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Las subastas judiciales desde la mirada de un subastero

El hilo de Ariadna

El mundo es un pañuelo y al final todos nos encontramos en todas partes. Y ahora con las investigaciones sobre el adn va a resultar que además todos somos parientes.

Resulta que a Francisco Calvo le han estado dando la lata y mareando durante varias semanas pidiéndole asesoramiento jurídico sobre un tema de subastas provocado por un divorcio y cuando le ha sugerido a curiosa que tenía la solución pero recordándole que la suya era una web de pago (aunque sin ánimo de lucro pues tan solo cobra 60 euros por consulta) y que tuviera la amabilidad de ingresar sus honorarios en la cuenta corriente correspondiente, la susodicha ha desaparecido sin dejar rastro y sin decir ni siquiera adiós.

Me lo cuenta Francisco, apesadumbrado por el reconocimiento de la miserable condición humana y apenas le respondo con la sospecha de que se trata de la misma persona que ya me mareó a mí con un caso muy parecido hace solo unos meses cuando...  ring-ring-mail entrante-ring-ring...  la misma que viste y calza, que agotado el recurso de dar la lata a don Francisco, se sube a los madriles a ver si aquí puede abrevar gratis.

Naturalmente que es la misma pesada recalcitrante que ya me estuvo interrogando en septiembre y solo Dios sabe a cuántos más habrá mareado con su problemilla, que no es un problema pequeño, es cierto, pero que si realmente quiere un buen consejo, lo menos que puede hacer es pagar por él, sobre todo cuando en Subastas Únicas puede darse el lujo de ser asesorada por uno de los subasteros con más experiencia acumulada de España y que está dispuesto a echar una mano a cambio de una cifra simbólica con la que mantener la web. Yo los doy gratis, pero no estoy dispuesto a implicarme tanto como Francisco, apenas ofrezco un par de párrafos.

Finalmente hemos decidido regalarle la consultoría, pero presentando el laberinto judicial como un juego para los lectores del blog, para que cada uno aporte sus ideas o líe aún más la madeja con conclusiones erróneas.

El problema de la susodicha es el siguiente:

Recién comprada una vivienda a medias con su esposo, resulta que se divorcian y en la disolución de gananciales le corresponde a ella  el usufructo de la vivienda (tiene una niña de 5 añitos) y la mitad indivisa de la nuda propiedad. El ex-marido, que tiene que pagar la mitad de la hipoteca y la pensión alimenticia de la hija, toma las de Villadiego y no paga absolutamente nada, lo que puede hacer porque cobra todo en dinero negro (B dicen los finolis).

La cosa empezó hace cuatro años y desde entonces nuestra protagonista se ha hecho cargo de todo, ayudándole sus padres a pagar  las cuotas de la hipoteca y lo que haga falta.

Por una parte si ella sigue pagando la hipoteca resulta que dentro de 30 años la casa seguirá siendo de ambos pero solo la habrá pagado ella, pero por otra parte ella no puede dejar de pagar la hipoteca, a pesar de que ahora la deuda es muy superior al valor de la misma, porque el acreedor es precisamente la Caja de Ahorros en la que trabaja. Menudo marrón dejarle de pagar a quien te está dando de comer.  Tal como están las cosas mejor no cabrearles.

Han pasado cuatro años y la deuda por pensión alimenticia impagada asciende actualmente a 20.000 euros y Evarista (vamos a llamarla así) ha demandado a su ex, trabando embargo sobre su mitad indivisa. La cosa se plantea así:

  1. Tasación pericial para subasta: 400.000 euros. Al perito se le ha ido la olla, pero así están las cosas. Parece que en el mercado no le ofrecen ni 250.000 euros por la vivienda
  2. Valoración de la parte de Eva: 200.000 euros por la propiedad y 90.000 euros por el uso y disfrute de una niña que actualmente tiene 5 años
  3. Valoración de la parte del marido: 110.000 euros porque a su parte se le ha restado el usufructo de la niña
  4. Hipoteca pendiente total: 300.000 euros
  5. