Las subastas, ¿un negocio con futuro?

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¿Son las subastas un negocio con futuro? Antes de responder a esa pregunta hay que hacer una breve reseña sobre lo que ha pasado en este negocio en los últimos años. 

Yo comencé a dedicarme profesionalmente a este negocio en otoño de 1991 y desde entonces mi percepción es que la cosa ha empeorado sensiblemente, de manera que los nuevos actores que desde entonces han ido apareciendo se han tenido que conformar con márgenes cada vez más estrechos. A principios de los años noventa había muchas subastas y bastantes más subasteros que ahora pero sin embargo había producto para todos y no era infrecuente encontrarse pujando solos contra el procurador del banco acreedor. No era lo normal pero a veces sucedía. Y había margen suficiente. Incluso de vez en cuando caía un doblete.

Posteriormente, según fue avanzando aquella década creció el número de postores y los márgenes se fueron estrechando. A finales de los noventa, en Madrid se tenía que pujar hasta el ochenta por ciento del valor de los bienes subastados y ni siquiera eso era garantía de compra asegurada. Fue en ese momento cuando yo empecé a viajar, pues fuera de Madrid y Barcelona se compraba bastante más barato. Barcelona, por cierto, nos estaba vedado a los de fuera. Menudos eran por allí. Antes de permitir que nadie de fuera comprase nada eran capaces de subirlo por las nubes. Ignoro si eso seguirá siendo actualmente así, con los chuzos de punta que están cayendo.

En los primeros años de este siglo los márgenes seguían siendo ridículos, pero como los precios subían a lo bestia, al final resultaba que una mala compra se solía convertir en buena solo por el simple transcurso del tiempo. Lo que hay que ver.

A mediados de esta década, viendo la locura de la doble  burbuja, decidí desinvertir todo lo que pudiera y meter el capital en fondos de bolsa, de manera que cuando la burbuja se pinchó y los precios de venta se desmoronaron a mí no me pillaron con ladrillos. Aunque tampoco me salvé porque en la Bolsa me dejé un buen pico. Pero al menos lo que me quedaba no estaba en ladrillos sino en liquidez y pude aprovecharme de la falta de liquidez del resto de los subasteros.

Pero ha sido en estos últimos años cuando se ha producido la verdadera sangría de subasteros. Quienes no han sido suficientemente ágiles para vender a toda leche lo que iban comprando se han ido quedando sin liquidez y la bajada de los precios de venta se los ha tragado. Ahora hay una mayoría de ex-subasteros que no se dedican a comprar y vender propiedades sino a alquilarlas y que van a tener que seguir así por muuuuuchos años porque el precio de venta de las mismas es actualmente inferior incluso al precio al que las compraron hace solo un par de años. 

Nunca dije que este fuera un negocio sencillo, sino todo lo contrario.

El segundo problema, después del de la falta de liquidez, es el de la escasez de producto.

¿Cómo que hay escasez de producto? ¿Acaso no hay más subastas que nunca?

Pues sí, hay muchas subastas pero solo un dos por ciento de las mismas merece la pena. Lo que pasa es que se trata de ejecuciones de hipotecas concedidas en los años de la burbuja, con unas deudas exorbitantes y unas tasaciones de órdago. Entre el 2009 y el 2012 aún era posible encontrar cierto recorrido entre la deuda hipotecaria y el precio estimado de venta, pero actualmente los precios de venta han continuado su caída y las pocas subastas interesantes que quedaban ya no lo son. Ahora es prácticamente imposible encontrar una subasta cuya deuda sea inferior en más de un 25% al precio de venta del bien. 

Y respecto a las tremendas tasaciones, si ya eran increíbles en los años en que se hicieron, ahora son sencillamente de broma, resultando completamente desmotivantes para los subasteros que, como sabemos que no vamos a poder alcanzar el 70% mínimo para que la adjudicación quede firme, lo que hacemos es no asistir a las subastas, quedando estas desiertas y debiendo adjudicárselas el banco acreedor. Esto perjudica al banco, a quien no le queda más remedio que ver cómo su stock de viviendas adjudicadas crece sin parar y también perjudica muy gravemente al deudor, que se queda sin vivienda y que ve cómo, a pesar de ello, su deuda con el banco no queda liquidada.

