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Salud del mercado de la vivienda en 2022


Ayer fue uno de esos días en los que da gusto despertarse y abrir la ventana a un nuevo día. Uno de mis primeros alumnos, Juan Zhang me envió un entrañable whatsapp de los que te llegan directo al corazón.

Juan fue cliente mío antes de ser alumno. Es uno de esos clientes a los que llamé en 2016 para comunicarle que estaba desarrollando un curso de subastas y que no tenía tiempo para seguir atendiendolos. Y que tras abrir las puertas del curso tampoco volvería a trabajar con ellos porque la etapa de buscar buenas subastas para clientes se había acabado. Y que a partir de entonces no iba a disponer de tiempo más que para mis propias inversiones.

Y también les dije otra cosa, que como ellos mismos habían experimentado por las compras que habíamos hecho juntos, el negocio de las subastas era suficientemente sencillo como para que, si se matriculaban en el curso de subastas y se lo tomaban en serio, a la vuelta de unos meses ya no me necesitarían nunca más.

Así conseguí convertir en alumnos a varios de mis clientes.

Pues bien, ayer Juan me envió este whatsapp.



No hay nada como impactar de esta manera en la vida de alguien. Esto es lo que más me mola de haber desarrollado el curso de subastas, el saber que de verdad es capaz de cambiarle la vida a la gente. Algunos se matriculan solo para participar en alguna subasta de vez en cuando para redondear sus ingresos anuales. Pero también los hay que lo hacen para dedicarse al negocio de las subastas. Y no son pocos los que lo consiguen. Lo se porque muchos me lo hacen saber por un medio u otro. Aunque ninguno es tan agradecido como Juan, que incluso me envió hace un par de años un vídeo de testimonio para ayudarme a convencer a más inversores a unirse al proyecto.

Y lo cierto es que mensajes como este me motivan y animan mucho. Y además, que tiene mucho ojo el tío, porque acaba su mensaje comentando que 2022 viene cargado de oportunidades y yo estoy más que de acuerdo con eso. Si 2020 fue el año en el que la pandemia del Covid impactó con mayor fuerza en el mercado inmobiliario español, 2021 ha sido el año de la recuperación. Y 2022 va a ser el año del despegue.

El mercado de la vivienda ha dado por finalizada la crisis y los últimos 7 meses han sido bastante frenéticos en cuanto a número de compraventas, terminando el año con bastante más de 600.000 ventas en España, niveles de hace casi 14 años. Esto es lo que se vendía justo antes del pinchazo de la burbuja.

Según idealista, una de cada tres casas vendidas en octubre duró menos de un mes (32%) y otro 23% de ellas estuvo en el mercado entre uno y tres meses. Esto significa que 55 de cada 100 viviendas desaparecieron del mercado en menos de tres meses. Es decir, que el plazo que se tarda en vender una vivienda se está acortando mucho.

Y ojo, esta vez sin peligro de burbuja, porque las instituciones financieras han prestado hipotecas con cautela y sin asumir riesgos extremos, lo que evita las burbujas y garantiza un aumento saludable de los precios de la vivienda.

Según las previsiones de los profesionales del mercado, en 2022 se producirá un crecimiento continuado del número de compraventas.

Y la inflación también impactará en los precios y lo hará por una doble vía:

  • Por un lado llegarán más ahorradores al mercado inmobiliario buscando protegerse contra la inflación
  • Y por otro lado, la inflación provocará mayores costes de construcción, lo que aumentará el precio de la vivienda nueva y, por ende, también el de la vivienda de segunda mano. 

Así que yo no tengo ninguna duda de que nos vamos para arriba.

Y ello a pesar de estar sufriendo el Gobierno más anti-negocios de la Historia de España. Un Gobierno que odia el ladrillo. Que nos amenaza con una Ley de Vivienda que seguramente entrará en vigor, como elefante en cacharrería, en el segundo semestre.

Así que estas son mis previsiones para 2022 acerca del mercado inmobiliario español.

¿Y a vosotros qué os dice vuestra bola de cristal? ¿También sois optimistas?


