero pactamos si hay novación o no de las condiciones y dentro de este pacto si te la cobro toda, parcialmente o no la comisión por la novación, por ejemplo.

#7

Re: Negociación de rebaja de suelo hipotecario o clausula suelo

Supongo, en Banesto (mi hipoteca que tiene esto) la llaman por este nombre "modificación de condiciones o garantías".

#8

Re: Negociación de rebaja de suelo hipotecario o clausula suelo

Aunque toda novación es una modificación, cualquier modificación no es una novación. El término novación esta reservada para determinadas modificaciones. ¿Por qué ? Porque tienen una seria de ventajas en cuanto a su coste.
Novación modificativa: Una novación no es otra cosa que una modificación de condiciones del préstamo, pero que tienen una ventaja: que se beneficia de las reducciones de costes notariales y registrales establecidas en la Ley 2/1994, de 30 de marzo, de subrogación y modificación de condiciones de los préstamos hipotecarios.
En dicha Ley se dice que se consideran novaciones con esas ventajas las escrituras en las que se pacten una o varias de las siguientes modificaciones:

* la ampliación o reducción de capital
* la alteración del plazo
* las condiciones del tipo de interés inicialmente pactado o vigente
* el método o sistema de amortización y cualesquiera otras condiciones financieras del préstamo;
* la prestación o modificación de las garantías personales.

Como se trata de una modificación, en las novaciones el banco o caja le podrá exigir la comisión por modificación que se cita en el apartado anterior. No obstante, en los préstamos hipotecarios a interés variable, cuando la novación sólo se refiera a la ampliación del plazo del préstamo, la comisión está limitada al 0,1% sobre el capital pendiente de amortizar ( art 10 de la Ley 2/1994 ).

http://www.bde.es/clientebanca/productos/hipotecas/otroscostes/comisiones/modificaciones.htm

S2

PD: Me ha 'descolocado' la ignorancia de Deshipotecador de esta comisión, con lo 'beligerante' que ha demostrado ser en temas hipotecarios.

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