Merlin Properties (MRL)

 

Merlin Properties ha cerrado 2025 con un ejercicio muy sólido en lo operativo. FFO de 326,7 millones de euros (+5,1 % interanual), GRI de 541,9 millones (+3,5 % like-for-like) y ocupación en el 95,6 %, con récords en oficinas (94,2 %) y centros comerciales (97 %). Los data centers ya empiezan a notarse: la Fase I (64 MW) está completamente alquilada y la Fase II avanza con pre-alquileres importantes. El NTA por acción alcanza los 15,36 euros y el GAV crece un 4,7 % like-for-like, con una revalorización impulsada claramente por el plan MEGA. 

La acción cotiza ahora cerca de los 14,90-15,00 euros (capitalización en torno a 9.000 millones), muy cerca del NTA y con un rebote fuerte desde los mínimos del año pasado. El dividendo propuesto de 0,44 euros por acción da un yield cercano al 3 % y la compañía mantiene LTV bajo (28,9 %), rating investment grade y una generación de caja estable. El mercado ha recibido bien la ampliación de capital de 768 millones cerrada en marzo (10 % del capital) para financiar la Fase III de data centers (412 MW adicionales y 4.470 millones de inversión hasta 2030). 

Para 2026 la guidance es de FFO plano en 0,58 euros por acción, ya que el mayor coste financiero y la menor renta financiera compensan el crecimiento orgánico previsto. Es un año de transición claro: inversión pesada en data centers que no generará rentas significativas hasta 2027-2028, pero que posiciona a Merlin como uno de los grandes jugadores de infraestructura digital en Iberia a medio plazo. 

En resumen, sigue siendo una socimi de calidad con cartera premium, ocupación alta y un plan de data centers que puede cambiar el perfil de la compañía a largo plazo. La dilución de la ampliación y el FFO plano este año frenan el upside inmediato, pero a estos niveles la valoración parece razonable para quien crea en la ejecución del plan MEGA y en el crecimiento estructural del sector. 

 

Morgan Stanley | Ana Escalante (analista) reitera OW sobre Merlin Properties y profundiza en los últimos debates entre inversores. Aunque se trata de un OW consensuado y una posición clave para la mayoría de especialistas y generalistas con exposición inmobiliaria, considera que aún existe potencial adicional al alza. Argumenta que la historia está más limpia tras el CMD, con mayor visibilidad sobre las futuras necesidades de capital, y con los riesgos asociados al desarrollo de centros de datos mejor comprendidos. No cree que el precio actual refleje el potencial de creación de valor y ve mayor recorrido al alza apoyado en la ejecución, nuevos pre‑alquileres y diversificación de inquilinos. Dado que algunos inversores consideran que su tasa de descuento del 12% para centros de datos puede ser demasiado conservadora, publica una tabla de sensibilidad para analizar distintos escenarios. 

 

Merlin Properties obtuvo un beneficio recurrente (FFO) de 87,4 millones de euros en el primer trimestre de 2026, lo que supone un incremento del 3,9% respecto al mismo periodo del año anterior, tras aumentar un 10,3% las rentas brutas que obtiene por el alquiler de sus activos inmobiliarios, hasta los 146 millones de euros.

El beneficio recurrente por acción cayó un 5,6%, hasta los 0,14 euros, como consecuencia de que este año hay más acciones en circulación que hace un año tras las ampliaciones de capital acometidas para invertir en el desarrollo de su próximo principal negocio, los centros de datos.

El beneficio neto retrocedió otro 8,6% por los mayores gastos financieros, impactados por la adaptación a los tipos de interés del mercado, hasta los 77 millones de euros, sin efecto en este trimestre por el cambio en las valoraciones de mercado, ya que solo se realizan en junio y diciembre.

El resultado bruto de explotación (Ebitda) fue de 113,6 millones de euros, un 11,4% más, lo que arroja un margen de rentabilidad sobre ventas del 77,7%, ligeramente superior al 76,9% del año pasado, según se desprende de su última cuenta de resultados.

Por negocios, las oficinas aumentaron las rentas comparables un 3,1%, con una ocupación del 93,6%; las naves logísticas un 0,6%, afectado por la mayor oferta en el mercado, aunque con un incremento de rentas en renovaciones de contratos del 6,2%; y los centros comerciales un 6,1%, tras incrementar los comercios un 10,3% sus ventas y un 1,5% la afluencia de visitantes.

