2.010 ¿Buen momento para las subastas judiciales?

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Subastas judiciales. 2.010, buen momento para las subastas judiciales

Las siguientes reflexiones son fruto de una conversación que hemos tenido la semana pasada entre varios subasteros.

No quiero dar falsas expectativas respecto a la compra en subastas dado que actualmente el 80% de las mismas se están quedando desiertas porque las deudas hipotecarias son tan exorbitantes que superan con creces el actual valor real de las propias viviendas subastadas. En estos casos a los bancos acreedores no les queda más remedio que adjudicarse ellos mismos dichas subastas.

Por otro lado, y esto es lo más interesante, en las subastas restantes -aquellas en las que la deuda no es tan grande bien porque se trate de hipotecas de más de 8 años bien porque se trate de embargos- el banco se contenta con pujar hasta cubrir su deuda y nos deja a los postores margen suficiente para hacer buenas compras.

Por ahora este tipo de subastas son la minoría porque la crisis aún no ha afectado por igual a todas las capas de la sociedad, pero cada vez más se están quedando sin trabajo o están cerrando sus negocios aquellos que compraron sus viviendas hace ya años y que tienen hipotecas no tan exorbitantes como las más recientes, además de tenerlas ya muy amortizadas.

También se están disparando los procedimientos judiciales de impago, que a la larga finalizan con una anotación de embargo y luego con una subasta. Estas subastas se harán esperar porque el procedimiento judicial es mucho más lento llegando a durar la intemerata. Hay procedimientos que tienen más años que Matusalén.

Pero lo más importante de lo que está pasando ahora es que la mayoría de subasteros están demasiado cargados de ladrillos comprados en 2007 y 2008 (el peor momento), ladrillos que no pueden vender ni siquiera perdiendo dinero porque no hay clientes ni nadie que siquiera les llame al teléfono para preguntarles el precio de venta. Así de sencillo.

Respecto a esto último, la situación es muy parecida a la que se daba en 1991 y 1992, cuando yo empecé profesionalmente en este negocio. Pude meter la cabeza precisamente porque el resto de los subasteros tenían demasiadas casas a la venta y pocas ganas de comprar más, a menos que fueran muy baratas.

Este es, por tanto, un momento inmejorable para comprar en subastas. Y no durará mucho, porque en cuanto los subasteros hayan recuperado la liquidez a costa de perder algo de dinero, volverá la competencia y el ajuste de márgenes.

Otra cosa es que el 2.010 sea un buen momento para invertir en la compra de viviendas. Yo no afirmo eso, que dependerá de si las quieres para especular, para alquilarlas o para vivir en ellas, pero eso será el tema de otro post.
  1. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #29
    13/02/10 20:40

    Bueno, me alegro, de oirlo.

    Roma no se hizo en un día, idem se tardará tiempo en asumirlo.

    Y encima, viendo los obstaculos y el oscurantismo existente, creo que se puede hacer un buen apaño con 670/4/3. Aunque sigo creyendo en demasiado "bien-hombrismo", en cuando se formuló la última novela de la LEC.

  2. #28
    29/01/10 11:52

    Hola Ronald29180, yo también creo que las declaraciones de FG no son más que el principio y que los precios tienen que bajar hasta encontrarse con la demanda, que existe aunque muy temblorosa. pero mi tesis en la entrada es que los subasteros ya descuentan en sus valoraciones esta previsible bajada, de manera que ahora se está comprando a precios realmente muy buenos.
    Respecto a lo que dices de las adjudicaciones, ayer mismo compré y estoy en el supuesto del 670.4, ligeramente por encima del 50%. Por cierto, los acreedores renunciaron al 5% del principal y a todos los intereses y costas. Es un principio.

  3. #27
    Anonimo
    28/01/10 22:44

    Hola a todos.

    Teniendo en cuenta ciertas diferencias en los sistemas legales y, aún así, otorgandoles zonas con más prosperidad (= menos afectados por la crisis) en EEUU. se espera otro incremento de las ejecuciones hipotecarias este año.

