¿Vuelven las gangas inmobiliarias?

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Hace mas de un año dije en mi canal de YouTube que las cosas se iban a poner difíciles en el negocio inmobiliario y que me iba a tomar un año sabático en espera de que el mercado hiciera la digestión y se aclarara el asunto de los precios de compra y de venta.

En realidad yo esperaba que se produjera una baja de los precios para inversores mayor de la que se ha producido. Los precios han bajado pero según mi opinión aún no lo suficiente. Y a estas alturas ignoro si en el futuro próximo caerán más.

Ojo, me estoy refiriendo a los precios a los que compramos los inversores de activos "pegajosos", no a los precios de la vivienda en general.

No obstante, a pesar de que el asunto de los precios todavía no está resuelto, yo he decidido dar por finalizado mi alejamiento del negocio de las subastas porque mientras tanto, he estado colaborando con un proyecto espectacular del que hablo en el siguiente vídeo.



Y ya está, de esto es de lo que os quería hablar hoy.  En el vídeo lo explico todo con pelos y señales. No es que yo crea que vuelven las gangas inmobiliarias, sino que el proyecto en el que me he involucrado y que ofrezco a los alumnos del curso de subastas va a hacer que podamos volver a comprar a precio de ganga.

¿Y tú cómo lo ves?

  1. en respuesta a Tristán el subastero
    #5
    09/06/21 19:54
    Lo acabo de ver ahora en la normativa ... la ciudad tiene 36.000 habitantes y la comarca entera son 56.000 ¿sabes cuál es la dotación presupuestaria de esta subvención de 6.000 por vivienda? Exactamente 36.000 €, es decir, esto da para exactamente 6 actuaciones !!!! Va por orden de solicitud.

    Vale, que alguno no nos "apuntaremos", pero un presupuesto para 6 actuaciones, es para una población de mil y pico almas, dos mil a lo sumo, como bien indicas, mucho me temo que no tienen ni idea de alquileres !!!
  2. en respuesta a Alberto Duran
    #4
    09/06/21 17:21
    Todo eso lo voy a responder en la plataforma el curso, Alberto. En unos días, en cuanto colguemos las ofertas.
  3. en respuesta a W. Petersen
    #3
    09/06/21 17:21
    El problema con estas políticas sociales es que les desarrollan ignorantes que no han alquilado un piso en la vida, gente que no está en el mercado real, que ademas desprecia el concepto de 2lucro" y que considera que los arrendadores deberíamos alquilar como aportación a la sociedad, no por interés egoísta. Por eso nunca funcionan y por eso todas las capitales europeas están fracasando en sus políticas de contener los precios de alquiler.
  4. #2
    09/06/21 15:35
    Hola, ¿para cuando sale ese portal?¿pedirán depósito? Y si es si lo calculan según valor de Subasta? Saludos 
  5. #1
    09/06/21 12:41
    Por lo que respecta el alquiler, hay ciudades medias en la cuales el estoc de viviendas "en mercado", brillan por su ausencia, básicamente destinadas a residencia habitual. Otra cosa es el mercado de alquiler a estudiantes que por las clases telemáticas, hay estoc, del mismo modo que las viviendas destinadas a residencias temporales, por ejemplo nosotros que a nivel empresa tenemos una cuantas unidades que alquilamos temporalmente a comerciales de empresa, auditores, productoras de cine o televisión, etc., este mercado ahora se empieza a reactivar, pero ha estado bastante parado en todo el estado de alarma, y además los que alquilan a "turístico" tipos plataforma AirBnB, ante la ausencia "de mercado", destinaron a estudiantes o este tipo de mercado temporal, o a estancias sanitarias (familias con una persona ingresada en un hospital) que también son de corto plazo.

    Per todo esto se está reactivando de una forma relevante, al menos en los mercados que mas o menos conozco, que son de Girona y Barcelona, y sus ciudades medias, considerando como tales, las que tienen cierta estructura empresarial, no se depende de unas pocas empresas y, por tanto, tal estructura está atomizada, si hay cierta contratación laboral o rotación de la misma, hay poco en alquiler, y queda lo malo en cuanto a su estado, por los "amigos" La Genialidad (si, está bien escrito, es que son geniales históricamente, y no, no hablaré de política porque ni es el foro, ni probablemente coincidiríamos) ... digo "geniales" porque se les ocurrió la "excelente" idea de poner coto a los precios del alquiler, que como idea general hasta me puede parecer bien, de hecho son muchos los estados europeos que tienen alguna legislación de este tipo, para eso, poner coto. El problema no es la idea, sino su forma de aplicación, te pondré un ejemplo para que veas la burrada de tal aplicación.

