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Consulta entre vender o alquilar una vivienda que ya tengo pagada y sin cargas hipotecarias.

26 respuestas
Consulta entre vender o alquilar una vivienda que ya tengo pagada y sin cargas hipotecarias.
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Consulta entre vender o alquilar una vivienda que ya tengo pagada y sin cargas hipotecarias.
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#1

Consulta entre vender o alquilar una vivienda que ya tengo pagada y sin cargas hipotecarias.

Buenos días a todos, es el segundo hilo que abro en poco tiempo pero este lo hago para "desviar" la atención de mi hilo previo, que pego aquí:

https://www.rankia.com/foros/hipotecas/temas/5199548-consulta-calculos-hipoteca?page=1

En dicho hilo expongo una duda sobre los cálculos hipotecarios a cuenta de una operación que voy a hacer en los próximos meses y sobre la que ya tengo tomada la decisión de vender mi vivienda actual para pagar casi del tirón una vivienda nueva que he comprado.

Como al final las opiniones (las cuales agradezco profundamente) versan más sobre la cuestión de vender o alquilar, y no tanto sobre mi consulta inicial, he decidido abrir otro hilo aparte justo para exponer ese tema y así no mezclar los conceptos.

Voy a resumir aquí la situación de partida (las cifras no son reales, las redondeo para simplificar la consulta)

Tengo una vivienda en propiedad, ya pagada y sin cargas hipotecarias de ningún tipo (Vivienda 1).

He comprado una nueva vivienda a la que me mudaré en otros meses (Vivienda 2).

Tengo decidido vender la vivienda 1 (vamos a poner un precio de venta aprox. entre 200.000€ y 220.000€) para pagar prácticamente entera la nueva vivienda 2 precio que tengo que pagar en la entrega, ya descontados mis pagos previos: 270,000€). En realidad podría pagarla entera pero bueno, esos 50K o 60K que pudieran quedar aunque los tengo quizá los pida en hipoteca para evitar quedarme con muy poca liquidez. Ese detalle no afecta a la consulta.

La cuestión que surge en el otro hilo es que otros compañeros entienden que es mucho mejor alquilar mi vivienda 1, en lugar de venderla. Yo obviamente ya he hecho muchos cálculos y dado muchas vueltas para tomar tal decisión, pero como es algo que me corra excesiva prisa y siempre hay que intentar aprender de los que más saben, abro aquí la consulta para saber si mis cálculos fallan en algo o hay alguna opción mejor de la que yo planteo.

Mis cálculos y mis razones son simples.

A) El precio de alquiler de mi vivienda 1 estaría actualmente en unos 600€ mensuales. Esto son 7200€ al año que quitando el seguro y el IBI se quedan alrededor de 6500€ brutos. Entiendo que esto hay que declararlo y pagar los correspondientes impuestos, con lo cual pongamos que me quedan netos unos 5000€ al año (eso sin contar gastos imprevistos, reparaciones, riesgos que surjan por el comportamiento de los inquilinos, etc).

B) El precio de venta de mi vivienda 1 estaría entre 200K tirando por lo bajo y 220K tirando por lo alto.

Esto significa varias cosas según mi razonamiento: 

- que en el mejor de los casos tardaría 40 años en obtener el mismo dinero que podría obtener hoy mismo vendiéndola (personalmente no sé si llegaré a vivir tanto, pero esa es otra cuestión). 
- obviamente puedo alquilar mi vivienda 1 y venderla cuando me parezca bien más adelante. Eso en teoría. En la práctica nadie sabe si será tan sencillo. Y en el caso de serlo, mi vivienda 1 va a valer cada vez menos. Todas las evidencias de que dispongo apuntan a que un piso de 15 años (que es lo que tiene ahora) siempre va a valer más que un piso de 25, 35 o 45 años (que son los que tendrá en un futuro).
- Vendiendo la casa ahora adquiero mi vivienda 2 sin hipoteca (o casi sin hipoteca, quizá pediría una muy baja pero para evitar quedarme sin liquidez. En todo momento dispondría del dinero para amortizar al 100% y disfrutar de mi casa nueva con deuda cero, condición indispensable para mis planes de inversión). Si alquilo mi vivienda 1, tendría que pedir y pagar una hipoteca por el tope de 270,000€ cuya cuota en ningún caso va a ser menor ni igual a esos 5000€ anuales que le sacaría de rendimiento neto al alquiler. Es decir, eso de "el inquilino de la vivienda vieja te paga la nueva", que se repite hasta la saciedad, al menos en mi caso no se da ni por asomo.
- Ser propietario de una vivienda en alquilar comporta una serie de riesgos e incertidumbres que no se pueden cuantificar en términos de dinero, pero que también pesan en la balanza.


