Consejo sobre ampliación de capital en hipoteca.

Hola a todos.

Me gustaría exponeros una situacion por la que estoy pasando y la solución económica que he pensado aplicar. Como expertos en temas financieros que sois, quizás me podríais decir si me equivoco o si habría otra opción mejor.

Soy un autónomo que ha pasado los últimos 26 años trabajando principalmente para un gran cliente. Con estos tiempos de crisis, mi cliente ha reducido drásticamente sus proveedores, y aunque seguiremos trabajando juntos será en unas condiciones diferentes, con menor demanda de mis servicios (y aún me puedo dar con un canto en los dientes).

Esto me coloca de repente en una situación completamente distinta, como podreis imaginar. La cuestión es que no tengo la menor duda de que podré construir una nueva cartera de clientes para suplir la bajada de producción de mi cliente, e incluso ya hay proyectos en los que estoy involucrado y que teóricamente acabarán materializándose. Pero para esto hace falta tiempo, y sobretodo, independencia y tranquilidad económica.

La verdad es que no tengo unos ahorros que me permitan completar mis ingresos mientras la situación mejora, así que me he planteado las cosas de esta manera:

Soy propietario de una vivienda que fue tasada hace un año y medio (cuando surrogué mi hipoteca)en 570.000 euros. Y tengo un capital pendiente de 150.000, a amortizar en un plazo de 20 años.

Como decía, no tengo ahorros, pero me he planteado que mis ahorros están invertidos en mi vivienda, cuyo valor como veis es bastante superior a la cantidad que debo al banco. He pensado pues, pedir una ampliación de capital de unos 70.000 euros. Y darme un plazo de digamos, 1 año, para ver si la situación mejora sin vivir con el 'ay' de no llegar a fin de mes en alguna ocasión, teniendo una familia que mantener. No se trata de coger ese dinero para vivir, ya que gracias a Dios tengo trabajo y puedo subsistir, pero sí de tener un colchón temporal que te de la seguridad e independencia de abordar proyectos, viajar por causas laborales o hacer frente a un imprevisto.

El banco me ha dicho que no hay ningún problema, y claro, me instan a que pida más si quiero :) He pensado que podría poner este dinero en un depósito flexible (que me permita disponer de él o de parte de él si lo necesito sin problemas) y así sacar algo de rentabilidad. Soy consciente del coste que lleva la operación, incluyendo los intereses, pero tal como está la cosa, es el precio de la tranquilidad ahora mismo.

No se si es algo descabellado. Si dentro de un año las cosas no mejoran, siempre puedo vender mi vivienda por un precio razonable y empezar de nuevo. Si, como preveo, las cosas mejoran, siempre puedo coger ese dinero (o la parte que no haya utilizado) y amortizarlo -no tengo comisiones en esto.

Tengo, claro, mis dudas: De cara a Hacienda, si la cantidad ampliada no es utilizada en rehabilitación de la vivienda, cómo se computa? Como un aumento de patrimonio? Está claro que de todas formas deberé pagar por los intereses que esta cantidad me generará, no? El dinero procedente de un préstamo se contabiliza como ingresos?

Agradeceré mucho cualquier consejo que me podais dar, es la primera vez que me encuentro en una situación así (hasta ahora todo ha ido como la seda :) y no estoy seguro de si estoy haciéndolo bien.

Gracias anticipadas y un saludo.

Lo que me extraña es que te den la ampliación tal como está el patio, pero si tu lo dices así será.
Te respondo al tema fiscal, la ampliación de hipoteca será como un préstamo cualquiera y no lo podrás deducir, solo podrás seguir deduciendo el primer recibo, vamos como ahora, si colocas parte del dinero a plazo, los intereses son ingresos en renta, pero los que pagas por la ampliación no te desgravan para nada. Supongo que serán dos recibos cada mes uno de la hipoteca inicial y otro de la nueva.

¿aumento de patrimonio? Ninguno solo tienes aumento de deuda, y el depósito que hagas no aumenta nada porque es dinero prestado, tienes una deuda por un lado y un deposito por otro, tu patrimonio queda igual, de momento, y en lugar de incrementar creo que lo reduces por los intereses que pagarás que seguro que serán mayores que los que te den por el depósito, vamos es difícil que te paguen mas de lo que te cobren.

Luego los intereses no van a ser como los de una hipoteca de compra de casa, aunque la garantía descanse sobre la casa, apuesto a que te salen con euribor mas 2 puntos, o IRPH mas un punto (que casi viene a ser lo mismo) sin despeinarse con un suelo pongamos del 4 ó 4,5%.

Pues en Barclays a mí me han aplicado euribor+0,65 y sin suelo. Y si hubiese firmado una semana antes, euríbor+0,55. Y también ha sido una hipoteca sobre mi vivienda habitual, destinado a compra de una segunda vivienda que me era más complicado hipotecar (ya sabes la historia), pero vamos, que tampoco me pidieron demasiados papeles.

Yo he acabado haciendo un poco lo mismo. Pedir más de lo que necesitaba para tener un colchón de dinero en el banco por si vienen épocas malas. Con una familia detrás, hay que pensar en todo. A mí no me supone esfuerzo pagar esa cuota, ni ahora ni cuando el euríbor esté en el 4.

