La que se avecina con la reforma de la Ley 1/2013

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El negocio de las subastas anda muy revolucionado con la última ocurrencia del dúo formado por Pedro Sánchez y Pablo Iglesias, quienes se han propuesto colocar a España a la cola de los países fiables para los inversores internacionales. 

Pero no nos equivoquemos, la primera piedra de este camino descendente la colocó el gobierno de Rajoy, quien, tras una inmensa campaña mediática -por tierra, mar y aire- de magnificación del problema de los desahucios, claudicó dando a luz la Ley 1/2013, que, entre otras muchas cosas interesantes, nos trajo la bomba de que cuando fuera el banco acreedor quien se adjudicara la subasta, si el deudor podía acreditar que estaba en riesgo de exclusión social, no habría forma de desalojarlo de la vivienda recién subastada.

Por cierto, entendiendo el riesgo de exclusión social en su sentido más amplio y facilón posible.

¿Qué significa esto en la práctica? Pues que, desde entonces, cualquiera al que le duela el bolsillo pagar su hipoteca y que no tenga muchas esperanzas de mejorar su situación económica en los próximos años o, por ejemplo, que trabaje en la economía sumergida, puede sencillamente dejar de pagar la hipoteca sin que ello tenga consecuencias prácticas. 

¿Cómo que no tiene consecuencias prácticas?

No las tiene, porque aunque es cierto que el deudor hipotecario que deviene en moroso pierde la propiedad de la vivienda cuando ésta es subastada, qué puede importarle eso a quien solo ha amortizado veinte mil euros de una hipoteca de doscientos mil sobre un piso que ahora solo vale realmente ciento diez mil euros.

¿Qué importancia tiene eso ante el beneficio de dejar de pagar las cuotas mensuales de la hipoteca y que, aún así, nadie le pueda echar de su casa? 

Lo verdaderamente importante, lo que es molar en este asunto, es que al deudor hipotecario moroso NO SE LE PODRÁ DESALOJAR NUNCA.

Al principio, en 2013, estaba previsto que la moratoria de los desahucios durara hasta el 2015. Luego, el tontaina de Rajoy la alargó hasta 2017 y dijo que estaría vigente mientras que el paro español estuviera por encima del 15%. Luego la llevaron hasta mayo de 2020. 

Y finalmente, el gobierno actual la ha alargado hasta mayo de 2024.

Y creedme, ESTO VA A SEGUIR ASÍ POR LOS SIGLOS DE LOS SIGLOS.

A esta gente que en su momento alegó que estaba en riesgo de exclusión social, fuera o no cierto -creedme, la inmensa mayoría de las veces no es cierto-, el banco acreedor no ha tenido forma de desalojarles judicialmente porque el juzgado subastador ha aplicado la moratoria del artículo primero de la Ley 1/2013 y ahí ha acabado el recorrido judicial.

Mi teoría es que, en este país de políticos cobardones, no va a haber un gobierno que se atreva a no renovarles ese privilegio cada equis años. No solo eso, a los gobiernos de la derechona eunuca les siguen gobiernos bolivarianos que no solo están más que encantados de ampliar los plazos, sino que, como vamos de ver a continuación, han ampliado las condiciones para que ser considerado familia en riesgo de exclusión esté al alcance de cualquiera.  

Así, esta gente protegida por la Ley 1/2013 se va a convertir en una nueva casta privilegiada como la de los inquilinos de renta antigua, con la diferencia de que estos de ahora no van a tener que pagar ni un euro por habitar las casas, ni siquiera un exiguo alquiler. Y quienes hayan invertido en semejantes activos habrán tirado su dinero.

Y ahora, además, el gobierno no solo amplía el colectivo de posibles beneficiarios, sino que además extiende la aplicación de la norma a cualquiera que sea el adjudicatario de la subasta. Es decir, por ejemplo, si un postor se adjudica una subasta con la intención de vivir en la vivienda, este real decreto-ley vulnera su derecho a la vivienda porque pone por delante el derecho del anterior propietario que no pagó sus deudas. Todo muy bolivariano.