CENTROS DE DATOS

En cuanto a los data centers, los de Madrid, Barcelona y País Vasco contaban a cierre del trimestre con 64 megavatios (MW) equipados y listos para operar. Una vez se complete la repotenciación (+6 MW) de Barcelona y la recepción de potencia en Getafe (+14 MW) en el tercer trimestre, la fase I estará completamente alquilada y contribuirá con 97 millones de rentas en 2027, aunque ya reportaron 13,8 millones entre enero y marzo de este año.

Respecto a la Fase II, dotada de 254 MW, la compañía asegura que las obras avanzan según lo previsto y ya se ha prealquilado al completo el segundo data center del País Vasco, con 48 MW de capacidad, un año antes de la entrega, y habrá un tercer edificio de 48 MW, ya en obras y cuyo arrendamiento se prevé a mediados de 2027.

En Getafe (en Madrid, con otros 48 MW), continúan las obras de demolición y ha solicitado al Ayuntamiento licencia de construcción, que espera recibir en el primer trimestre de 2027, mientras que en Tres Cantos (también en Madrid y con 30 MW) ha obtenido el permiso de urbanización para la parcela y trabaja ya sobre el terreno.

En Lisboa, donde habrá dos centros de 40 MW cada uno, el alquiler de la capacidad se encuentra en negociaciones avanzadas.

También está en desarrollo la fase III, de 412 MW, para la que se ha solicitado la licencia de construcción para el cuarto y quinto edificio del País Vasco (150 MW). En Lisboa (otros tres edificios adicionales de 100 MW en total) ha obtenido la licencia de construcción y comienza con la preparación del terreno, y en Zaragoza (2 centros de 150 MW en total), el planeamiento se encuentra en tramitación.

LIQUIDEZ DE 2.500 MILLONES

En el plano financiero, el nivel de endeudamiento de Merlin se sitúa en el 24,4% (proporción de deuda respecto al valor de los activos), tras la ampliación de capital ejecutada en marzo de 768 millones de euros, y la liquidez llega a 2.495 millones de euros, con un vencimiento medio de la deuda en 4,2 años y habiéndose cubierto ya el vencimiento de noviembre de 2026 con una combinación de deuda bancaria y bonos.

La compañía pagará 22 céntimos de euro por acción de distribución final con cargo a 2025 el 25 de mayo, que sumado a lo distribuido en diciembre suponen 42 céntimos de euro por acción.

En cuanto a la actividad desinversora, ha vendido activos no estratégicos por valor de 6,8 millones de euros con prima sobre la última tasación. Asimismo, tiene firmados otros 122,9 millones de euros a ejecutar entre 2026 y 2027, principalmente edificios de oficinas sujetos a reconversión a vivienda 

Yo tengo Merlin en cartera desde 2020. Desde entonces he recuperado
más de un 25% de mi inversión original en dividendos, y la acción ha
subido un 50%.

Estoy diseñando un algoritmo que puntúa cada empresa en dos ejes:
calidad del negocio para dividendos (0-100) y precio de entrada
(0-100). Solo compra si ambos están por encima de 50. Escanea cientos
de empresas en pocas horas.

He pasado Merlin por el escáner y me ha devuelto que NO es apta.

Estoy intentando entender hasta qué punto soy demasiado estricto.

Su argumento es claro:

1. Tres recortes de dividendo en 6 años. Aunque sean estratégicos
   (data centers), la consistencia es lo más importante en dividendos.

2. Un REIT que retiene capital masivamente en vez de repartir el 90%
   del beneficio fiscal rompe el modelo. El payout medido contra FFO
   sigue siendo bajo para lo que se espera de un SOCIMI.

3. P/FFO de 34x. Incluso con el pipeline de data centers descontado,
   el mercado ya está valorando un crecimiento que todavía no ha
   llegado al dividendo. Para un inversor de dividendos, estás pagando
   por algo que quizás llegue en 2028.

Sin embargo, los datos operativos son sólidos: FFO creciendo, ocupación
altísima, LTV post-ampliación en 24.4% (excelente). Merlin es una gran
empresa. Y si los data centers ejecutan como prometen (112MW
pre-alquilados, €167M de rentas anualizadas desde 2Q27), esto puede
cambiar radicalmente.

