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Blog Subastas judiciales
Las subastas judiciales desde la mirada de un subastero

El hilo de Ariadna

El mundo es un pañuelo y al final todos nos encontramos en todas partes. Y ahora con las investigaciones sobre el adn va a resultar que además todos somos parientes.

Resulta que a Francisco Calvo le han estado dando la lata y mareando durante varias semanas pidiéndole asesoramiento jurídico sobre un tema de subastas provocado por un divorcio y cuando le ha sugerido a curiosa que tenía la solución pero recordándole que la suya era una web de pago (aunque sin ánimo de lucro pues tan solo cobra 60 euros por consulta) y que tuviera la amabilidad de ingresar sus honorarios en la cuenta corriente correspondiente, la susodicha ha desaparecido sin dejar rastro y sin decir ni siquiera adiós.

Me lo cuenta Francisco, apesadumbrado por el reconocimiento de la miserable condición humana y apenas le respondo con la sospecha de que se trata de la misma persona que ya me mareó a mí con un caso muy parecido hace solo unos meses cuando...  ring-ring-mail entrante-ring-ring...  la misma que viste y calza, que agotado el recurso de dar la lata a don Francisco, se sube a los madriles a ver si aquí puede abrevar gratis.

Naturalmente que es la misma pesada recalcitrante que ya me estuvo interrogando en septiembre y solo Dios sabe a cuántos más habrá mareado con su problemilla, que no es un problema pequeño, es cierto, pero que si realmente quiere un buen consejo, lo menos que puede hacer es pagar por él, sobre todo cuando en Subastas Únicas puede darse el lujo de ser asesorada por uno de los subasteros con más experiencia acumulada de España y que está dispuesto a echar una mano a cambio de una cifra simbólica con la que mantener la web. Yo los doy gratis, pero no estoy dispuesto a implicarme tanto como Francisco, apenas ofrezco un par de párrafos.

Finalmente hemos decidido regalarle la consultoría, pero presentando el laberinto judicial como un juego para los lectores del blog, para que cada uno aporte sus ideas o líe aún más la madeja con conclusiones erróneas.

El problema de la susodicha es el siguiente:

Recién comprada una vivienda a medias con su esposo, resulta que se divorcian y en la disolución de gananciales le corresponde a ella  el usufructo de la vivienda (tiene una niña de 5 añitos) y la mitad indivisa de la nuda propiedad. El ex-marido, que tiene que pagar la mitad de la hipoteca y la pensión alimenticia de la hija, toma las de Villadiego y no paga absolutamente nada, lo que puede hacer porque cobra todo en dinero negro (B dicen los finolis).

La cosa empezó hace cuatro años y desde entonces nuestra protagonista se ha hecho cargo de todo, ayudándole sus padres a pagar  las cuotas de la hipoteca y lo que haga falta.

Por una parte si ella sigue pagando la hipoteca resulta que dentro de 30 años la casa seguirá siendo de ambos pero solo la habrá pagado ella, pero por otra parte ella no puede dejar de pagar la hipoteca, a pesar de que ahora la deuda es muy superior al valor de la misma, porque el acreedor es precisamente la Caja de Ahorros en la que trabaja. Menudo marrón dejarle de pagar a quien te está dando de comer.  Tal como están las cosas mejor no cabrearles.

Han pasado cuatro años y la deuda por pensión alimenticia impagada asciende actualmente a 20.000 euros y Evarista (vamos a llamarla así) ha demandado a su ex, trabando embargo sobre su mitad indivisa. La cosa se plantea así:

  1. Tasación pericial para subasta: 400.000 euros. Al perito se le ha ido la olla, pero así están las cosas. Parece que en el mercado no le ofrecen ni 250.000 euros por la vivienda
  2. Valoración de la parte de Eva: 200.000 euros por la propiedad y 90.000 euros por el uso y disfrute de una niña que actualmente tiene 5 años
  3. Valoración de la parte del marido: 110.000 euros porque a su parte se le ha restado el usufructo de la niña
  4. Hipoteca pendiente total: 300.000 euros
  5. Hipoteca que le corresponde a la parte del marido: 150.000 euros

El problema viene dado porque según el artículo 666 de la LEC, si el valor de las deudas iguala o excede del determinado para el bien, el tribunal debe alzar el embargo. En este caso la parte embargada se ha valorado en 110.000 euros y la parte de hipoteca que le corresponde es de 150.000 euros, por lo que el tipo de subasta debería ser de  -40.000 euros.

Por lo visto la secretaria se lo está pensando y no sabe como orientar el negocio para que la subasta se lleve a cabo.

