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Blog Subastas judiciales
Las subastas judiciales desde la mirada de un subastero

Mi explicación para algunos precios de adjudicación alucinantes

 

Si alguien se cree que la locura que se ha desatado con los precios de adjudicación de algunas subastas es algo exclusivo de las subastas electrónicas que se vaya olvidando. Está sucediendo a todos los niveles, con las subastas, con los lotes de pisos okupados que comercializan los bancos y los grandes fondos buitre, con las pocas gangas que ofrecen las inmobiliarias, etc.

El motivo lo explico a continuación.

 

A veces los árboles nos impiden ver el bosque

Cuando en el 2009 comenzaron a caer en picado los precios de los pisos y la gente se preguntaba como eran posibles semejantes caídas, mi opinión fue que los precios no estaban cayendo tanto como parecía sino que simplemente lo que estaba ocurriendo era que se estaban dando cuenta de que el último 20% de la subida previa había sido un espejismo y, simplemente, el espejismo se estaba volatilizando.

Sí, justo antes del estallido los compradores estaban comprando y los vendedores estaban vendiendo, pero las compraventas reales que se estaban cruzando a esos precios exorbitantes eran mínimas, del todo punto insuficientes para considerar que aquellos precios eran reales.

Precisamente en eso consisten las burbujas y sus pinchazos. Vendedores y compradores llevaban dos años comprando y vendiendo a precios ficticios. Las primeras bajadas de precios no fueron bajadas sino simplemente la desaparición del sueño y la vuelta a la realidad.

Como yo no me creí ese último tramo de subida, para mi se trató simplemente de que el precio real se estaba imponiendo.

Si aquel aterrizaje forzoso de los precios de la vivienda no hubiera sido acompañado de una crisis económica mundial de proporciones ciclópeas, la cosa no habría pasado de ahí, pero la llegada de la crisis y el aumento descomunal del desempleo motivaron que los precios se desmoronaran en los siguientes años de crisis.

Ahora bien, resulta que el último 20% de la caída tampoco fue real, de forma que las últimas poquísimas compraventas que se cruzaron a precios irrisorios no se han sostenido en el tiempo. 

Y en cuanto han mejorado las condiciones económicas,
el número de parados ha descendido
y los precios de los alquileres han subido...

A los inversores se les ha ido el miedo y se han dado cuenta a toda leche de que los precios de 2014 y 2015 no eran reales y se han puesto a invertir a toda leche.

O sea, que ahora, con las subidas de precios está pasando lo mismo que en el 2009 pero al revés. No son tales subidas de precio sino simplemente la constatación de que el último tramo de bajadas fue un espejismo debido al ínfimo volumen de compraventas.

Esa es mi explicación a lo que ha pasado en 2017 y a por qué he tenido que comprar a cincuenta mil euros pisos por los que pagué treinta y cuatro mil en 2016.

 

Pero ojo, el mercado lo estamos moviendo los inversores

Según las estadísticas el 35% de las compraventas se están llevando a cabo sin financiación.

¿Qué nos dice eso?

Muy sencillo, que el ciudadano de a pie por ahora no está entrando en el mercado inmobiliario. 

¿Y esto es bueno o malo?

Para mi es estupendo, porque para cuando las gacelas empiecen a entrar en el mercado yo espero estar sin liquidez y completamente comprado y entonces podré sentarme a esperar las verdaderas subidas de los precios mientras rentabilizo los activos por alquiler. Quizás lo vea desde Miami. O desde Aspen, a donde me voy en 15 días para ir acostumbrándome a cruzar el charco.

 

Y la explicación de los increíbles precios de adjudicación es...

 Obviamente lo comentado más arriba explica en parte porqué ahora estamos pagando más que en el 2015 y 2016 por los mismos activos, pero no explica la locura que se ha desatado en algunas subastas y con los lotes de pisos okupados que comercializan los fondos y los bancos.

