La que se avecina con la reforma de la Ley 1/2013

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El negocio de las subastas anda muy revolucionado con la última ocurrencia del dúo formado por Pedro Sánchez y Pablo Iglesias, quienes se han propuesto colocar a España a la cola de los países fiables para los inversores internacionales. 

Pero no nos equivoquemos, la primera piedra de este camino descendente la colocó el gobierno de Rajoy, quien, tras una inmensa campaña mediática -por tierra, mar y aire- de magnificación del problema de los desahucios, claudicó dando a luz la Ley 1/2013, que, entre otras muchas cosas interesantes, nos trajo la bomba de que cuando fuera el banco acreedor quien se adjudicara la subasta, si el deudor podía acreditar que estaba en riesgo de exclusión social, no habría forma de desalojarlo de la vivienda recién subastada.

Por cierto, entendiendo el riesgo de exclusión social en su sentido más amplio y facilón posible.

¿Qué significa esto en la práctica? Pues que, desde entonces, cualquiera al que le duela el bolsillo pagar su hipoteca y que no tenga muchas esperanzas de mejorar su situación económica en los próximos años o, por ejemplo, que trabaje en la economía sumergida, puede sencillamente dejar de pagar la hipoteca sin que ello tenga consecuencias prácticas. 

¿Cómo que no tiene consecuencias prácticas?

No las tiene, porque aunque es cierto que el deudor hipotecario que deviene en moroso pierde la propiedad de la vivienda cuando ésta es subastada, qué puede importarle eso a quien solo ha amortizado veinte mil euros de una hipoteca de doscientos mil sobre un piso que ahora solo vale realmente ciento diez mil euros.

¿Qué importancia tiene eso ante el beneficio de dejar de pagar las cuotas mensuales de la hipoteca y que, aún así, nadie le pueda echar de su casa? 

Lo verdaderamente importante, lo que es molar en este asunto, es que al deudor hipotecario moroso NO SE LE PODRÁ DESALOJAR NUNCA.

Al principio, en 2013, estaba previsto que la moratoria de los desahucios durara hasta el 2015. Luego, el tontaina de Rajoy la alargó hasta 2017 y dijo que estaría vigente mientras que el paro español estuviera por encima del 15%. Luego la llevaron hasta mayo de 2020. 

Y finalmente, el gobierno actual la ha alargado hasta mayo de 2024.

Y creedme, ESTO VA A SEGUIR ASÍ POR LOS SIGLOS DE LOS SIGLOS.

A esta gente que en su momento alegó que estaba en riesgo de exclusión social, fuera o no cierto -creedme, la inmensa mayoría de las veces no es cierto-, el banco acreedor no ha tenido forma de desalojarles judicialmente porque el juzgado subastador ha aplicado la moratoria del artículo primero de la Ley 1/2013 y ahí ha acabado el recorrido judicial.

Mi teoría es que, en este país de políticos cobardones, no va a haber un gobierno que se atreva a no renovarles ese privilegio cada equis años. No solo eso, a los gobiernos de la derechona eunuca les siguen gobiernos bolivarianos que no solo están más que encantados de ampliar los plazos, sino que, como vamos de ver a continuación, han ampliado las condiciones para que ser considerado familia en riesgo de exclusión esté al alcance de cualquiera.  

Así, esta gente protegida por la Ley 1/2013 se va a convertir en una nueva casta privilegiada como la de los inquilinos de renta antigua, con la diferencia de que estos de ahora no van a tener que pagar ni un euro por habitar las casas, ni siquiera un exiguo alquiler. Y quienes hayan invertido en semejantes activos habrán tirado su dinero.

Y ahora, además, el gobierno no solo amplía el colectivo de posibles beneficiarios, sino que además extiende la aplicación de la norma a cualquiera que sea el adjudicatario de la subasta. Es decir, por ejemplo, si un postor se adjudica una subasta con la intención de vivir en la vivienda, este real decreto-ley vulnera su derecho a la vivienda porque pone por delante el derecho del anterior propietario que no pagó sus deudas. Todo muy bolivariano.

A continuación, para que veamos de qué estamos tratando, un extracto del real decreto-ley que se publicó ayer: https://www.boe.es/boe/dias/2020/03/11/pdfs/BOE-A-2020-3434.pdf

"(...) A pesar de haber transcurrido casi siete años desde que se aprobó la Ley 1/2013, de 14 de mayo, y se suspendieron por primera vez los lanzamientos sobre viviendas habituales de colectivos especialmente vulnerables, muchos deudores y sus familias continúan encontrándose en una situación de especial vulnerabilidad. Por ello, resulta de extraordinaria necesidad desde el punto de vista económico, social y coyuntural ampliar el plazo de suspensión de los lanzamientos cuatro años más, hasta mayo del año 2024, y ajustar el concepto de colectivo vulnerable para que se proteja a deudores que, a pesar de encontrarse en una situación de especial vulnerabilidad, no eran beneficiarios hasta este momento de la suspensión.

De esta forma, cualquier proceso judicial de ejecución hipotecaria o venta extrajudicial por el cual se adjudique la vivienda habitual de personas pertenecientes a determinados colectivos queda afectado por esta medida. Así, la Ley 1/2013, de 14 de mayo, impide que se proceda al lanzamiento que culminaría con el desalojo de personas vulnerables, sin alterar el procedimiento de ejecución hipotecaria. La suspensión de los lanzamientos beneficia a las personas que se encuentren dentro de una situación de especial vulnerabilidad y que por dicho motivo requieren de una especial protección, conforme a lo definido en el artículo 1 de la Ley 1/2013, de 14 de mayo. Estas personas son, con la norma actualmente en vigor, aquellas pertenecientes a familias numerosas, familias monoparentales con hijos a cargo o de las que forme parte un menor de edad, familias en las que alguno de sus miembros tenga reconocido un grado de discapacidad igual o superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral, familias en las que el deudor hipotecario se encuentre en situación de desempleo, familias en las que convivan una o más personas unidas con el titular de la hipoteca o su cónyuge por vínculo de parentesco hasta el tercer grado de consanguinidad o afinidad, y que se encuentren en situación personal de discapacidad, dependencia o enfermedad grave que les incapacite acreditadamente de forma temporal o permanente para realizar una actividad laboral y familias en las que exista una víctima de violencia de género. También se beneficia de dicha medida el deudor mayor de 60 años.

Además, este real decreto-ley amplía el colectivo de posibles beneficiarios, por un lado, estableciendo entre los supuestos de especial vulnerabilidad a las familias monoparentales aunque tengan solo un hijo a cargo y, por otro, incrementando el límite de ingreso máximo de la unidad familiar que sirve de referencia para determinar la vulnerabilidad en términos del Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples en función del número de hijos y de si es una familia monoparental. La norma también extiende su aplicación de forma que la suspensión produce sus efectos cualquiera que sea el adjudicatario de la vivienda, sea este persona física o jurídica, y no solo cuando se hubiera adjudicado al acreedor, o a cualquier persona que actuase por su cuenta, como ocurría hasta este momento".

A ver, amigos, os lo voy a resumir en román paladino: 

Si estás hasta los huevos de pagar tu hipoteca y tienes la suerte de que poder aparentar estar en riesgo de exclusión (por ejemplo, porque uno de los miembros de la pareja trabaje en la economía sumergida), simplemente deja de pagar la hipoteca y dedícate a vivir mejor con eso que te ahorras. Perderás la propiedad hipotecada, pero sea quien sea el nuevo propietario jamás os podrá desalojar. Y además se tendrá que hacer cargo del IBI y de los recibos de la comunidad de propietarios. No hay en este país ni un solo político con huevos para cambiar esto. 

Si alguien no sabía lo que eran los incentivos perversos, ahora ya lo sabe.

Siempre se ha dicho que la derecha es mejor creando riqueza y la izquierda es mejor dilapidándola. Pero eso no es cierto. La derecha no es mejor que la izquierda creando riqueza, porque la riqueza no la crean los gobiernos, ni los de derecha ni los de izquierda. La riqueza la creamos los ciudadanos con nuestra inteligencia, riesgo y esfuerzo. En lo que los gobiernos de derecha son manifiestamente mejores que los de izquierda es en crear las condiciones necesarias para que los ciudadanos nos pongamos a la tarea de crear la riqueza.

Y lo que está ocurriendo con estos reales decretos que ha habido, con este de ahora y con los que vendrán en las próximas semanas, es que son ejemplos perfectos de cómo los gobiernos de izquierda, y más éste, que esta contaminado de bolivarianismo, echan a perder las condiciones necesarias para que los ciudadanos y las empresas nos pongamos a crear riqueza.

Y las consecuencias de todo estos son tan evidentes que hasta me da vergüenza enumerarlas:

1) Las subastas hipotecarias de viviendas en las que el deudor vive con su familia ya no son interesantes para nadie.

