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Estoy convencido de que estamos ante la ventana de oportunidad más extraordinaria que yo he conocido desde que invierto en el negocio de las subastas y de que, en los próximos dos años, los que invertimos en el negocio inmobiliario vamos a vivir un periodo muy dulce durante el que los precios de adjudicación van a disminuir sensiblemente.

Y no solo eso, sino que además, los que compramos también directamente a los fondos de inversión, también vamos a tener la oportunidad de hacerlo a precios realmente atractivos.  

Mi tesis es que los fondos internacionales de inversión se van a ver en la obligación de venderlo todo, a toda prisa y casi a cualquier precio.

Pero ojo, que esto no va a ser como en la crisis de la vivienda que hubo entre 2009 y 2014, en la que los precios de las casas cayeron hasta un 50%. Entonces, aquí en España, se juntaron una crisis inmobiliaria con una crisis financiera y, además, en un entorno mundial de recesión económica.

Durante aquellos años quienes tuvieron liquidez, fueran inversores o simples particulares, pudieron comprar a muy buenos precios. Aunque, obviamente, los inversores pudimos comprar a muchísimo mejor precio, porque lo hacíamos en las subastas. Pero los particulares también pudieron aprovecharse de la bajada generalizada de precios.

No, lo que viene ahora no tiene nada que ver con eso.

Lo que viene NO es una crisis de la vivienda sino una crisis económica causada por el parón de la cuarentena y, por lo tanto, los precios de la vivienda no se van a desmoronar como lo hicieron entonces, que parecía que no iban a encontrar nunca su suelo. De verdad que creo que ahora no a caer mucho más de un 10%, o algo así.

Pero la crisis de la que nos podemos aprovechar los inversores no es esta del coronavirus.

La crisis a la que yo me estoy refiriendo es la que ya estaba en marcha entre los fondos internacionales que habían venido a España a comprar ladrillo y que han estado el último año muy puteados por las medidas económicas del Gobierno y que ahora, con una parte del gobierno que les tiene atragantados (y que va a por ellos), saben que están en el punto de mira y que más les vale salir del país, cuanto antes mejor.

Como todos sabemos, Zapatero y Rajoy hicieron lo posible por que los fondos internacionales vinieran a España a invertir sus caudales comprando a los bancos todos los activos enlodados que estos tenían y que les estaban ahogando. Vinieron los fondos y compraron cientos de miles de viviendas y créditos impagados a precios irrisorios. 

Durante estos años a los fondos les ha ido francamente bien. Han vendido muchos de esos activos e incluso, como los precios del alquiler se han disparado, incluso llegaron a pensar en cambiar su habitual política de inversión, que usualmente consiste en simplemente comprar y vender, a comprar y retener. Incluso algunos de ellos se constituyeron en SOCIMIs para quedarse en España alquilando su inmenso parque de viviendas. 

Pero eso fue antes de que su enemigo de siempre entrara en el gobierno de España, algo con lo que nadie había contado, entre otras cosas porque eso no se le ocurre ni al que asó la manteca, no digamos ya a alguien con dos dedos de frente.

Porque durante estos años, los partidos de extrema izquierda, como Podemos, no han hecho otra cosa que protestar ante la presencia en España de los fondos que ellos llamaban "buitre", reclamando que todos esos pisos que se les vendían debían ser empleados en darle vivienda social a la parte menos productiva de nuestra sociedad. Sí, a los gorrones sociales de toda la vida.

¿Y qué pasa ahora?

Pues sencillamente, que desde hace más o menos un año y medio, todos estamos asistiendo a una serie de medidas y de reales decretos que van encaminados a putear a los acreedores y a los grandes tenedores de vivienda. Y desde que se formó el actual gobierno a principios de año todo el sector está acojonado sabiendo que van a por ellos.

Creedme, ahora mismo tener más de 15 viviendas en propiedad o ser el acreedor de una hipoteca impagada no es una buena idea.

Y los fondos de inversión no son tontos.

Y lo saben.

Y a esta situación previa, ahora se le ha unido la crisis del Coronavirus que, cuando finalice la cuarentena se va a convertir en una crisis económica. Dicen que de esta crisis vamos a salir en V, y que en la segunda mitad del año nos recuperaremos, pero ya veremos. Creo que en realidad eso no lo sabe nadie.