Por otro lado, y esto es lo más interesante, en el pequeño dos por ciento de subastas restantes -aquellas en las que la deuda no es tan grande bien porque se trate de hipotecas de más de ocho años bien porque se trate de embargos- el banco se contenta con pujar hasta cubrir su deuda y nos deja a los postores margen suficiente para hacer buenas compras. Pero como la mayoría de subasteros están demasiado cargados de ladrillos que no pueden vender ni siquiera perdiendo dinero porque no hay clientes ni crédito, resulta que hay algunas buenas oportunidades de hacer excelentes compras si el inversor se sabe mover en este terreno.

Por todos estos problemas alucino cada vez que algún ilusionado lector me comenta que ha decidido dedicarse al negocio de las subastas judiciales y trata de que le asesore por dónde empezar. 

¿Por dónde empezar? Mejor empieza buscando un trabajo y viviendo tranquilo el resto de tu vida. Este es el momento más complicado para iniciarse en las subastas, en el que hay menos producto en oferta, en el que las ventas están peor y se tarda más en recuperar la liquidez, si es que se recupera, en el que los márgenes son más estrechos de los últimos veinticinco años y, finalmente, en el que los funcionarios de Justicia están más colapsados y menos motivados de toda su historia.

Y acabo repitiendo algo que ya mencioné hace años en una entrevista de Pública Subasta: 

Los subasteros cumplimos la función de aportar liquidez y de dinamizar la compra en subastas, haciendo inversiones a veces muy complejas y arriesgadas. Inversiones que no solo realizamos para nosotros mismos, sino que a veces hacemos para nuestros clientes, quienes sin nuestra orientación y ayuda, jamás se atreverían a invertir en el laberinto judicial español, un mundo con tantos peligros potenciales.

¿La existencia de los subasteros perjudica al mercado? Más bien lo beneficia pues sin ellos ni sus clientes -que gracias a ellos se atreven a comprar en las subastas- el mercado sería menos eficiente y los bienes subastados no alcanzarían el precio suficiente para que los acreedores recuperasen sus deudas y, mucho menos, para que hubiera algo de sobrante para el deudor.

Pero ahora mismo, los subasteros somos una especie en extinción.

 

  1. en respuesta a Jotaerre
    #59
    29/12/13 14:01

    Tambien es verdad, menudo poéma he redactado. Jeje
    Las ganas de aprender con tanta ímpetu y mi poca esperiencia en redes sociales, han echo de mi un persistente un tanto inoportuno. :-D

  2. #58
    29/12/13 10:41

    Buenos días, inverfutur, pues no tengo ni idea, lo siento, pero supongo que ya te contestará; las fiestas son malos tiempos para la lírica... :(

  3. en respuesta a Jotaerre
    #57
    29/12/13 03:21

    Jotaerre sabrias tu algo en referencia al comentario numero 55 que realizo a Geoff007 pero dudo que conteste.

  4. en respuesta a Geoff007
    #55
    28/12/13 01:05

    Hola Geoff007.
    Hace unos dias estuve viendo un programa televisado por el canal Energy llamado Reforma brutal.
    Te comento a ti porque esta rodado en america y me es curioso que los adquirientes mediante subasta, una vez ganada la subasta se dirigen a la propiedad . Irrumpen en la misma como propietarios y aparentemente capacitados de propio derecho para ello.
    Reforman a toda velocidad y venden en apenas 15 dias.

    Después de todo este procedimiento sacan los numeros y son los siguientes:
    -Valor compra en subasta.
    - Reforma de la propiedad
    - Precio de venta
    = Veneficios
    Y yo me pregunto:

    1. Como hace esta gente y a que tipo de ley se acogen para entrar practicamente al minuto de comprar? Tengo entendido que en españa el procedimiento de adjudicación es mucho más tardio y hasta ese momento no puedes entrar en la propiedad.

    Por lo que veo, me planteo. Esta gente hace la reforma y luego cede su derecho antes de cancelar todo el importe y se aprovechan de esos dias para adecuarla y encontrar comprador.

    Es la unica explicación que me doy si no donde estan los impuestos. La otra tambien lógica sería y ademas veo que indicas en tu post " Te conviene mejor invertir sin ser ciudadano.. No pagas taxes "
    He leído bien?
    Esa gente es ciudadana americana y no esclarecen tal tasa.

    Me puedes decir si es así?
    O de lo contrario ,donde me pierdo?

    Un saludo.

    No se pagan tasas por comprar propiedades en USA.¿?

