Real Decreto-Ley 8/2011 de 1 de julio: medidas de apoyo a los deudores hipotecarios
La reforma de hace una semana ha modificado varios artículos de la Ley de Enjuiciamiento Civil, concretamente el 669, el 670 y el 671, de importancia capital en las subastas judiciales. Dejando de lado otros aspectos, el texto que por ahora nos afecta dice así:
En primer lugar, con el fin de moderar el impacto negativo de la crisis económica sobre los ciudadanos más vulnerables y, en particular, sobre aquellos con cargas familiares, se eleva el umbral de inembargabilidad cuando el precio obtenido por la venta de la vivienda habitual hipotecada en un procedimiento de ejecución hipotecaria sea insuficiente para cubrir el crédito garantizado. Si bien, con carácter general, el mínimo inembargable de cualquier deudor coincide con el salario mínimo interprofesional (SMI) a partir de este real decreto-ley y, exclusivamente, para los deudores hipotecarios que han perdido su vivienda habitual, se eleva ese mínimo hasta el 150% del SMI y un 30% adicional por cada familiar de su núcleo que no perciba ingresos superiores a dicho SMI.
En segundo lugar, se modifica la Ley de Enjuiciamiento Civil para garantizar que en caso de producirse una ejecución hipotecaria por impago, los deudores recibirán una contraprestación adecuada por el inmueble, que les permita anular o reducir al máximo la deuda remanente.
Para ello, se prevé que la adjudicación al acreedor en subasta de un inmueble hipotecado como consecuencia de una ejecución, se realizará por un precio nunca inferior al 60% del valor de tasación. Se establece, por tanto, un límite equilibrado, impidiéndose cualquier adjudicación al acreedor inferior al 60% del valor de tasación, independientemente de la cuantía de la deuda total, y ello con el fin de evitar el despojo del deudor.
Finalmente, al objeto de mejorar la eficacia de las subastas permitiendo una mayor concurrencia de pujas y, por ende, posibilitando la fijación de un precio más justo, se reduce hasta el 20% el depósito exigido a los postores para participar en una subasta. De este modo, se facilitaría la presencia de postores y la mejor adjudicación de los bienes hipotecados, se equipararía el importe de este depósito con el previsto por la propia ley para los bienes muebles y se recuperaría el porcentaje que sobre este punto ya establecía la Ley de Enjuiciamiento Civil desde 1881.
Respecto a la elevación del umbral de inembargabilidad de los que ya han perdido su vivienda habitual (no su local de negocio o su apartamento playero), no me parece mal. La crisis actual y su mala cabeza les han llevado a una situación extrema en la que la pérdida de la vivienda es solo el primer paso. De manera que aminorar el peso de la carga que les queda para el resto de su vida puede ser una buena idea, aunque según mi parecer se podría haber hecho mejor. Por ahora dejémoslo ahí, porque este punto realmente tampoco afecta de lleno a las subastas.
Sin embargo los dos siguientes párrafos, la adjudicación al acreedor por un 60% en caso de subasta desierta (art. 671) o en el caso de que la adjudicación no haya quedado firme (art. 670.4) y la reducción del depósito de fianza (art. 669.1) si afectan de lleno a las subastas judiciales.
Reducción de la fianza al 20% del Tipo de Subasta
Ya he manifestado varias veces que aumentar las fianzas del 20 al 30% fue un error mayúsculo, de manera que ahora bajarlas al 20% de nuevo debería parecerme un acierto. Pues no es así, si el gobierno reconoce que reducir el importe de las fianzas "mejora la eficacia de las subastas permitiendo una mayor concurrencia de pujas y, por ende, posibilitando la fijación de un precio más justo", no veo la razón para que no haya llevado ese razonamiento hasta sus máximas consecuencias reduciendo el depósito hasta un 10% o incluso, mejor aún, eliminando completamente el requisito de ingresar fianzas antes de las subastas y retrasando la obligatoriedad de ingresar la fianza hasta el momento inmediatamente posterior a las pujas.
Me explico, lo que propongo sería un sistema similar al de las grandes firmas de subastas de arte (Sotheby´s), en el que el único que debe dejar una fianza es el adjudicatario, precisamente para evitar que no cumpla con su compromiso. En este caso daría lo mismo el porcentaje exigible (20-30%), porque lo importante para conseguir un precio de adjudicación superior, la asistencia de muchos postores que compitan entre si, se habría conseguido al eliminar esa barrera de entrada.
Adjudicación al acreedor por un mínimo del 60% del Tipo de Subasta
Aquí partimos de la situación injusta, mencionada tantas veces en este foro, de que solo al acreedor se le permitiera adjudicarse los bienes subastados al 50% del tipo de subasta cuando la misma quedara desierta, precisamente cuando las subastas están quedando desiertas porque a los postores nos obligan a pujar un mínimo del 70% si queremos evitar el marrón de que la adjudicación no quede firme, con suspensión de la aprobación del remate.
Como siempre, el tontaina del legislador se ha quedado a mitad de camino pues si el objetivo es que aumenten los precios de adjudicación, para ello la única manera es que aumente el número de postores y lo que de verdad lo conseguiría es eliminar cualquier barrera de entrada a las subastas, empezando por los "umbrales mínimos de adjudicación". El precio justo o precio de equilibrio solo se consigue en las subastas en las que hay mucha competencia.
En algunas ocasiones (muy pocas) me he adjudicado subastas por el 30-40% del Tipo de Subasta y casi siempre ha sido siendo el único postor porque estaba cantado que de ninguna manera iba a ser posible hacer firme la adjudicación y eso ha espantado al resto de potenciales postores. La Administración de Justicia debería evitar esas situaciones a toda costa.
Ahora la situación sigue siendo injusta y además "rara" pues no solo si la subasta queda desierta debe el acreedor adjudicarse el bien por el 60% del tipo, sino también en el caso de que no haya quedado firme y el demandado no haya presentado a un mejor postor. Antes en estos casos el acreedor podía adjudicarse el bien por el 70% del tipo de subasta o por la cantidad que se le debiera por todos los conceptos (siempre que la cifra fuera superior a la mejor postura), pero con la nueva redacción de la Ley, debe también ser superior al 60% del Tipo de Subasta.
De manera que si el mejor postor ha ofrecido un 51% del tipo, y la deuda es un 54% del tipo, al banco no le basta con ofrecer ese 54% del tipo para quedarse con el remate, sino que se ve obligado al ofrecer el 60% del tipo. Las tornas han cambiado.
Y para finalizar esta breve aproximación a esta "reforma cojitranca", una pequeña duda que expongo para que sea discutida por los lectores:
Por lo mencionado hasta aquí, parece como si la reforma afectara solo a las subastas desiertas y a aquellas que no han alcanzado el umbral del 70% del Tipo de Subasta y que, por tanto, no han quedado firmes. Pero la redacción de la Ley es muy clara:
impidiéndose cualquier adjudicación al acreedor inferior al 60% del valor de tasación
¿Debe en consecuencia el acreedor, en el transcurso de una subasta con postores, empezar a pujar en el 60% del tipo, o puede, como hasta ahora, empezar las pujas desde abajo? ¿Que pasa si un postor ofrece el 51% del tipo, puede o no el acreedor subirle la puja al 51,5% del tipo? ¿Sería siquiera admisible por el juzgado?
Y otra pregunta, esta ya para juristas: Según la redacción del Decreto-Ley, parece como si la reforma solo afectara a las ejecuciones hipotecarias, ¿por qué, entonces se ha modificado la redacción de los artículos 669, 670 y 671 que afectan a todas las ejecuciones judiciales, no solo a las hipotecarias?