2) Quien se adjudique esas subastas, a efectos prácticos, solo estará comprando la nuda propiedad. Realmente compra la plena propiedad, pero preveo que NO pueda hacerse con la posesión en los próximos tropecientos años. Han transcurrido casi 60 años desde la última vez que un dictador decidió algo parecido y ahora mismo hay gente de 50 años que todavía disfruta (y disfrutará toda su vida) de las consecuencias de aquella decisión tiránica.

3) Como consecuencia de que esas subastas ya no van a tener simpatizantes, será el banco acreedor quien tenga que adjudicárselas.

4) Por su puesto, se las adjudicará al menor precio posible. Si no hay postores se aplicará el artículo 671 de la L.E.C. con todas sus consecuencias. Por cierto, este artículo se está comenzando a interpretar últimamente de una forma muy novedosa.

5) Por lo tanto, al no haber concurrencia y ser el precio de adjudicación inferior al que se daría de haberla, los deudores van a dejar de recibir sobrante, y van a aumentar las situaciones en las que, a pesar de haber perdido la propiedad, aún les quedan deudas pendientes con el banco acreedor. Se van a beneficiar de que nadie les podrá desalojar de su vivienda, pero van a salir peor parados económicamente.

6) Va a aumentar catastróficamente (para los bancos y fondos de inversión) la bolsa de activos adjudicados. Pero como el horizonte de la L.A.U. tampoco pinta nada bien para los gigantes tenedores de viviendas, éstos se van a ver obligados a deshacer posiciones a toda leche.

6.1) Como consecuencia de esto, los inversores vamos a tener una oportunidad de comprar a pedo de puta algunos de estos bienes, si sabemos como gestionar el "problemilla" posesorio. A propósito de esto se me ocurren varias ventanas de oportunidad que no son para comentarlas aquí sino en el curso de subastas.

6.2) Otra consecuencia del punto 6 va a ser que los acreedores se van a poner a malvender sus créditos también a toda leche. Ya lo llevan haciendo al menos un año, pero ahora va a ser "tonto el último". Y no discriminan al vender. No venden solo el producto tóxico, lo están vendiendo todo. Solo hace falta discriminar entre lo que es una oportunidad y lo que es tóxico. 

Yo llevo los últimos cuatro o cinco meses recibiendo algunas ofertas increíbles. De hecho, estoy ultimando los detalles de una especie de "Club de Inversión" para compartirlas con los alumnos de Triunfa Con Las Subastas. Esto lo contaré en las próximas semanas en la plataforma del curso.

 

 

¿Y qué van a hacer los bancos ante el panorama de un gobierno que hace que el "riesgo país" se dispare hasta el infinito?

A ver, no hace falta ser un lince para adivinar que hace mucho que los grandes inversores han puesto una cruz a España.

  •  Zapatero les prometió el oro y el moro si invertían en renovables, prometiéndoles comprarles la energía producida a un precio muy superior al del mercado, y luego si te he visto no me acuerdo. Y ahora, alucinantemente España está ganando todos los laudos sobre las reclamaciones que nos cayeron a cuenta de aquello.
  • En la era Rajoy y post Rajoy, los legisladores y los juzgados se han aliado para putear a la banca española hasta límites insospechados. Prácticamente se les está obligando a devolver hasta el último euro que ganaron desde el año 2000 hasta la fecha.
  • Rajoy y sus ministros viajaron por todo el mundo para captar inversores y les pusieron alfombra roja a los fondos internacionales para que vinieran a España y compraran ladrillo y el gobierno actual les está puteando a base de bien. De hecho, les está echando a puntapiés.

Entonces, vuelvo a la pregunta anterior, ¿qué van a hacer los bancos respecto a las hipotecas del futuro?

7) El empeoramiento de la calidad de la garantía inmobiliaria va a provocar una reducción más que notable en el número de créditos hipotecarios concedidos y a aumentar a lo bestia las condiciones exigidas. 

Esto lo vamos a sufrir todos, pero muy especialmente la población en peor situación socioeconómica, que es la susceptible que poder acogerse a la salvación de la "exclusión social". En otras palabras, quien pida una hipoteca para comprarse un chalet en La Moraleja, o un piso en La Diagonal, no va a tener problemas para conseguirla. Pero la familia humilde que quiera comprar un piso de 60 metros cuadrados en Villaverde lo va tener crudo. 