La explicación a esto último es tan sencilla como lo siguiente:

Los inversores que están entrando en el mercado NO son profesionales sino unos mierdecillas que no tienen ni puta idea de valorar los activos que están comprando.

¿Tan sencillo como eso?

Sí, así de sencillo.

Tristán, siempre has sido un faltón, ¿a qué viene insultarles? Además, en qué te basas para decir que están valorando mal los activos. Quizás ellos tengan razón y los equivocados seáis los inversores viejunos que os habéis quedado en el 73 como un ciprés.

Pues me baso, jovencito, en que a mi ha estado a punto de pasarme algo muy parecido por haberme fiado de las herramientas de valoración que tan de moda se están poniendo en internet.

 

AVISO A LOS NAVEGANTES: Las valoraciones de internet son una puta mierda. 

(Con honrosas excepciones que me callo)

Además, adolecen de los mismos defectos que los tasadores profesionales. Ambos, herramientas online y tasadores yerran por exceso, al menos un 20% por encima del verdadero valor de los activos valorados.

Se que este blog lo siguen muchos tasadores que ahora mismo estarán muy cabreados por estas afirmaciones.

Lo lamento mucho, chicos, ¡pero es que no dais una!

Entiendo que os conviene inflar las peritaciones judiciales porque cuanto más valoréis los activos mayores son vuestros honorarios. 

También entiendo que hagáis lo mismo cuando valoráis cientos de pisos para los fondos de inversión. ¿A mayor valoración mayores honorarios, como sucede con las peritaciones judiciales? Lo ignoro, pero recientemente he tenido en mi mano muchas de estas tasaciones hechas para cierto banco español y he alucinado con las tasaciones hechas este mismo verano.

Lo que no entiendo es que las valoraciones realizadas por las herramientas online sean incluso más exageradas que las vuestras. Al fin y al cabo son gratuitas y los dueños de la herramienta no obtienen ningún beneficio por sobrevalorar las viviendas.

¿Les estará pagando el gobierno, que es el máximo interesado en que por fin suban los precios para que la construcción se despierte de su letargo y el paro se volatilice como azucarillos en aguardiente? 

También lo ignoro. Y nunca he sido muy creyente de las conspiraciones.

El caso es que en diciembre he estado muy activo comprando aquí y allí, en subastas y fuera de éstas y, concretamente, he estado a punto de meter la pata adquiriendo un lote de 15 pisos que estaba huérfano y que me ofrecieron con mucho cariño. 

Naturalmente que yo tengo mi propio método de valoración que es el que enseño en el curso Triunfa Con Las Subastas, pero en esta ocasión tenía que dar mi respuesta en una tarde y para valorar bien 15 pisos yo necesito al menos dos días de intenso trabajo. 

Así que me puse con las herramientas de valoración online y los resultados fueron tan optimistas que inmediatamente respondí que sí, que me quedaba con el lote. Lamentablemente, durante los dos días siguientes los valoré con mi método y el resultado fue tan deprimente que tuve que tragarme el sapo de desdecirme y confesar al gestor del fondo que mi palabra vale tan poco como las herramientas de valoración que había empleado el primer día.

¿Y qué herramientas utilicé?

Principalmente las tres siguientes:

1) La herramienta de Bankia

2) La herramienta de Trovimap

y 3) precioviviendas.com

Así, por ejemplo, una vivienda de 90 m2 y 3 dormitorios en la calle Adora de Madrid la herramienta de Bankia la valora en 152.000 euros y la de Trovimap la valora en 116.000, cuando cualquier inmobiliaria de la zona nos dirá que ese es territorio comanche y que si el piso está en mal estado su valor no pasa de 80/85.000 euros y que el último vendido, que estaba recién reformado, se vendió en 95.000 euros. El precio en el lote era de 75.000 euros. Un precio cojonudo según las herramientas pero ruinoso según la realidad.

