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blog Subastas judiciales
Las subastas judiciales desde la mirada de un subastero

Breve resumen del art. 670 de la L.E.C.

Ya se que lo he comentado anteriormente en otros post y que además lo hemos discutido largo y tendido en algunos hilos de comentarios. Recuerdo específicamente una estupenda exposición con varios supuestos que nos hizo Francisco Calvo. Aún así sigo recibiendo muchas consultas sobre los porcentajes para la firmeza de las adjudicaciones. Así que voy a hacer un breve resumen.

Como es sabido, en la nueva Ley de Enjuiciamiento Civil se establece el 70% del Tipo de Subasta como mínimo por debajo del cual la adjudicación no es firme y queda en suspenso. Sin embargo si la postura más alta supera ese mínimo, se aprobará el remate a favor de la misma el mismo día de la subasta o el siguiente, mediante el Auto de Aprobación del Remate dictado por el juez. A este respecto sería muy interesante que los jueces se esforzaran en cumplir los plazos que dicta la norma. Al fin y al cabo todos sabemos que las plantillas de estos autos ya están hechas y solo hay que añadir a las mismas los datos particulares de cada subasta. Y no lo hace el juez, quien se limita a firmar. Lo dicho, un poco más de diligencia estaría bien.

Si la postura máxima ofrecida es inferior al 70%, se le concede al ejecutado la posibilidad de presentar a un tercero que en un plazo de 10 días mejore la postura alcanzando dicho 70% o al menos una cantidad de sea suficiente para pagara la deuda del banco acreedor.

Lo del plazo este de 10 días queda muy bonito, pero la realidad es que dicho plazo no empieza a contar hasta que se ha notificado la situación al demandado y esto, en  función de cada juzgado puede llevar mucho tiempo. En Madrid hasta varios meses.

Si finalmente el demandado no hace uso de este derecho, la Ley concede al ejecutante (banco acreedor) otro plazo de 5 días para adjudicarse el bien por el 70% del tipo de subasta o por la cantidad que se le debe por todos los conceptos incluyendo principal, intereses y costas. Naturalmente la cantidad que ofrezca el banco ha de ser superior a la que ofreció el mejor postor.

Si el acreedor ejecutante no hace uso de ese derecho, se aprobará el remate a favor del adjudicatario provisional, siempre que su postura si superara el 50% del tipo de subasta. Para el caso de que no lo superase, la Ley distingue dos supuestos:

  • Si la postura inferior al 50% cubre como mínimo la deuda, incluyendo intereses y costas, el remate debe aprobarse a favor del mejor postor.
  • Si la postura no cubre la deuda, la decisión queda en manos del juez, quien deberá oír a las partes y tener en cuenta la conducta del deudor en relación al cumplimiento de sus obligaciones como pagador, la posibilidad de embargar nuevas propiedades para satisfacer la deuda y el sacrificio patrimonial que la aprobación del remate pueda suponer para el deudor y el beneficio que de dicho sacrificio obtenga el acreedor.

En el caso de que el juez no apruebe el remate, el demandado podrá pedir que se levante el embargo. ¡Olé sus cojones y a vivir que son dos días!

 

POSTDATA (31-01-12): Con fecha 1 de julio del 2011 entró en vigor una pequeña reforma que quizá hay cambiado algunas de las afirmaciones hechas en este post. También son de interés los comentarios de este otro post.

POSTDATA (13-11-14): han transcurrido cuatro años desde que publiqué este artículo y ha habido varias reformas legislativas que han afectado a la redacción del artículo 670 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, la última de ellas en mayo de 2013. Así que me he arremangado y me he puesto manos a la obra para redactar el post definitivo respecto a este difícil artículo de la Ley.

Lo he publicado en mi nueva web, Subastanomics.

Y el artículo es éste: Cómo leer e interpretar el art. 670 de la L.E.C. y no morir en el intento

Ahora bien, por ahora es necesario suscribirse a mis blogs para poder leerlo. Es decir, que si os suscribís recibiréis la contraseña necesaria para acceder al texto. Suscribirse es fácil, en Subastanomics se explica detalladamente. Y si no deseais suscribiros, no importa, quizá en uno o dos años el artículo pueda leerse en abierto.

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Comentarios
31
Página
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  1. #21

    Relumaand

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    Segun lo que comentas en casos en que el precio de adjudicacion se espera no sobrepase el 70% igual es mejor opcion ponerse de acuerdo con el ejecutado para que te presente como un tercero que mejora la mayor puja de la subasta,aunque sea en un euro.Esto me cabrearia enormemente si yo fuese el mejor postor ya que no tengo opcion a subir mi puja.¿Es correcto?

  2. #22

    Draco

    en respuesta a Bilbo
    Ver mensaje de Bilbo

    Ahí en ese caso, el acreedor de la carga posterior ya ha pujado para defender su crédito, aunque no halla hecho firmeza, el tercero que presentase el deudor tendría que poner 154 (70%). Si fuese así, ¡vaya fiestas se montarían a diario en los juzgados!