Aun así, estoy de acuerdo en que no es una acción que encaje en la
estrategia que he definido: comprar servicios esenciales de calidad que
paguen dividendos consistentemente crecientes y mantenerlos para siempre.
Aqui hay recortes de dividendo y cierto riesgo estructural. Ademas de no comportarse como una reit de libro.

¿Creéis que soy demasiado estricto o tiene sentido el filtro?

 

Merlin Properties obtuvo un beneficio recurrente de 180 millones de euros en los primeros seis meses de 2026, lo que supone un alza del 8% respecto al mismo periodo del año anterior, impulsado por el incremento de las rentas que obtiene de sus centros de datos.

El beneficio neto contable fue de 579 millones de euros, un 13% más, e incluye, entre otros elementos, el efecto positivo de la revalorización de activos, que avanzaron un 3,7%, hasta los 13.508 millones de euros de valor conjunto de todos sus inmuebles.

Esta cartera se vio impulsada principalmente por el negocio de 'data centers', responsable de aproximadamente el 80% de la creación de valor durante el semestre, según explica la compañía con motivo de sus últimos resultados financieros.

Los ingresos procedentes de las rentas de todos sus activos de oficinas, logísticos, centros comerciales y centros de datos aumentaron un 10%, hasta los 292 millones de euros, con un resultado bruto de explotación (Ebitda) de 229 millones, un 11,7% superior al del año pasado.

El nivel de endeudamiento (LTV o proporción de la deuda respecto al valor de los activos) se sitúa en el 24,5%, frente al 28,9% registrado al cierre de 2025, tras la ampliación de capital realizada en marzo para financiar la fase III del plan de centros de datos. La posición de liquidez alcanza los 2.571 millones de euros y el vencimiento medio de la deuda se sitúa en 4 años.

Con todo ello, la socimi cotizada en el Ibex 35 ha decidido aumentar en un 4% su previsión de beneficio recurrente para el conjunto del ejercicio 2026, hasta los 340 millones de euros, frente a los 327 millones que esperaba alcanzar con anterioridad.

OCUPACIÓN DE OFICINAS AL 93,6%

Por negocios, las oficinas registraron un crecimiento de las rentas comparables del 2,4% y del 1,7% en las renovaciones de contratos. La ocupación se mantuvo en el 93,6% y la contratación llegó a los 85.540 metros cuadrados durante el semestre.

En sus naves logísticas las rentas aumentaron un 1,2%, aunque en las renovaciones avanzaron un 3,9%. La ocupación se situó en el 95%, afectada principalmente por movimientos puntuales de inquilinos en Sevilla ZAL.

En cuanto a los centros comerciales, las rentas subieron un 6,4%, después de que las ventas de los comercios se impulsasen un 8,4% y la afluencia de visitantes un 1,9%. La tasa de esfuerzo (proporción de los ingresos que destinan los comercios al alquiler del local) se limitó al 10,8% y la ocupación es del 96,9%.

Por último, de los centros de datos la compañía espera ingresar 68 millones de euros en 2026 por su alquiler, al tiempo que sigue avanzando en la construcción y comercialización del resto de fases en ejecución 

 

El consejero delegado de Merlin Properties, Ismael Clemente, ha adquirido 10.000 nuevas acciones de la compañía por 129.900 euros, después de que las acciones acumulen una caída del 17% desde los máximos que alcanzó el pasado mes de junio.

Según consta en los registros de la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV), Clemente compró las acciones este miércoles a un precio de mercado de 12,99 euros, ligeramente por encima del mínimo intradía de 12,83 euros que marcó la acción.

Según la última notificación pública, fechada en abril de 2019, la participación de Clemente en el capital de la socimi ascendía al 0,252%, es decir, a 1,18 millones de acciones, con un valor actual de mercado de 15 millones de euros.

Los principales accionistas de la compañía son Banco Santander, con un 22,3% del total; el empresario Manuel Lao, que controla el 6,3% de las acciones, y BlackRock, con otro 4,6% en su poder.

Los movimientos en bolsa de Merlin responden en los últimos años al optimismo sobre su futuro en el desarrollo de los centros de datos, por una parte, y a la incertidumbre sobre posibles burbujas de la IA o su regulación, por otra parte