Consulta sobre cálculos de hipoteca

Buenas a todos, como no he sido por ahora capaz de aclarar esta duda por mi cuenta voy a compartirla aquí a ver si alguien puede ayudarme.

En los próximos meses me cambio de vivienda, y tengo mi piso actual en propiedad a la venta. Todavía no sé con seguridad qué hipoteca pediré para comprar la vivienda nueva, ya que eso depende fundamentalmente del momento en que venda mi vivienda actual.

Básicamente tengo dos circunstancias:

A) Si vendo mi vivienda actual antes de tener que pagar la nueva, dispondré de ese dinero y tendré que pedir una hipoteca muy baja.
B) Si vendo mi vivienda actual después del plazo que tengo para pagar la nueva, entonces tendré que pedir obligatoriamente una hipoteca por el máximo (que la amortizaría totalmente o casi totalmente en el momento en que vendiera el piso actual).

Mi duda es la siguiente. La expongo con números de ejemplo redondos para que se entienda mejor.

Pongamos que el precio de venta de mi piso son 200,000€ y que la hipoteca que tendría que pedir pagar la vivienda nueva son 250,000€

- ¿En términos de rentabilidad es lo mismo pedir una hipoteca de 50,000€, que pedir una hipoteca de 250,000€ y amortizarla luego (a los pocos meses) con los 200,000€ de la venta de mi piso? ¿Es posible calcular la diferencia de rentabilidad en ambos casos?

Como podréis imaginar he jugado con varios simuladores de hipotecas, excels y demás pero no he dado con una herramienta que me aclare las cuentas con precisión. Mi vivienda actual no tiene cargas ni nada, todo lo que saque de la venta lo emplearé en pagar la vivienda nueva o en pedir una hipoteca lo más pequeña posible.

La duda necesito aclararla lógicamente para saber si me puede interesar aceptar una oferta algo menor por el piso, a cambio de pedir una hipoteca muy baja que me ahorre intereses e historias respecto a pedir una hipoteca por el máximo que amortizaría inmediatamente (la hipoteca que pediría siempre sería con comisión de amortización 0% desde el primer mes)

Saludos y muchas gracias.

Por cierto se me olvidaba precisar que en el caso de amortización de la hipoteca, con el dinero resultante de la venta de mi piso actual, amortizaría siempre en TIEMPO (no en cuota)

Me gustaria muchisimo ayudarte, pero todo lo que pueda decirte es limitado porque no es mi mercado. Pero de todos modos me gustaria exponer algunas cosas a ver si alli se pueden hacer y te puedan ser de ayuda.

Primero que todo, las casas 100% libres de deudas no deberian venderse jamas. Y la razon es porque le puedes sacar dinero libres de impuestos de diferentes formas. Unas de ellas es alquilandola Y luego tomar una linea de credito por el 80% del valor de la propiedad (en algunos casos la linea de credito puede ser del 97%).

Unas de las ventajas de una linea de credito es que a diferencia de una nueva hipoteca, es que en la linea de credito no pagas intereses mientras no uses esa linea Y si la usas, solo pagas intereses por el monto utilizado.

Esto es 100% libres de impuestos en todo el planeta tierra, ya que las deudas no pagan impuestos...

No se en España como estan las tasas de las lineas de creditos hipotecarias, pero aqui en USA rondan entre un 1,7% al 5% anual dependiendo de que tipo de propiedad sea y tu nivel de credito y el "equity" (en tu caso seria un equity del 100% ya que no debes).

Recuerda, la casa esta alquilada, tu no vas a pagar esa linea de credito realmente. Con ese dinero compras otra propiedad o das el inicial para comprar varias propiedades de alquiler Y repetir la formula una y otra vez (aunque tengas que usar sociedades limitadas).

Yo soy un inversor hiper-agresivo, pero entiendo que no todos son asi. Vamos asumir que eres un inversor pasivo. Pues compra la segunda vivienda con la linea de credito que va a pagar el inquilino, no tu y con esto vives casi de gratis o pagando muy poco de hipoteca en tu nueva vivienda.

Incluso, el HELOC (linea de credito Inmobiliaria) te da proteccion legal ante posibles litigios (gente que tengan accidentes en tu vivienda etc etc) Ya que para la Ley, estas "endeudado" sin ser del todo cierto.

Unas de las razones que hago la afrenta de opinar en este post, sabiendo que no es mi mercado, es que primero que todo deseo ayudar y segundo porque hago muchisimo negocios con Iberia Bank aqui en Miami y Con Santander Y quizas ellos alli tambien den Lineas de credito Inmobiliarias con la misma facilidad que aqui.