Por otra parte Evarista teme que cuando salga la subasta de la mitad indivisa de su marido, se presenten los malvados subasteros y la compren, viéndose obligada a compartir la propiedad con semejantes mafiosos. Naturalmente lo que ella desea es comprarlo sin gastar más de esos 20.000 euros que le deben, quedarse así con el 100% de la propiedad y olvidar esta pesadilla.

Como sabemos, cuando Teseo se atrevió a meterse en el laberinto con la idea de matar al Minotauro, no lo hizo a tontas ni a locas, sino que iba pertrechado con un ovillo de hilo que le había dado su enamorada Ariadna. Usándolo adecuadamente podría salir del laberinto una vez cumplida su tarea.

Francisco Calvo nos propone entrar en este laberinto judicial y averiguar por nosotros mismos cuál es el hilo de Ariadna del que hay que tirar, con la seguridad de que si no lo encontramos entre todos, él mismo nos lo chivará en el momento oportuno.

Comienza el juego: ¿Cuál sería la táctica más adecuada que debería adoptar  el abogado de la demandante para conseguir que la valoración a efectos de subasta salga positiva y, por tanto, que esta pueda celebrarse? No es suficiente con sumar y restar, antes hay que averiguar otro concepto.

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  1. Parece que el hilo de Ariadna, nos va sacando de un laberinto y metiéndonos en otros. Voy a meditar sobre esta nueva variante antes de dar una opinión. El sentido común me dicta lo mismo que a Francisco, pero no se si habrá algo que se nos escapa.

  2. en respuesta a Rastaman
    - Ver mensaje
    #59
    Fcalvo

    Curioso lo que te ha pasado con esta parte indivisa y como soy amante de estas operaciones; y aunque un caso como este nunca me ha pasado, permíteme que te ofrezca una poco de luz a tu problema.

    Si ahora disuelves el proindiviso está claro que hay una carga sobre una de las partes. Esto lo complica. En una disolución de proindiviso no suele haber Certificación de Cargas, es más ni siquiera se anota el pleito en el Registro al no ser una ejecución dineraria.

    Pero, al haber una carga, el embargante debe tener conocimiento del pleito para que actúe en consecuencia y no alegue nunca desconocimiento, participando en la subasta si quisiera en defensa de sus intereses.

    Entiendo que de lo que se obtenga en la subasta, la parte que le corresponda al embargado se le entregue al embargante en la cuantía que proceda, de alguna manera, para que se dé por pagado y levante el embargo.

    No sé si esto será posible, pero es lo que me dicta el sentido común. Consúltalo con tu abogado.

  3. #58
    Rastaman

    Felicidades a todos por vuestros comentarios que, hay que reconocerlo, estan a la altura que espero de de este foro, razon por por la que os sigo.
    En este asunto concreto todos teneis vuestras razones, argumentadas y lógicas y esta claro que defenderias estupendamente al bando en el que os hubiese tocado estar.
    Otra cosa es como hubiese respondido la 1ª linea del juzgado, Tristan el otro día fuí a una subasta en un juzgado de Málaga que no suele celebrar subastas y cuando empiezo la puja la secretaría me dice que no la admite por que !!!no supera la deuda !!!
    Os contaré como anécdota el caso que tendo de un proindiviso donde las deudas de uno de los copropietarios era superior al valor del bien, como intuí que en atención al art.666 el avaluo sería negativo, me vi obligado a comprar uno de los créditos y ejecutarlo. Ahora, 3 años mas tarde, ostento un % mayor en la propiedad y, habiendo limpiado de embargos la finca estoy en disposición de iniciar la disolución y división de la cosa comun. Pero imaginaros que ahora aparece otra anotación de embargo contra alguno de los copropietarios por importe superior a la tasación del bien. Para suicidarse verdad?

  4. en respuesta a Fcalvo
    - Ver mensaje
    #57
    Tabuco

    Me registre en este blog hace poco y por ver si podía encontrar soluciones a mi problema, pues no soy ningun experto en estos asuntos.
    Este tema aunque no es mi caso, me "engancho" y como si se tratase de una serie de TV, lo sigo en cada nuevo comentario que se publica.
    Espero el desenlace final con ansiedad, - me gusta mucho -.
    Felicidades a todos los que participais, me producis envidia -sana envidia- por vuestros conocimientos y por la sinceridad y amabilidad de transmitirlos al resto.
    Muchas gracias y un saludo

  5. #56
    Fcalvo

    Para entender adecuadamente mi comentario anterior, debe leerse el excelente documento aportado por Iuriscivilis en su comentario 51. Página 6 del citado documento "Auto de la Audiencia Provincial de Murcia"

  6. en respuesta a Iuriscivilis
    - Ver mensaje
    #55
    Fcalvo

    Excelente el documento que nos has aportado sobre la interpretación del art. 666 que contiene sentencias de algunas Audiencias Provinciales.