Se acabó lo de que la vivienda sea la hucha de los españoles. A partir de este decreto la población trabajadora más humilde estará condenada a vivir de alquiler el resto de su vida. Como siempre, las políticas socialistas benefician a unos pocos, los peores y menos productivos y perjudican al resto.

8) Pero como sabemos, la ideas que vienen de Venezuela sugieren que los tenedores de vivienda que se lucran rentabilizándolas mediante su alquiler pronto van a conocer su propio vía crucis en unos decretos ley que se publicarán en las próximas semanas. ¿Alguien cree que esto no va a retirar ofertas del mercado provocando escasez de producto y alzas de precios?

Como siempre, los mismos de siempre, que no tienen ni idea de la ley de la oferta y la demanda, o mejor dicho, que no creen en ella, manipulando el mercado y cargándoselo.

El próximo post tratará sobre cómo cabalgar el tigre en el nuevo negocio de las subastas que tendremos a partir de ahora. Lo que pueda contar.

¿Y a ti qué tal la semana?

Si estás en casa por el coronavirus aprovecha para estudiar un montón de subastas. 

 

  1. en respuesta a Jotaerre
    #80
    18/10/20 15:01
    Disculpas por el reflote, entiendo que lo que determina en última instancia la aplicación a un procedimiento de la Ley 1/2013 es que se trate de una ejecución hipotecaria de vivienda habitual, con independencia de que dicha ejecución se dé en un procedimiento de ejecución hipotecaria o de otro tipo. Cada vez es más habitual que los bancos ejecuten las hipotecas mediante ejecución de títulos no judiciales. ¿Fraude procesal? 
  2. #79
    27/07/20 10:50
    ONCE DEL PATÍBULO

    Buenas, va por la Sección 11 de la AP de Valencia, que empieza a poner la soga al cuello de los adjudicatarios "terceros", aplicando de forma retroactiva esa reforma de la Ley 1/2013 sin rubor alguno, cuando la mayoría de las demás Secciones de esa misma AP ni siquiera consideran apelable el Auto que decide el incidente de suspensión del lanzamiento en primera instancia...:

    http://www.poderjudicial.es/search/AN/openDocument/7063f7476ea5d737/20200720

    Se trataba de la apelación de un Auto de instancia que ya aplicaba la 1/2013 al adjudicatario que no era ni ejecutante ni persona que actuara por su cuenta:

    "Y frente a dicho Auto se alza el adjudicatario de la vivienda sosteniendo ante esta instancia, en síntesis, que la dicha Ley no le es de aplicación por cuanto es un tercero respecto del ejecutante".

    Lo que resuelve la 11 enviándolo al patíbulo, simplemente apelando a la "economía procesal", a pesar de que la reforma se produjo mientras estaba pendiente el recurso (es decir, adelantando que en un nuevo incidente para decidir la suspensión hasta el 2024, le condenaría igualmente):

    "Y, si bien es cierto que la dicha redacción entró en vigor durante la pendencia del presente
    incidente de suspensión de lanzamiento, no lo es menos que razones de economía procesal llevan a esta Sala a evitar la apertura de un segundo incidente aplicando el precepto hoy en vigor, con desestimación del recurso interpuesto y confirmación del Auto recurrido".

    Saludos, y que el TC, el TS, o, ya puestos, Thanos, nos coja confesados....


  3. en respuesta a Jotaerre
    #76
    24/06/20 22:56
    Yo soy uno de esos. Con puja mayor desde enero y aún juzgado sin dar remate. Expareja con menor dentro de vivienda. Y no se que solución tomar. 
  4. en respuesta a Iizaguirre
    #75
    24/06/20 21:08
    Porque ya lo estaban antes, y era previsible que se ampliara un plazo ya prorrogado varias veces.
  5. en respuesta a Jotaerre
    #74
    24/06/20 20:59
    Buenas. " pero no tanto para los ejecutantes adjudicatarios (que también), como para los no ejecutantes que hayan participado en una subasta bajo el régimen anterior, y ahora vean en riesgo su dinero." ¿No tanto? ¿En que sentido? Entiendo que hasta la fecha, siguen igual de perjudicados.
  6. en respuesta a Tristán el subastero
    #73
    14/06/20 11:31
    Es lo que hay... meras especulaciones ante una situación injusta nueva (sin jurisprudencia, por tanto), cuyo arreglo, de intentarse, podría llegar en el mismo 2024 que se pretende evitar, o más tarde, como sucede demasiado a menudo.
  7. en respuesta a Jotaerre
    #72
    14/06/20 11:18
    jejeje, Jotaerre, con una mano nos das las esperanzas que nos quitas con la otra.
  8. #71
    14/06/20 09:00
    ¿Un?
    Vale, pues UN ASESINATO PIADOSO 

