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Las subastas judiciales desde la mirada de un subastero

Mi explicación para algunos precios de adjudicación alucinantes

 

Si alguien se cree que la locura que se ha desatado con los precios de adjudicación de algunas subastas es algo exclusivo de las subastas electrónicas que se vaya olvidando. Está sucediendo a todos los niveles, con las subastas, con los lotes de pisos okupados que comercializan los bancos y los grandes fondos buitre, con las pocas gangas que ofrecen las inmobiliarias, etc.

El motivo lo explico a continuación.

 

A veces los árboles nos impiden ver el bosque

Cuando en el 2009 comenzaron a caer en picado los precios de los pisos y la gente se preguntaba como eran posibles semejantes caídas, mi opinión fue que los precios no estaban cayendo tanto como parecía sino que simplemente lo que estaba ocurriendo era que se estaban dando cuenta de que el último 20% de la subida previa había sido un espejismo y, simplemente, el espejismo se estaba volatilizando.

Sí, justo antes del estallido los compradores estaban comprando y los vendedores estaban vendiendo, pero las compraventas reales que se estaban cruzando a esos precios exorbitantes eran mínimas, del todo punto insuficientes para considerar que aquellos precios eran reales.

Precisamente en eso consisten las burbujas y sus pinchazos. Vendedores y compradores llevaban dos años comprando y vendiendo a precios ficticios. Las primeras bajadas de precios no fueron bajadas sino simplemente la desaparición del sueño y la vuelta a la realidad.

Como yo no me creí ese último tramo de subida, para mi se trató simplemente de que el precio real se estaba imponiendo.

Si aquel aterrizaje forzoso de los precios de la vivienda no hubiera sido acompañado de una crisis económica mundial de proporciones ciclópeas, la cosa no habría pasado de ahí, pero la llegada de la crisis y el aumento descomunal del desempleo motivaron que los precios se desmoronaran en los siguientes años de crisis.

Ahora bien, resulta que el último 20% de la caída tampoco fue real, de forma que las últimas poquísimas compraventas que se cruzaron a precios irrisorios no se han sostenido en el tiempo. 

Y en cuanto han mejorado las condiciones económicas,
el número de parados ha descendido
y los precios de los alquileres han subido...

A los inversores se les ha ido el miedo y se han dado cuenta a toda leche de que los precios de 2014 y 2015 no eran reales y se han puesto a invertir a toda leche.

O sea, que ahora, con las subidas de precios está pasando lo mismo que en el 2009 pero al revés. No son tales subidas de precio sino simplemente la constatación de que el último tramo de bajadas fue un espejismo debido al ínfimo volumen de compraventas.

Esa es mi explicación a lo que ha pasado en 2017 y a por qué he tenido que comprar a cincuenta mil euros pisos por los que pagué treinta y cuatro mil en 2016.

 

Pero ojo, el mercado lo estamos moviendo los inversores

Según las estadísticas el 35% de las compraventas se están llevando a cabo sin financiación.

¿Qué nos dice eso?

Muy sencillo, que el ciudadano de a pie por ahora no está entrando en el mercado inmobiliario. 

¿Y esto es bueno o malo?

Para mi es estupendo, porque para cuando las gacelas empiecen a entrar en el mercado yo espero estar sin liquidez y completamente comprado y entonces podré sentarme a esperar las verdaderas subidas de los precios mientras rentabilizo los activos por alquiler. Quizás lo vea desde Miami. O desde Aspen, a donde me voy en 15 días para ir acostumbrándome a cruzar el charco.

 

Y la explicación de los increíbles precios de adjudicación es...

 Obviamente lo comentado más arriba explica en parte porqué ahora estamos pagando más que en el 2015 y 2016 por los mismos activos, pero no explica la locura que se ha desatado en algunas subastas y con los lotes de pisos okupados que comercializan los fondos y los bancos.

La explicación a esto último es tan sencilla como lo siguiente:

Los inversores que están entrando en el mercado NO son profesionales sino unos mierdecillas que no tienen ni puta idea de valorar los activos que están comprando.

¿Tan sencillo como eso?

Sí, así de sencillo.

Tristán, siempre has sido un faltón, ¿a qué viene insultarles? Además, en qué te basas para decir que están valorando mal los activos. Quizás ellos tengan razón y los equivocados seáis los inversores viejunos que os habéis quedado en el 73 como un ciprés.

Pues me baso, jovencito, en que a mi ha estado a punto de pasarme algo muy parecido por haberme fiado de las herramientas de valoración que tan de moda se están poniendo en internet.