    Idem hay que tener en cuenta los movimientos dentro de la banca española. FG del BBVA ha causado un pequeño terremoto, con su anuncio de provisionar hasta 65% del valor de los prestamos al promotor, aunque siguen pagando sus quotas.

    Señores, esto acaba de empezar. Aunque la realidad economica y el supuesto legal distan mucho entre sí, creo que veremos grandes movimientos, con buenos descuentos este año.

    Lo que seguirá un secreto, por lo menos hasta que lo veamos en el día a día de los juzgados, será mi caballo de batalla: ¿Habrá adjudicaciones via LEC art. 670/4/3 o, en cambio, veremos más casos de art. 671 y perdidas en la venta por los bancos a posteriori...

  4. #26
    Anonimo
    28/01/10 10:57

    Cuando yo puse que no entendía los tramos de pujas me refiero a que no entiendo por ejemplo:

    en una subasta por un embargo, supongamos que una vivienda tiene una hipoteca de 100.000 euros y el embargo de la subasta son 1000 euros, y luego pujas por un tramo de 50.000 euros, ¿esto quiere decir que tienes que pagar los 100.000 de la hipoteca+1000 euros del embargo causa de la subasta+50.000 euros que has pujado?.

    ¿y si lo que subastan es una vivienda por ejecución hipotecaria solo pagas lo que pujas?.

    Es lo que no termino de entender bien. Gracias

  5. #25
    Anonimo
    28/01/10 00:38

    Os recomiendo que visiteis subastasde.com, subastas de pisos procedentes de embargos de los bancos

  6. #24
    27/01/10 22:49

    Je-je, vaya inversión. Solo tengo una cosa que decir al respecto: ¡lagarto, lagarto!

  7. #23
    27/01/10 22:19

    Para aprendices de subastero:

    Sólo se requiere un modesto capital y se puede conseguir una interesante cartera de inmuebles.

    En la columna tipo de bien hay que pinchar donde dice "otros":

    https://aeat.es/SOLexterno/pages/subastaLotes.faces?idEnajenacion=001R07860201003S


    Espero que Tristán nos ilustre al respecto. ¿Habrá burbuja?

  8. #22
    Anonimo
    27/01/10 22:00

    Por alusiones de nuestro amigo Tristán, puedo decir que yo ahora busco aquello que esté situado en zonas de cierto privilegio porque los precios no se han deteriorado tanto como en otros sitios. Lo bueno y bien situado siempre tiene su mercado.

    Yo estoy con Tristán en que es un buen momento para comprar en subastas y en ello estoy aunque muy selectivo.

    Respecto a comprar en zona de costa, yo sigo interesado si la ubicación es buena. Se ha construido mucho y hay mucha oferta pero al igual que os he dicho antes, si el sitio es bueno y el precio adecuado a los momentos actuales, no me tiembla el pulso. Tengo en cuenta que los países limítrofes van a salir antes de la crisis y ellos siempre han sido los potenciales compradores. Por ello es cuestión de tomar posiciones. En inmuebles hay que comprar como en la bolsa, no cuando suben los precios sino cuando bajan. Es cuestión de saber poner el listón del precio.

    Hay un usuario que dice que no entiende los tramos en las subastas de Murcia. Los tramos los aplica el secretario judicial responsable de la unidad de subastas según su criterio. Imagino que seguirá alguna sencilla fórmula que los aplica en función del tipo de subasta.

    Aprovecho para comunicaros que HOY he inaugurado un foro, nacido como consecuencia de una experiencia personal. Podéis visitarlo en www.ciudadanode.com

    Espero que os pueda resultar interesante y que participéis de forma activa en el mismo.

    Saludos cordiales

    Francisco Calvo-Administrador
    www.subastasunicas.es

  9. #21
    27/01/10 20:12

    Esos remanentes acaban en las arcas del Estado, como pasa siempre en el caso de subastas de fallecidos con ignorados herederos. transcurrido un tiempo sin que nadie reclame el sobrante, ñam-ñam la Administrración se lo zampa.

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