    Título de otra de las novelas protagonizadas por la Juez cántabra Mariana de Marco, para proporcionar una coartada a quien se atreva a cometer ese crimen contra nuestros legisladores (siempre apiadándose, porque los pobrecicos no saben lo que se hacen…) por perpetrar esa última reforma de la Ley 1/2013: 

    -Art. 9.3 CE: “La Constitución garantiza el principio de legalidad, la jerarquía normativa, la publicidad de las normas, la irretroactividad de las disposiciones sancionadoras no favorables o restrictivas de derechos individuales, la seguridad jurídica, la responsabilidad y la interdicción de la arbitrariedad de los poderes públicos”. 

    -Art. 2.3 CCivil: “Las leyes no tendrán efecto retroactivo, si no dispusieren lo contrario”. 

    -Alegaciones de la recurrente en esta RDGRN (aunque rechazadas), con cita de varias STS en defensa de la irretroactividad de las normas: 

    -Resumen de la doctrina del TC y del TS: “admiten la aplicación retroactiva de las normas a hechos, actos o relaciones jurídicas nacidas al amparo de la legislación anterior, siempre que los efectos jurídicos de tales actos no se hayan consumado o agotado y siempre, claro está, que no se perjudiquen derechos consolidados o situaciones beneficiosas para los particulares, infiriéndose, en estos casos, la retroactividad del sentido, el espíritu o la finalidad de la Ley”. 

    -La posesión es un derecho (arts. 430 y ss. CCivil), y se adquiere (art. 438) “por la ocupación material de la cosa o derecho poseído, o por el hecho de quedar éstos sujetos a la acción de nuestra voluntad, o por los actos propios y formalidades legales establecidas para adquirir tal derecho”. 

    -Si esas “formalidades legales” exigen, en algunos casos, acudir a los Tribunales para obtener la posesión, a sabiendas de que la Ley 1/2013 no se aplicaba a particulares cuando se “consolidó”, con la adjudicación, nuestro derecho a obtenerla sin suspensión del plazo de lanzamiento, entonces la retroactividad de la reforma perjudicaría nuestro derecho, así que no debería aplicarse. 

    -Cuestión aparte es quien haya participado en una subasta bajo la redacción anterior, pero aún no se adjudicatario. Entonces, cabría hablar de “expectativas”, no aún de un derecho consolidado… a la posesión, pero también es cierto que la LEC recalca varias veces que, por el solo hecho de participar en la subasta se asumen todas las condiciones del Edicto, entre las que están la responsabilidad por las cargas anteriores, pero también el derecho al lanzamiento del art. 675 que muchos trascriben literalmente (sin que la LEC incorpore la suspensión de los plazos de lanzamiento). 

    -Si a ello añadimos el “desliz” (por ser fino) de que esa reforma sigue hablando de que el ejecutado puede pedir un alquiler social al ejecutante, olvidándose de otro tipo de adjudicatario, más la postura de la AP de Barcelona de que no solicitarlo juega en contra del ejecutado, y supone un claro enriquecimiento injusto, proscrito por la jurisprudencia, ya tenemos algunas cartas que podrían combinarse en una mano ganadora… 

    Y ahí lo dejo de momento, saludos, 

  9. #70
    12/06/20 23:10
    Un
  10. #69
    28/05/20 18:07
    STARWAY TO HEAVEN vs HIGHWAY TO HELL 

    Buenas, circula un tuit que compara ambas formas de acceso, para demostrar cuánto más sencillo es el camino al infierno que al cielo… 

    Pero, de vez en cuando, suena la flauta, y, al hilo de la Ley 1/2013 y la suspensión de lanzamientos, pero a modo de aviso a navegantes para que experimenten lo justo, aquí la AP de Barcelona dio crédito a la buena fe del comprador de un piso a Bankia, frente al Auto que concedía esa suspensión al ejecutado: 