Un  muy fuerte abrazo y escribele a Tristan aqui en Rankia, el tio es una maquina!!!!

Suerte amigo.

PD: Una casa 100% libres de hipoteca es como un mata de dinero. Dentro de 10 años la casa vale $200 mil euros mas??? pues refinancia si las tasas de entonces tienen sentido y sacas el equity 100% libres de impuestos. Y asi hasta la eternidad! por generaciones!!!!!

Muchas gracias por tu opinión Geoff, a ver si se animan más compañeros con más puntos de vista!

No es mi intención abrir un debate sobre vender o alquilar la casa, porque esa es una decisión que ya está tomada por múltiples motivos, pero cualquier punto de vista sobre el asunto es más que bienvenido :)

Yo se amigo que no es tu intencion...  Tampoco es el mio decirte que hacer. Pero somos una comunidad unica en nuestro mas lindo idioma del mundo. 

Por cierto, lo que preguntas es parecido a algo llamado Envoltura Hipotecaria.. No es lo mismo al 100%, pero es similar. Te prometo un post explicando el proceso.

Un abrazo.

Si has decidido vender hay que considerar un par de factores desde mi punto de vista:
- los bancos no suelen conceder hipotecas por menos de 50000 euros. Si bajas de ahí la oferta de hipotecas que vas a encontrar es escasa,  y  puede que las ofertas no sean tan buenas. Mira esto porque puede (no digo que cambie, ojo, solo que puede) cambiar las condiciones a peor. Hay un artículo en rankia de hipotecas de bajo importe. Te pego más abajo el enlace.

 https://www.rankia.com/blog/mejores-hipotecas/4930568-hipotecas-importe-son-facil-encontrar

- es muy importante que la hipoteca que contraten tenga comision de amortización cero, porque si además es un importe muy bajo, a  poco que ahorres o te toque algo en la lotería de Navidad vas a querer amortizar.


Realmente dudo que haya mucha diferencia de intereses si vas a vender en unos meses y cancelar esa hipoteca, creo que va a ser el chocolate del loro. Con unos tipos fijos sobre el 1,5%-2% piensa que de 100000 euros pagas 1500-2000 anuales de intereses el primer año,  si amortizas anticipadamente habrás pagado algo más de 100 euros mensuales de exceso unos meses. En cosas que cuestan cuentos de miles de euros, eso no es una diferencia.


Eso si, no tengo ni idea de los motivos que te llevan a vender la vivienda 1 y no mantenerla, pero creo que  @geoff007 tiene razón en algo, aunque no está acostumbrado al mercado español, y es que si alquilas la vivienda 1 y pides una hipoteca por la vivienda 2 es muy probable que el alquiler de la vivienda 1 te pague más del 50% de la vivienda 2, y eso es sacar una vivienda por mucho menos de lo que cuesta. Dale una vuelta y piénsalo. Como digo, ni idea de tus motivos y tu situación personal, pero si por lo que dices te van a conceder el importe completo de la vivienda 2,  haz las cuentas, porque te puedes encontrar que pagas la vivienda 2 sin despeinarte con el alquiler de la vivienda 1 y en x años tienes dos  viviendas en lugar de una. 

Muchas gracias @mbmbmb,  como digo no era el objeto de mi consulta pero como al final muchas opiniones van a ir por ahí y aunque tenga la decisión tomada es algo que no me corre prisa y siempre se puede aprender, voy a acabar abriendo otro hilo específicamente para tratar el tema de vender/alquilar y así contar con todas vuestras opiniones (muy fundadas) juntas.

NOTA: acabo de abrir otro hilo sobre esa cuestión, aquí -->  https://www.rankia.com/foros/hipotecas/temas/5204247-consulta-vender-alquilar-vivienda-que-tengo-pagada-cargas-hipotecarias

En el hilo presenta la duda que me interesa despejar sobre todo es la posible diferencia de rentabilidad entre pedir una hipoteca de 250,000 y amortizar 200,000 (que bajo mi punto de vista significa ahorrarse muchos intereses porque me quedaría solo con "los ultimos 50,000" de la hipoteca) o pedir directamente una hipoteca de 50,000, que es la misma cantidad a devolver pero entiendo que estaría sujeta a muchos más intereses que en el primer caso. Busco sobre todo una herramienta que me ayude a calcular eso con cierta precisión.

Obviamente la hipoteca sería sin comisión de ningún tipo y por el importe exacto que yo necesito, las cifras que pongo de ejemplo están redondeadas por simplificar la consulta y la hipoteca (salvo que de aquí a unos meses cambiasen las comisiones) ya sé cuál será.