    De su lectura se desprende que puede dividirse la carga que pesa sobre la finca (contradiciendo mi opinión) si estamos valorando una parte de la misma (50%). En este caso y en otros, creo haber leído que al saldo certificado por el acreedor preferente hay que añadirle los intereses garantizados en la hipoteca, por lo que al saldo de 300.000 euros (ligeramente inferior al principal de 320.000) hay que sumarle el año de intereses ordinarios y los 4 años de intereses de demora que se garantizan en las hipotecas, lo que nos puede dar más o menos la cantidad de 16.000 (haciendo un cálculo de un 5% por un año por intereses ordinarios) más 192.000 (calculando la demora seis puntos por encima del interés ordinario).Es decir, la finca responde de 300.000 por saldo actualizado de deuda más 208.000 por intereses garantizados. O lo que es lo mismo al avalúo de 400.000 habría que restarle 508.000 de cargas lo que nos da un saldo negativo.

    Y esto debiera ser así porque sabemos el saldo actual de crédito pero no podemos conocer si se va a seguir pagando por lo que deben deducirse estas cantidades.

    De todas formas todo esto nos viene dado a los subasteros ya hecho y en nada podemos intervenir; pero sí es importante conocer como se han realizado los cálculos.

    Por otro lado, yo he comprado créditos y he terminado la ejecución. En cada caso he intentado que el saldo sea a mi favor en función del interés que pueda tener en la propiedad. Los secretarios han aceptado mis propuestas y no han dicho nada en contra.

    Por ejemplo, yo he intervenido como asesor en una ejecución cuya subasta se ha realizado este mismo mes de abril.

    Salen a subasta tres chalets valorados en 440.000 euros con unas cargas anteriores de 120.000 euros según el saldo informado por el banco. El crédito que tiene que cobrar mi clientes asciende a 300.000 euros.

    El abogado de mi cliente dice que el valor de subasta sea de 320.000 euros por cada chalet. Cuando se pide mi intervención tengo que corregir el valor por sentido común ya que mi cliente quiere cobrar la deuda y en el peor de los casos quedarse con los chalets. Pero si te das cuenta tal como está propuesto solo puede quedarse con dos chalets ya que si no hay postores la cantidad mínima por la que puede pedir la adjudicación es de 160.000 por cada chalet (el 50% del valor de subasta) y el otro quedaría liberado. Por otro lado el valor de subasta es muy elevado y eso tira para atrás a los posibles interesados amén de que no pueden hacer firma la adjudicación.

    Solicito a su abogado que presente la deducción de cargas en función de la Certificación registral, es decir restando del avalúo la responsabilidad hipotecaria con lo cual nos quedaba un valor a efectos de subasta de 40.000 euros para cada chalet

    Esto es aceptado por la secretaria y así se hace, incluso hay oposición por la parte demandada que de nada sirvió.

    La conclusión final es que salieron a subasta los chalets y hubo adjudicación por parte de un licitador y mi cliente cobró la deuda. ¿Qué hubiera pasado si se hubiese hecho como pretendía su abogado?, pues lo más seguro es que nadie hubiese participado porque con 300.000 euros se hubiera quedado con dos chalets, sin embargo haciéndolo como yo propuse con la misma cantidad invertida se han quedado con tres chalets.

