Duda al comprar un terreno embargado por un banco que está junto a una casa reservada a nuestro nombre

Hola, 

Yo no es que sea un lince en el tema pero los terrenos ahi están inmóviles uno junto al otro, llega alguien y hace una casa en el terreno sin respetar distancias, si el porche se mete en otro terreno y hay una valla en el mismo tal como me lo imagino la casa está donde no debería estar.

Saludos

Si, pero que pasa si antes casa y terreno eran una sola propiedad? Y el banco embargo ese trozo de terreno quedando así de “mal” puesto todo?

Por eso pienso que quizás hay alguna ley que dé prioridad al comprador de la casa a comprar ese terreno. Porque sino no sería legal debido a la distancia entre porche y linde del terreno. No sé si me explico. 

No hay ninguna ley de preferencia por vecindad, y me temo que tienes un problema, si esto de la lado se pone a la venta y algún "listillo" ve lo que ocurre, puede compralo, y luego venirte a ti para que se lo compres y pedir por ello lo que estime que estás dipuesto a pagar.

Lo de las distancias que se pueda o no construir es un tema municipal. 

Por lo que cuentas, parece construido fuera de normas municipales, pero salvo error, tras 4 años contados desde cuendo se construyó, esto se queda ahí, fuera de ordenación pero ya no pueden derribarlo.

En tu caso, me iba a un arquitecto técnico ya, yo no soy nada experto en esto, los honorarios del mismo te van a ser rentables .... porque para no perder una reserva comprar algo con un problema de este calado, uno debe estar seguro, y es posible que con este lio uno pueda reclamar al banco la devolución de la reserva, si es que no accedieran a devolverla.   

Gracias Petersen, 
Exacto, el problema es ese, alguien ha comprado o reservado ese terreno, pero he vuelto a pedir la nota simple porque he conseguido el número de finca y por ahí me ha dicho la chica del registro que no tendrán problemas en enviarle la Nota Simple correcta. Entonces sabré a nombre de quien está registrado ese terreno para hablar con quien haga falta. Esto contando que ya aparezca correctamente en el registro. 

Pero si es un tema municipal y aparece que tiene que haber 3 metros.... no me valdría para "reclamar" o algo? (Hablo sin tener ni idea obvio)

Exacto, está construido fuera de normas municipales, pero no porque se construyera mal, sino que en su día era correcto al terreno ser del mismo propietario, pero al segregar ese parte de terreno ha quedado mal según normativa municipal. Porque el terreno es propiedad de un banco y la casa propiedad de otro banco y reservada a nuestro nombre.

No acabo de entender lo de los 4 años... puedes explicarlo de otra manera por favor? Que a partir de 4 años ya no hay nada que hacer? O como? 😅

Estamos mirando por tema abogados, les hemos enviado toda la documentación con fotos y demás documentación y en cuanto tenga la nota simple actualizada también se lo pasaremos. 

En principio queremos la casa y la lucharemos para conseguirla, de eso estamos seguros. Pero claro, queremos una mínima viabilidad para tirarlo hacia adelante.....

No soy técnico en inmuebles, pero por lo que se, si hay una infracción urbanística que no se considera relevante, si el ayuntamiento no da la orden de derribo antes de 4 años, ya no podrá hacerlo .. ahí se quedará el problema de por vida !!!!

Es posible que uno pida una licencia para pintar lo que esta fuera de ordenación, y el ayuntamiento ni se la conceda, pero poco más de eso puede hacer ... si han pasado 4 años no se puede derribar, y vuestra casa puede quedar afectada de por vida como algo fuera de ordenación municipal, por ello te decía lo de un aparejador que os asesore.

Lo de hablar con el dueño del terreno de al lado, puede funcionar o no, te puedes encontrar que "se vea el ombligo", y se diga: estos necesitan esto si o si, lo quiere vender, y su idea era pongamos 10.000  €, pero piense, si les pido 15 ó 20, los pagarán igual, pues venga 20 y ya veré si se lo dejo por 18, solo porque me caen simpáticos !!!!  (son ejemplos).

Te cuento un caso familiar (son familiares lejanos, pero hay mucha relación): una casa de pueblo que procedia del año 1900 y poco, cuando aquello eran campos de cultivo, ahora está casi en el centro de la localidad, porque en los años 60 la pequeña ciudad empezó a crecer por aquella zona concretamente.

Bien, la casa pasó de los abuelos a los padres, y luego a uno de los nietos del primer propietario, el cual la reformó totalmente, construyendo 2 viviendas separadas, ya que la ordenación municipal lo permitía en el momento de las obras, y supongo que ahora también. Al solicitar la hipoteca a una caja de ahorros que fue absorbida en la crisis del 2008, se dan cuenta que la finca, que no había sido hipotecada en la vida, tenia un censo, una afectación de un derecho de paso de un vecino, cuando aquello eran campos de cultivo. Tal derecho de paso, no era gratuito, el beneficiario del mismo tenía que entregar como compensación 2 gallinas al año, si, si 2 gallinas, cosas del campo y supongo que normales en 1900  ó 1920 ....