Yo lo que puedo contar es mi experiencia con la negociación de tres activos de tonelaje medio.

Lo primero decir que hasta hace medio año estos activos me los hubieran ofrecido a precios bastante por encima de lo que me los estaban ofreciendo este año. De hecho, antes del decreto de emergencia yo estaba a punto de firmar la compra de uno de ellos. Pues bien, a la semana de quedarse todo parado por el confinamiento al que todos estamos sometidos, el gestor del fondo comenzó a escribirme correos ofreciéndome cada vez más "regalitos" si aceptaba firmar antes de que acabase el mes de marzo.

El gestor de otro fondo me llamó para decirme que aceptaban una oferta que tres semanas antes habían considerado irrisoria y casi insultante. 

¿Qué les estaba pasando a esta gente? 

¿Por qué este cambio de actitud de los gestores de fondos, con los que antes era muy difícil negociar y que ahora andan regalando el oro y el moro?

Por la siguiente razón:

Las circunstancias actuales (políticas, sociales y económicas) han creado una situación tal, que ahora mismo, en este mismísimo momento, en las sedes, de Londres, Nueva York o Luxemburgo, de todos estos fondos internacionales se está tomando la decisión de salir pitando de España. Pero de salir corriendo en plan desbandada de tonto el último.

Hasta el Coronavirus, ya tenían malas perspectivas porque sabían que el gobierno de España iba a por ellos. Pero ahora, además, saben que tras la cuarentena habrá una crisis económica y no quieren que les atrape en España. El coste de oportunidad de tener el dinero aquí atrapado en vez de disponer de él para invertirlo en otros sitios de interés es demasiado grande.

Saben que todo lo que podían conseguir en este país ya lo han conseguido. A partir de ahora aquí solo les van a dar disgustos.

Por eso tienen que venderlo todo, A toda leche.

Pero todo, todo, tanto lo bueno como lo malo, tanto los caramelitos como los productos tóxicos.

Y resulta que cuando eran los bancos quienes tenían que deshacerse de todos sus activos pudieron venir los fondos internacionales con miles de millones. Pero ahora, ¿quién hay con miles de millones para comprar lo que tienen que vender los fondos? Nadie con el suficiente dinero. Solo nosotros, los pequeños inversores artesanales. Lo que compramos de poco en poco porque no tenemos liquidez infinita.

¿Y qué pasa cuando hay mucha OFERTA, pero poca gente con suficiente LIQUIDEZ?

Lo que pasa se llama LEY DE LA OFERTA Y LA DEMANDA, que como vamos a ver en los próximos meses no es un principio que solo funcione en beneficio de las grandes corporaciones. Ahora va a funcionar también en beneficio nuestro, de los pequeños.

Muchos fondos queriendo vender muchísimos activos significa un embudo muy ancho por el lado de los vendedores y muy estrecho por el lado de los inversores. Y eso significa que van a tener que malvender a precios irrisorios.

Pero que estén tranquilos: esto no quiere decir que los fondos vayan a perder dinero. Yo les he comprado activos a 80.000 euros por los que a mi me consta que ellos no pagaron más de 15 o 20.000 euros.

O sea, dos cosas:

1) que NO van a perder dinero

y 2) que tienen un gran margen de bajada.

 

 

¿Y esto significa que vamos a poder comprar más barato en las subastas?

Desde luego que sí, porque los acreedores siempre han sido nuestros mayores competidores en las subastas. Hasta el punto de que desde siempre el banco se ha adjudicado el 90% de las mismas. Esto siempre ha sido así, no es cosa de ahora.

Pero como ahora los dueños de esas hipotecas, que ahora son los fondos de inversión, no van a querer adjudicarse los activos porque van a estar haciendo las maletas para mudarse a otro país, eso significa que no van a pujar tanto contra nosotros y que vamos a poder comprar a precios más baratos.

Es así de simple.

Naturalmente habrá que hacerlo con tino e inteligencia para que no nos perjudique la ampliación de la Ley 1/2013, pero creo que los lectores de este blog ya saben de sobra lo que ya no interesa comprar y lo que siguen siendo productos interesantes. 

