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Estoy convencido de que estamos ante la ventana de oportunidad más extraordinaria que yo he conocido desde que invierto en el negocio de las subastas y de que, en los próximos dos años, los que invertimos en el negocio inmobiliario vamos a vivir un periodo muy dulce durante el que los precios de adjudicación van a disminuir sensiblemente.

Y no solo eso, sino que además, los que compramos también directamente a los fondos de inversión, también vamos a tener la oportunidad de hacerlo a precios realmente atractivos.  

Mi tesis es que los fondos internacionales de inversión se van a ver en la obligación de venderlo todo, a toda prisa y casi a cualquier precio.

Pero ojo, que esto no va a ser como en la crisis de la vivienda que hubo entre 2009 y 2014, en la que los precios de las casas cayeron hasta un 50%. Entonces, aquí en España, se juntaron una crisis inmobiliaria con una crisis financiera y, además, en un entorno mundial de recesión económica.

Durante aquellos años quienes tuvieron liquidez, fueran inversores o simples particulares, pudieron comprar a muy buenos precios. Aunque, obviamente, los inversores pudimos comprar a muchísimo mejor precio, porque lo hacíamos en las subastas. Pero los particulares también pudieron aprovecharse de la bajada generalizada de precios.

No, lo que viene ahora no tiene nada que ver con eso.

Lo que viene NO es una crisis de la vivienda sino una crisis económica causada por el parón de la cuarentena y, por lo tanto, los precios de la vivienda no se van a desmoronar como lo hicieron entonces, que parecía que no iban a encontrar nunca su suelo. De verdad que creo que ahora no a caer mucho más de un 10%, o algo así.

Pero la crisis de la que nos podemos aprovechar los inversores no es esta del coronavirus.

La crisis a la que yo me estoy refiriendo es la que ya estaba en marcha entre los fondos internacionales que habían venido a España a comprar ladrillo y que han estado el último año muy puteados por las medidas económicas del Gobierno y que ahora, con una parte del gobierno que les tiene atragantados (y que va a por ellos), saben que están en el punto de mira y que más les vale salir del país, cuanto antes mejor.

Como todos sabemos, Zapatero y Rajoy hicieron lo posible por que los fondos internacionales vinieran a España a invertir sus caudales comprando a los bancos todos los activos enlodados que estos tenían y que les estaban ahogando. Vinieron los fondos y compraron cientos de miles de viviendas y créditos impagados a precios irrisorios. 

Durante estos años a los fondos les ha ido francamente bien. Han vendido muchos de esos activos e incluso, como los precios del alquiler se han disparado, incluso llegaron a pensar en cambiar su habitual política de inversión, que usualmente consiste en simplemente comprar y vender, a comprar y retener. Incluso algunos de ellos se constituyeron en SOCIMIs para quedarse en España alquilando su inmenso parque de viviendas. 

Pero eso fue antes de que su enemigo de siempre entrara en el gobierno de España, algo con lo que nadie había contado, entre otras cosas porque eso no se le ocurre ni al que asó la manteca, no digamos ya a alguien con dos dedos de frente.

Porque durante estos años, los partidos de extrema izquierda, como Podemos, no han hecho otra cosa que protestar ante la presencia en España de los fondos que ellos llamaban "buitre", reclamando que todos esos pisos que se les vendían debían ser empleados en darle vivienda social a la parte menos productiva de nuestra sociedad. Sí, a los gorrones sociales de toda la vida.

¿Y qué pasa ahora?

Pues sencillamente, que desde hace más o menos un año y medio, todos estamos asistiendo a una serie de medidas y de reales decretos que van encaminados a putear a los acreedores y a los grandes tenedores de vivienda. Y desde que se formó el actual gobierno a principios de año todo el sector está acojonado sabiendo que van a por ellos.

Creedme, ahora mismo tener más de 15 viviendas en propiedad o ser el acreedor de una hipoteca impagada no es una buena idea.

Y los fondos de inversión no son tontos.

Y lo saben.

Y a esta situación previa, ahora se le ha unido la crisis del Coronavirus que, cuando finalice la cuarentena se va a convertir en una crisis económica. Dicen que de esta crisis vamos a salir en V, y que en la segunda mitad del año nos recuperaremos, pero ya veremos. Creo que en realidad eso no lo sabe nadie.

