El mayor moroso de Hacienda, la inmobiliaria Reyal Urbis, prepara su primera gran subasta en el proceso de liquidación. El juzgado de lo mercantil número 6 de Madrid ha organizado una puja por propiedades de la empresa que saldrán con un precio conjunto como mínimo de 220 millones de euros a partir de septiembre. El lote incluye la cadena hotelera Rafael, suelos y edificios de oficinas, según fuentes del sector.
Se trata del mayor lote puesto a la venta desde que Reyal cayese en liquidación en 2017 con una deuda de 4.700 millones, lo que supuso la segunda mayor quiebra en España tras la de la también inmobiliaria Martinsa Fadesa, que rondó los 7.000 millones.
Como en otros casos fracasados en el inmobiliario, la promotora fue víctima de la burbuja del ladrillo por su alto endeudamiento. La empresa familiar Reyal, presidida entonces por Rafael Santamaría, protagonizó una de las grandes operaciones bursátiles de la época tras adquirir Urbis a Banesto y ACS por 3.300 millones en 2006, un año antes del crac del sector.
Entre los grandes acreedores de Reyal Urbis destaca la Agencia Tributaria (AEAT), a la que en 2020 debía 343,5 millones. La promotora, un año más, encabeza la lista de morosos con Hacienda, que tiene prioridad en los cobros de la deuda frente a otros acreedores. De hecho, la AEAT ejerce como administradora de la sociedad, junto al despacho BDO, desde que la promotora se declarara en concurso de acreedores en 2013.
En venta
El sector inmobiliario ve con interés el lote que el juzgado va a subastar, ya que considera que puede englobar activos de calidad. Entre ellos, la cadena Rafael Hoteles, compuesta de tres establecimientos en Madrid; uno en Barcelona; uno operado bajo la marca Holiday Inn en la capital, y otro, de cinco estrellas, en la estación de esquí de Baqueira bajo la enseña By La Pleta.
El conjunto de hoteles suma 793 habitaciones, ocho restaurantes y un spa. En Castellana 200, en Madrid, la promotora también comenzó otro proyecto hotelero, parado desde hace años.
A esas propiedades hoteleras, el lote sumará en la puja edificios de oficinas y suelos, aunque sin más detalles por el momento. De hecho, el juzgado ha convocado a los inversores interesados el 21 de septiembre para ofrecer más información.
A fecha de 31 de diciembre de 2019, Reyal Urbis conservaba 102.000 metros cuadrados de superficie de su negocio patrimonial (propiedades para alquilar), además de un stock de 6,2 millones de metros cuadrados de suelo edificable.
En los últimos meses, el juzgado ha ido adjudicando activos menores en subastas. La mayor operación fue un lote de suelo urbanizable en Madrid por 10,7 millones. En total, se ha desprendido de más de 50 propiedades por alrededor de 50 millones.
Qué era Reyal
Reyal comenzó a cavar su tumba en el momento en el que protagonizó la mayor operación de su historia al lanzar una opa por la histórica cotizada Urbis, una empresa de origen andaluz con más de 70 años de historia. El pez grande se comía al chico, pero a base de endeudarse.
Desde entonces, comenzó el intento de seguir a flote, con varias refinanciaciones pero hasta que en 2013 decidiera suspender pagos. La empresa tenía un pasivo de más de 3.200 millones correspondiente a un préstamo sindicado, donde Sareb tenía un peso crucial, con más de 1.000 millones procedentes de créditos de antiguas cajas de ahorro. A esa cifra, se sumaba casi 900 millones de deuda ordinaria.
Ese plan contemplaba quitas del 90% para los créditos ordinarios. En el caso del préstamo sindicado, la oferta pasaba por la dación en pago de activos, lo que hubiera supuesto la aceptación de quitas de alrededor del 80%. Pero los acreedores rechazaron el convenio y la empresa cayó finalmente en liquidación, igualmente que ocurrió con Martinsa-Fadesa.
Otros gigantes inmobiliarios de aquella época también pasaron por concurso de acreedores como Habitat (hoy de Bain Capital) o Nozar (que está a la espera. Otras como Astroc, Parquesol o Vallehermoso desaparecieron.
#8736
Re: Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda
Esto que se lo digan también a Ada Colau: “Pocos ibicencos piensan en comprarse un piso con estos precios. Hacer vivienda pública no es la única solución, hay que combatir la oferta turística ilegal que pervierte el equilibrio de la convivencia”, sostiene el alcalde Rafael Ruiz.
La buena de Ada Colau debería investigar a toda esa gente que en Barcelona llevan años dedicados a alquilar por días habitaciones en sus casas, algo totalmente ilegal, y multarlos de forma ejemplarizante para que escarmienten.
Algunas agencias ofrecen ya alquileres a precios asequibles solo para ibicencos para contrarrestar la burbuja inmobiliaria en el municipio más densamente poblado de Baleares
Noemí Martinez llegó a Ibiza desde Villarcayo (Burgos) hace cuatro años con un contrato de trabajo bajo el brazo. Vivió con una conocida en un apartamento de una sola estancia que compartían tres personas, luego en una habitación por la que pagaba 700 euros sin gastos. “Cobraba 1.400 euros y sacaba 900 euros a primeros de mes, no llegaba nunca con dinero”. Ha habitado “cajas de cerillas” y pisos donde el titular subarrendaba a precios abusivos. En octubre encontró una casa de campo, con la que se fue a vivir con una compañera, por 500 al mes. “Es inviable vivir sola. Aquí la gente de 50 años comparte piso, los precios no bajan y te desesperas. Al final, te acabas marchando”, concluye.
El municipio de Ibiza, popularmente llamado Vila para distinguirlo de la isla, es el más densamente poblado de Baleares con 51.128 habitantes repartidos en poco más de 11 kilómetros cuadrados y una densidad de población de casi 4.600 personas por kilómetro cuadrado. A más personas en un territorio limitado por el mar, menor oferta de vivienda residencial. Ahí es donde muchos aprovechan para comerse su parte del pastel incrementando los precios hasta límites inasumibles. El precio de la vivienda en el municipio alcanzó los 4.887 euros el metro cuadrado en julio de este año, según el informe de precios de la vivienda del portal inmobiliario Idealista. “Pocos ibicencos piensan en comprarse un piso con estos precios. Hacer vivienda pública no es la única solución, hay que combatir la oferta turística ilegal que pervierte el equilibrio de la convivencia”, sostiene el alcalde Rafael Ruiz.
Basura acumulada en una de las calles del casco antiguo de Ibiza el jueves. FRANCISCO UBILLA
Los ibicencos afrontan un precio de 17,8 euros por metro cuadrado en las viviendas de alquiler, según Idealista: por un estudio de 50 metros se pagan 890 euros al mes. La maestra de Educación Especial M.P., que prefiere no dar su nombre porque acaba de encontrar una vivienda, cuenta que el camino ha sido largo hasta encontrar el piso de 90 metros cuadrados por el que paga 1.000 euros al mes junto a su pareja. Lo ha podido arrendar a través de una agencia que solo trabaja con propietarios ibicencos que quieren alquilar a personas naturales de la isla, algo que a pesar de que a M.P. le ha beneficiado, cree que es “injusto para las personas de fuera”. Antes de este piso vivió en habitaciones por las que pagaba 400 euros en invierno y 500 en verano, y en su búsqueda le han pedido, además de 800 euros por menos de 50 metros, un seguro contra impagos, nóminas, contratos de larga duración, avales y casi “la bola del dragón”. “Si tus padres no tienen una casa o alguien te hace el favor, es prácticamente imposible independizarte. Los alquileres no bajan y comprar ni siquiera es una opción”, lamenta esta joven, que envidia a sus compañeros de universidad que han podido independizarse en otros lugares de la Península pagando precios más razonables.
En un municipio cuya población flotante provoca un incremento de más del 200% de los habitantes en temporada, a la crisis habitacional hay que sumarle problemas con el ciclo del agua (“la depuradora actual no limpia, hay que ser francos, es una de las más arcaicas del país”, admite el alcalde), la recogida de basuras, mucha presión sobre el sistema sanitario y trabas a la movilidad con un parque de coches de alquiler sobredimensionado. El doctor en Geografía y Sostenibilidad Medioambiental de la Universidad de las Islas Baleares (UIB), Iván Murray resume así la situación: “Baleares es una potencia demográfica por su condición de espacio hiperturistificado, Ibiza es el mejor ejemplo y es la tendencia hacia la que van las otras islas y que habría que evitar. La situación es dramática en cuanto a desigualdad, desplazamiento poblacional y precio de la vivienda”. Y el alcalde de Vila zanja: “La ciudad ha crecido en población un 53% en los últimos 20 años. Necesitamos más recursos, solo en actividades movemos lo mismo que una gran capital. Necesitamos un reparto más justo, tenemos que recibir en equilibrio a lo que generamos y no hay marca en el mundo que genere como Ibiza”.