¿Y qué va a pasar con el resto de ciudadanos? ¿Ellos también van a poder comprar barato?

No, de ninguna manera los ciudadanos normales van a poder beneficiarse de la situación creada por la desbandada de los fondos de inversión.

Estamos hablando de pisos en subasta. Los ciudadanos no tienen los conocimientos necesarios para aprender a investigar subastas y distinguir lo que es una buenísima compra en subasta de lo que puede ser una gran cagada.

Pero es que, además, a los fondos de inversión se les puede comprar activos directamente, sin que sea en subastas. Pero siempre se trata de activos muy pegajosos, que requieren tener una serie de conocimientos que están muy lejos del común de los mortales.

¿Acaso alguien se imagina a la gente comprando pisos okupados por muy baratos que se los deje el propietario? Desalojar a los okupas es muy sencillo, pero hay que saber cómo hacerlo. 

¿Y es imaginable ver a cualquiera comprando al acreedor una hipoteca impagada, que son el activo más complicado y técnico que existe

Conclusión de todo este rollo que he soltado: Que vienen dos años que van a ser muy interesantes para los pequeños inversores inmobiliarios, pero que esta ventana acojonante de inversión solo va a poder ser disfrutada por quienes tengan la experiencia o formación suficientes para aprovechar las increíbles oportunidades que se nos van a presentar.

Y cuando todos estaban esperando un post pesimista y amargado por las consecuencias del decretazo de hace algunas semanas, va Tristán y nos sorprende con un artículo de optimismo exultante. 

No hay quien le entienda.

 

  1. en respuesta a W. Petersen
    #60
    mfmelo
    Contra ese señor gallego, ni todos los del blog de subastas y Rankianos juntos podemos, ese gallego es pequeñito y muy concentrado, como los agujeros negros, es ya su principal negocio.

    Saludos.
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  2. en respuesta a mfmelo
    #59
    W. Petersen
    Lo que ocurre es que en los sitios que te indico, hay un señor gallego que a través de sus empresas, arrima con todo lo que se vende !!!  Seguramente además acaba convenciendo a varios de los que en principio no quieren vender,

    Y no sé si tu y yo podríamos luchar contra las ofertas que les hace este caballero,   me temo que en Sevilla hizo lo propio !!!!!!
  3. en respuesta a W. Petersen
    #58
    mfmelo
    En esos lugares, cuenta conmigo también.
    En Sevilla: C/ Imagen, Tetuán, Sierpes, Feria, Plaza el Duque, avda Virgen de Luján, República Argentina y otras similares, cuenta conmigo, pero al 50% de tasación.

    No quiero las de Las Tres mil, Pajaritos, Madre de Dios, Torreblanca de los Caños, polígonos en general (no sólo el polígono Norte y Sur), ahora ningún polígono. De estos barrios, no es que sean malos, no quiero nada a ningún precio, bueno sí, de 500 a 1.000 €, me podría sacrificar, pero el que vende ha de pagar todos los gastos, sino, no hay trato.

    Saludos.
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  4. en respuesta a blueblue
    #57
    mfmelo
    JJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJ, Tienes toda la razón, es otro diferencia esencial entre la subasta y una compra mercantil, aunque hay algunos juzgados que a los que se equivocan añadiendo el Cerito cabrito les devuelven la retención. de todas formas dile a tu amigo que se olvide y que vuelva a particpar en otra, pero con otros dienros, esos no se los devolverán.

    Saludos.
  5. en respuesta a Tristán el subastero
    #56
    W. Petersen
    Hombre en Plaça Catalunya, Portal de l'Angel, Passeig de Gràcia .. pues si, con buen descuento .. hasta me atrevería con locales comerciales !!!!!  

    En Cuitat Meridiana o Trinitat, pues no .... 

    Reedito: Me temo que esto de la confinación me afecta al cerebro... !!!!

    :-)

    Cuidaté amigo !!!!!!
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  6. en respuesta a mfmelo
    #55
    blueblue
    y se han quedado conformes con tu respuesta?