A continuación, para que veamos de qué estamos tratando, un extracto del real decreto-ley que se publicó ayer: https://www.boe.es/boe/dias/2020/03/11/pdfs/BOE-A-2020-3434.pdf

"(...) A pesar de haber transcurrido casi siete años desde que se aprobó la Ley 1/2013, de 14 de mayo, y se suspendieron por primera vez los lanzamientos sobre viviendas habituales de colectivos especialmente vulnerables, muchos deudores y sus familias continúan encontrándose en una situación de especial vulnerabilidad. Por ello, resulta de extraordinaria necesidad desde el punto de vista económico, social y coyuntural ampliar el plazo de suspensión de los lanzamientos cuatro años más, hasta mayo del año 2024, y ajustar el concepto de colectivo vulnerable para que se proteja a deudores que, a pesar de encontrarse en una situación de especial vulnerabilidad, no eran beneficiarios hasta este momento de la suspensión.

De esta forma, cualquier proceso judicial de ejecución hipotecaria o venta extrajudicial por el cual se adjudique la vivienda habitual de personas pertenecientes a determinados colectivos queda afectado por esta medida. Así, la Ley 1/2013, de 14 de mayo, impide que se proceda al lanzamiento que culminaría con el desalojo de personas vulnerables, sin alterar el procedimiento de ejecución hipotecaria. La suspensión de los lanzamientos beneficia a las personas que se encuentren dentro de una situación de especial vulnerabilidad y que por dicho motivo requieren de una especial protección, conforme a lo definido en el artículo 1 de la Ley 1/2013, de 14 de mayo. Estas personas son, con la norma actualmente en vigor, aquellas pertenecientes a familias numerosas, familias monoparentales con hijos a cargo o de las que forme parte un menor de edad, familias en las que alguno de sus miembros tenga reconocido un grado de discapacidad igual o superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral, familias en las que el deudor hipotecario se encuentre en situación de desempleo, familias en las que convivan una o más personas unidas con el titular de la hipoteca o su cónyuge por vínculo de parentesco hasta el tercer grado de consanguinidad o afinidad, y que se encuentren en situación personal de discapacidad, dependencia o enfermedad grave que les incapacite acreditadamente de forma temporal o permanente para realizar una actividad laboral y familias en las que exista una víctima de violencia de género. También se beneficia de dicha medida el deudor mayor de 60 años.

Además, este real decreto-ley amplía el colectivo de posibles beneficiarios, por un lado, estableciendo entre los supuestos de especial vulnerabilidad a las familias monoparentales aunque tengan solo un hijo a cargo y, por otro, incrementando el límite de ingreso máximo de la unidad familiar que sirve de referencia para determinar la vulnerabilidad en términos del Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples en función del número de hijos y de si es una familia monoparental. La norma también extiende su aplicación de forma que la suspensión produce sus efectos cualquiera que sea el adjudicatario de la vivienda, sea este persona física o jurídica, y no solo cuando se hubiera adjudicado al acreedor, o a cualquier persona que actuase por su cuenta, como ocurría hasta este momento".

A ver, amigos, os lo voy a resumir en román paladino: 

Si estás hasta los huevos de pagar tu hipoteca y tienes la suerte de que poder aparentar estar en riesgo de exclusión (por ejemplo, porque uno de los miembros de la pareja trabaje en la economía sumergida), simplemente deja de pagar la hipoteca y dedícate a vivir mejor con eso que te ahorras. Perderás la propiedad hipotecada, pero sea quien sea el nuevo propietario jamás os podrá desalojar. Y además se tendrá que hacer cargo del IBI y de los recibos de la comunidad de propietarios. No hay en este país ni un solo político con huevos para cambiar esto. 

Si alguien no sabía lo que eran los incentivos perversos, ahora ya lo sabe.

Siempre se ha dicho que la derecha es mejor creando riqueza y la izquierda es mejor dilapidándola. Pero eso no es cierto. La derecha no es mejor que la izquierda creando riqueza, porque la riqueza no la crean los gobiernos, ni los de derecha ni los de izquierda. La riqueza la creamos los ciudadanos con nuestra inteligencia, riesgo y esfuerzo. En lo que los gobiernos de derecha son manifiestamente mejores que los de izquierda es en crear las condiciones necesarias para que los ciudadanos nos pongamos a la tarea de crear la riqueza.

Y lo que está ocurriendo con estos reales decretos que ha habido, con este de ahora y con los que vendrán en las próximas semanas, es que son ejemplos perfectos de cómo los gobiernos de izquierda, y más éste, que esta contaminado de bolivarianismo, echan a perder las condiciones necesarias para que los ciudadanos y las empresas nos pongamos a crear riqueza.