    “En este caso, en la escritura de compraventa, de 16 de septiembre de 2016, se hace constar que la vendedora Bankia, S.A. adquirió la finca por adjudicación en Auto o Decreto de 27 de febrero de 2014, dictado en los autos nº 746/12 del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Esplugues de Llobregat, aunque "no ha obtenido a día de hoy posesión efectiva", o "no ha llegado a obtener la posesión judicial del inmueble, por lo que desconoce su estado de ocupación, lo que la compradora declara conocer y aceptar", por lo que los compradores pudieron conocer que la vivienda adquirida estaba ocupada por terceros, no haciéndose, sin embargo, ninguna mención en la escritura pública de compraventa del Auto de 10 de diciembre de 2014, dictado en los auto de Ejecución Hipotecaria nº 746/12 del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Esplugues de Llobregat, en los que no eran parte los compradores Sr. Alexander y Sra. Estibaliz , quienes, por lo tanto, no consta que fueran informados de la suspensión del lanzamiento acordada en la ejecución hipotecaria; no constando tampoco el Auto de suspensión del lanzamiento en la inscripción de la finca enajenada en el Registro de la Propiedad; y no habiendo constancia en los presentes autos de ningún dato que permita alcanzar la conclusión probatoria de la existencia de cualquier maquinación urdida por la vendedora con los compradores para burlar la suspensión del lanzamiento acordada en la ejecución hipotecaria, debiendo en todo caso quedar probada inequívocamente la actividad dolosa, sin que basten meras conjeturas o indicios (Sentencia del Tribunal Supremo de 13 de mayo de 1991; RJA 3664/1991), pues el dolo no se presume (Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de julio de 1998; RJA 6199/1998)”. 
     
    Obsérvese que se hace referencia a la no presunción de dolo, a la posibilidad de inscribir ese Auto (cuando no es obligatorio), y también leemos en un párrafo anterior el novedoso razonamiento de que el ejecutado no hubiera pedido un alquiler social, cuando la 1/2013 se limita a un “podrá solicitar y obtener”: 
     
    “En este caso, no consta que por el Sr. Andrés, durante el plazo de la suspensión del lanzamiento acordada en el proceso de ejecución hipotecaria en el Auto de 10 de diciembre de 2014, y hasta el momento de la presentación de la demanda del juicio verbal de desahucio por precario, el 19 de septiembre de 2016, se haya solicitado del acreedor ejecutante el alquiler de la vivienda, siendo así que el contrato de arrendamiento concertado con el acreedor hipotecario sí constituiría título para la posesión, oponible, en principio, a cualquier propietario posterior, en los términos previstos en la Ley de Arrendamientos Urbanos, en la redacción introducida por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas, lo cual no consta que haya interesado el demandado quien, por lo tanto, carece en la actualidad de título para continuar en la posesión de la vivienda litigiosa”. 
     
    Todo lo cual parece contradecirse con este otro párrafo: 
     
    “Por otro lado, es igualmente doctrina comúnmente admitida (Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de febrero de 2005; RJA 1683/2005) que la buena fe del artículo 34 de la Ley Hipotecaria comprende no sólo el desconocimiento de la inexactitud registral, sino también que no haya podido conocerse la situación real desplegando una mínima diligencia, sin que sea necesario desarrollar una especial labor investigadora, de modo que no se actúa de buena fe cuando se desconoce lo que con la exigible diligencia normal o adecuada al caso se debería haber conocido”. 
     
    Porque, no nos engañemos: es muy difícil sostener que compras un piso sin haberlo visto (¿quién compra así?) ni, por tanto, verificado la posesión. 
     
    Sin embargo, un avispado lector quizás sepa extraer petróleo a la referencia a ese posible alquiler social, ya que se ha modificado el 1er. párrafo del art. 1.1 de la 1/2013 para incluir a cualquier adjudicatario, pero no el 2º, que sigue diciendo que se solicitaría “al acreedor ejecutante o persona que actúe por su cuenta”… y hasta aquí puedo leer, no sin antes confirmar que ese último RealDecretoChurroLey ya fue convalidado el 25.03.20, entre la maraña de medidas de alarma, tal cual y casi por unanimidad. 
     
    Saludos, 
  11. en respuesta a Jotaerre
    #68
    25/05/20 18:08
    Ya para acabar de remachar este tema y no alargarlo más, el inquilino no las tenía todas consigo ante la AP (quizá pensando que subsanaría de oficio el olvido del colega de la SAREB), porque alegó esta STS de 24.11.14...

    http://www.poderjudicial.es/search/AN/openDocument/41aafe10fb9c740c/20141128

    ... que dice que "no es posible volver a debatir sobre aquello que ya fue resuelto y por los mismos motivos en ejecución", es decir, que los Autos del 675 o 1/2013 serían cosa juzgada para un proceso posterior, pero la AP tampoco le hizo caso, porque ahí se resolvía sobre un ordinario sobre nulidad de cláusulas que no se opusieron en la ejecución.