    Saludos cordiales

    Francisco Calvo-Administrador
    www.subastasunicas.es

  7. en respuesta a Fcalvo
    - Ver mensaje
    #54
    Iuriscivilis

    En mi humilde opinión, de una interpretación literal del artículo 666 debe desprenderse que el valor de tasación de la finca (400.000) debe aminorarse con el importe de las cargas y derechos anteriores (300.000). Pues, el valor neto de la mitad indivisa debe calcularse en relación al valor neto total de la finca. La operación realizada por FCalvo sobre el valor bruto para deducir el valor de la mitad indivisa creo que desnaturaliza el espíritu del precepto y podría vulnerar el artículo 24 de la Constitución Española – el derecho a la tutela judicial efectiva – y vaciar de contenido el legítimo derecho del ejecutante. Hay que pensar que la previsión del legislador plasmada en el artículo 666.2 debe ser objeto de una interpretación restrictiva y su aplicación no puede vaciar de contenido lo dispuesto en otros preceptos concordantes. A mi juicio, la regla de solidaridad únicamente tienes efectos en relación con las expectativas del acreedor anterior y con la asunción posterior de la responsabilidad del adjudicatario.
    En relación a los artículos 657 y 666, parece desprenderse la intención del legislador de aproximar el valor de lo subastado al precio real, ya que al descontar del valor de tasación del inmueble las cargas anteriores que tiene, se adecua el valor por el que este sale a subasta a su valor real, pues el rematante o adjudicatario ha de pagar no sólo su importe en subasta, sino asumir el importe de las cargas anteriores que persisten a su adquisición. No obstante, dicha norma ha resultado en la práctica inoperante, porque no se ha dotado al secretario judicial de los mecanismos procesales idóneos para que pudiera realizar una auténtica valoración de las cargas anteriores. Así, el artículo 666 de la LEC, le impele a descontar del valor del inmueble lo garantizado por la certificación de cargas, o lo que resulte de la investigación que sobre la subsistencia y cuantía de las cargas se haga, pero siempre a petición del ejecutante.

    Dice la STS de 12 de marzo de 2007 que: “La certificación de derechos y cargas persigue varios objetivos: a) Conocer el importe de todas las cargas y derechos anteriores al gravamen por el que se sigue la ejecución a los efectos de determinar la valoración del bien para la subasta (que se calcula deduciendo su importe del avalúo del bien); b) Proporcionar a los posibles licitadores una información completa sobre las condiciones de adquisición del bien y, en concreto, sobre la existencia de cargas anteriores que no desaparecerán con la adquisición; y c) Identificar e individualizar a los titulares de derechos y cargas inscritos o anotados con posterioridad al del acreedor ejecutante que se verán extinguidos por la realización del bien, a los efectos de comunicarles la pendencia del proceso de ejecución para que puedan intervenir en él a los efectos legalmente previstos. Así puede afirmarse que el contenido de tal certificación tiene un valor esencial en el desarrollo del procedimiento de apremio y que la situación registral que proclama fija las condiciones para la adquisición del bien inmueble de que se trate, de forma que cualquier alteración posterior -como puede ser la caducidad de la anotación de embargo extendida a favor del ejecutante- no modifica dicha situación (Id Cendoj: 28079110012007100267).

    Ahora bien, este problema de la necesidad de contar con la solicitud del ejecutante para conocer el valor real de las cargas, lo viene resolviendo la jurisprudencia menor con la atribución al Secretario Judicial de la facultad de investigar de oficio este extremo, con la finalidad de no vulnerar la ratio legis del artículo 657 y ofrecer una cierta seguridad jurídica al proceso de ejecución.

    Sobre la situación real del préstamo obtenida por el certificado de saldo enviado por los acreedores, según la jurisprudencia menor y la opinión de algunos autores la posterior inscripción o no del mandamiento judicial no impide ni obstaculiza que el Secretario Judicial pueda realizar el descuento de las cargas anteriores por los importes que reflejen dicho certificado. Por tanto, yo no veo inconveniente alguno en la celebración de la subasta. Un saludo a todos.

  8. en respuesta a Fcalvo
    - Ver mensaje
    #53
    Rjavier

    Está muy claro que ... no hay nada claro.
    Pero aún así esto es lo que veo:
    - Si se convence a la secretaria se puede evitar el alzamiento. Aquí ya se ha dicho cómo.
    - De todo lo expuesto deduzco que para el avaluo lo mejor es reflejar el valor real del bien teniendo en cuenta las deudas reales y todo lo que minora su valor. Pero practicamente tiene carta blanca el perito judicial y el secretario para imponer su criterio. En cuando a las cargas registradas no varían; la hipoteca la deberán pagar de hecho los propietarios de las dos partes.
    - Con toda probabilidad nadie pujará, solamente la actuante. Solamente cabe la posibilidad de que el ejecutado intervenga; supongo que sería unicamente para incordiar, pero podría suceder si el precio de salida es muy bajo; por este lado si que podría tener que tener cuidado la consultora.

  9. #52
    Fcalvo

    Bien, centrándonos en el cálculo del valor a efectos de subasta del caso que estamos analizando, hemos visto que se ha deducido del avalúo el 50% del saldo vivo de la hipoteca, dando por tanto un valor positivo.

    Adelanté que este cálculo podría dar lugar a nulidad si el demandado así lo solicita y os diré por qué.

    Lo primero que deseo es que esta mujer consiga el 100% de la propiedad y que le den a su ex por incumplir sus obligaciones; pero hemos de ser cautelosos porque una cosa es el deseo de que se haga justicia y otro que por un error no se pueda conseguir.