    Nosotros tenemos un piso de 57 m2 construidos, que van a ser unos 49-50 útiles, en una ciudad de 35.000 habitantes, céntrico, buena zona, a 300 metros del ayuntamiento, pero no en caso antiguo, sino en una zona que los pisos son de precio medio, tirando a medio alto, calles anchas, parquin público (de pago) a pocos metros, edificio construido en 1997, excelente conservación, el 80% propietarios, personas que vivían en casas en las afueras, pero por razones de edad y menor movilidad, se trasladaron ahí, porque tienen todos los servicios cerca, el centro de atención primaria, farmacia, banco, colegios de los nietos, supermercados, bares, plazas para el paseo suyo o del perrito, cales anchas sin ser arterias de la ciudad (ruido soportable), toda la zona son ya edificios construidos en los últimos 30 años, o antiguos y totalmente reformados. Bien, según el "genial" cálculo, da lo mismo que pongas en el sistema, en perfecto estado, en buen estado, con ascensor, sin él, con parquin o sin el mismo, te da una referencia sobre los 6,70 - 7,50 € m2 por mes.

    Por otra razón que no viene al caso, vamos a disponer en breve de un pequeño edificio de 2 viviendas y un semi-subterráneo, que no es posible habilitar como parquin, construido en el 1920 o puede que 1930, cuya última reforma integral debió efectuarse hace 40 años,. desde entonces poca cosa se hizo, al margen de pintar y trasladar el baño que estaba en la terraza, al interior. Aquello es una zona que las viviendas son antiguas, casi nadie, excepto los propietarios "de toda la vida" invirtieron en reformas, y se alquilaron a personas que emigraron a España para trabajar, con sueldos bajos, en cada cambio de inquilinos, una mano de pintura a lo sumo, y de este modo las fincas en alquiler se van degradando por la falta de inversión y conservación. Sin embargo, sigue siendo zona céntrica porque los servicios están más o menos cercanos, la diferencia sobre la anterior vivienda, la de los 57 m2, digamos, que aquella está al sur y estas algo degradadas al norte, pero repito, en cuanto a servicios, pues 100, 150 o puede que algun servicio sean 300 los metros de diferencia a lo sumo, nada relevante a tales efectos.

    ¿Son zonas de cálculo de alquiler distintas? Pues no, corresponden a la misma zona de cálculo, y salen igualmente los 6,70 - 7,50 € se alquiler por metro cuadrado, casualmente estas viviendas tienen 65 m2 cada una de las dos, por tanto, la primera, la de la buena zona, bastante nueva, etc. podemos alquilar a 57 x 7,50 € = 427,50 € (aunque creo que podría incrementar unos 50 € mensuales, al poner la comunidad de propietarios a cargo de los inquilinos).

    Estas degradadas de 65 m2, el cálculo son 6,70 x 65 m2 = 435,50 €, y aquí no hay comunidad de propietarios, y si la hubiera serían 2 duros, porque no hay ascensor, aunque es una planta baja y una planta piso (una vivienda en cada lugar), al margen del coste, iba a ser un problema de espacio, y un primero se alquila casi igual con que sin ascensor.

    Para dejar bien estas viviendas, creo que preciso de unos 18-20.000 € de inversión en cada una, hasta puede que 25, y con ello lo que vamos a conseguir es indicar al programa de cálculo "reformado" y "excelente estado", pasando de 6,70 a 7,50 € m2 y un incremento de alquiler  de 502,50 € ... es decir, una diferencia de 67 € al mes, solo si nos gastamos el mínimo, ya ni los 18, solo 15.000 €, con lo cual ya me dirás que "gran reforma" supone, tardaremos 224 meses (más de 18 años) en amortizar estos 15.000 a razón de 67 € al mes, el coste financiero ya lo desprecio, porque si lo pusiera, de 18 años, tal vez me fuera a 25.

    A ver, nosotros haremos igualmente la reforma, porque dentro de la gente con menor poder adquisitivo, habrá la oportunidad de "elección" de inquilinos, que no es garantia absoluta, pero minora muchos los riesgos de impago, de buena conservación, etc., no obstante y como sabes, la tipología más abundante de "casero", es invertir de poco a nada y cobrar rentas.

    Ya para redondear, te cuento la "gran idea municipal" para conseguir "casero inversor" !!!!! ... te dan, si, si, dan, regalan 6.000 € (hasta que que se consuma la partida presupuestaria)  a quien reforme viviendas, las ceda un mínimo de 5 años al ayuntamiento, un contrato o, si se van los inquilinos, otro contrato, con lo cual existe la posibilidad de que tener "cedida" la finca 6, 7 .. 8 años ..... estas fincas las alquilan a personas con riesgo de exclusión social, y un alquiler un 30% inferior al precio de referencia, en nuestro caso si el alquiler son 435 €, las alquilarían a 305 €, nosotros íbamos a perder 130 euros, durante mínimo 5 años, es decir 7.800 € por vivienda, pero nos ahorraríamos la gestión, la comisión de la agencia de alquiler, los gastos de giro de recibos, vamos que no empatamos, aunque ciertamente si sumas todos te puedes acercar a tal empate. Ahora garantías ¿Cubren algo si hay impagos? no ¿Cubren algo su se hace mal uso, hay destrozos? no  ¿Que garantizan entonces? pues que tendrás inquilinos ya mismo, y que contratan un seguro por el cual si hay impagos, los gastos legales los cubra tal seguro, si, claro, y con esto vas a cobrar !!!!!!  ¿Destrozos? nada, otro seguro, que te garantiza el pago de los gastos legales, para iniciar una demanda de indemnización contra los inquilinos, ya ... y así deben creer que se puede cobrar tal indemnización.  

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