 

AVISO A LOS NAVEGANTES: Las valoraciones de internet son una puta mierda. 

(Con honrosas excepciones que me callo)

Además, adolecen de los mismos defectos que los tasadores profesionales. Ambos, herramientas online y tasadores yerran por exceso, al menos un 20% por encima del verdadero valor de los activos valorados.

Se que este blog lo siguen muchos tasadores que ahora mismo estarán muy cabreados por estas afirmaciones.

Lo lamento mucho, chicos, ¡pero es que no dais una!

Entiendo que os conviene inflar las peritaciones judiciales porque cuanto más valoréis los activos mayores son vuestros honorarios. 

También entiendo que hagáis lo mismo cuando valoráis cientos de pisos para los fondos de inversión. ¿A mayor valoración mayores honorarios, como sucede con las peritaciones judiciales? Lo ignoro, pero recientemente he tenido en mi mano muchas de estas tasaciones hechas para cierto banco español y he alucinado con las tasaciones hechas este mismo verano.

Lo que no entiendo es que las valoraciones realizadas por las herramientas online sean incluso más exageradas que las vuestras. Al fin y al cabo son gratuitas y los dueños de la herramienta no obtienen ningún beneficio por sobrevalorar las viviendas.

¿Les estará pagando el gobierno, que es el máximo interesado en que por fin suban los precios para que la construcción se despierte de su letargo y el paro se volatilice como azucarillos en aguardiente? 

También lo ignoro. Y nunca he sido muy creyente de las conspiraciones.

El caso es que en diciembre he estado muy activo comprando aquí y allí, en subastas y fuera de éstas y, concretamente, he estado a punto de meter la pata adquiriendo un lote de 15 pisos que estaba huérfano y que me ofrecieron con mucho cariño. 

Naturalmente que yo tengo mi propio método de valoración que es el que enseño en el curso Triunfa Con Las Subastas, pero en esta ocasión tenía que dar mi respuesta en una tarde y para valorar bien 15 pisos yo necesito al menos dos días de intenso trabajo. 

Así que me puse con las herramientas de valoración online y los resultados fueron tan optimistas que inmediatamente respondí que sí, que me quedaba con el lote. Lamentablemente, durante los dos días siguientes los valoré con mi método y el resultado fue tan deprimente que tuve que tragarme el sapo de desdecirme y confesar al gestor del fondo que mi palabra vale tan poco como las herramientas de valoración que había empleado el primer día.

¿Y qué herramientas utilicé?

Principalmente las tres siguientes:

1) La herramienta de Bankia

2) La herramienta de Trovimap

y 3) precioviviendas.com

Así, por ejemplo, una vivienda de 90 m2 y 3 dormitorios en la calle Adora de Madrid la herramienta de Bankia la valora en 152.000 euros y la de Trovimap la valora en 116.000, cuando cualquier inmobiliaria de la zona nos dirá que ese es territorio comanche y que si el piso está en mal estado su valor no pasa de 80/85.000 euros y que el último vendido, que estaba recién reformado, se vendió en 95.000 euros. El precio en el lote era de 75.000 euros. Un precio cojonudo según las herramientas pero ruinoso según la realidad.

O este otro ejemplo de otro piso de 69 m2 en la calle Guadalete de Madrid, valorado por la herramienta de Bankia en 140.000 euros, por la de Trovimap en 122.000 y entre 122 y 150.000 por la herramienta de precioviviendas.com y cuyo precio en el lote era de 86.000 euros. Pero cuyo valor real no pasa de 90.000 euros si está en mal estado y de 100.000 euros si está en buen estado. Esto lo supe en cuanto llamé al agente inmobiliario que conozco que se mueve bien por esa zona.

Y así hasta 15 viviendas con todas las cuales me pasó tres cuartos de lo mismo.

 

¿Y los inversores que están pagando muy por encima de lo razonable están valorando con estas herramientas?

No me cabe ninguna duda.

De hecho, lo siguiente que hice después de la vergonzante llamada telefónica al gestor del fondo para tirar mi palabra a la basura fue pasar por las herramientas todas las subastas en las que he participado sin éxito este otoño y las que los precios de adjudicación me parecieron marcianos. En todas las ocasiones, sin excepción, el precio de adjudicación ha dejado de parecer exorbitante en cuanto aceptas como valoración real la broma que proporciona la herramienta online.

Haced también vosotros la misma prueba y luego compartid los resultados en los comentarios del post.