Muchas gracias a todos!

Buenos días, 

Por eso te he enlazado el artículo sobre las hipotecas de bajos importes, para que puedas ver las condiciones actuales de las mismas, son cuatro o cinco y todas con simuladores online y comparar eso con hipotecas de los mismos bancos o de otros con  importes mayores. Si no hay comisión de amortización anticipada los intereses a mayores te los ahorras directamente.

Asumiendo que vas a  amortizar en unos meses y pedir una hipoteca a varios años,  como te dije en el mensaje anterior, seis meses de intereses son (me lo invento un poco) a lo mejor 500 o 1000 euros, que en algo de cientos de miles dudo que notes la diferencia. Es decir, olvidemonos del exceso de intereses que pagarías al  tardar 4 meses en amortizar anticipadamente (o 6 meses u 8 meses). Si haces esto es tan sencillo como comparar los TAEs de las distintas hipotecas con diferentes  importes. Si por una de 50000 te piden un interés de un 2,5% vas a pagar más que si pides una de 2500000 con un interés de un 1,5%, contando que la amortizarías en unos meses.  

Saludos 

Muchas gracias @mbmbmb, echo en falta en esa recopilación la hipoteca de ING que tiene un mínimo de 60,000€ pero les estoy echando un vistazo a todas para ver qué descubro. Saludos.

Yo me encuentro en una situación muy parecida a la tuya, incluso en los importes. Vender primero un piso que tengo (tenia) alquilado (no es donde vivo) y con ese dinero, pedir hipoteca de menos importe para una casa que será mi vivienda habitual... o.... no esperar a vender y pedir hipoteca por el máximo y luego amortizar.
Entiendo que siempre es mejor pedir una hipoteca baja, pero no siempre podemos esperar.
Supongo que la diferencia es que los primeros meses, antes de la amortización, pagaras mas cuota (más intereses) pero no será una gran pérdida.
Yo al final, he tenido que comprar antes de vender. Para amortizar (que será solo unos días despues de firmar hipoteca) lo haré en dos veces, una para reducir cuota y otra para reducir plazo, es la única manera que se me ocurre para que la hipoteca me quede como me planteaba si hubiera vendido antes de comprar.

Respecto la duda que planteaban de si es mejor vender o seguir alquilando, yo tambien decidí vender. Al final, prefiero pagar menos hipoteca cada mes y disponer de mas dinero (y menos preocupaciones con alquileres e historias)

Gracias @ponas Yo es que planteo la duda en el otro sentido. 

Es decir, muy a grosso modo con los cálculos que he hecho en simuladores, si yo pido una hipoteca de 270.000€ y luego amortizo 220.000€ en cuanto venda mi piso actual (pongamos al 2º o 3º mes de hipoteca), me quedan 50.000€ de hipoteca pero con unos intereses ya muy bajos porque la mayor parte me los he quitado con esa amortización tan grande que sería de plazo, no de cuota. Esos intereses totales sumarían entre 1500€ o 2000€

En el otro caso, es decir, que venda mi piso antes y solo pidiera una hipoteca de 50.000€ (la mínima que me dejan) tendría igualmente por pagar 50.000€ pero con unos intereses mucho mayores que esos 1500-2000 del caso anterior.

Es decir, a efectos de los intereses me interesa más pedir la hipoteca más grande posible y luego amortizarla que pedir la pequeña desde el inicio. Aunque dispusiera del dinero. Me parece paradójico, ¿esto es realmente así o estoy fallando en algún cálculo? 

Lógicamente esto sería asumiendo una cuota mensual mucho mayor,  que es la contrapartida en este caso.

Muchas gracias.

Te voy a contar los argumentos que me dieron en una oficina de Abanca: Si pide 50.000€ para amortizar en unos meses al vender su piso, al banco no le interesa porque ahora tiene que asumir unos gastos que antes corrían a cargo de cliente. Y el banco está para ganar dinero.

Al banco le interesa una gran hipoteca a muy largo plazo.

Bueno, yo en mi caso tengo una hipoteca preaprobada por mis condiciones desde hace un montón de tiempo, por una barbaridad de dinero (creo que medio millón de euros o una cosa así). La cuestión es que no sé si tendré que pedir 270,000 o 50,000 (que es la mínima que conceden). Pero sí, es evidente que en determinadas situaciones al banco no le interesa. Ante eso siempre cabe la opción de buscarse otro banco, por ahí había un hilo de hipotecas de pequeño importe con varias opciones. 

Saludos.