    Por contra, la AP razona que el 675 deja muy claro que lo que diga el Auto es sin perjuicio de las acciones que correspondan, lo que implica que no tiene efecto de cosa juzgada.

    Saludos,
  12. en respuesta a Jotaerre
    #67
    25/05/20 11:57
    Y, para acabarlo de rematar, dos Sentencias (la más moderna, de Madrid, precisamente) que descartan esa aplicación analógica a quien no sea el deudor hipotecario:

    http://www.poderjudicial.es/search/AN/openDocument/fe696e3bb4feabe1/20140122

    http://www.poderjudicial.es/search/AN/openDocument/ac86d8ba2708b992/20171110

    Saludos,
  13. en respuesta a Tristán el subastero
    #66
    25/05/20 11:07
    Pues, ya ves... se deduce, por las referencias de la AP a la aplicación de la 1/2013 a los inquilinos por analogía , que eso fue lo que alegó su abogado.
    Pero el LAJ no tuvo parte, el incidente lo resuelve directamente el Juez, mediante Auto inapelable.
    Por eso el despiste del colega de la SAREB fue no discutirlo luego en el verbal, como la AP le dice claramente que pudo, y debió, hacer. Entonces, la AP seguramente habría descartado que la 1/2013 se pueda aplicar por analogía, y listos.

  14. en respuesta a Jotaerre
    #65
    25/05/20 10:35
    ¡Por Dios! ¿Cómo consigue el abogado del arrendatario que el juzgado subastador dicte el segundo decreto aplicando la Ley 1/2013 a un puto inquilino? 
    Joooodeeeer, vaya puta mierda de Justicia y menudo mierda de L.A.J. Y vaya error del letrado de la SAREB de no recurrir para comprobar si el juez corroboraba ese decreto antijurídico.
  15. #64
    25/05/20 08:35
    LA MAGNITUD DE LA TRAGEDIA 

    Buenas, pocos abogados con años de ejercicio se habrán podido librar tener alguna experiencia describible con ese famoso título de Quim Monzó (aunque, para el protagonista del relato, esa tragedia sea una erección perenne…), como el de la SAREB, nada menos, en este caso: 

    Veamos cómo se fue mascando la tragedia en este caso: 

    -La SAREB se adjudica un piso con un contrato de arrendamiento reconocido como válido en el trámite del art. 675 LEC. 

    -El Juzgado ejecutor, de Majadahonda, va más allá de lo que (según la propia AP de Madrid) regula ese art., y en ese mismo Auto ya advierte que, como el contrato era del 2012, en aplicación del art. 13.1 LAU entonces vigente quedaría extinguido en septiembre del 2017. Es decir, adelantaba ya el éxito de una posterior demanda de extinción del contrato. 

    -Sin embargo, el abogado del arrendatario juega una carta insólita y le toca la lotería: llegada, o cerca, la fecha del lanzamiento de septiembre 2017, consigue que el Juzgado dicte un segundo Auto aplicando la Ley 1/2013 a su cliente  (¡ARRENDATARIO, NO EJECUTADO, que, encima, dice haber renovado su contrato hasta el 2022 con pago anticipado...) y suspendiendo el lanzamiento hasta mayo de 2020… sin que quepa recurso alguno. 

    -La SAREB insta un verbal de desahucio por precario al amparo del primer Auto, que se tramita como tal aunque la AP luego dirá que más bien era una acción de extinción de contrato (criterio laxo que algunos Juzgados aún ignoran: la extinción al amparo del 13.1 LAU va también por verbal, no ordinario). Y pierde. 