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  • inversion inmobiliaria
  1. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #15
    11/01/22 16:29
    San cristobal no es ya un gheto??? 

    Yo creo que hace ya años que lo es.
  2. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #14
    11/01/22 16:27
    Usera es muy grande, no es lo mismo la zona de zofio, al lado de plaza eliptica o al lado de la glorieta de Cádiz, pegado a antonio Lopez,que  orcasitas gipsy town.

    En usera hay una comunidad china con una liquidez brutal. Tambien hay una comunidad boliviana que solo quiere alquilar en esa zona, suelen  Ser buenos pagadores ambos, aunque hay que saber diferenciar la cal de la arena.

    San cristobal…..eso es ciudad sin ley, comprar ahi es comprar problemas normalmente. Y villaverde depende de zonas tambien.

    En inmobiliario, unos pocos metros cambian el precio mucho, hay calles en madrid que dependiendo de si el numero es par o impar tienen un valor u otro.

    No es un negocio facil, y sobre todo no apto para tontos, supongo que igual que todos.
  3. en respuesta a Pacoperas
    -
    Top 100
    #13
    11/01/22 15:43
    Pues por debajo de Usera (y más rentable y barato) ya solo queda San Cristóbal y Villaverde, donde en los próximos años se formará el primer ghetto de España. Yo ya no compro ahí bajo ninguna circunstancia. 
  4. en respuesta a Quicosanchez
    -
    Top 100
    #12
    11/01/22 15:38
    En principio constituir una SL no es una solución. Al contrario, hay que diversificar, unos pisos a tu nombre, otros al de tu mujer, otros en una SL, etc.
  5. #11
    11/01/22 15:36
    Espectacular lo de Zhang, con como dices el gobierno más antinegocios de la historia.
  6. #10
    11/01/22 15:09
    MFMELO, eres mi héroe, cuanto más te leo, mas aprendo, y tengo ya mas de 50.

    Yo creo que el que suban los precios de las viviendas no significa que hay burbuja, siempre y cuando la inflación acompañe la subida. 

    La verdadera burbuja se ve en el esfuerzo que los compradores tienen que hacer para comprar una vivienda. Si sube la inflación, tarde o temprano los sueldos tendrán que subir acompañando, al igual que los tipos de interés.

    Yo por si acaso, he adquirido un par de "piezas" con un tipo de interés fijo a 20 años del 1%, ( mi perfil de riesgo es muy bajo), cuanto más suba la inflación, más gano. 

    Con respecto a las leyes que puedan sacar los del frente popular para joder el mercado, no me asustan. Son gilipollas y populistas, pero no son tontos, y saben que el estado es el mayor especulador inmobiliario que hay en España, echando cuentas, ellos se llevan un trozo muy grande de nuestra tarta, y tienen muchas pulgas que mantener, demasiadas pulgas tiene el perro. 

    Con respecto  Usera, fue un mercado atractivo, hoy para mi, ya no lo es, actualmente estoy teniendo periodos de amortización (PER) de once años, pero con propiedades compradas en 2016-2017 y 2018, ojala ojala pudiese pescar algo similar en esa zona ahora mismo, no bajo de los 16 y eso... no me resulta interesante.

    Un gran maestro que tuve en mi adolescencia me enseño "cuando los fruteros (con mi más profundos respetos a los fruteros) entren en bolsa, es el momento de salir de la bolsa. Él era frutero"
  7. en respuesta a Aitorbk
    -
    Top 10
    #9
    11/01/22 14:20
    Cobarde??? Pues mira, yo de Usera no sé casi nada, pero no iba a invertir el "La Mina" en Barcelona ni en "La Font de la Pólvora" en Girona.

    ¿Cobardia? Puede ... pero prefiero "moverme" en el mercado que conozco y tengo experiencia desde 1997, cuando muy jóvenes empezamos en esto.