#8737
Re: Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda
Ibiza lo conozco muy bien. Tasa de paro 0%. Y sueldos altísimos. Tengo varios amigos y voy casi todos los años. Cuando les digo que en Madrid hay gente que trabaja por 1200€ me miran incrédulos y me dicen que es imposible, que como se va a ganar tan poco en la capital de España, y tienen estudios básicos. Ahora bien, la vivienda, carísima.
#8738
Re: Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda
Re: Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda
Y gastos? Porque es lógico tener salarios altísimos cuando pagas por el alquiler barbaridades o cuando tienes una casa en propiedad y si la alquilaras como alquiler turístico no te hace falta trabajar...
#8743
Re: Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda
Desde el año 2014 la vivienda ha subida un 50%. Gran vidente este Borja Mateo. Quien vendío en el 2014 puede quedarse sentado esperando. Necesita que la vivienda baje un 50% no ya para que hubiera sido un buen negocio vender su vivienda o no comprar en aquel 2014, sino al menos para no perder dinero.
Repito. Desde el 2014 el precio de venta de la vivienda y también de alquiler ha subido un 50%.
Pueden comprar su libro del 2012: La verdad sobre el mercado inmobiliario español, como arruinarse haciéndome caso.
#8745
Re: Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda
Borja Mateo en el 2015:
"Hay que ser muy claro: quienes compran ahora casa, son los empobrecidos del futuro."
Desde que lo dijo el precio de venta y alquiler ha subido un 50%. El desgraciado que no le hizo caso ese año se ha 'empobrecido' ganando su patrimonio un 50% y adenas subiendo el alquiler, si lo compro para tal fin, también un 50%
" La gente no echa los números, está obsesionada por comprar vivienda y tienen una energía codiciosa muy poderosa… no entienden que con deflación, solo con mantener el dinero en el banco, ya ganan capacidad adquisitiva."
Los que tenían todo su patrimonio en cuentas bancarias han perdido pasta con la inflación en esos 6 años.
" Han aumentado fuertemente el numero de transacciones y las hipotecas concedidas… ¿es un cambio de ciclo en el mercado?
No, rotundamente no: estamos en un episodio más del superciclo de bajadas de precios de pisos que comenzó en 2006… esto aun no ha finalizado.
¿Ha tocado fondo el precio de los pisos en España? ¿Es buen momento para comprar en nuestro país?
No, no han tocado suelo: en cuando suban los tipos de interés, los precios bajarán de nuevo ya que estructuralmente no hay demanda de vivienda en España. No, no es buen momento para comprar vivienda.
Teniendo en cuenta la relación rentabilidad-riesgo, ¿es la compra de vivienda para arrendar una de las mejores alternativas para el pequeño inversor?
No, es muy peligrosa. Como inversor particular no me metería a comprar vivienda aún, es demasiado pronto. La gente que compre ahora vivienda es carne de cañón de fuerte empobrecimiento. En España ha aumentado fuertemente el riesgo político ante la posibilidad de un gobierno de extrema izquierda liderado por el PSOE-Podemos-Partido Comunista-Herri Batasuna el cual puede ser muy negativo para los ahorradores."
¿Crees que el alquiler seguirá creciendo en España?
No solo los alquileres van a continuar abaratándose durante los próximos años, sino que además, ante la posibilidad real de que la bajada de los precios de la vivienda se reactive en próximas fechas, es la mejor de las opciones.
Los precios se volverán a abaratar en cuando suban los tipos o bien haya una corrección en el mercado de los bonos, de la deuda existente. Vamos a ver: en un país en el cual el número de habitantes habrá bajado a los 40 millones en 2050, ¿quién se cree que los precios de la vivienda vayan a poder subir? Sólo aquellos ofuscados porque el depósito de su banco no les da nada de interés y que no se paran a pensar en los efectos devastadores que tiene la subida de los tipos de interés en deudas a largo plazo.