O este otro ejemplo de otro piso de 69 m2 en la calle Guadalete de Madrid, valorado por la herramienta de Bankia en 140.000 euros, por la de Trovimap en 122.000 y entre 122 y 150.000 por la herramienta de precioviviendas.com y cuyo precio en el lote era de 86.000 euros. Pero cuyo valor real no pasa de 90.000 euros si está en mal estado y de 100.000 euros si está en buen estado. Esto lo supe en cuanto llamé al agente inmobiliario que conozco que se mueve bien por esa zona.

Y así hasta 15 viviendas con todas las cuales me pasó tres cuartos de lo mismo.

 

¿Y los inversores que están pagando muy por encima de lo razonable están valorando con estas herramientas?

No me cabe ninguna duda.

De hecho, lo siguiente que hice después de la vergonzante llamada telefónica al gestor del fondo para tirar mi palabra a la basura fue pasar por las herramientas todas las subastas en las que he participado sin éxito este otoño y las que los precios de adjudicación me parecieron marcianos. En todas las ocasiones, sin excepción, el precio de adjudicación ha dejado de parecer exorbitante en cuanto aceptas como valoración real la broma que proporciona la herramienta online.

Haced también vosotros la misma prueba y luego compartid los resultados en los comentarios del post.

Así que no cabe otra conclusión que deducir que los aspirantes a inversores de pacotilla están valorando los pisos de esta forma tan poco profesional.

Y atención, porque siempre que a la subasta asista uno de estos tontolaba con sus valoraciones "online", el resto de postores no tenemos absolutamente nada que hacer. 

Mejor crucemos los dedos para que todos aprendan de una puta vez a valorar las viviendas subastadas.

 

  1. #1

    Tristán el subastero

    Y esto que acabo de exponer explica igualmente la locura que estamos viendo respecto a los precios a los que los fondos buitre están consiguiendo colocar sus lotes de pisos okupados. Los memos que los están comprando son inversores amateur que no tienen ni idea de las verdaderas valoraciones de lo que están comprando. Con el agravante de que los pisos de subasta no acaban destrozados (al menos no los que compro yo), pero con los pisos okupados sucede todo lo contrario. De igual manera que donde pisaba el caballo de Atila la hierba no volvía a crecer, allí donde ha vivido un okupa hay que reformarlo todo al cien por cien.

  2. #2

    clanderjander

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    Inauguro comentarios!!!

    Subasta [54087]

    Precio adjudicacion: 180.000,02
    Valoracion por agente profesional que maneja la zona para venta en buen estado : 160k 170k (y este piso lleva cerrado como diez años)

    Veamos esos portales a ver que dicen:

    Bankia: 240k € (que flipe!!!, ¿¿habrá alquien que se crea esto??
    Trovit: 207k €
    Preciovivienda: 165k - 203k

    Y añado yo de mi cosecha:
    BBVA: 272k (Sin comentarios....)
    Tercerob: 200k - 248k

    Las rentabilidades pensando en compraventa son las siguientes según el Precio de Venta previsto, con impuestos y gastos asociados (IBIS, CCPP etc..):

    Venta a 200k, rentabilidad del -2%
    Venta a 240k, rentabilidad del 13%
    Venta a 270k, rentabilidad del 25%

    Para alquiler, el precio máximo pagable para obtener una rentabilidad del 5,5% es de 170k.

    Siempre he pensado que hay mucha gente valorando para alquilar con rentabilidades objetivo moderadas a bajas del 4 o 5%, pero es que los precios objetivos que les salen se pueden encontrar en muchos casos como en este a mercado....es increible.

  3. #3

    reydmus

    en respuesta a clanderjander
    Ver mensaje de clanderjander

    A los 180k le sumas hacienda, comunidad atrasada, registro, ibis, etc y supera los 210k

    Yo creo que la razon de las locuras es mucho mas simple que todo eso, es simple ignorancia. La gente oye la palabra subasta y ya cree que es el chollo padre. Se mete sin hacer los deberes y luego se mete la ostia padre.