    Pero estos casos se repetiran. por cierto un  amigo compro una casa en la playa por subasta directa, dio 3000 de señal....  no he hablado con el, pero seguro que estara haciendo lo mismo ¿le devolveran a el dinero?
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  7. en respuesta a Juan1980
    #54
    mfmelo
    Hace +-4 meses me reservan un piso.
    Me dan una señal de arras penitenciales, no penales, condicionadas a que le den el crédito hipotecario.
    Le conceden crédito hipotecario, pero como no tiene bastante para todo: compra, ITP, notaria, RP., etc pues deciden pedir un P.personal con avalista.
    A mi me dicen que prorrogue el contrato. 
    Lo prorrogo por un mes más, a la espera de la contestación del banco respecto al crédito personal.
    Hoy me llaman y me dicen que les devuelva los dineros de la señal ya que en la empresa en la que trabajan han hecho un ERTE. Bien pero eso lo sabreis hace ya más de una semana, no ahora y de todas formas es un ERTE. no un despido y si estais metidos en un ERTE no te pueden despedir por Ley hasta haber pasado al menos 6 meses.
    Si, Si, pero queremos nos devuelvas los dineros de la señal.

    Si la vivienda estuviera subiendo y ellos en el TV viendo las noticias, estarían sin vivir por comprar, pero resulta que la TV está ya diciendo que la economía va a sufrir un bajón, así como la vivienda.

    Me habeis tenido 4 meses con la vivienda quitada del mercado y ahora me venís con esa historia, pues seguid intentando que os den el crédito, y yo seguiré esperando hasta que os lo denieguen, pero el lunes, que podemos empezar de nuevo a enseñar la vivienda, estará otra ven puesto en venta. Tenía varios interesados, pero como estaba apalabrado.....

    Esta será una más de una larga ristra de desgracias en el sector inmobiliario, hasta que se estabilice pasados varios años, si encuentran cura y vacuna, sino...........................hasta el infinito y más allá.

    Saludos.
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  8. en respuesta a Juan1980
    #53
    Fiscaly
    Los cambios que ha ido comentando este nuevo gobierno, son más populistas que gravosas.

    Respondiendo a tu pregunta, sí, es posible que cambien (está en su programa) pero salvo por la alarma e inestabilidad que se crea con estas medidas, a efectos prácticos, no tiene mucha incidencia.
  9. en respuesta a mfmelo
    #52
    Juan1980
    En una zona que sigo me hace mucha gracia ver que hay un vendedor que tiene a las inmobiliarias aleccionadas para subir el precio de su piso cada x meses. Por si no se vendía ya al precio inicial, lo va subiendo. 

    Y también veo muchos anuncios que aparecen y desaparecen. Hay zonas donde llevan sin vender un piso más de un año ya. A los vendedores o las inmobiliarias les cuesta aceptar la realidad.

    Saludos
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  10. en respuesta a Tristán el subastero
    #51
    blueblue
    Hola Tristán, no me referia a ti, era una contestación al forero  Inversius  que comento esos porcentajes de bajadas

  11. en respuesta a Juan1980
    #50
    mfmelo
    Hay sitios, zonas y lugares que jamàs bajarán, yo siempre hablo haciendo una media general.
    Es probable que haya zonas que en la crisis que empezaremos a notar a partir del periodo de aislamiento tampoco bajarán y no lo harán por ser zonas muy exclusivas y únicas, esas tendrán siempre demanda, pero el resto de zonas, 99,99 %, bajarán sin remedio y la crisis que nos aguarda se llevará mucho capital, ilusiones, trabajos, puestos de trabajo, formas de vivir, sociedades de todo tipo en quiebra, tanto a nivel nacional, como  planetario y sólo saldrá un ganador de todo esto: R.P.Ch.

    Estar preparados para aprovechar la ocasión y no tener prisas y que, al igual que en otras crisis, que ganen y aguanten los que puedan y sepan mejor adaptarse a la pandemia económica.