    Lo que dice el art. 666 está claro, se descontará del avalúo el importe total garantizado de las cargas anteriores que resulte de la certificación de cargas o el que se haya hecho constar en el Registro con arreglo a lo dispuesto en el apartado 2 del art. 657.

    El espíritu del legislador redactando el art. 657 es muy bueno, pues pretende que las cargas que se hayan ido amortizando se tengan en cuenta no solo a la hora de obtener un mayor valor sino de informar a los interesados de este hecho. Sin embargo, si bien dispone lo que debe hacerse, no dice cómo debe hacerse en total sintonía con el Colegio de Registradores para que ese oficio del juzgado tenga su asentamiento en el Registro. Por eso, a pesar de haberse intentado, siempre ha sido desestimado por los registradores, devolviendo el mandamiento al juzgado sin cumplimentar. Por este motivo los ejecutantes ya ni lo solicitan para no perder el tiempo. Y esto debe ser así porque el Registro debe garantizar todos los derechos de los hipotecantes.

    Para que pueda haber una modificación registral debe ser mediante escritura pública de novación otorgada por el acreedor, donde además de modificar el principal se modifique, en la proporción que corresponda, la responsabilidad hipotecaria.

    La certificación que solicita el juzgado al acreedor anterior sobre el estado de la carga no es suficiente para modificar un asiento en el Registro. Lo primero que se desconocen son las facultades del firmante del escrito y si pueden obligar al hipotecante. Lo segundo, porque es un certificado de saldo, donde en la mayoría de las ocasiones se informa de que "salvo error u omisión"...... Como comprenderéis con este escrito no se puede modificar un asiento de un Registro ni solicitándolo un juzgado.

    Por lo tanto, la idea del legislador redactando el artículo 657 merece un 10, pero la forma de llegar a conseguirlo merece un auténtico suspenso.

    Dicho esto, nos encontramos con que lo único que puede hacer el secretario/a es cumplir lo que dice el art. 666, restar del avalúo, 200.000 euros el importe total garantizado de las cargas anteriores. ¿Y cual es el importe total garantizado? pues la responsabilidad hipotecaria total sin dividirla por 2.

    Una cosa es comprar un bien en proindiviso y otra muy distinta la responsabilidad de la finca y de sus propietarios respecto del préstamo hipotecario porque en este caso la responsabilidad es solidaria. La finca y los propietarios responden solidariamente del préstamo. Por tal motivo, el valor de subasta es negativo y no debe celebrarse la subasta.

    Por este motivo comenté que no estaba de acuerdo en el tipo de pleito que había entablado su abogada porque era muy arriesgado si daba con un secretario que cumpliese fielmente el art. 666. Yo, al igual que ha dicho Iuriscivilis y Tristán, hubiese preferido una división de la cosa común.

    Como imagino que habrá alguien que no esté de acuerdo. Queda abierta la veda para decir lo que cada uno considere.

  10. en respuesta a Rjavier
    - Ver mensaje
    #51
    Iuriscivilis

    La asunción judicial de la deuda es la que se produce por la enajenación judicial de la finca hipotecada. El antiguo Art. 131 de la LH hablaba de la subrogación del adjudicatario en la obligación de satisfacer las cargas y gravámenes, por lo que se entendió que la subrogación se producía en la responsabilidad real y en la personal. Este criterio se ha modificado por el art. 668.3 y 670.5 de la LEC, que dice que los adjudicatarios se subrogan en la responsabilidad derivada de las cargas y gravámenes anteriores, por lo que la responsabilidad personal continúa en el deudor pese a la adjudicación. A mi juicio, de una interpretación estricta de este precepto no puede colegirse la obligación del adjudicatario de subrograrse – en términos técnicos-jurídicos -, en la posición del deudor hipotecario, sino la de asumir la responsabilidad real derivada del préstamo hipotecario y el banco no se encuentra capacitado para obligar al adjudicatario a asumir la posición del deudor hipotecario.

    Muy interesante este documento: http://www.coseju.com/actajudicial/docs/docs_Doc_tbjo%5B2-07%5D.pdf

    Un saludo a todos.

    1 recomendaciones
  11. en respuesta a Iuriscivilis
    - Ver mensaje
    #50
    Rjavier

    Art 670 de la LEC
    5. Quien resulte adjudicatario del bien inmueble conforme a lo previsto en los apartados anteriores habrá de aceptar la subsistencia de las cargas o gravámenes anteriores, si los hubiere y subrogarse en la responsabilidad derivada de ellos.