    Visto con mis ojitos. Tipo ve un piso en subasta y sin molestarse mas va a su buffete de abogados favorito para que lo compren por el y hagan el papeleo. El bufete le encarga la tarea al becario de turno y este puja en otra subasta diferente una millonada por un piso de mierda. El tipo se presenta en el juzgado con toda la historia y el secretario le dice que ahi esta la puerta.

    Un tonto y su dinero no pasan demasiado tiempo juntos.

  4. #4

    clanderjander

    en respuesta a reydmus
    Ver mensaje de reydmus

    Si, por eso digo que vendiendo en 200k la rentabilidad es negativa...

    La tasa de reposición de tontos arruinados por nuevos tontos es positiva o negativa??, entran más de los que salen o será al reves??

  5. #5

    lucio2012

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    Don Tristán la próxima vez pídeme el Excel de idealista de una zona en concreto y te lo paso. Tardas dos minutos en filtrar por calle, metros, planta, Habs, garaje , ascensor.

    Tienes en un filtro todas los pisos vendidos y actuales con sus fechas.

    Hace dos años, ya dije k habían subido un 20%. Ahora digo k ha subido en dos años un 80% en pisos dentro de la m30.

    Esta subida no me la explico, pero todo mi grupo de amigos/compañeros están desesperados por comprar y con hipoteca.Ya les he dicho k se esperen unos años...

    Por cierto, en una subasta presencial un tipo de 60años compro por 160.000€ un usufructo de una mujer de 71 años. Luego preguntando a los de la mesa, pregunto k era un usufructo...

  6. #6

    muros

    No son subastas, pero estoy mirando precios de la calle donde yo vivo.
    Casa de 3 plantas de 72m2 en total, está en venta por menos de 30k, valoración de trovimap: 72k
    Otra vivienda que está para hacer por dentro, solo tiene las placas: precio de venta está en 103k y lleva a la venta ya ni me acuerdo con bajada brutal sobre precio inicial, valoración de 149k. Esta es una vivienda que me puede interesar a mi (por tema de que yo si la puede revalorizar mucho), pero no a ese precio, al 50-60% estaría bien pagada. Y la revalorización de esa casa solo la podemos hacer nosotros.

    Saludos

  7. #7

    Maw10

    Lo que yo me estoy encontrando últimamente son subastas en los que el ejecutado son empresas que se dedican a la reforma, alquiler turístico y venta de viviendas. Así mismo en idealista, en los últimos meses están apareciendo muchas viviendas reformadas en venta para explotación como apartamentos turísticos.
    Todo esto me lleva a pensar que en el alquiler turístico no es oro todo lo que reluce y que quizás algo se está moviendo en este sector, quizás cambio en la legislación o mayores impuestos, que hace que se quieran deshacer de estas viviendas.
    Al menos en Madrid el mercado se está poniendo peligroso y una valoración adecuada es imprescindible para no palmar.

  8. #8

    Orgaz1987

    Estamos en una burbuja con las subastas judiciales desde que se implantaron de forma electrónica.
    Quizás este cambio de tendencia ha venido para quedarse. Lo mismo los margenes por regla general en las subastas no serán de un 20-30-40% sino del un 5% o menos.
    Que opináis?

  9. #9

    Borhammer

    A mi me está saliendo que la casa que compre en 2015 vale entre 300k y 365k según los comparadores del BBVA y la basura esa de trovit.

    Cuando no creo que llegue a 200k ahora mismo
    en fin

  10. #10

    Maw10

    en respuesta a Orgaz1987
    Ver mensaje de Orgaz1987

    Un margen de un 5% con todas las incertidumbres que tienen las subastas y lo iliquido del ladrillo no cumple ningún ratio riguroso riesgo/inversión. Para eso invierte en un fondo o ETF que replique un indice como el IBEX, S&P, etc. Sacarás más rentabilidad y es totalmente líquido.