  5. #54
    27/12/13 23:15

    No me has ofendido, todo seguía siendo de buen rollo :)

  6. en respuesta a Jotaerre
    #53
    27/12/13 21:34

    No me referia al trato previo o no con Manuel González, sino a tu punto de vista sólo por lo comentado en este foro. De todos mosdos te pido disculpas por el atrevimiento de mis palabras tanto por Manuel como Tristán , dado que acabo de entrar en este blog y no pretendia ofender, era una mera espresión.

    Unicamente me basaba al buen rollo que he visto dada tu expresión ( como Tristán debe estar esquiando, le echo un cable) y agradezco tu sabias palabras.

  7. #52
    27/12/13 20:39

    En efecto, me refiero a cualquier otro tipo de ejecución, incluso la derivada de un embargo por deudas ordinarias, pero en las hipotecarias la ley no lo preve, y sí que se fije un tipo en la propia escritura de préstamo.

    Ignoro si la banca se bajará del burro y cuándo (de momento, sólo en casos puntuales), y tampoco puedo dar mi opinión sobre Manuel González porque no he tenido tratos con él; ni soy socio de Tristán, sino alguien que ha aprendido mucho de este blog, y lo agradece intentando aportar mi granito de arena, ya puestos a aclarar :)

  8. en respuesta a Jotaerre
    #51
    27/12/13 19:47

    Ok, aclarado.
    Tienes toda la razon del mundo. A dia de hoy hay un desfase bestial en referencia al valor de mercado.

    Mis preguntas son las siguientes:

    La banca se bajara del burro y habra undia que con tal de no tener ladrillo, de mas margen de beneficio y a su vez optener liquidez?

    Cuando dices de hacer una tasacion pericial post subasta no hipotecaria, me pregunto dada mi ignorancia. De no ser deuda hipotecaria se querra referir al resto de deudas mediante a aval o resto de prestamos? Y digo yo de las subastas procedentes de deuda hipotecaria no merece una valoracion actual, a precio de mercado?

  9. #50
    27/12/13 12:10

    Buenos días, inverfutur; como Tristán debe estar esquiando, le echo un cable: en una ejecución hipotecaria el tipo de la subasta es el valor que a ese efecto se hizo constar en la escritura del préstamo (de ahí que su desfase con el valor de mercado actual ocasione tantos problemas), mientras que en una ejecución no hipotecaria el acreedor debe pedir una tasación pericial previa a la subasta, y el tipo de la subasta será ese valor menos las cargas anteriores, actualizadas, que resulten del registro.
    Saludos,

  10. en respuesta a Tristán el subastero
    #49
    26/12/13 20:51

    Y el valor respecto al tipo de subasta de donde surge?
    Gracias por tu pronta respuesta.

  11. en respuesta a inverfutur
    #48
    26/12/13 20:25

    Bienvenido Inverfutur. Generalmente todos esos porcentajes se refieren al Tipo de Subasta y no a la deuda.

  12. #47
    26/12/13 19:11

    Hola Tristan, estaba leyendo tu post sobre el tema de las dubastas judiciales y no he podido resistirme en realizarte alguna pregunta.

    Soy nuevo en el tema y la verdad es que me fascina y agradezco cualquier aclaracion o consejo experto.

    Soy agente inmobiliario desde hace 14 años y siempre he tenido curiosidad sobre subastas y tal, me han estado diciendo que era/es como un mundo casi imposible o por lo menos con muchos inconvenientes.La cuestion es que cuanto mas leo mas ganas tengo de adentrarte en el mundillo. 

    He visto que eres un gran profesional dada tu amplia experiencia en el tiempo como por todo lo escrito, asi que aqui estoy.

    Cuando hablamos que el banco se apropia de tu vivienda por la mitad, estamos hablando por el 60% de la deuda verdad? El resto sigues debiendolo mas intereses.

    Y si decimos que si en una puja no llegas al 70% se la queda el banco, seguimos hablando de su valor hipotecario o tasacion?

    Saludos.

  13. en respuesta a Tristán el subastero
    #46
    07/12/13 19:53

    OK Tristan , cuento con ello
    gracias

  14. en respuesta a Pincher
    #45
    18/11/13 12:25

    Hola Pincher. Pues cuando tengas esa licencia y puedas importar bebidas alcohólicas espero que cuentes con los vinos de La Rioja de mi familia, ricos, ricos y al precio justo.