    O sea que la obligación esta clara.
    Pero seguimos hilando fino este hilo de Ariadna...:
    - Entiendo que el Banco puede obligar a subrogarse al adjudicatario. Pero lo curioso es que también entiendo que el banco no estaría obligado a renunciar a la garantía personal del exmarido porque no tiene porqué renunciar a ella en el caso hipotetico (aunque muy improbable) de que considere al adjudicatario menos solvente. O simplemente no quiere perder una garantía ya adquirida, esto sería una consecuencia extraña del sistema hipotecario español que añade garantías personales a las propias de la carga hipotecaria, algo que soy de la opinión de que debería eliminarse.

  12. en respuesta a Carlos almeria
    - Ver mensaje
    #49
    Iuriscivilis

    El tema no es desde luego nada pacífico. Siendo cierto lo reseñado por FCalvo, a mi juicio, la copropietaria tiene derecho al ejercicio de una acción de repetición contra el adjudicatario- copropietario para reclamarle una indemnización equivalente a la cantidad amortizada. El fundamento de esta acción puede traer su causa de la normativa del Código Civil que señala Carlos. Para caldear el debate voy a utilizar otro argumento. Si bien es cierto, que el adjudicatario no responde directamente de la responsabilidad hipotecaria por no ostentar la condición de deudor hipotecario, es indudable que el préstamo hipotecario afecta a la totalidad del dominio y supone una disminución del valor de la finca. La satisfacción parcial del crédito mediante el pago de las cuotas hipotecarias por la copropietaria supone la obtención de un beneficio directo para el adjudicatario y que no puede justificarse, en todos los casos, por un acto de liberalidad de la deudora hipotecaria. Es decir, en determinadas ocasiones, se puede producir una cierta responsabilidad por un enriquecimiento injusto obtenido por el adjudicatario por la falta de búsqueda del correspondiente consenso, concurriendo los requisitos exigidos por la Jurisprudencia para que exista enriquecimiento injusto imputable, que son: un enriquecimiento por parte de una persona, representado por un aumento de su patrimonio o una no disminución del mismo y un empobrecimiento de otra persona, como consecuencia de lo anterior, representado por un daño positivo o por lucro frustrado.

    Evidentemente la hipoteca minusvalora la propiedad y la liberación parcial de una carga supone necesariamente un aumento del valor de la finca. El daño infringido se manifiesta en el incumplimiento de las obligaciones que todo comunero debe prever, imputando a la deudora hipotecaria la carga o el esfuerzo de la devolución del préstamo hipotecario.

    Con serias dudas. En cuanto a la pregunta formulada por Carlos sobre la amortización anticipada de la hipoteca, a mi juicio, esta decisión debería ser tomada de común acuerdo con todos los comuneros. La decisión unilateral de uno de ellos no puede perjudicar a los demás. Un saludo a todos.

  13. en respuesta a Fcalvo
    - Ver mensaje
    #48
    Carlos almeria

    Curiosa esta cuestion. El banco hipotecante no puede exigir la deuda al adjudicatario, pero sí subastar el bien. Si pagase las cuotas la exesposa dueña al 50% con el adjudicatario, creo que podria repetirlas al adjudicatario via codigo civil:
    Artículo 392
    Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece pro indiviso a varias personas.
    A falta de contratos, o de disposiciones especiales, se regirá la comunidad por las prescripciones de este título.

    Artículo 393
    El concurso de los partícipes, tanto en los beneficios como en las cargas, será proporcional a sus respectivas cuotas.
    Y para rizar el rizo, y si la exesposa amortizase anticipadamente la hipoteca completa por mera conveniencia, ¿Podria repetir frente al otro copropietario al 50%? Ella estaria renunciando al plazo de las amortizaciones en "perjuicio" del otro copropietario que puede ser no tuviese necesidad ni interes en el pago anticipado de la hipoteca, prefiriendo pagar las amortizaciones mensuales. Esta es para nota, he de confesar que no lo tengo claro. Que opinais?

  14. en respuesta a Carlos almeria
    - Ver mensaje

    Te doy la razón. Sin embargo la gran mayoría no solicitan la inscripción con el nuevo saldo resultante de la información del banco, a pesar de lo cual los secretarios realizan la tasación de cargas con la nueva cantidad y no ponen problemas. Al menos así se suele hacer por Madrid.
    Nadie tiene ni idea. La semana pasada fuí a una subasta en la que la secretaría me preguntó por qué había ingresado el 30% como fianza para la subasta de un inmueble, cuando solo era necesario ingresar el 20%. Me quedé helado.

  15. en respuesta a Carlos almeria
    - Ver mensaje
    #46
    Fcalvo

    Esta pregunta que te haces ya fue tema de polémica en este blog hace algún tiempo.

