El precio de la vivienda post Covid. ¿Sube o baja?

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El precio de la vivienda tras el Covid. ¿Sube o baja?
El precio de la vivienda tras el Covid. ¿Sube o baja?


Hay un debate siempre presente y que nos gusta mucho a los inversores, que es si el precio de los activos va a subir o va a bajar. Y naturalmente yo también tengo mi opinión.

Pero es que además, ahora es un momento muy interesante para volver a abrir el melón de la discusión, porque tras 19 meses de pandemia, los precios de la vivienda de segunda mano han bajado entre un 5 y un 10% y es muy interesante averiguar si van a seguir bajando aún más o si ya hemos tocado fondo.

No menciono los precios de las viviendas nuevas porque no me interesan, no invierto en ellas y porque, además, no suelen estar vinculados a la actualidad sino a otras variables como el precio al que se adquirieron los solares, los precios de la construcción, etc. Además, los precios de ahora son reflejo de las ventas de hace dos años, por lo que la pandemia del Covid apenas los ha afectado, ni en un sentido ni en otro.

Bien, aquí está mi opinión, manifestada alto y claro, aunque quizás con algunos problemas de audio motivados por mi falta de pericia.




Mis pronósticos en marzo de 2020 fueron: el precio de la vivienda va a caer entre un 5 y un 10% durante el próximo año y luego va a recuperar la senda de fondo alcista. Dejo de comprar activos inmobiliarios.

Yo suelo comprar en casi todos los momentos del ciclo: cuando el precio de la vivienda va a subir, cuando está subiendo y cuando está bajando, si el movimiento de bajada es conocido. Durante la crisis, entre el 2009 y el 2016, compré a precios fantásticos porque todos los inversores estábamos acojonados y en nuestros cálculos preveíamos bajadas muchos más fuertes de lo que luego eran, de manera que todos los que compramos entonces lo hicimos en muy buenas condiciones.

Lo que no hago nunca es comprar cuando preveo que la vivienda va a bajar. 

¿Y esto por qué? Porque nunca se puede saber la amplitud de la bajada, si va a ser pequeña, como yo predije para 2020 o si va a ser un bajonazo.

Por eso decidí dejar de comprar en marzo de 2020. Para esperar y ver lo que sucedía.

Un poco más tarde, en abril de ese mismo año 2020, ante la gravedad y las consecuencias económicas del encierro por la pandemia del Covid, fui un poco más lejos en mis predicciones:  Lo que dije fue que no solo el precio de la vivienda iba a caer entre un 5 y un 10% en 12 meses sino que además nosotros, los inversores de activos pegajosos, que no le hacemos ascos a las subastas, a los okupas y que tenemos estómago para desalojar a quien sea, para nosotros, dije, se va a abrir una ventana de oportunidad acojonante porque los fondos no saben cómo deshacerse de las casas que se están adjudicando y quieren salir pitando de España. 

Y anuncié que no solo dejaba de comprar activos por mi previsión de bajadas del precio de la vivienda, sino que además esperaba que tras la pandemia se abriría una ventana de oportunidad acojonante para los inversores artesanales de activos pegajosos y que me iba a poner a vender todo lo que pudiera para incrementar mi liquidez y aprovechar el momento cuando llegase.

Ahora mi estrategia ha pasado de "esperar y ver y de vender todo lo que pueda" a "comprar todo lo que se menee". Por un lado, porque las ofertas de los fondos ya están aquí. Porque tengo muchas esperanzas en la plataforma de subastas de cesiones de remate y porque veo que el precio de la vivienda de segunda mano ha dejado de caer y va a recuperar la senda alcista con el añadido de la inflación que viene.

Eso más menos es lo que digo en el vídeo.

¿Y vosotros también tenéis bola de cristal?

Pues adelante, no os cortéis.



  1. #58
    16/09/21 22:17
    se subestima la importancia de la disponibilidad de liquidez de familias e inversores en el precio de la vivienda. la inflación subyacente no es alta y la general poco afecta a estimar la evolución del precio de la vivienda . yo creo que es mas fiable emparejarlo con el chorro de crédito que con cualquier otro indicador simple. y de liquidez tenemos un par de años por delante
  2. en respuesta a Fernando Grimm
    -
    #57
    16/09/21 14:44
    ¡¡Tiempo de rojos!!
    ¡¡Tiempo de piojos!!

    Saludos.
  3. #56
    16/09/21 12:32
     
    Felicidades y gracias Tristán por compartir tus esperanzas, análisis y proyecciones.
     No he leído aún los comentarios hechos por otros intervinientes, cuando tenga tiempo lo haré.
     