Yo lo que puedo contar es mi experiencia con la negociación de tres activos de tonelaje medio.

Lo primero decir que hasta hace medio año estos activos me los hubieran ofrecido a precios bastante por encima de lo que me los estaban ofreciendo este año. De hecho, antes del decreto de emergencia yo estaba a punto de firmar la compra de uno de ellos. Pues bien, a la semana de quedarse todo parado por el confinamiento al que todos estamos sometidos, el gestor del fondo comenzó a escribirme correos ofreciéndome cada vez más "regalitos" si aceptaba firmar antes de que acabase el mes de marzo.

El gestor de otro fondo me llamó para decirme que aceptaban una oferta que tres semanas antes habían considerado irrisoria y casi insultante. 

¿Qué les estaba pasando a esta gente? 

¿Por qué este cambio de actitud de los gestores de fondos, con los que antes era muy difícil negociar y que ahora andan regalando el oro y el moro?

Por la siguiente razón:

Las circunstancias actuales (políticas, sociales y económicas) han creado una situación tal, que ahora mismo, en este mismísimo momento, en las sedes, de Londres, Nueva York o Luxemburgo, de todos estos fondos internacionales se está tomando la decisión de salir pitando de España. Pero de salir corriendo en plan desbandada de tonto el último.

Hasta el Coronavirus, ya tenían malas perspectivas porque sabían que el gobierno de España iba a por ellos. Pero ahora, además, saben que tras la cuarentena habrá una crisis económica y no quieren que les atrape en España. El coste de oportunidad de tener el dinero aquí atrapado en vez de disponer de él para invertirlo en otros sitios de interés es demasiado grande.

Saben que todo lo que podían conseguir en este país ya lo han conseguido. A partir de ahora aquí solo les van a dar disgustos.

Por eso tienen que venderlo todo, A toda leche.

Pero todo, todo, tanto lo bueno como lo malo, tanto los caramelitos como los productos tóxicos.

Y resulta que cuando eran los bancos quienes tenían que deshacerse de todos sus activos pudieron venir los fondos internacionales con miles de millones. Pero ahora, ¿quién hay con miles de millones para comprar lo que tienen que vender los fondos? Nadie con el suficiente dinero. Solo nosotros, los pequeños inversores artesanales. Lo que compramos de poco en poco porque no tenemos liquidez infinita.

¿Y qué pasa cuando hay mucha OFERTA, pero poca gente con suficiente LIQUIDEZ?

Lo que pasa se llama LEY DE LA OFERTA Y LA DEMANDA, que como vamos a ver en los próximos meses no es un principio que solo funcione en beneficio de las grandes corporaciones. Ahora va a funcionar también en beneficio nuestro, de los pequeños.

Muchos fondos queriendo vender muchísimos activos significa un embudo muy ancho por el lado de los vendedores y muy estrecho por el lado de los inversores. Y eso significa que van a tener que malvender a precios irrisorios.

Pero que estén tranquilos: esto no quiere decir que los fondos vayan a perder dinero. Yo les he comprado activos a 80.000 euros por los que a mi me consta que ellos no pagaron más de 15 o 20.000 euros.

O sea, dos cosas:

1) que NO van a perder dinero

y 2) que tienen un gran margen de bajada.

 

 

¿Y esto significa que vamos a poder comprar más barato en las subastas?

Desde luego que sí, porque los acreedores siempre han sido nuestros mayores competidores en las subastas. Hasta el punto de que desde siempre el banco se ha adjudicado el 90% de las mismas. Esto siempre ha sido así, no es cosa de ahora.

Pero como ahora los dueños de esas hipotecas, que ahora son los fondos de inversión, no van a querer adjudicarse los activos porque van a estar haciendo las maletas para mudarse a otro país, eso significa que no van a pujar tanto contra nosotros y que vamos a poder comprar a precios más baratos.

Es así de simple.

Naturalmente habrá que hacerlo con tino e inteligencia para que no nos perjudique la ampliación de la Ley 1/2013, pero creo que los lectores de este blog ya saben de sobra lo que ya no interesa comprar y lo que siguen siendo productos interesantes. 

¿Y qué va a pasar con el resto de ciudadanos? ¿Ellos también van a poder comprar barato?