Este sería un poco el resumen.
Como digo, tenía y tengo ya tomada mi decisión de vender y no alquilar mi vivienda actual, pero a raíz de la consulta paralela que expongo en el otro hilo (https://www.rankia.com/foros/hipotecas/temas/5199548-consulta-calculos-hipoteca?page=1) han surgido opiniones en el otro sentido, y por mi parte todo lo que sea aprender y conocer otros puntos de vista me interesa. 

¿Vosotros qué haríais en esta situación, y por qué?  ¿Hay algún detalle erróneo en mi razonamiento, o que yo haya pasado por alto?

Muchas gracias a todos por las opiniones.
#2

Re: Consulta entre vender o alquilar una vivienda que ya tengo pagada y sin cargas hipotecarias.

De forma rapida.
No te hagas trampas en los calculos.
Si vendes en 200K tienes que pagar la plusvalia y la agencia si vendes por agencia. Supongamos que te quedan 190K
De los 6500 del alquiler que te quedan no pagas 1500 de impuestos en irpf.
Los alquileres suben con el ipc y los intereses y la deuda no.
El alquiler tienes riesgos y ganancias.
En los años que sean ademas de sacar el dinero te queda el piso.
Si tienes que pagar una hipoteca de 80-90K es un pago que tienes que hacer.
Se trata de ver si el pago de los otros 190K de la compra se pueden pagar con el alquiler.
En general los pisos no pierden valor con el paso del tiempo, un piso de 300 euros en 1972 vale ahora 100000, un piso de 300K en 2000 vale ahora 700K, un piso de 36K en 1982 vale ahora 350K, un piso de 2015 hasta ahora se ha revalorizado facil un 15%, etc.
Saldra gente que te diga que compraron en 2008 y hoy vale lo mismo o menos.
Por otra parte piensa en lo siguiente, el que compra tu piso le cuesta 200K mas 20 de impuestos, pero a ti te quedan solo 190K. Se trata de que tu puedes comprar por un 15% menos.
Podrias estar dentro de 10 años, si ahorras, pensando en comprar un piso de inversion.
El asunto es mas complejo de lo que parece.
Es muy importante tu situacion economica ahora y la prevision a futuro.

#3

Re: Consulta entre vender o alquilar una vivienda que ya tengo pagada y sin cargas hipotecarias.

Gracias por tu respuesta @Anrabro. 

Por concretar un poco, no pago plusvalía (vendo con pérdidas) y la comisión de la inmobiliaria si la hubiere (que puedo venderlo también por particular) la compenso con una cantidad similar que me ahorro en impuestos y que no he comentado en el hilo inicial por no dar muchos detalles y simplificar la cosa. Cuando hablo de un rango entre 200K y 220K me refiero siempre a esa cantidad ya neta.

Te agradecería que me detallaras más el comentario sobre "de 6500 del alquiler que te quedan no pagas 1500 de impuestos en irpf" para saber en qué me estoy equivocando. ¿Cómo se cotizan esas ganancias por el alquiler? Me interesa mucho ese punto.

Un saludo y muchas gracias de nuevo.
#4

Re: Consulta entre vender o alquilar una vivienda que ya tengo pagada y sin cargas hipotecarias.