Así que no cabe otra conclusión que deducir que los aspirantes a inversores de pacotilla están valorando los pisos de esta forma tan poco profesional.

Y atención, porque siempre que a la subasta asista uno de estos tontolaba con sus valoraciones "online", el resto de postores no tenemos absolutamente nada que hacer. 

Mejor crucemos los dedos para que todos aprendan de una puta vez a valorar las viviendas subastadas.

 

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Publico todas las semanas mi visión sobre las subastas inmobiliarias. Si quieres saber más y estar al día de mis reflexiones, suscríbete a mi blog.

Comentarios
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  1. Eladio25

    en respuesta a mfmelo
    Ver mensaje de mfmelo

    Por lo que veo es una subasta de concurso, en la que se subastan por 100 euros un local valorado en 7,5 millones (el primer lote, seguramente por eso los tramos de pujas son tan grandes) y 352 plazas de garaje (valoradas cada una en 30.800 euros) todas del mismo edificio, situado en el centro de Murcia.

    El juzgado de lo mercantil veo que ha hecho tres grupos de 100 lotes y otro de 53. El primer grupo termina el 12 de febrero y los otros tres que se han suspendido, por la fecha prevista de reanudación, parece que terminarán en los tres días siguientes.

    No sé si eso lo harán para que quienes no se adjudiquen plazas de garaje el primer día, puedan participar en los siguientes días.

    Todos los inmuebles tienen una hipoteca que se cancelará por el juzgado cuando se adjudiquen, por lo que se comprarían libres de cargas. Lo normal es que el banco participe y se adjudique todo a cuenta de lo que se le debe. De todos modos, habría que estar pendiente por si el banco no entra en la subasta u ofrece un precio mejorable. Sería una buena oportunidad.

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  2. Jrodri

    en respuesta a mfmelo
    Ver mensaje de mfmelo

    hola, no te quepa duda, yo lo he vivido con los coches y es increíble, en subasta muchas veces se venden por encima de mercado y eso sin poder revisarlo ni tan siquiera arrancarlos.... me han dado ganas muchas veces de dejar q me los embarguen por una deuda ínfima y que los subasten para quedarme con el sobrante jaja.
    Por cierto no se si habéis comentado el precio que están cogiendo las fincas rusticas... se paga una barbaridad por ellas.

  3. mfmelo

    en respuesta a Jrodri
    Ver mensaje de Jrodri

    Pues por rústicas no va a ser yo tengo un montón compradas, antes de la burbuja, durante y después, estás últimas a precios de saldo, es evidente.
    Que suban, que suban.

    Saludos.

  4. Jaruh

    en respuesta a Eladio25
    Ver mensaje de Eladio25

    no se si coincidireis, pero los concursos o conoces al administrador o mejor olvidarse porque es perder el tiempo

  5. mfmelo

    en respuesta a Jaruh
    Ver mensaje de Jaruh

    Si, el administrador concursal es importante y tiene a sus preferidos de toda la vida, es un círculo bastante cerrado, pero si tienes paciencia también coges cosas buenas, la tardanza es menor que en las ejecuciones normales y la entrega de los bienes, también, es mucho más rápida, segura y sin destrozos. La mercancía o finca siempre puedes verla y están deseando enseñártela, pero......si no tienes cuidado con las cargas te puedes comer un marrón de los gordos, gordos, gordos, ya que están mucho más ocultas que en una subasta típica y puede tener una hipo que no entrá dentro de la masa y está delante (evidente) y cuando te emiten Testimonio de Auto de remate e inscribes, ves el pastel, que ya es tuyo, porque fuiste el cocinero.

    Saludos.

  6. mfmelo

    en respuesta a Embargado
    Ver mensaje de Embargado

    En las subastas de los juzgados, hace unos años, se celebraban tres: la primera en la que podías dar el 70% para arriba(creo, ya ni me acuerdo); la segunda que ibas al 50 y la terecera que era sin mínimos de salida y adjudicación. Lo normal es que todos estuvieramos en pasillos o sala esperando a ver que pasaba y la subasta en primera quedaba desierta. Al mes siguiente se celebraba la segunda subasta y la mayoría de las veces igual, desierta. Al mes se celebraba la tercera, sin mínimos de salida y solía irse a precios más altos que en primera.
    En más de una, estuve solo y me pasó muchas veces.
    En una año +-2.001 estaba solo en la primera y lo deje pasar a segunda. En segunda había otro subastero conmigo, pero era un chupóptero habitual dando la tabarra y la dejé para tercera convocatoria. En la tercera había más gente que en los San Fermines ¿pero donde estabais en 1ª y 2ª, mamones/a?. Uno pago un tercio más de lo que podía haberlo hecho en 1ª subasta.
    Esto era lo habitual y cotidiano y no lo extraordinario.