    Ahora estamos en una finca antigua, bien situada y en una localidad de 40.000 hab., que se alquilaba a precios muy bajos por su estado. Vamos a iniciar la reforma para destinarla al perfil de cliente con el que nos sentimos cómodos. Sin embargo, el mercado más modesto suele ser más rentable!!!!! Es como ¿piso grande o pequeño? Nunca sacarás lo mismo por un piso de 120 m2 que por dos de 60 !!!!! 

  8. en respuesta a W. Petersen
    -
    #8
    11/01/22 12:33
    Respecto al préstamo responsable, aquí en Reino Unido, mas de lo mismo.
    Las condiciones de compra empresarial para alquilar son:
    1. Poner sobre la mesa un 20 al  30% del valor tasado del inmueble.
    2. El banco proporciona ese 70% de tasación, si el precio de compra es superior, de tu bolsillo.
    3. La renta del piso estimada ha de ser superior a la suma de hipoteca, impuestos y mantenimiento, en caso contrario se contabiliza como un préstamo parcial contra la sociedad y/o empresario.
    4. Solo prestan dinero para este negocio a personas solventes.  Vamos, que si se va al guano por normas del estado, tener a quien pague.

    Esto hace que solo unos pocos de los ciudadanos podamos acceder a financiar la compra de pisos de alquiler.
    Por supuesto se quejan simultáneamente de la baja oferta de alquiler, de lo caro del mismo y que hay que putear al casero y ponerle mas costes.
    Y aun con todo, saco mas en ru que en españa.  Es mas, me planteo vender en españa y comprar en reino unido, es mucho mucho mas rentable para alguien cobarde como yo que no compra en usera.



  9. en respuesta a Quicosanchez
    -
    Top 10
    #7
    11/01/22 09:50
    De momento, que yo sepa son más de 10 unidades.
  10. en respuesta a mfmelo
    -
    #6
    10/01/22 23:38
    Se agradece un baño de realidad nos guste o no, es así.
    Estando inmersos en medio de una crisis sanitaria de la que nadie puede predecir de qué manera y sobre todo cuando va terminar, con tasas de inflación que los más jóvenes no hemos vivido, mercados financieros sobrevalorados, conflictos geopolíticos con intereses altamente especulativos en materias primeras. Todo esto, como siempre, terminará afectando a las clases más populares que son los compradores/arrendadores de esas viviendas a las que pretendemos subir precios para ganarle a la inflación . Hasta donde podrá llegar y sobre todo hasta cuando….? Creo que la respuesta la tendremos en los próximos meses con las subidas de tipos de la FED y BCE, y de alargarse estas medidas más fuerte será la caída. 
    Feliz año y prósperas inversiones.
  11. #5
    10/01/22 20:52
    Hola Tristan, soy un simple trabajador por cuenta ajena, alumno, pero no he hecho todavía ningún inversión en las subastas.
    ¿que opinas de las ideas políticas que hay de esas nuevas leyes, que han llegado a decir, que si eres propietario de mas 5 propiedades eres un gran tenedor, y que te van a crugir en impuestos? Al final que habrá que hacer Oda evitar esta sangria en impuestos, habrá que montar una sociedad si tienes varios pisos en alquiler? Por otro lado también dijeron que 10 pisos…. Me encantan tus vídeos ! Enhorabuena por tu brillante trabajo
  12. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    Top 10
    #4
    10/01/22 20:47
    A ver si vemos a Tristan el subastero casero ... de cara a su jubilación !!!! 

    En eso te puedo decir que alquilo de 1997, cuando adquirimos la primera "pieza", y si analizas bien y no te comes lo primero que te ofrece la agencia de turno, que estos van siempre a su bola y "tor mundo é güeno", puedes controlar bastante los riesgos !!!

    Eso sí Tristan... no hay inquilinos, tenemos clientes ... no es un cambio de palabra, es de actitud !!! 