No, de ninguna manera los ciudadanos normales van a poder beneficiarse de la situación creada por la desbandada de los fondos de inversión.

Estamos hablando de pisos en subasta. Los ciudadanos no tienen los conocimientos necesarios para aprender a investigar subastas y distinguir lo que es una buenísima compra en subasta de lo que puede ser una gran cagada.

Pero es que, además, a los fondos de inversión se les puede comprar activos directamente, sin que sea en subastas. Pero siempre se trata de activos muy pegajosos, que requieren tener una serie de conocimientos que están muy lejos del común de los mortales.

¿Acaso alguien se imagina a la gente comprando pisos okupados por muy baratos que se los deje el propietario? Desalojar a los okupas es muy sencillo, pero hay que saber cómo hacerlo. 

¿Y es imaginable ver a cualquiera comprando al acreedor una hipoteca impagada, que son el activo más complicado y técnico que existe

Conclusión de todo este rollo que he soltado: Que vienen dos años que van a ser muy interesantes para los pequeños inversores inmobiliarios, pero que esta ventana acojonante de inversión solo va a poder ser disfrutada por quienes tengan la experiencia o formación suficientes para aprovechar las increíbles oportunidades que se nos van a presentar.

Y cuando todos estaban esperando un post pesimista y amargado por las consecuencias del decretazo de hace algunas semanas, va Tristán y nos sorprende con un artículo de optimismo exultante. 

No hay quien le entienda.

 

  1. en respuesta a Tristán el subastero
    #20
    delicateshot

    Y, ¿a qué empresa le va bien sin personas?

  2. en respuesta a clanderjander

    ¿Y qué esperabas con este gobierno que carga sobre las empresas el increíble coste económico de la cuarentena? Hace falta ser subnormal para poner a las personas por delante de las empresas, como si a las personas pudiera irles bien sin la subsistencia de las empresas. A ver cuándo se enteran de que en las crisis, en cualquier crisis, lo más importante siempre debe ser la SUBSISTENCIA DE LAS EMPRESAS. Porque las empresas que subsistan siempre podrán volver a contratar cuando la cosa se estabilice, pero las empresas que desaparezcan nunca podrán volver a contratar, se llevarán con ellas todos los empleos que tuvieran.

    Las consecuencias de esta cuarentena debería cargarse sobre las espaldas de todos los ciudadanos, y no solo sobre las de las empresas. ¿Cómo? Muy sencillo, por ejemplo decretando que este cierre total de dos semanas sería a costa de las vacaciones de los empleados. Así el coste se hubiera repartido: las empresas hubieran perdido la actividad y facturación de 4 semanas y los empleados se hubieran visto obligados a pasar 14 días de sus vacaciones encerrados en sus casas.

    ¿Pero cuándo esta gente ha traído otra cosa que no sea hambre y miseria?

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  3. #18
    clanderjander

    El BOE últimamente es un capo de minas, hay que releerlo como mínimo tres veces, esperar una hora y volverlo a leer. Este artículo del RDL 11/2020 es acojonante:

    Sección 3, Art.36

    EL CONSUMIDOR PUEDE RESOLVER CUALQUIER CONTRATO QUE HAYA FIRMADO si:
    - cumplimiento deviene imposible como consecuencia medidas estado de alarma
    - no se obtiene acuerdo revisión contrato en plazo 60 días

    O sea, que en el plazo de 14 días el consumidor puede declarar resuelto CUALQUIER CONTRATO QUE HAYA SUSCRITO. Incluso una compraventa inmobiliaria puesto que el RD no excluye ningún contrato y no exige acreditar que la prestación deviene imposible. Cualquiera (puesto que toso estamos afectados por el decreto de alarma) puede decidir no pagar lo que haya contratado escudándose en este art.36. Es la debacle empresarial total. A partir de ahora los pactos ya no se han de cumplir, te cagas...

    https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2020-4208

  4. en respuesta a Skorzeny
    #17
    Jotaerre

    Bueno, precisamente lo que hay es una "o", lo que importa es que lo dice antes de "pública".

  5. en respuesta a Jotaerre
    #16
    Skorzeny

    Cierto, en caso contrario habría una "o" entre empresa y entidad. Gracias.