  3. #23

    Draco

    en respuesta a Relumaand
    Ver mensaje de Relumaand

    por eso antes siempre se iba al 70% del tipo, para tener firmeza... ahora otro gallo canta

  4. #24

    Fcalvo

    A ver si queda claro. Cualquier oferta por debajo del 70% concede al deudor dos posibilidades:

    a) presentar tercero que mejore postura ofreciendo cantidad que supere el 70% o por la cantidad que se deba por principal, intereses y costas.
    Esto es para utilizarlo cuando hay cargas posteriores. Presenta un tercero que paga la deuda y libera totalmente el bien con el mandamiento de cancelación de cargas

    b) En cualquier momento antes de la aprobación del remate puede pagar todo lo que se debe al ejecutante, liberando así el bien embargado.
    Esto es para utilizarlo cuando no hay cargas posteriores.

    Es decir, se le ofrece al demandado todas las posibilidades para pagar, liberándose de las cargas posteriores (presentando tercero) o pagando sin más y libera el bien.

    Obviamente, si hay un mejor postor que se había hecho ilusiones de comprar pues se queda con dos palmos de narices.

    Lo que ocurre es que actualmente, la mayoría de las ejecuciones son por importes muy elevados y no hay posibilidad de hacer ninguna jugada porque no hay licitadores. Y si no hay licitadores pues se lo adjudica la actora.

    Por eso, cuando las deudas no son muy elevadas, los acreedores posteriores tienen que presentarse en la subasta e intentar cubrir su crédito para que no le hagan la jugada. Si el acreedor posterior no hace nada, es su problema.

  5. #25

    Tristán el subastero

    en respuesta a Relumaand
    Ver mensaje de Relumaand

    De hecho esa putada se hace regularmente y a mí me parece deplorable porque la fianza del postor se queda varios meses en la cuenta del juzgado para que al final la adjudicación se la lleve otro que no ha arriesgado nada.

    Claro, que hace muchos años que diseñé una vacuna casi infalible para esos casos. Obviamente no voy a hablar de ella.

  6. #26

    Draco

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    El asunto está en regular de alguna forma lo de los traslados. Esos tiempos de meses no se puede permitir. Evita que licitadores, que andan justos para comprar un piso se arriesguen a entrar en subastas que saben que puede pasar eso. Otro tema por ejemplo es el de tener controlados a los herederos en una herencia yacente. Sigo pensando que es donde más negocio hay. Al parecer siempre hay alguien que tiene bajo cuerda algún heredero y se jode todo. La fianza parada bastante tiempo, etc. Será que a los juzgados les gusta tener el dinero ajeno generando intereses.

  7. #27

    Relumaand

    en respuesta a Fcalvo
    Ver mensaje de Fcalvo

    Perdona mi torpeza pero sigo sin tener claro una cosa:¿ puede el deudor presentar a un tercero que cubra la deuda ejecutada siendo inferior el dinero que este da a la mayor postura alcanzada en la subasta?

  8. #28

    Kukufate

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    Me parece que ahora los "Autos" de adjudicación se llaman "Decretos de Adjudicación" ¿o no?

  9. #29

    Fcalvo

    en respuesta a Relumaand
    Ver mensaje de Relumaand

    Efectivamente así es.

    La Ley ofrece al deudor la posibilidad de pagar la deuda, dentro de los plazos establecidos, presentado tercero o simplemente pagando él mismo, aunque se haya celebrado subasta.

    Ten en cuenta que cuando se hace una oferta igual o superior al 70% se puede decir que es "adjudicatario"(el mismo día o al día siguiente se aprueba el remate); pero cuando la oferta es inferior es solo el "mejor postor". No hay aprobación de remate hasta que no se cumplan los requisitos de comunicación y plazos al deudor y al ejecutante para que ejerzan sus derechos

  10. #30

    Relumaand

    en respuesta a Fcalvo
    Ver mensaje de Fcalvo

    Segun lo que comentas y aplicado al siguiente caso:
    Propiedad con tipo de 93000E, capital pendiente de hipoteca que se ejecuta 26000E Ademas cuenta con 3 embargos todos posteriores que suman un total de 150000E.Segun entendi suba lo que suba la puja viene el ejecutado despuesde la subasta con un tercero que paga los 26000E y se queda con la propiedad dejando con un palmo de narices al mejor postor y a los que tienen los embargos ya que no habra sobrante para ellos.Si es asi me parece terriblemente injusto.

  11. #31

    Fcalvo

    en respuesta a Relumaand
    Ver mensaje de Relumaand

    Siempre y cuando la mejor postura sea inferior al 70% del tipo, es así, el deudor tiene esa posibilidad.

Autor del blog
  • Tristán el subastero

    Información y opiniones sobre el mundo de las Subastas Judiciales desde la mirada de un subastero.

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