Y las consecuencias de todo estos son tan evidentes que hasta me da vergüenza enumerarlas:

1) Las subastas hipotecarias de viviendas en las que el deudor vive con su familia ya no son interesantes para nadie.

2) Quien se adjudique esas subastas, a efectos prácticos, solo estará comprando la nuda propiedad. Realmente compra la plena propiedad, pero preveo que NO pueda hacerse con la posesión en los próximos tropecientos años. Han transcurrido casi 60 años desde la última vez que un dictador decidió algo parecido y ahora mismo hay gente de 50 años que todavía disfruta (y disfrutará toda su vida) de las consecuencias de aquella decisión tiránica.

3) Como consecuencia de que esas subastas ya no van a tener simpatizantes, será el banco acreedor quien tenga que adjudicárselas.

4) Por su puesto, se las adjudicará al menor precio posible. Si no hay postores se aplicará el artículo 671 de la L.E.C. con todas sus consecuencias. Por cierto, este artículo se está comenzando a interpretar últimamente de una forma muy novedosa.

5) Por lo tanto, al no haber concurrencia y ser el precio de adjudicación inferior al que se daría de haberla, los deudores van a dejar de recibir sobrante, y van a aumentar las situaciones en las que, a pesar de haber perdido la propiedad, aún les quedan deudas pendientes con el banco acreedor. Se van a beneficiar de que nadie les podrá desalojar de su vivienda, pero van a salir peor parados económicamente.

6) Va a aumentar catastróficamente (para los bancos y fondos de inversión) la bolsa de activos adjudicados. Pero como el horizonte de la L.A.U. tampoco pinta nada bien para los gigantes tenedores de viviendas, éstos se van a ver obligados a deshacer posiciones a toda leche.

6.1) Como consecuencia de esto, los inversores vamos a tener una oportunidad de comprar a pedo de puta algunos de estos bienes, si sabemos como gestionar el "problemilla" posesorio. A propósito de esto se me ocurren varias ventanas de oportunidad que no son para comentarlas aquí sino en el curso de subastas.

6.2) Otra consecuencia del punto 6 va a ser que los acreedores se van a poner a malvender sus créditos también a toda leche. Ya lo llevan haciendo al menos un año, pero ahora va a ser "tonto el último". Y no discriminan al vender. No venden solo el producto tóxico, lo están vendiendo todo. Solo hace falta discriminar entre lo que es una oportunidad y lo que es tóxico. 

Yo llevo los últimos cuatro o cinco meses recibiendo algunas ofertas increíbles. De hecho, estoy ultimando los detalles de una especie de "Club de Inversión" para compartirlas con los alumnos de Triunfa Con Las Subastas. Esto lo contaré en las próximas semanas en la plataforma del curso.

 

 

¿Y qué van a hacer los bancos ante el panorama de un gobierno que hace que el "riesgo país" se dispare hasta el infinito?

A ver, no hace falta ser un lince para adivinar que hace mucho que los grandes inversores han puesto una cruz a España.

  •  Zapatero les prometió el oro y el moro si invertían en renovables, prometiéndoles comprarles la energía producida a un precio muy superior al del mercado, y luego si te he visto no me acuerdo. Y ahora, alucinantemente España está ganando todos los laudos sobre las reclamaciones que nos cayeron a cuenta de aquello.
  • En la era Rajoy y post Rajoy, los legisladores y los juzgados se han aliado para putear a la banca española hasta límites insospechados. Prácticamente se les está obligando a devolver hasta el último euro que ganaron desde el año 2000 hasta la fecha.
  • Rajoy y sus ministros viajaron por todo el mundo para captar inversores y les pusieron alfombra roja a los fondos internacionales para que vinieran a España y compraran ladrillo y el gobierno actual les está puteando a base de bien. De hecho, les está echando a puntapiés.

Entonces, vuelvo a la pregunta anterior, ¿qué van a hacer los bancos respecto a las hipotecas del futuro?

7) El empeoramiento de la calidad de la garantía inmobiliaria va a provocar una reducción más que notable en el número de créditos hipotecarios concedidos y a aumentar a lo bestia las condiciones exigidas. 

Esto lo vamos a sufrir todos, pero muy especialmente la población en peor situación socioeconómica, que es la susceptible que poder acogerse a la salvación de la "exclusión social". En otras palabras, quien pida una hipoteca para comprarse un chalet en La Moraleja, o un piso en La Diagonal, no va a tener problemas para conseguirla. Pero la familia humilde que quiera comprar un piso de 60 metros cuadrados en Villaverde lo va tener crudo. 