    El negocio se puede hacer de dos maneras, con los ingresos o reducir gastos, lo segundo a veces supone putear al cliente, con el no a todo ..... el segundo sistema lo tienen algunos familiares míos y en general no les funciona ... yo utilizo el respeto al cliente y la lógica, que tampoco es el si a todo.
  13. en respuesta a W. Petersen
    -
    Top 100
    #3
    10/01/22 20:34
    Muy de acuerdo contigo, Petersen. 
  14. Top 10
    #2
    10/01/22 20:29
    Lo que también ha conseguido por una parte lo que en el Banco de España llaman "préstamo responsable", que no es otra cosa (y no es poco) que ir al banco y pretender...

    "Con mis ideas y vuestro dinero me quiero comprar aquella casa .... " 

    Pues va a ser que no !!!! O ponemos algo de dinero, que supone implicarse o no hay hipoteca ... 

    No obstante, es un hecho que esté "préstamo responsable", estrecha algo el mercado, porque o tienes un mínimo del 20-22% del coste o tu opción será alquiler si o si .... 

    Como conoces, hay entidades que prestan el 90% del coste, siempre y cuando no suponga más del 80% de tasación. Por tanto, 10 de ahorros y 12% para impuestos y gastos de compra.

    Si ...estrecha el margen en cuanto a número  de potenciales compradores, pero al mismo tiempo aumenta el número de inversores para alquiler, incluso con las limitaciones de precio que tenemos en alguna CC.AA., el alquiler es una buena opción inversora, visto lo hay, es poco líquido, pero de sacar un 4, 5 o 6% con fortuna, tienes que acertar mucho en otras inversiones más líquidas, para acercarte algo !!!!!! 
  15. #1
    10/01/22 16:09
     
    Como no conozco al tal Don Hector, pues me dirijo a usted Señor Tristán de parte de Tristón, para que se lo haga llegar. 

    Mirando mi bola de cristal, lo que veo son muchos ojos mirando por otras bolas de cristal el futuro: 

    Como la bola hoy no me quiere hablar claro voy a desojar una margarita:  Burbuja, no burjuja, burbuja, no………………………………burbuja. 

    Burbuja me dice la margarita, aminorada por la gran inflación producida y por venir. Por lo que a los incrementos de las fincas hay que descontar la gran inflación, que en dos años se irá al +- 10 %. 

    Al respecto también consulto  la definición de la RAE: 

    “4. f. Econ. Proceso de fuerte subida en el precio de un activo, que genera expectativas de subidas futuras no exentas de riesgo.” 

    Nunca he estado, ni estaré más conforme en la definición que hace la RAE. 

     

    Que la vivienda y por arrastre el resto de fincas van a seguir subiendo todo el año 2.022 y muy posiblemente parte del 23 no es discutible, pero que estamos en una gran crisis económica es innegable y por ello en un riesgo grave de desplome de todos los mercados, el inmobiliario también, aunque ahora no será el que produzca la chispa de la crisis, la chispa ya la ha producido el incremento de las energías, que arrastran y arrastrarán todo a la gran crisis económica en la que estamos y de la que aún no nos hemos percatado como tal. 

    Bajo mi punto de vista los países occidentales han impuesto a su población el cambio radical del modelo energético, del petróleo por lo verde, sin tener en funcionamiento aún el sustituto verde y criminalizando todo el modelo que nos ha estado dando prosperidad y energía y eso se va a pagar muy caro. Se ha criminalizado a los coches actuales: gasóleo, gasolina, híbridos, etc y se nos ha impuesto por la razón de la fuerza un cambio a vehículos y sistemas que aún no tenemos disponibles: eléctricos e hidrógeno. No están disponibles por que son muy caros y el repostaje actual es muy lento. 

     

    Una de las razones que han impedido el ver la crisis económica actual es el virus covid-19, el cual está distrayendo y atrayendo todas las noticias hacia él y el BCE sigue comprando deuda de los estados, pero eso va a terminar pronto, tanto lo uno como lo otro, y la realidad económica se hará real y visible. 

     

    Yo voy a seguir comprando, ya que estoy vendiendo y si vendo más, pues más compraré, pero siendo consciente de la gran crisis en la que estamos.  El dinero no se puede tener quieto en tiempos de inflación alta, pero tampoco tenerlo todo invertido. 

     

    Saludos y dele saludos a Don Hector. 

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