  6. en respuesta a Skorzeny
    #15
    Jotaerre

    Hola, Skorzeny, pues has leído mal, porque en la EM habla de "diseñar medidas de equilibrio que impidan que, al resolver la situación de los arrendatarios, se traslade la vulnerabilidad a los pequeños propietarios", y luego, tanto en el título del art. 4 como en su contenido, habla de "empresas o entidades públicas", refiriéndose a "empresas públicas" y "entidades públicas", para, solo luego, hablar de los grandes tenedores como "personas físicas o jurídicas":

    "Artículo 4. Aplicación automática de la moratoria de la deuda arrendaticia en caso de grandes tenedores y empresas o entidades públicas de vivienda.

    ...una empresa o entidad pública de vivienda o un gran tenedor, entendiendo por tal la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2..."

    Saludos,

  7. #14
    Skorzeny

    Acabo de leer los primeros artículos del R.D-l que publica hoy el BOE. Hasta ahora se venía rumoreando que el Gobierno iba a cascar a los grandes tenedores de vivienda. Pues no es así, les sacude, además de a esos (los que tengan más de 10 inmuebles, sin contar garajes y trasteros o más de 1.500 metros cuadrados), a las EMPRESAS con arrendatarios. Cualquier inquilino de vivienda en situación de vulnerabilidad derivada de la covid-19, va a tener acceso a una reducción del 50% de la renta o moratoria en el pago. Ojo, porque el arrendador tiene 7 días para elegir. El decreto dice que afecta a toda empresa propietaria, es decir a las sociedades mercantiles siempre.

  8. en respuesta a Tristán el subastero
    #13
    mfmelo

    Tengo que incorporarme al trabajo, trabajo impuesto por mí, por supuesto, no se puede estar holgando ni un solo día y yo así lo he estado haciendo, pero diré para la reflexión general: ha habido una guerra y la población mundial aún no se ha enterado. La guerra la han comenzado la RPCh. La viene preparando desde hace al menos 40 años, engañando a los paises llamados occidentales y avanzados. No es que sea partidario de la conspiración, no, es una realidad. La RPCh, estaba preparada más que ningún otro país del mundo para afrontar la situación que tenemos y de la que va a sacar provecho como vencedor de esta guerra. Cuando acabe dicha guerra, llamémosla "el Corona", empezará la crisis de post-guerra, con todo lo que ello trae incorporado. La RPCh será el país ganador y se convertirá en la primera potencia mundial en todos los órdenes, no en el de las libertades, por supuesto, el individuo es lo de menos, para ellos prima el conjunto.

    El jefe me llama.
    Hasta luego y
    Saludos.

  9. en respuesta a mfmelo

    Lo de los eurobonos es el gorroneo a la enésima potencia. Es como si los morosos pidieran que les avaláramos los buenos pagadores

    2 recomendaciones
  10. #11
    mfmelo

    Eres un crack, como siempre y a optimista nadie te puede igualar.
    En la crisis económica que hace tiempo estamos, se ha venido a sumar la crisis del corona y ésta va a ser muy larga y difícil de llevar, para todos.
    A los que hayan comprado a precios altos y tengan sus compras aún en trámite de aprobación les habrá entrado un miedo insuperable y cuya única solución es, sino le han aprobado remate, el quebrar la subasta y perder la retención.
    A la crisis del Corona, le sigue la crisis de los repúblicanos.
    El Estado español estaba ya sobre-endeudado y el Corona le va a dar la puntilla de muerte y para salvarlo nos esprimirán a todos los que puedan y tengan, bien patrimonio o capital.
    El corralito ha llegado ya a los estados y lo están imponiendo y la gente aún no se ha dado cuenta.
    Hoy he enviado a una persona para que sacara dinero en efectivo del banco (una cantidad importante), por supuesto justificada y no le han dado ni un euro con el argumento de que mientras dura la alarma no pueden dar más efectivo que el que saques por el cajero.
    ¿Para qué comprar? si no vas a poder vender. Los bancos tienen y van a tener mucha liquidez, liquidez que les va a facilitar el BCE, pero con los antecedentes que tenemos de muchos derechos y pocos deberes, amparados por el poder judicial miedoso, que para tomar una decisión antes tienen que consultar con el TJUE, van a mirar muy bien los ingresos y el poder de devolución de los peticionarios de créditos hipotecarios.
    Antes de la crisis del Corona tenía varias fincas reservadas; a la mayoría de compradores no les es suficiente con el crédito hipotecario para comprar y han de pedir créditos personales. Pero es que la mayoría de gente que quiere comprar lo hace sin tener un € ahorrado y quieren que todo se lo ponga el banco, incluido impuestos y gastos. Cuando el banco les ha dado el crédcito en el pasado y, como era de esperar, no han podido cumplir con sus obligaciones, han recurrido a artimañas, basadas en que eran desconocedores de lo que habían firmado.

