Hacienda pesca en las subastas

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Es curioso lo mucho que a veces nos cuesta ponernos en el lugar del otro, en mi caso en el lugar del demandado cuyo piso acaba de ser subastado. Tantos años en subastas y nunca se me había ocurrido pensar que a aquellos a quienes se les subasta la vivienda, luego además, llega Hacienda y les roba la cartera. O quizá lo supe hace tiempo y lo había olvidado, cosas de la edad.

La sorpresa me ha llegado hoy al leer en Cotizalia que los "Parados, divorciados y empresas en quiebra, están en el punto de mira de Hacienda".

Supongamos que el Sr. Martínez compró su vivienda en 1999 por 200.000 euros y que ahora, tras dejar de pagar la hipoteca ésta sale a subasta con una deuda principal de 150.000 euros más 10.000 por intereses de demora y otros 15.000 euros de costas judiciales. Deuda total de 175.000 euros. En 2.007, en plena burbuja la casa llegó a valer unos 450.000 euros (para quien se lo creyera) y ahora el valor real estará en torno a los 320.000. Si en la subasta se vende por... digamos 225.000 euros, Hacienda le pasará el cepillo y le quitará el 21% de los 25.000 euros de supuesto beneficio, con los correctores anuales que sea. Hasta aquí el cuento es triste, pero obvio.

Pero la situación puede ser aún peor según se desprende de la lectura minuciosa del citado artículo. Supongamos que no fue en 1999 cuando el Sr. Martínez compró la vivienda, sino que lo hizo al final de la burbuja, en pleno 2007. Precio de compra 450.000 euros, deuda principal hipotecaria de 400.000 más 40.000 de intereses de demora y 30.000 de costas judiciales. Total deuda hipotecaria: 470.000 euros. Como el precio de adjudicación sigue siendo el mismo, 225.000 euros, resulta que no solo no hay dinero sobrante para el Sr. Martínez sino que continúa debiéndole 245.000 euros al banco.

Y ahora viene lo más sorprendente, de la lectura del artículo de Cotizalia interpreto que Hacienda considerará que el pobre desgraciado, a pesar de que ha perdido su vivienda (suya relativamente, porque nunca la pagó), ha tenido un incremento patrimonial de 20.000 euros procedentes de la diferencia entre la deuda hipotecaria y el valor de escritura del piso.

¿Es así o estoy equivocado? ¿He leído mal el artículo o ha exagerado el periodista?

 

POSTDATA (6 junio): Tras una nueva lectura minuciosa, esta vez directamente de la web de Gestha, llego a la conclusión de que es más que posible que haya un error de redacción y que cuando dicen...

(...) si el precio de la subasta o la deuda, incluidos los intereses moratorios, indemnizatorios y costas, supera el precio escriturado de la vivienda, Hacienda considerará que "el desalojado ha obtenido una ganancia patrimonial", y le exigirá entre un 19% y un 21%.

lo que quieren decir realmente es que si el precio de adjudicación de la subasta es superior al precio escriturado de compra, el demandado debe pagar entre el 19 y el 21% aún cuando ese sobre precio no vaya a parar a los bolsillos del demandado por comérselo los intereses y las costas de la deuda hipotecaria.

  1. en respuesta a Landri
    #14
    08/06/10 12:28

    Landri, no te cortes y escribe esa novela. Que el saber no ocupa lugar.

  2. en respuesta a Draco
    #13
    08/06/10 12:18

    Aún siendo un poco off topic, pero por añadir algo en la misma línea de lo comentado por Draco en el sentido de ciertos "excesos" de celo de la agencia tributaria, yo podría escribir una novela con respecto a determinadas actividades inmobiliarias que estando sujetas a IVA (porque hacienda considera empresario a quien las realiza), no lo están por actividades económicas ni profesionales. Una situación esquizofrénica que aún siendo perfectamente legal, acarrea un sinfín de "desencuentros" con hacienda para quien tiene la desdicha de sufrirlos, en la mayoría de los casos por el desconocimiento de los funcionarios de su propia normativa.

  3. en respuesta a Tristán el subastero
    #12
    08/06/10 12:05

    Cuando se compran varias propiedades y se venden al año, ya te dicen que te dedicas a eso y te hacen tributar al máximo, no como un particular. Te pones en el punto de mira. Por eso algunos compran con sociedades porque aunque tributen al 30% se meten gastos en la empresa y se pueden compensar parte de las plusvalías. Yo por ejemplo se cuando compañeros míos van a comprar (con sociedad)o van a poner la mano

  4. en respuesta a Draco
    #11
    08/06/10 11:42

    Ahora que van a subir el impuesto por los incrementos patrimoniales al 24-25%, esa modalidad se va a acabar, pero Draco, dime una cosa: ¿A qué te refieres cuando dices que te reclaman como profesional?

  5. #10
    08/06/10 00:52

    Por no hablar de los sablazos que meten cuando no compras con sociedad y te reclaman como profesional. Si que pescan ahí si

  6. en respuesta a Echevarri
    #9
    07/06/10 23:53

    Hola Echevarri, en el primer caso es obvio que ha habido incremento patrimonial y que Hacienda te va a meter el 21%, pero en el caso de que el incremento haya sido devorado por los intereses y las costas procesales... ejem, me parece un poco fuerte.
    Aunque más bien interpreto que debe ser un error de comunicación de los inspectores de Hacienda. Simplemente han debido de expresarse mal.