     Al respecto de tu artículo y comentarios, digo:
     1.- El precio de la vivienda y fincas en general va a subir, sobre todo por la inflación y la cantidad ingente de capital que va a entrar en circulación.

     2.- Las ofertas de trabajo van a subir, pero no en la zona de la economía privada, sino en la pública, por reposición de los que se van jubilando y por incorporaciones de personal no necesario pero que el político de turno colocará como personal de confianza, estos si van a incrementarse y ese tipo de personal y empleo no nos traerá riqueza, sino todo lo contrario: más impuestos y gravámenes para los "extorsionados" de la economía privada, de momento se irá tapando el agujero con el maná que vendrá de Europa, pero terminará por agotarse en poco tiempo.

     3.- No hay dinero disponible en las familias de la clases  trabajadoras en general. Si estas familias están trabajando algunos de sus miembros en la economía privada, ésta está hecha polvo y lo iremos viendo en los próximos meses. Si están trabajando para el Estado en sus diversos estamentos las fincas que nosotros ofertamos procedentes de subastas y chollos no son las que les interesan y se irán por vivienda nueva y VPO.

     4.- Los inversores y capital extranjero no van a venir a invertir en un estado populista como es en la actualidad el estado español y su exprópiese, después se les compensará cuando vayan ganando en los tribunales, pero el daño está hecho. El capital extranjero que no se ha ido, es porque no ha podido y le ha cogido el toro (la vaca y el becerro).

     5.- Tengo fincas con contratos de arras desde hace varios meses y estoy con problemas de venta por la financiación de los compradores. Estos a su vez tienen problemas porque pensaban que iban a vender lo que tienen y todo se les está atrasando y el dinero no entra y por tanto, atrasos y parálisis. Les financio las operaciones, les atraso los pagos, les hago letras de cambio para que paguen en futuro, lo que haga falta, pero el dinero no llega.

     6.- Por todo lo manifestado mi pronóstico es muy pesimista y el principal responsable es el estado y sus gastos descontrolados que nos arrastrarán a penurias económicas: donde antes había 11 ministros/as/es , ahora hay 22  y en verdad no hacen falta ni los 11, con todos los gastos que conllevan y que alguien tendrá que pagar algún día: nuestros nietos/as/es, biznietos/as/es. Es lenguaje inclusivo y es para lo que sirve tanto paniaguado inútil.  A la ex­presidenta de mi región la han ascendido a senadora autonómica, será por lo bien que lo hizo con los ERES juntos con sus colegas y antecesores en el cargo. 

     

    Por último decir que cuando el personal subastero compre en subastas tenga en cuenta dos gastos importantes que tendrá que asumir si quiere vender de forma inmediata (3-5 años) y son los IBI y las cuotas y derramas a las CCPP: 3 años + el año en curso (4+1 en Cataluña) desde el momento en que te aprueban el decreto de adjudicación, lo que te lleva en la práctica a tener que abonar, por la tardanza de los juzgados, 6 y 7 años de atrasos. Para mí está suponiendo un gasto, que en muchas ocasiones se me lleva los beneficios. 

    Compremos barato en subastas, que aun así nadie te garantiza que ganes dinero, pues imagina si compras caro. 

    Saludos cordiales. 
  4. #55
    15/09/21 15:37
    Y por cierto, excelente articulo y excelente blog en general. Gracias!
  5. #54
    15/09/21 15:36
    Yo veo que precio de casas sube bastante, por lo menos en Cataluña. Efectos Covid... Pero mucha gente que quería y podía comprar, ya lo hizo, por lo tanto no se si habrá cierto estancamiento... 
  6. #53
    15/09/21 04:49
    Te sigo muchos años con interés, pero es la primera vez que intervengo. Espero no levantar susceptibilidades en estos tiempos tan "sensibilizados" y políticamente correctos:

    -No se ha comentado el cambio de psique tras el bicho. Ahora no quiere nadie vivir en un zulo que no te da el sol, sin balcón y viendo la tele como un zombi.

    Hasta ahora nadie creyó que esto pudiera suceder. La gente con pocos recursos vivía en un zulo burbujeado de cuatro ladrillos mal puestos, pero salían al bar a tomar unas cañas y ver el fútbol, se echaban unas risas y la vida pasaba. Pero ya han comprendido que son siervos de peor categoría que en el Medievo y los amos pueden llegar a impedirles tomar el aire...A no ser que tengas un perrito, claro. Los niños no valen.