Se acabó lo de que la vivienda sea la hucha de los españoles. A partir de este decreto la población trabajadora más humilde estará condenada a vivir de alquiler el resto de su vida. Como siempre, las políticas socialistas benefician a unos pocos, los peores y menos productivos y perjudican al resto.

8) Pero como sabemos, la ideas que vienen de Venezuela sugieren que los tenedores de vivienda que se lucran rentabilizándolas mediante su alquiler pronto van a conocer su propio vía crucis en unos decretos ley que se publicarán en las próximas semanas. ¿Alguien cree que esto no va a retirar ofertas del mercado provocando escasez de producto y alzas de precios?

Como siempre, los mismos de siempre, que no tienen ni idea de la ley de la oferta y la demanda, o mejor dicho, que no creen en ella, manipulando el mercado y cargándoselo.

El próximo post tratará sobre cómo cabalgar el tigre en el nuevo negocio de las subastas que tendremos a partir de ahora. Lo que pueda contar.

¿Y a ti qué tal la semana?

Si estás en casa por el coronavirus aprovecha para estudiar un montón de subastas. 

 

  1. en respuesta a davor9
    #87
    03/04/21 10:42
    Hola, davor9, quería decir que a partir de la Ley 1/2013 uno de los datos para saber si es vivienda habitual es si así se hizo constar en la hipoteca.
    Así que, aunque en muchas anteriores ni se mencionara, las concedidas tras esa Ley sí lo hacen constar expresamente, claro.
    Saludos,
  2. en respuesta a Jotaerre
    #86
    03/04/21 10:32
    Será importante, en consecuencia, comprobar si la hipoteca es posterior a la Ley 1/2013, y luego comprobar cómo se han realizado las notificaciones y su resultado

    Hola JR , que quieres decir con eso? Acaso si la hipoteca fuera de 1980 quieres decir que si ahora se subastará la vivienda no entraría en juego la ley 1/2013???

    @tristan-el-subastero , ha cambiado algo sobre este tema ?? No entiendo un supuesto :
    Un hipotecado de su vivienda habitual debe 60.000€ al banco de su vivienda tasada en 180.000€ por ejemplo : 
    Supuesto 1 , el banco es el postor por la cantidad adeudada , pero no puede hacer nada porque el ejecutado puede seguir viviendo en la vivienda... Quién va a querer comprarle el inmueble al banco sabiendo que al ejecutado no se le puede echar?
    Supuesto 2 , alguien hace una puja del 70% de subasta , 126000€ , el banco se queda sus 60.000 , y el restante lo cobra el ejecutado (66.000€) y además sigue viviendo en el inmueble porque no se le puede echar???
  3. en respuesta a Blacksmith
    #85
    29/03/21 20:43
    Típica pregunta que los alumnos de Triunfa Con Las Subastas nos hacen mucho en la plataforma del curso, obteniendo siempre respuesta inmediata. 
  4. en respuesta a Jotaerre
    #84
    29/03/21 20:17
    Buenas Jotaerre,

    Pregunta para nota relacionada con esto... ¿Sabrías decirme qué pasa cuando el titular de la finca (y por tanto el ejecutado) es una sociedad mercantil, pero es el administrador (único) de esa sociedad el que utiliza la finca como vivienda habitual? Puede beneficiarse de esta ley en caso de poder justificar que él cumple con alguno de los requisitos de especial vulnerabilidad?  
  5. en respuesta a Jotaerre
    #82
    18/10/20 17:23
    Queda claro que te la pueden liar en cualquier tipo de procedimiento judicial en la que se ejecute la vivienda habitual del deudor. Lo del fraude, o abuso, venía porque el procedimiento de ejecución hipotecaria otorga al deudor unas garantías superiores a las que se dan en el procedimiento ordinario (limitación de la responsabilidad, segunda oportunidad, declaración de cláusulas abusivas, límite a la tasación de costas..) 

    Disfruta el Giro.
  6. en respuesta a Bodhi
    #81
    18/10/20 16:59
    ¿Disculpas? ¿porque estaba viendo el Giro?
    Precisamente, no puede haber fraude porque se aplica igual (incluso en ejecución de precarios tras adjudicación, como algunos bancos intentan), y también existe fase de oposición en la ejecución vía ordinaria.
    Saludos,

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