    -Pierde porque, como argumenta el Juez y luego confirma la AP, al abogado de la SAREB se le olvidó discutir el segundo Auto (el que aplicó la Ley 1/2013) en su demanda… cuando, de haberlo hecho, se sobreentiende que habría ganado: 

    “No podemos compartir la interpretación que se ha hecho por la parte apelante del artículo 675 de la LEC que regula la posición de los terceros ocupantes ante la posesión judicial del inmueble subastado, pues no aceptamos que la decisión que haya adoptado el juez que conoce del proceso de ejecución hipotecaria carezca de absoluta validez fuera del mismo y que tal decisión pueda ser ignorada absolutamente por los tribunales en cuanto no concede título eficaz alguno para la ocupación de la finca, sino lo que creemos que está regulando es 
    que la decisión, debido a la celeridad del trámite seguido en el proceso de ejecución para la adoptar la decisión y que la resolución es irrecurrible, carece de fuerza de cosa juzgada y permite que en otro procedimiento se entre a examinar los derechos que pudiera ostentar el ocupante de la finca, aunque mientras tanto debe admitirse y aceptarse la decisión adoptada en el incidente del proceso de ejecución. 
    En función de lo expuesto consideramos que, para que pudiera tener éxito la acción ejercitada por el demandante en este procedimiento de precario, debería haber cuestionado el título de ocupación que resulta del auto de fecha 3 de octubre de 2017 y, tras revisar todas las actuaciones, vemos que no se ha cuestionado en debida forma la legalidad del mismo. 
    Revisando la demanda y el desarrollo del juicio vemos que se sostiene que los demandados se encuentran en situación de precario ya que el título arrendaticio que esgrimen ha perdido toda eficacia pero no se hace la mínima mención al auto dictado el día 3 de octubre de 2017 que, en aplicación de la Ley 1/2013 de 14 de mayo de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, acuerda suspender el lanzamiento hasta el 20 de mayo de 2020 ni a la ilegalidad de la aplicación por analogía a terceros poseedores de las disposiciones protectoras fijadas en dicha ley para los deudores hipotecarios que hubieran perdido en subasta sus viviendas. 
    Solamente se hizo referencia a tal materia en el momento del trámite de conclusiones, que tienen por objeto valorar la influencia de las pruebas practicadas sobre los hechos controvertidos e informar sobre los argumentos jurídicos que apoyan sus pretensiones, pero no es admisible que el trámite sea utilizado para que los argumentos jurídicos sean alterados o que se introduzcan nuevas alegaciones sobre los hechos que se sustenta la tutela judicial, como pretendió la parte actora. 
    En definitiva no podemos analizar si concurren los requisitos exigidos en la ley 1/2013 y si es posible la aplicación analógica de su normativa a personas distintas al deudor hipotecario al no haberse planteado la materia en debida forma por la entidad SAREB, debiendo mantener, por tanto, que en este momento los demandado ostentan título valido de ocupación de la vivienda hasta el mes de mayo de este mismo año”. 
     
    “Tierra, trágame”, pues, ya que ahora el plazo se deberá ampliar hasta el 2024… salvo que la SAREB encuentre alguna rendija legal. 
     
    Saludos, 
  16. en respuesta a Nietzsche
    #63
    13/04/20 11:21
    Hola, Nietzsche, sería la típica discusión entre la literalidad de la norma y su interpretación, y lo fácil para los Tribunales es atenerse a la primera.
    Saludos,
  17. en respuesta a Jotaerre
    #62
    13/04/20 10:49
    No tengo tan claro que no lo vayan a aplicar a situaciones en las que el ejecutado es un hipotecante NO deudor o un deudor hipotecario (si la garantía es sobre su vivienda habitual y cumple el resto de requisitos para encontrarse en peligro de exclusión y vulnerabilidad económica) pero que dicha deuda no fue con objeto de adquirir la vivienda en la que reside sino a posteriori para por ejemplo avalar al hijo/familiar en un negocio o simplemente para afrontar una mala situación financiera. Prefiero no entrar a valorar sobre la peligrosidad de todo esto...
  18. en respuesta a Jotaerre
    #61
    07/04/20 23:59
    Seis meses, eso no es nada.
    Seis años he estado yo esperando a la resolución de la AP de Sevilla a la interposición de una ejecución hipotecaria muy larga de contar.
    El piso con garaje y trastero me fue adjudicado en subasta pública, pero la que firmó en su día, la cual vivía en el piso y sigue haciéndolo con sus vástagos, se había divorciado hacía más de 5 años. El ex-marido había cargado la finca con un montón de créditos, los cuales no ha pagado ninguno y ella no paga absolútamente nada de la vivienda, ni IBIs, ni CCPP.
    Pues me han devuelto todo y se ha anulado la subasta. Ha ganado la Señora.
    La ejecución hipotecaria es de un banco, pero según parece el marido es el culpable de todo y el banco por poner interés de usura, etc, etc.

    Si los juzgados estaban saturados y eran ineficaces cuando acabe la "alarma" vamos a desear que siguieran igual.

    Saludos.

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