    En una operación hipotecaria se producen dos actos jurídicos diferentes, el primero es el préstamo que se concede y el segundo la garantía hipotecaria que se ofrece. En este país se responde con los bienes presentes y futuros (por el préstamo)independientemente de los bienes hipotecados (por la garantía). Por eso hay tanta polémica ahora que las viviendas han bajado y los bancos se las están adjudicando por el 50% del valor a efectos de subasta, de lo injusto que se tenga que responder de por vida de la deuda asumida por la compra de una vivienda si con la ejecución de la hipoteca el prestatario no ha cobrado. Como bien dices el exmarido además de perder su 50% de la vivienda seguiría debiendo al banco la parte pendiente no cobrada con la ejecución y por supuesto con carácter solidario. Una cosa es comprar una propiedad en proindiviso y otra muy diferente es la responsabilidad en el pago de la hipoteca que es siempre solidaria no mancomunada.

    La pregunta que haces: si el adjudicatario deja de pagar la hipoteca y su parte la paga la otra parte, podrá repetir contra él los pagos efectuados. La respuesta no es fácil porque pueden darse distintos escenarios en la interpretación de lo que debiera ser. Según la LEC el adjudicatario se responsabiliza de las obligaciones derivadas de cargas anteriores. Según esto debiera pagarlas.Pero también es cierto que pudiera pelear y defender su no responsabilidad, porque él no es deudor de nada, tan solo es propietario de un bien que tiene una carga. En el peor de los casos que ejecuten la garantía pero no que le exijan el pago de nada porque no es deudor de nada.

    Saludos cordiales

    Francisco Calvo-Administrador
    www.subastasunicas.es

  16. en respuesta a Jotaerre
    - Ver mensaje
    #45
    Carlos almeria

    Pues en la practica la gran mayoria de secretarios liquidan la carga conforme a la contestacion que de el banco al oficio judicial, aunque no se haya anotado en el registro. Pero puede darse el caso de que algun secretario tiquismiquis, se acoja al tenor literal de la ley, y diga que tendria que haberse anotado el mandamiento en el registro de la propiedad con el saldo deudor actual, y que al no haberlo pedido el ejecutante, tomara en consideracion el importe que aparezca en la certificacion de cargas. Algo totalmente absurdo, imagina el caso de que una hipoteca vigente segun la certificacion de cargas y que conste en el procedimiento la certificacion del banco acreditativa de que en realidad el credito hipotecario esta pagado en su totalidad.
    Asi que como en los juzgados hay de todo como en la viña del señor, yo siempre me preocuparia de que se librase el mandamiento y se anotase, y solo despues pediria la liquidacion de cargas.

  17. en respuesta a Iuriscivilis
    - Ver mensaje
    #44
    Carlos almeria

    Hola, deciros que soy seguidor silencioso de este blog desde hace tiempo, hasta que ayer me decidi a registrarme y participar.He aprendido muchas cosas gracias a Tristan & cia. Gracias por vuestra bienvenida. Si el tiempo me lo permite, (no tengo mucho), me gustaria dando ir opiniones aunque ha de tenerse en cuenta que esto no son matematicas, y que se tratan de meras impresiones juridicas generales, y que a veces no sirven para supuestos particulares, en los que la solucion unica o multiple puede variar a poco que haya variado alguna circunstancia.
    En cuanto al tema de la hipoteca: Lo mas curioso del caso es que el marido aunque pierda la propiedad de su mitad indivisa por la subasta, y la adquiera otra persona,(incluso su ex), de cara al banco seguira siendo deudor, aunque logicamente caso de impago primero el banco ejecutara la garantia inmobiliaria aportada, (la casa), y si el producto de la subasta no cubre la deuda, (sobre todo si la hipoteca pendiente es incluso superior al valor actual de mercado), despues el banco por el resto de deuda podra solicitar que se despache ejecucion frente a otros bienes de su titularidad, seguramente con caracter solidario con la exesposa.
    En cambio, entiendo que el adjudicatario nunca será deudor del prestamo hipotecario, puesto que para ello deberia mediar un convenio entre el banco, el matrimonio deudor, y el adquirente, por el se acordase subrogar en la condicion de deudor del prestamo al nuevo adquirente, y dejando fuera de responsabilidad a los deudores primitivos.
    Otra cosa es que el adjudicatario como ha adquirido estando preferente la hipoteca que grava el bien en garantia de tal prestamo otorgado al matrimonio, caso de impago de las cuotas, el banco ejecutara la hipoteca sobre la totalidad del bien, sacandolo a subasta.
    ¿quien tiene que pagar el resto de hipoteca?, desde un punto de vista practico, es obvio que tanto la ex esposa (50%) como el adjudicatario, (50%), pues ninguno tendra interes en perder el bien. Pero que pasa si por un casual, el adjudicatario pasa de pagar hipoteca, y abona la ex, ¿podria repetir el 50% de lo pagado al adjudicatario?
    que opinais??