  11. #11

    Orgaz1987

    en respuesta a Maw10
    Ver mensaje de Maw10

    Viendo las adjudicaciones que hay por el portal subastas soy generoso diciendo que un 5%.

  12. #12

    Tristán el subastero

    en respuesta a Orgaz1987
    Ver mensaje de Orgaz1987

    No estoy de acuerdo. Muchos estamos comprando a buenos precios. Algunos a precios de derribo. Solo hay que saber a qué subastas no hay que asistir.

  13. #13

    Orgaz1987

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    La verdad que todas las subastas que salen en el boe por mi zona las sigo a ver como acaban y en ninguna veo que den un pelotazo, más bien al contrario.

  14. #14

    Tristán el subastero

    en respuesta a Orgaz1987
    Ver mensaje de Orgaz1987

    Hace años yo fui a tu juzgado de referencia y compré dos parcelas en Carranque que me dejaron mucho dinero. Un par de meses después volví a una subasta de otra parcela similar y la sala estaba llena de subasteros madrileños que dispararon los precios. ¿Las parcelas de Carranque eran codiciadas? No, nada, por eso una vez pude comprarlas por unos eurillos estando solo en el juzgado. Pero cuando los asistentes son muchos es imposible comprar barato. Hay que buscar cosas que no quiera nadie.

    Y aún así, de vez en cuando hay subastas cuyo resultado me sorprende (por lo barato): SUB-JA-2017-73916 aquí, en Madrid

  15. #15

    Orgaz1987

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    El tema que ahora con las subastas judiciales electrónicas es como si fuera una subasta presencial en un juzgado pero con una sala tan grande como las ventas llena de subasteros, novatos, etc.
    Dicho lo cual, no quita para que los expertos como tu, mfmelo, etc cacéis alguna presa que necesiten unos ojos distintos a los novatos.

  16. #17

    Jaruh

    no creo que el unico factor sea las pocas luces de los pujadores, habra muchos pero es que parecen una fuente inagotable y el que la caga dos veces no creo que vuelva a por uvas. yo encuentro que cada vez hay pujas mas altas en subastas inverosimiles, imagino que sera multifactorial: boom de subastas online, poca preparacion de muchos, boom de pisos turisticos, fiebre inversora retenida en ciudades, socimis,alzas de precio con tipos de interes minimos, subastas interesantes limitadas. el tema es hacia donde vamos, lo que hay ahora lo sabemos todos y esta bastante dificil

  17. #18

    Tristán el subastero

    Desengañaros, el motivo es el apuntado en el post, las valoraciones hechas con las herramientas gratuitas de internet. Lo gratuito es una basura, en esto como en todo.

  18. #19

    Halatriste

    Pues yo tampoco soy un fan de lo conspiranoico, pero sí creo en los pactos sectoriales de la banca, eléctricas y tecnológicas, y no me extrañaría que esos comparadores estén financiados, en vez de por su comisiones de tasación, por la propia banca. Así pueden elevar el precio de sus carteras inmobiliarias ficticiamente, y subir ess 20 o 30% en el mercado, creando una nueva burbuja (o burbujita)

    Si subieran ficticiamente sólo la tasación de sus carteras, la cosa cantaría mucho, pero si se aplica un protocolo a todas las posibles valoraciones, entonces no canta tanto la cosa.

    Y como a fin de cuentas, todo el mundo tiene que pasar por su puerta (ventanilla) para pedir la hipoteca...

  19. #20

    mfmelo

    en respuesta a lucio2012
    Ver mensaje de lucio2012

    Si, a mi me sucedió igual con otro pavo hace unos años que se creía haber hecho el negocio del siglo y estoy seguro está arruinado, encima fue a quejarse al juzgado de que yo le estaba hostigando diciéndole que no comprara que tenía unas cargas delante y él decía que esa que las pagara quien las debía.

    Saludos

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  • Tristán el subastero

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