    Un anciano.

    2 recomendaciones
  7. Torralva

    en respuesta a mfmelo
    Ver mensaje de mfmelo

    hola a todos!!

    Soy nuevo usuario, hace dos meses me adjudiqué un apartamento en adjudicación directa de Hacienda, entregándome el certificado de adjudicación este 30 de enero junto con el mandamiento de cancelación de Cargas. Tengo dos cuestiones:
    -- La Administración de la Comunidad toma como referencia el día 15 de noviembre 2017, día en que la mesa de la AEAT me adjudica el bien como mejor postura, por lo que tendría que pagar la deuda de Comunidad de los años 2017,2016,2015 y 2014.Me comunican textualemnte: "Habiendo adquirido usted la propiedad por Adjudicación de 15 noviembre de 2017, le corresponde la deuda generada en 2017 y los 3 años anteriores es decir 2016,2015 y 2014."
    A esto yo les contesto que les he transferido las dos cuotas de 2018 y los recibos adeudados de los años 2017,2016 y 2015.Que el año 2014 no me corresponde dado que yo soy titular de la propiedad desde el 30 de enero 2018, fecha de firma del decreto.
    A esto me responden que el abogado de la Comunidad informa que es el 15 de noviembre de 2017 la fecha de adquisición y por tanto me corresponde pagar el año 2014 y que debe saber que queda imputada esa deuda a su propiedad a efectos del art.9 de la ley de Propiedad Horizontal.
    A todo esto como el certificado de adjudicación está firmado a 30 de enero de 2018 por la Autoridad competente de la Aeat y ese mismo día se me hace entrega del mismo documento, no contemplo pagarles el año 2014. La pregunta es que opinais respecto al tema de las fechas y si estoy en la postura acertada frente a ellos no ser que lo lleven a Tribunales (la suma es de 750 euros).
    -- Por otra parte el mandamiento de cancelación de cargas que ya he liquidado como exento en tributos, ¿ me toca a mi pagar el registro de este mandamiento en el Registro de Propiedad? de primeras tuve que dejar una fianza de 100 pavos para el certificado de adjudicación y otros 100 para el mandamiento.

    Saludos a todos

  8. mfmelo

    en respuesta a Torralva
    Ver mensaje de Torralva

    Razón tienes, pero "Sancho con la Iglesias hemos topado".
    Si quieres meterte con ellos, no digo que perderás, pero al menos no te dejarán ganar, aunque tengas razón.
    Ejemplo: con un ayuntamiento recientemente he tenido un problema y me costaba igual el recurrir en 2ª instancia que lo que ellos me habían impuesto de sanción, por lo que decidí pagar y ellos sabían que así lo haría. Según mis abogados y yo, tengo razón y no tengo la culpa de lo sucedido, pero......

    Al RP ha de pagarle el que hace la inscripción del tipo que sea, sino quieres pagar pues no hagas ninguna modificación y guarda los documentos. No lo harás, pues tendrás que pagar, son cantidades pequeñas.

    Habiendo usted adquirido por adjudicación el 15 de noviembre....Pues es mentira, el título tendrá validez a partir de notificarte, pero con las CCPP también suele ocurrir.

    Tienes razón, pero lo más probable es que tengas que pagar porqué a ellos no les cuesta nada el que tu recurras y es posible no le condenen en costas y a ti sí, esto úlitmo es de Jotaerre (cita obligada)

    Saludos.

  9. Torralva

    en respuesta a mfmelo
    Ver mensaje de mfmelo

    buenos días!
    tengo una consulta sobre si es posible cancelar por caducidad la anotación de un embargo preventivo en el registro de Propiedad de fecha 1990, dado que la empresa acreedora ya no existe por haber sido liquidada en 2013.

    Saludos

  10. mfmelo

    en respuesta a Torralva
    Ver mensaje de Torralva

    Al ser anterior al año 1.995, ha de ser cancelado por el organismo que inscribió dicho embargo y a él has de dirigirte, compañero subastero.

    Saludos.

Autor del blog
  • Tristán el subastero

    Información y opiniones sobre el mundo de las Subastas Judiciales desde la mirada de un subastero.

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