  7. #8
    07/06/10 23:09

    He de confesar que tenía anotado el articulo de Cotizalia como un futuro Hearst, ya que tal y como lo he entendido no veo el problema. Si como consecuencia de una venta forzada (subasta) o de una concreción de cuotas de propiedad (separación o disolución condominio) se pone de manifiesto un incremento de patrimonio me parece normal que tributen en IRPF. Más Heavy me parece la normativa en donaciones y similares, que es por donde apunta Petersen

  8. #7
    07/06/10 16:22

    Salvo que se quiera presentar el tópico de que Hacienda que somos todos, es muy mala, tópico muy al uso, pero como ponen arriba en el IRPF se tiene la posibilidad de declarar legalmente como pérdida particular la diferencia, una pérdida que todos sabemos que la gana el subastero y el banco principalmente que son los malos de esta película porque son los que abultaran esos conceptos.
    Cualquier otro juego de artificio pretende engañar y confundir o ponerle unos cuernos y rabo a hacienda que sin duda tendrá, pero que en este caso, se obvia que esos conceptos abultados son el problema y no lo que interprete Hacienda porque el origen está en la indefensión y la no impugnación, de que en un impuesto personal sólo se tributa por lo que se recibe, no por lo que reciben otros y que "puede" que en un 0,00001 por ciento maten a la gente, no quiere decir que por ello necesariamente nos tengamos que dejar matar.
    Un saludo

  9. #6
    07/06/10 12:20

    El criterio no es nada nuevo, a ver si yo tengo un terreno en propiedad que me costó 40.000 €, más impuestos y gastos por 4.000 €, total 44.000 €, y lo aporto a una sociedad de nueva creación, deberé aportarlo por el valor actual, supongamos que según las tablas que maneja la oficina liquidadora le corresponden unos 90.000 €, pues deberé liquidar el 19 ó 21% de la diferencia 46.000 €, aún cuando yo no he visto ni un euro, aun cuando a criterio de la Agencia Tributaria personalmente tengo una ganancia patrimonial (1)

    Pues lo que comentas es lo mismo, lo que ocurre es a efectos “estéticos” clama al cielo, porque además de embargado “vapuleado”

    En todo caso, si … pueden “levantar” actas de impuestos, pero me gustará ver en muchos casos de donde van a cobrar, y en muchas ocasiones esto se puede convertir en unos números en un papel, pero con escasas probabilidades de cobro.

    (1) Es cierto, no obstante que el día que pueda vender el terreno, caso que lo haga alguna vez, mi valor de adquisición ya no serán los 44.000 iniciales, sino los 90.000 mas gastos del ejemplo, y esto desde luego no ocurre en el caso que expones.

  10. #5
    05/06/10 21:58

    Tuve un deslid y calculé que el supuesto incremento patrimonial en el segundo ejemplo era de 70.000, cuando en realidad es de 20.000. Suponiendo que esa sea la interpretación que hace Hacienda, que no lo se.

  11. #4
    05/06/10 21:55

    No lo se, pero del texto del artículo interpreto que hacienda considera que "si la deuda supera el precio escriturado de la vivienda", entonces hay una ganancia patrimonial. Supongamos que los tíos piensan: el Sr. Martínez compró en 450.000 pero acabó debiendo 470.000, ganancia 20.000 euros.

    Evidentemente si soy yo el que hago las cuentas, el resultado coincide con el vuestro, pero resulta que quien hace las cuentas es el pavo cuya imagen decora este post ¿Cómo serán sus cuentas?

  12. en respuesta a Rastaman
    #3
    05/06/10 12:22

    Uf... pensaba que yo era el único que no veía el segundo ejemplo de Tristán. Creo que el error viene de que a veces confundimos la ganancia patrimonial producida, con el "medio de pago" (o cobro) de la operación. La ley lo que dice es que son ganancias patrimoniales aquellas que "se pongan de manifiesto"... en el segundo caso lo que se pone de manifiesto es una pérdida patrimonial, independientemente de como se adquirió el bien (en este caso con financiación ajena) y como se transmitió (subasta, y quedando deuda pendiente). Un ejemplo que he visto alguna es el de las permutas. Mucha gente no las declara porque "no he vendido nada, he cambiado una cosa por otra", sin embargo, hacienda manda su correspondiente paralela por la ganancia patrimonial por la diferencia entre el valor de lo que se recibe, y lo que costó adquirir lo que se transmite... más la correspondiente sanción. Y todo ello aunque en la operación no haya habido un euro de por medio.

  13. #2
    05/06/10 11:48

    "Si el precio de la subasta o la deuda, incluidos los intereses moratorios, indemnizatorios y costas, supera el precio escriturado de la vivienda" yo lo que interpreto es que los técnicos de Hacienda entienden que el precio de subasta suele igualar el del total de la deuda, y si se da el caso que el deudor escrituró a un precio inferior, obtendria una ganancia patrimonial....lógico.
    Tu primer ejemplo es correcto salvo que la plusvalia es 25.000 (225.000-200.000), el segundo no.

  14. #1
    04/06/10 23:55

    Debo estar muy torpe pero no te entiendo tristán. si compró la vivienda por 450 mil y la "transmisión" se produce por 225 mil, lo que se produce en todo caso sería una pérdida patrimonial...

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