Bien, el problema no eran las gallinas, se trataba de que un censo es una carga, es como una hipoteca sobre la finca, si, si una "hipotequita" miscúscula, cuya cuota anual eran 2 gallinas, y os puede dar la risa, que a  mi familiar el "chiste",  gracia no le hizo ninguna, pero el banco no haría ningua hipoteca siendo segunda carga, las hipotecas se dan como primera carga sobre una finca o no las dan, es igual que sean 2 pollos, o 2 millones de euros, no es un tema de importe, es que el banco nunca dará hipoteca con una carga previa, si no se elimina la misma, y si no se necesita hipoteca, para vender a futuro, es muy complicado que alquien compre si no se quita la hipoteca, repito de 2 gallinas, de dos vacas, o de 200.000 €, da lo mismo, es una carga.

Bueno, nada .. a ver al vecino, que al parecer de tonto no tenía ni un pelo, y en la segunda entrevista, dijo que vale que 2 gallinas o dos vacas, le daba lo mismo, que solo firmaría la eliminación de la carga a cambio de 6.000 € , y sin ello se quedaría con las j*****s gallinas. Cuando le explicamos que ningún juzgado iba a condenar con 6.000 €, con toda la pachorra les comento a mis familiares, esto ya lo sé, pero entre que vais a un abogado, que no es gratis y sale el juicio, estaremos más de un año, y con recurso 2 y medio o tres .....  la reforma parada,  más gastos, etc....

La cosa acabó en 3.500 € ....

Te lo indico porque lo del vecino, en tu caso lo iba "a atar" antes de la compra, porque te sale un listillo como este de las gallinas, y pagarás el terreno al precio que a él le de la gana. 

Gracias por la "currada" de respuesta que has escrito. 

Sobre tema derribos... estamos hablando de una valla de obra!! Si si , las típicas vallas metálicas de las obras. Realmente no hay que demoler nada sino que quitar de ahí en medio en el caso que consiguiéramos el terreno. Igualmente yo lo pienso y su parcela también estaría incumpliendo la norma urbanística no? Realmente las 2 parcelas están mal a mi modo de ver....

Tema gallinas, censo y cargas.... jejeje
Si vemos en las notas simples que no hay ningún tipo de carga no nos debíamos preocupar no?? 

Luego creemos que no es un vecino que las ha comprado, sino más bien alguien que se ha enterado de la situación y ha querido sacar tajada, el banco que ha despublicado el anuncio por X motivos o otro pujador de la casa que la quiso reservar para asegurarse el terreno y que todavía no lo ha soltado...

De todas maneras, cual es el tiempo medio en ver cambios en el Registro de la Propiedad? Para ver si ya han vendido el terreno y realizado el cambio de nombre?

De nuevo, muchas gracias. 

En el registro verás los cambios .... sería muy raro que alguien compre algo y no lo registre, porque aun cuando registrar no es obligatorio, no hacerlo suponer que pierdes derechos frente a terceros, si uno compra algo y no lo registra, quien lo ha vendido podría volver a venderlo y el comprador no tendría ningún problema, el que lo iba a tener es quien lo vendió dos veces, y por lo penal (estafa)... 

Con los datos registrales, aquelos de tomo, libro,. folio, finca .. por internet en www.registradores.org, consigues la nota en 24 horas por unos 10 € 

Sí, cierto. Al final resulta que la finca sí que está registrada pero no supieron encontrarla en el Registro... y ahora con el número de finca y demás, sí que me la pueden buscar y en teoría la he solicitado por Axsesor, a ver si hay suerte y la envían hoy...

Mañana, porque a esta hora el registro estará cerrado !!!

Cierto! Espero tenerlo mañana a primera hora y a partir de ahí empezar a moverlo todo. 

Yo hablaría con un abogado especialista en urbanismo antes de hacer nada, y por supuesto antes de comprar la casa que has reservado, no te vayas a meter en un berenjenal..

Piensa que si al dividir la parcela se aplicara la regla de lindes (la casa tiene que estar a unos metros del terreno del vecino), el del terreno de al lado te va a pedir un pastón por el terreno, porque es posible que pueda exigir que se respete la linde, y entonces la casa podría hasta derribarse.. pero vamos, todo esto son elucubraciones. Tienes que informarte bien y eso pasa por visitar a los arquitectos y técnicos urbanísticos del ayuntamiento en cuestión, y por hablar con un abogado especializado en urbanismo.

Saludos

Gracias Juan, estamos en ello. Enviando documentación a abogado y pidiendo cita con arquitecto.
Igualmente aquí no acaba todo, ya que según las normas urbanísticas del municipio todas las  parcelas tienen que ser de un mínimo de 400m2(el terreno en cuestión no llega) y un ancho de muro de 15m, que tampoco no llega. Así que el terreno creo que está bastante peor que la casa 😅
En fin, podéis decirlo: “Menudo berenjenal” 🙃

Gracias por las respuestas 

Entonces el terreno no cumple con el requisito de parcela mínima para construir.. eso puede que se aplique a solares pero no a otros tipos de terreno, con otra calificación..

Pues ni idea de eso. Pero la chica del ayuntamiento me ha pasado las normas de urbanización del municipio y he visto eso de casualidad. Entonces es porque ahí no se puede construir no? Igualmente ya no se podía porque el ancho de la parcela es ridículo  🤷🏻‍♀️