El alquiler bruto hay que descontar comunidad, IBI, seguro y gastos.
La cantidad resultante se declara el 40% en tu caso 6500*0,4= 2600 que van al tipo marginal tuyo y de tu mujer, que depende del sueldo, pero en ningun caso salen 1500 euros.
Ademas tu amortizacion debe ser muy alta y nunca saldrian esos 6500 que dices.
Por otra parte no entiendo que tu compres por 270 y encuentres un tonto que te pague 220 por el tuyo y ademas 22 de escritura.

#5

Re: Consulta entre vender o alquilar una vivienda que ya tengo pagada y sin cargas hipotecarias.

Gracias por la aclaración @anrabro, en ese caso estaríamos hablando de unos 500€ (más o menos la cuarta parte) de impuestos, es decir que en lugar de 5000€ netos quedarían alrededor de 6000€ "netos" al año. Eso con las normas de hoy día, claro...

Lo de netos lo entrecomillo siempre porque hay una parte de gastos de mantenimiento, reparaciones y demás que de vez en cuando tendrá que salir de ahí, pero como dije al principio he intentado obviar detalles en un sentido y en otro, por simplificar la consulta.

Tampoco veo que cambie sustancialmente mi razonamiento inicial pero me es de gran utilidad conocer ese detalle, muchas gracias de nuevo.
#6

Re: Consulta entre vender o alquilar una vivienda que ya tengo pagada y sin cargas hipotecarias.

Por otra parte no entiendo que tu compres por 270 y encuentres un tonto que te pague 220 por el tuyo y ademas 22 de escritura.
Perdona, @anrabro , no he entendido este punto, yo no compro una vivienda nueva por 270K (quizá no está bien explicado el mensaje inicial), 270K es la cantidad que tengo que pagar o que pediría de hipoteca máxima si se diera el caso de aquí a unos meses. La vivienda nueva vale más que eso, y del importe total ya he dado una parte en concepto de adelanto

La vivienda actual cuando hablo de 200-220K es precio real de mercado, tan real como que se vendió el mes pasado otro piso en mi edificio por esa cantidad.

Saludos y muchas gracias de nuevo.
#7

Re: Consulta entre vender o alquilar una vivienda que ya tengo pagada y sin cargas hipotecarias.

Aclarado.
#8

Re: Consulta entre vender o alquilar una vivienda que ya tengo pagada y sin cargas hipotecarias.

Te olvidas que el alquiler puede subir con el ipc.
Parece que eres partidario de vender y buscas justificarte.
Lo unico cierto es que en este momento puedes comprar el piso con un 15% de descuento respecto a cualquiera de la calle.
Segun tus circunstancias personales la decision mejor sera una u otra.
#9

Re: Consulta entre vender o alquilar una vivienda que ya tengo pagada y sin cargas hipotecarias.

Gracias @anrabro

Como dije al principio, la decisión ya la tenía o tengo tomada (vender) pero expuse otra consulta paralela en otro hilo (este) y como surgían varias opiniones en este sentido he querido abrir este hilo específico con el objetivo de informarme más y de conocer otros puntos de vista, que para eso sirve el foro. Pero en ningún momento he ocultado que la decisión sobre vender o alquilar en mi caso ya la tengo tomada. Ahora bien, si alguien me ilustra sobre algunos puntos o consigo ver algún aspecto en el que yo estaba equivocado, como ha sido el caso de la cotización del alquiler o tener en cuenta una posible subida del IPC en lado positivo de la balanza, pues eso que gano. No me corre prisa la operación y todo lo que sea aprender o corregir errores es positivo. Por mucho que yo haya tomado una decisión, si veo que dos, cuatro o seis personas me dan argumentos en el sentido contrario pues me tendré que replantear las cosas.

Por ejemplo: lo de comprar el piso con un 15% de descuento en esta situación (entiendo que alquilando, y no vendiendo) es algo que no entiendo de dónde sale y me gustaría que me explicáseis. O quizá se pueden hacer las cosas de otra manera que yo no estoy teniendo en cuenta.

Un saludo y reitero mi agradecimiento.
#10

Re: Consulta entre vender o alquilar una vivienda que ya tengo pagada y sin cargas hipotecarias.