Por otra parte pienso que si tenemos una desgracia o perdemos el empleo, y necesitáramos ese dinero, lógicamente sería también cuando el banco no nos lo prestaría, así que ahí está. Si todo va como debe ir, ahorraremos y amortizaremos. Es lo que hemos hecho toda la vida.

A mi tambien me extraña que le concedan la ampliacion por como estan las cosas ahora. Lo que suelen mirar es el destino del dinero y para comprar primera vivienda o segunda o refinanciar deudas pase, ¿pero para tener un colchon por si acaso no acabo de entenderlo?. Supongo que si el banco se lo concede sera porque se beneficiara mucho de la operacion.
De todas formas no me parece muy logico ampliar una hipoteca para tener un colchon de dinero ahorrado y pagar intereses por ello. Y tampoco me parece logico por parte del banco que te preste dinero por ejemplo a euribor mas 0,5 para que lo metas en un deposito al 4% (menuda ruina para el banco a no ser por los gastos de la operacion).
Yo veo mas logico solicitar una linea de credito (como una empresa) y cuando realmente necesites el dinero lo solicites y pages intereses entonces. Pero de eso no entiendo mucho, Petersen podra aclararlo mas.

La linea de credito a persona particular es bastante dificil de conseguir, tiene mas sentido a un autonomo donde hay pagos-gastos. Una persona con nomina tiene un ingreso y a lo largo del mes gastos por lo que lo idoneo es un prestamo.
Decir que quiero 70000 euros para compra de una segunda vivienda lo veo factible, pero decir que quiero 70.000 euros de colchon no tiene mucho sentido y el banco solo se lo dara cumpliendo unos requisitos
- ir a un porcentaje de tasacion bajo, a un 50% maximo.
- ir a un precio alto debido a que lo que estas pidiendo es en cierta medida un prestamo personal y por tanto el eur mas 2.5 es un precio razonable si lo metes con garantia hipotecaria(sumale por supuesto a que te haran seguro de vida, plan de pensiones o algo por el estilo)

Otra cosa distinta es que el dinero lo utilices para comprar una segunda vivienda o una plaza de garaje, podrias conseguir un mejor precio (pero el banco te retendra el dinero para hacer el pago de esa vivienda o garaje, y como le hagas la pirula y luego no lo utilices para el objeto del prestamo ya te digo que el libro de tarifas maximas del banco cae sobre ti)

Gracias por los consejos.

Está claro que pedir dinero a un banco, sea para lo que sea, siempre sale caro. Pero a veces no hay más remedio. En cuanto a lo de concederlo o no, me ha sorprendido esta observación. No sé, igual depende de tus ingresos. A mí en principio no me han puesto trabas, pero aún no está nada decidido definitivamente.

Lo que sí sé seguro es que no se me modifican las condiciones de mi hipoteca. Tengo un diferencial muy bueno, ya que me aproveché de una buena oferta (que duró muy poco) para surrogarme. Y no me lo modifican. Ni el plazo de amortización, sólo el capital. Y lo que comentas acerca de que los intereses que pagaré serán mayores que los que cobraré está claro. Pero siempre te dará algo, aunque sea poco, no?

En cuanto a los beneficios del banco, están claros: Un aumento de la cuota mensual de la hipoteca más gastos. Y mantienen un cliente que en principio paga puntualmente. Supongo que el negocio es éste, no?

En cuanto al porcentaje de tasación ellos financian hasta el 70%, así que ellos mismos me sugirieron pedir más para incluir los gastos (cosa que no hice). Y no me hicieron ninguna pregunta acerca del destino final del dinero, por cierto. Hablamos de 570.000 de tasación contra 150.000 de capital por amortizar, parece un margen bastante amplio para jugar, aunque yo no entiendo demasiado de estas cosas, claro.

En fin, supongo que lo mejor sería no tener que necesitar este tipo de soluciones.

Gracias a todos por vuestra opinión y consejos.

Me estas dando la razon. El ponente que hace la pregunta es autonomo, entonces tendra mas posibilidades para la linea de credito. Y precisamente digo que veo raro que el banco amplie para que tengas un colchon de dinero ahorrado y no para comprar un inmueble o refinanciar. Tambien veo raro pagar intereses por un dinero que igual luego no utilizas, para eso estan las lineas de credito y pagas por el que luego utilizas realmente.

No es lo mismo que tu caso, a ver ….. tu pides financiación para comprar una vivienda, y das las garantía de una vivienda (hipoteca) esto es de lo más normal, la única diferencia es que el lugar de dar hipoteca sobre la casa que compras se la das sobre otra vivienda, pues diferencia en principio ninguna, préstamo con garantía de una casa, perfecto, pero es que además se la das sobre la vivienda habitual, vamos la repera ya para ellos, porque la gente si tenemos problemas “aguantaremos” antes la casa donde vivimos que una segunda que es un bien no necesario y del que uno se puede desprender mas fácilmente.

El ponente, como comentaré en una respuesta para él, lo que pide es una hipoteca para salvar una posible falta de ingresos regulares, que es casi como pedir una hipoteca porque estas en el paro (guardando las distancias, porque la situación que detalla el ponente no es esta ni de lejos, repito, es solo para un símil algo a lo bestia) y como el paro no me da suficiente e hipoteca mi casa para salvar la situación, no, no es lo mismo.

Si sigues el hilo veras por donde voy, en rato lo desarrollo para el ponente.