    Ha sido una revelación para la Humanidad. Por primera vez en la historia. Ni siquiera ocurrió esto en la gripe de 1918.

    -También se están dando unos hechos inauditos en la Historia: millones de ninis autóctonos de edad crecidita sin dar un palo al agua, que cuando mueran sus progenitores heredarán y alquilarán para complementar las paguitas. Si no tienen derecho a paguitas aún, pues se buscarán la vida mientras tanto con ñapas, algún trabajillo temporal o cualquier otra actividad no confesable.

    Cualquier cosa antes que sufrir un estrés increíble compitiendo con gente del Tercer Mundo en un dumping laboral de trabajos de mierda al capricho de empresaurios hispanos.

    Consecuencias:

     -El señorito del ático en zona VIP podrá irse a vivir temporalmente al chalet en zona VIP si las cosas se ponen negras de nuevo. Pero…

    -“Los Miserables” (Víctor Hugo), están vendiendo sus agujeros urbanos en barrios infames para comprar casetos y chalecillos en zonas “rústicas residenciales” a unos 30 km de la ciudad, pero próximos a su localidad de residencia, con colegios, médicos y supermercados. Y tienen tiempo para adecentar a su aire cualquier cosilla del caseto si les parece bien. Con una libertad que no concebían en estos tiempos.

    Porque si no trabajan, pero disponen de la pensión del abuelo o la paguita de uno o varios de la familia, van a vivir mejor que antes. Y si tienen que coger su coche o fragoneta de 30 años circunstancialmente, pues lo hacen y no se les caen los anillos.

    -No me lo tienen que contar…tras cuarenta años de no tener vecinos permanentes en el chalet de mis padres, en una ubicación privilegiada –pero no VIP- ya los “disfruto” a mi alrededor. PARA SIEMPRE. Han comprado los chalecillos próximos gente de esa de la que hablo. Hasta he tenido que poner alarma conectada a CRA para evitar posibles okupas, porque resulta un caramelo.

    -No van a subir los tipos a un punto que haga daño, porque el principal deudor es el Estado. Si cae el Estado, mal vamos. Esto va de huída hacia delante hasta lo que nos depare el famoso 2030, en el que "no tendrás nada pero serás feliz".

    -Así que haya estanflación o no, pueden subir los zulos lo que quieran, porque nadie los va a comprar; ni quieren ni pueden.  Nadie va a pagar los precios de Idealista por esas cosas ni tampoco quieren endeudarse a veinte años con la que está cayendo para vivir en un zulo comunitario. No estamos a principios de siglo. Esto es un nuevo paradigma, como lo fue la caída del imperio romano y el advenimiento de la Eda Media.

     Podrán seguir con lo suyo los avispados profesionales de medio siglo de antigüedad como Tristán, pero la tarta seguirá menguando para los advenedizos.
  7. en respuesta a Luis70
    -
    #52
    14/09/21 23:00
    Si pero no.
    Sé que voy a levantar ampollas, pero hay un porcentaje altísimo de españoles, que llevan una década muy acomodados.
    Mis propios amigos de izquierdas me lo reconocen.
    Primero fue la crisis de 2008, y ahora la pandemia.
    El caso es que hay quien lo lleva mal, y quien se ha acostumbrado a trabajar, y tirar de paro, a trabajar y tirar de paro, ahora de erte.

    A esto le sumamos que no ha habido un relevo generacional en gremios (ingenieros sobran), y si es que llevamos 20 años sin relevo generacional en los gremios, no es debido a los emigrantes.
    Y no vale la típica excusa de la explotación, que no niego que exista.
    Pero conozco múltiples casos en diferentes sectores, donde el maestro se ha jubilado, sin poder llegar a legar su negocio a nadie, porque no había continuidad.
    Y alguno de los que lo han conseguido, ha sido porque un inmigrante ha visto la oportunidad, que el español rechazaba.