  15. en respuesta a Geoff007
    #44
    17/11/13 10:04

    Hola Geoff007
    Soy de Madrid tenia negocios en Madrid pero con la crisis ahora tengo negocios en Miami , hace mas de 15 años que estoy en las subastas de motos y de coches en Usa ,debido a la crisis en España el negocio de la venta de motos se termino originando grandes perdidas y ahora no se que rumbo tomar llevo tiempo siguiendo a Tristan por lo que me estaba planteando las subastas judiciales en España pero me resulta mas atractivo el mercado Americano( ya que lo conozco un poco ) y me gustaría si tienes a bien que me informaras sobre las short sales y REO etc. voy a Miami cada dos meses como mínimo y me gustaría invertir en algún inmueble para vender a fondos de inversion o alquilar , por favor no quiero que me consideres una competencia y mucho menos quiero ser insolente pidiendo ayuda en este mercado o negocio estas en tu derecho en decirme que no , pero lo tenia que intentar .
    En contrapartida si necesitas algún tipo de vehículo o motocicleta o asesoramiento en las subastas d ellos mismos en USA mi empresa esta dada de alta en la mejores subastas que hay en los Estados Unidos y estoy a tu disposición para lo que puedas necesitar .
    También hemos abierto una empresa para importar productos españoles en Usa , estamos a la espera de obtener la licencia de bebidas alcohólicas si se te ocurre algo en lo que podamos colaborar cuenta con ello , todo esto lo hago extensivo al resto de la comunidad faltaría mas
    Es mi primera intervención en este foro y espero formar parte de este selecto club
    gracias a todos por vuestra atencion

  16. en respuesta a Tristán el subastero
  17. en respuesta a Geoff007
    #42
    09/11/13 14:34

    Machooooo, ¿dónde hay que apuntarse para irse a vivir a USA -ese paraíso fiscal- y esconderse de Montoro?

  18. en respuesta a Geoff007
    #41
    09/11/13 03:53

    Muchas personas no tienen idea de los beneficios fiscales que existen en este pais al comprar tierra o terrenos.. Es hasta abrumador!

    Por eso es que los developers (alli creo que le llaman promotores Y en Latinoamerica Urbanizadores) Tienen un negocio redondo. Compran con dinero ajeno x terreno, El banco con cientos de programas federales les dan el 100% del 25% que necesitan para crear un rascacielo segun la ley. El resto lo ponen los inversionistas especializados en Pre-construcciones. Osea, el developer puso 200,000 dolares efectivos de sus bolsillos para levantar una torre de 500 millones de dolares, el resto lo ponen los especuladores y los bancos con el aval del FHA como garante. Cuando la obra se termina y esta totalmente vendida, el developer se lleva 30 millones de dolares y automaticamente disuelve la compania y forman otra y vuelve a desarrollar otro proyecto.. El riesgo esta que si en la fase de construccion los especuladores de pre-construccion salen corriendo y piden su dinero de regreso.. Si eso sucede, quedarias arruinado totalmente como developer.

    Es un super extraordinario very High Risk/High Reward bizz. Pero con experiencia los riesgos se sortean muy bien.. Lo bueno es que en EEUU existe la leyes de bancarrota que no son mas que huecos legales para tu tomar riesgos una y otra ves (preguntale a Trump jajaja). Y cuando tu proyecto se declara en bancarrota, ufaaaa otros sectores capitalistas ganaran fortuna de eso, librandote a ti de tu lio (compradores de notas).

    Por ejemplo, el caso del complejo Omni en Miami de 206 millones de dolares, que fracaso con la crisis y un grupo compro la Nota hipotecaria valorada en 206 millones por solo 150 millones de dolares con la intencion de apoderarse de ella sin ir a corte y renovar el proyecto Y de paso le resolviendole el problema a los duenos originales que tenian un lio grandisimo con los acreedores y estaban en la seccion de bancarrota para reestructuracion de deudas.

    pero a los 4 meses de comprar esa nota un grupo acordo pagar el 100% el face value de la nota (206 millones) por lo que Jorge Perez se gano 65 millones en 4 meses.

    http://www.toledoblade.com/Real-Estate/2011/11/13/Distressed-debt-lures-growing-numbers-of-real-estate-investors.html

    Capitalismo 101.. Eso jamas lo entenderan los Idealistas.

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