  18. en respuesta a Rjavier
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    #43
    Iuriscivilis

    En cuanto a la posible valoración del derecho de uso de la vivienda conyugal resulta evidente que el mismo supone una pérdida de valor que quedará puesta de manifiesto cuando se celebre la subasta. En este sentido hay una cierta valoración implícita o indirecta de este derecho de uso. El requisito es que todos los postores tengan conocimiento de esta circunstancia. Si la adjudicataria de la mitad indivisa resulta ser la propia ejecutante el derecho de uso se extingue y la pretendida cuantificación y deducción del valor del derecho deja de tener sentido, como ocurriría si se hubiese ejercitado la división de la cosa común – mucho más aconsejable que este procedimiento.

    La jurisprudencia justifica el no califica a este derecho como carga por el interés que tienen los legítimos propietarios de vender en pública subasta la vivienda y en su deseo de no mantener el valor de la misma. A mi juicio, el mayor problema se presenta con la duración de este derecho, sobre todo si al final la mitad indivisa se la adjudica un tercero – cuestión improbable. En este caso como en una división común si la finca se la adjudica en pública subasta un tercero, con la existencia de un derecho de uso, el legislador no debería penalizar los derechos del adjudicatario y la ley debería fijar un plazo máximo coincidente, por ejemplo, con la duración máxima legal de un contrato de arrendamiento, esto es, unos cinco años. Mientras esta situación no cambie, el único beneficiado es, en este caso, el ejecutado, el cual no va a tener ningún interés en que el derecho de uso se extinga y la más perjudicada la ejecutante. Este tema genera mucha inseguridad jurídica pues hace depender la virtualidad de un derecho de la doctrina jurisprudencia y de expresiones un tanto ámbiguas, como: "hasta que alcacen independencia económica" "hasta que subista una obligación alimenticia". En cualquier caso, este aspecto merecería una cierta atención del legislador.

    En el presente caso, con seguridad la adjudicataria de la mitad indivisa embargada debería ser la propia ejecutante, que adquiría la plena propiedad, se extinguiría su derecho de uso y legalizaría una situación de hecho – la hipoteca , asumiendo la responsabilidad total de la misma. No creo que ningún tercero, con las cifras que se manejan, estuviese interesado en pujar en esta subasta. Un saludo a todos.

    1 recomendaciones
  19. en respuesta a Fcalvo
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    #42
    Rjavier

    Mi condición de economista y no de jurista me hace pensar que la valoración del uso tendría obligatoriamente que entrar en el valor de tasación de la vivienda, de una forma u otra (si no es como carga, simplemente como menor tasación) porque lo contrario sería simplemente valorar incorrectamente el bien. O sea que aquí también puede entrar un matiz importa: el saber si en la tasación de los 400.000 euros se ha tenido en cuenta detalle tan importante, porque de lo contrario se podría solicitar otro peritaje.
    En cuanto a la hipoteca que susbsiste supongo que tendrá las mismas características que tenía y que el hecho de la subasta no las modifica ¿no?.
    Por otra parte sigo teniendo dudas sobre el precio de salida y el posible de adjudicación si la valoración se quedase en solamente 5000 euros y la deuda fuese de 20000 o más. Y otra pregunta más ¿la ejecutante podría ir contra la mitad de la hipoteca total más lo adelantado por ella y que el adjudicatario tuviese que hacer cargo de ella de inmediato, o sea de los cerca de los 150.000 euros?

  20. en respuesta a Rjavier
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    #41
    Fcalvo

    Rjavier, si hubiera un adjudicatario distinto a la ejecutante tendría que respetar el derecho de uso y disfrute de la vivienda familiar al estar este registrado. Otra cosa diferente sería si este derecho no estuviese inscrito. Pero, no hemos de olvidar que solo seria propietario de la 1/2 indivisa y tendría que llegar a un acuerdo con la otra parte o instar la disolución del condominio.

    Respecto a lo que dices de si el adjudicatario tendría que hacerse responsable de la mitad de la hipoteca, pronto desvelaré si esa responsabilidad es mancomunada o solidaria.

Autor del blog
  • Tristán el subastero

    Información y opiniones sobre el mundo de las Subastas Judiciales desde la mirada de un subastero.

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