Si yo compro tu piso para dedicarlo al alquiler me cuesta 200-220 mas 20 de escritura, en total 230-240. No se nada de los problemas que pueda tener o de como esta la comunidad, etc.
Lo alquilo por 600 euros y me da una rentabilidad de 7,2/230= 3,13%.

Si tu te quedas con el pagas lo que no recibes los 210 menos los gastos y sabes todas las interioridades del piso. Lo alquilas y sacas 7,2/205=3.51%. El dinero de la escritura te lo ahorras fijo.

Ahora imagina que dentro de 10 años quieres comprar un piso similar como inversion, pues tienes que pagar todos los gastos.
Por ultimo decirte que he comprado varios piso y siempre hay una frase "la enhorabuena hay que darsela al comprador"
En general al comprar un piso hay que pagar escritura, agencia, buscarlo, Etc. En esos coste se va muy facil el 15%.
#11

Re: Consulta entre vender o alquilar una vivienda que ya tengo pagada y sin cargas hipotecarias.

Entiendo tu razonamiento, gracias por el esfuerzo de explicarlo @anrabro
#12

Re: Consulta entre vender o alquilar una vivienda que ya tengo pagada y sin cargas hipotecarias.

En mi opinión depende mucho de tu situación personal. 

Por lo que he leído antes, y corrígeme si me equivoco, vas a ganar unos 500 mensuales. No se en cuanto tiempo quieres pagar la hipoteca de la nueva vivienda pero 270000 a 25 años te saldrán aproximadamente por unos 1000 euros mensuales (depende un poco de la hipoteca). A ojo y redondeando vas a  obtener por el alquiler un 50% de lo que pagas de hipoteca. ¿Te compensa? No lo se. Si necesitas ese dinero para otra cosa, no. Si por el contrario tu idea es invertirlo y estás obteniendo un rendimiento de 500 mensuales, valora si es una buena o una mala inversión, tendrias que obtener más con lo que  inviertas.

Saludos 
#13

Re: Consulta entre vender o alquilar una vivienda que ya tengo pagada y sin cargas hipotecarias.

Gracias @mbmbmb, ese es uno de los argumentos por el cual mi decisión se inclina por vender: lo que gane con el alquiler (siendo optimistas y suponiendo que esté alquilada el 100% del tiempo) jamás va a compensar lo que tengo que pagar por una hipoteca tan grande como 270.000€ euros. Si lo vendo tengo entre 200K--220K de golpe desde el primer momento y eso me permite no pedir hipoteca o pedir una hipoteca mínima que amortizaría muy pronto. Tener deuda cero es uno de los primeros requisitos que necesito para continuar con mis planes de inversión.

Básicamente es cumplir la máxima de que el dinero es más valioso cuanto antes lo tengas, y mejor tener 200K ahora que 10K anuales repartidos en 20 años (dicho así es un poco a la bruto, porque efectivamente el alquiler puede subir con el IPC como me han apuntado antes, pero para que se me entienda).
#14

Re: Consulta entre vender o alquilar una vivienda que ya tengo pagada y sin cargas hipotecarias.

Te vuelves a equivocar.
Claro que es mejor tener 200 ahora que 10 a lo largo de 20 años.
Pero te olvidas que despues de los 20 años tienes tambien un piso.
Tu problema es si puedes pagarlo o no. Si no tienes dinero o estas apurado no tiene sentido, pero si puedes es una alternativa.
Puedes decidir si el inmobiliario es una buena inversion o no, pero sigues haciendo trampas.
Te vuelvo a repetir, todo el que invierte lo hace porque le interesa y ademas paga 20000 euros mas que tu por el piso.




#15

Re: Consulta entre vender o alquilar una vivienda que ya tengo pagada y sin cargas hipotecarias.

Dos hermanos iguales en todo.
Uno vende por 200 y pide 70 de hipoteca, paga todos los meses durante 30 años 241 euros que toma de su sueldo.
Otro alquila por 700 y pide 270 de hipoteca y paga 931, para ello toma 700 de alquiler y 231 de su sueldo.
Al cabo de 30 años, el primero no tiene nada y el segundo tiene un piso.

Otra cosa es que se valoren los riesgos y la preocupación del alquiler.

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