    Saludos reales y agoreros.
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  12. en respuesta a Tristán el subastero
    #49
    Juan1980
    Crees que va a producirse un cambio en la fiscalidad de las SOCIMI?
  13. en respuesta a mfmelo
    #48
    Juan1980
    Las naves han ido muy bien pero en zona super prime, por ejemplo en el eje de la A-2, cerca de Madrid.
  14. en respuesta a blueblue
    Dime en qué minuto exactamente me has oído hablar de descuentos superiores al 90%.
  15. en respuesta a Inversius
    #46
    blueblue
    lo dices en serio?  encontrar descuentos por encima del 70% incluso 90% ?
  16. en respuesta a Tristán el subastero

    Los que estéis interesados en que responda vuestras preguntas podéis dejarla en este enlace:
    https://www.rankia.com/foros/hipotecas/temas/4553975-webinar-tristan-subastero-inversion-inmobiliaria-anos-colera-deja-pregunta

    O también podeis simplemente dejarla en estos comentarios, diciendo que queréis que la responda en el webinar.

  17. en respuesta a blueblue
    #44
    mfmelo

    Si se puede escoger, no hay duda: viviendas y de capitales de provincia. De ellas barrios de clase media para arriba, los barrios pobres no son rentables para lo que se nos viene encima.
    Las oficinas son buenas para el alquiler, pero han de estar muy bien situadas en la capital de provincia, sino son céntricas, al menos que estén en avenidas de mucho tráfico y/o tránsito.

    Rústicas, solares, tierras de labor, suelos para urbanizar, etc, ni pensarlo, incluso si te los regalan.

    Naves industriales en polígonos buenos y en ciudades de más de 150.000 habitantes, pero no para vender a corto o medio plazo, para hacerlo a más de 5 años, por lo que la compra ha de ser un chollo, si no es así, no comprar.

    A muy largo plazo, garajes que se compren a precios chollo y mantenerlos, ya que la demanda irá en aumento por necesidad de coches eléctricos, estudiando muy detenidamente que haya escacez en la zona, ya que en urbanizaciones nuevas en los alrededores de las ciudades la demanda es nula y no valen ni para alquiler.

    Los pisos si son del 2º para arriba que el bloque tenga ascensor, ya que la población de España está muy envejecida y se pierden muchos clientes por no tener el mencionado.

    Pero si nos sale un chollo para comprar una rústica estudiar con atención el estado de la urbanización y la situación real con las juntas de compensación, porque es posible que creas has dado un pelotazo y éste sea en la cara. En las rústicas las construcciones que tengan hechas, si es posible, que sean de más de 4 años. La abundancia de agua es primordial, una rústica sin agua no vale para nada; sino tiene pozo, hemos de informarnos del nivel freático de la zona, la calidad y la cantidad. Para información de curiosos diré que el agua subterránea corre de este a oeste en sentido del movimiento del planeta Tierra, así que si tu vecino tiene un buen pozo y quieres aprovechar el acuífero, has de hacer tu pozo en sentido este-oeste siguiendo su línea, ya que en sentido norte sur no hay corriente de la misma fuente, al menos que el acuífero sea enorme.

    Saludos.

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  18. #43
    Inversius

    No pretendo ser catastrofista, todo lo contrario, es un cambio de ciclo, los puntos claves en Real estate son Timing, Marketability and Location.
    Y va a empezar el momento de comprar buenas oportunidades, pero pongamos un ejemplo, solo disponemos de 100.000 euros, para compras y sabemos que hasta de aquí 4 años, no podremos venderlo, y teniendo en cuanto que los descuentos se han de actualizar en función de la prima de riesgo (no es lo mismo barrio salamanca que getafe), compraremos con descuentos de 50 %, del 70 % o a los mejor podemos comprar con descuentos del 95 % y quien dice 99 %. A mi me viene a la cabeza esta imagen de 1929 https://bit.ly/2Rd6m0x en la que un Ford de un precio de 2000 euros, se vendía por 100 euros.

  19. Queridos amigos. El próximo miércoles voy a hacer un webinar en Rankia con el título "LA INVERSIÓN INMOBILIARIA EN LOS TIEMPOS DEL CÓLERA".
    https://www.rankia.com/cursos/3040-inversion-inmobiliaria-anos-colera

    Por supuesto, todos estáis invitados a verlo y a participar haciendo vuestras preguntas previas, que serán respondidas puntualmente. O no. Preguntad lo que queráis, siempre que esté relacionado con las subastas o con la inversión inmobiliaria. Preguntad libremente. Yo también responderé libremente, jejeje.

  20. en respuesta a blueblue

    jejeje, ¿locales comerciales en la era del comercio electrónico?

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