    Ese sentimiento, desde hace dos - tres años está cambiando, y el español se está incorporando de nuevo y sin complejos, al mercado laboral, pero de una manera muy lenta.
    Y aún asi con todo, todavía con el resoplido y bufido de gato:
    Estoy aquí porque no encuentro de lo mío, pero esto en cuanto pueda lo dejo!
    Gracias por atenderme de una manera tan profesional, ya me encuentro más a gusto....
  8. en respuesta a AbuelitoDimeTú
    -
    #51
    14/09/21 19:20
    Tambien se podria aplicar una solución mixta para los desempleados existentes dar paguita para completar los salarios de los trabajos del campo y la construcción que no encuentran trabajadores, y solo traer emigrantes cuando se generen nuevos  trabajos. Pero traer trabajadores emigrantes cuando tienes 4 millones de desempleados, es absurdo, además estamos hablando de trabajos de baja cualificación o que necesitan poco tiempo para aprenderlos, eso si son trabajos que requieren un gran esfuerzo fisico.
    Saludos
  9. en respuesta a Luis70
    -
    #50
    13/09/21 23:06
    Todo se puede dar, no digo yo que no..

    Pero estaremos de acuerdo, que es la solución más factible.
    Si no existiesen las paguitas, etc.. mucho menos existiría la manutención.

    El problema no es el sistema (que también, Ponzi bien lo sabe), sino la corrupción del sistema

  10. en respuesta a AbuelitoDimeTú
    -
    #49
    13/09/21 20:40
     Porque hasta el mayor detractor con la inmigración, querrá cobrar su pensión.... 

    Si no se da el caso que mientras trabajas les pagas su manutención y cuando te jubilas compartes la jubilación
  11. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #48
    13/09/21 19:21
    ¿Incluida segunda mano en capitales de provincia?
  12. #47
    12/09/21 23:43
    Muy acertados tus comentarios Tristán ! Además, coincido casi en la totalidad de tus apreciaciones…. Con ánimo de comprar…? Quizás no… con la escopeta cargada para disparar (aunque no queríamos comprar)? Siempre…. Y a pesar de lo q digan las tendencias , nos movemos por nuestro propio olfato e instinto. !


  13. en respuesta a Marcos Calafell
    -
    #46
    12/09/21 19:01
    No es que la muchachada no quiera estudiar, es que sólo quieren cobrar la paguita (dicho de uno que lleva tocándose los h+++os desde 1º de la ESO) . Cuando se les propone preparar la prueba de ingreso en la FP de grado medio a la que se han apuntado a ver si suena la flauta,   se te ríen en la cara. Daba grima ver a adultos de 40 años haciendo la prueba junto a esos futuros ni-nis. Así que no es extraño que falten profesionales. 
    PS: a pesar de que las presiones de inspector que presidía el tribunal iban en la dirección de abrir mucho, pero mucho la mano, ni así la superaron los futuros ni-nis. No se presentaron a la última prueba.  
  14. en respuesta a Marcos Calafell
    -
    #45
    12/09/21 18:13
    En Barcelona y área metropolitana ha bajado un 15% real los alquileres, si asumimos la inflación, un 20%. Ha bajado un 30% la inversión de viviendas para alquilar. En idealista se ha desplomado la vivienda en alquiler de Barcelona capital, de 18000 pisos para alquilar hace 2 años, a menos de 10000 actuales. Y hay menos personal formado y disponible para reformas y construccion que hace 2 años. Los pisos okupados se multiplican. Eso se llama destrucción de la economía, no crece, decrece. Menos personal, menos inversión de menos construcción de viviendas, menos oferta y menos demanda. El único caso que puede ser la excepción en España es Madrid por sus políticas a favor de la inversión, liberales y a favor del crecimiento.
  15. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #44
    12/09/21 18:04
    La juventud no quiere trabajar en la construcción y tampoco están formados, no valen para trabajar en una empresa ni valen para pagar un piso. Los inmigrantes quieren en su mayoría, okupar y cobrar pagas, al igual que los vividores profesionales españoles. La mayoría de quienes tienen dinero para invertir son gente de más de 50 años, y muchos desconfían de invertir. El turismo está a la baja. Todo es un espejismo. Pronto se verá. La demanda caerá y la oferta también. Acabo de vender una vivienda en Badalona, a buen precio, y venían cuatro gatos a verla, y no pude contratar un pintor para pintarla, porque o cobran caro o están con la paga en casa, la pinté yo. 
  16. en respuesta a Hugo Brian
    -
    #43
    12/09/21 17:53
    Sí lo creo, porque el año próximo estarán más caras que hoy.
  17. en respuesta a Marcos Calafell
    -
    #42
    12/09/21 16:51
    Este cambio de pago por propiedad (patrimonializar) a pago por uso es una cambio en los hábitos generales de consumo y no creo que tenga que ver con discurso progre o de otro pelaje. En su origen hay como mínimo un componente cultural (inmediatez, cambio constante) y otro económico (accesibilidad) a saber en qué proporción en cada caso.

    Salu2

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