    Cuando acabe la crisis del Corona, no hay que tener prisa por comprar nada. Los gobiernos que tenemos van a necesitar mucho capital exterior. La prima se va a ir a los 700 puntos para arriba y la economía española tendrá que ser intervenida. Los lelos que nos gobiernan piden que se permita a los estados (sureños)emitir eurobonos. ¡¡Qué graciosos!!, tú los emites, gastas todo, no pagas y tienen que pagar los paises que han estado ahorrando o al menos no se han endeudado tanto.

    Un desastre sanitario. Un desastre económico.

    Saludos.

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  11. en respuesta a Tristán el subastero
    #10
    carlosmazolopez

    Cantidad de fondos de inversión del mercado inmobiliario venderán pues muy bien, por eso van a tirar los precios que de por si van a tener que tensionarse a la baja, por gente de apie que perderan el trabajo ante la crisis que viene, y que nadie sabe si acabará en recesión tendrán que vender en el mejor de los casos, y otros perderán sus viviendas al no hacer frente a su hipoteca. Los ciclos económicos están ahí y son invetables.
    Pisos a las fuera de las ciudades cuyo valor es 400000-500000-600000€ es una barbaridad que pocos pueden pagar, y eso es sintoma de burbuja en ciertas zonas, y que el mercado correjirá ya que es eficiente a largo plazo.

  12. en respuesta a roschild
    #9
    clanderjander

    No hombre no, los ricos de toda la vida, que lo seguirán siendo, son los que tienen tierras, y más concretamente tierras cultivables con agua accesible y un buen escopetón para alejar a las hordas de mugrosos que cuando vengan mal dadas irán a robarles para poder comer. Esto se aprende en primero de mad-max.

    Hacer unas sopitas con el gel higienizante está chungo...

  13. en respuesta a Tristán el subastero
    #8
    Raul13

    Hola amigo , yo quiero saber cómo comprar algo interesante en la zona de Murcia. Gracias . Como se puede hacer

  14. en respuesta a Anrabro

    Si hace el curso de subastas o si tiene los conocimientos para comprar activos pegajosos sin que le tiemblen las canillas. No todos tienen tu suerte de haber nacido sabiendo de todo.

  15. #5
    roschild

    Hay que saber leer la historia. De aquí en adelante los ricos van a ser los que tengan, muchas mascarillas, respiradores, gel higienizaste, papel higiénico....y sobre todo, mucho oro físico a buen recaudo.
    Suerte vendiendo picos y palas...

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  16. #4
    Anrabro

    Los pisos que tengo se deprecian. Pero no mucho.
    Los demás también pero no mucho.
    Los pisos que tienen los subastéros también se deprecian.
    El que tiene dinero sólo puede aprovecharse si hace el curso de subastas.
    Que curioso!

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  17. en respuesta a clanderjander
    #3
    subasterozaragoza

    y por lo que oído la cosa baja ya a tener 8 viviendas, A mi ayer un inquilino me comento que estaba en ERTE, que buscásemos algún arreglo..

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  18. en respuesta a clanderjander

    Jeje, Schettino, el intrépido capitán que abandonó el barco antes que sus pasajeros.

  19. #1
    clanderjander

    Añadamos para animar los comentarios la última ocurrencia del marques de Galapagar de justo esta tarde, está calentita y viene a colación:

    "Iglesias dice que los inquilinos que no puedan pagar, si su acreedor es una gran empresa, deberá aceptar o una quita del 50% o cobrar en 3 años"

    Me descojono recordando los últimos meses y el coñazo que han dado en el Expansión y prensa afín con que las socimis y los fondos viraban hacia el alquiler porque era el nuevo negocio de moda....viraban como el capitán Francesco Schettino parece.

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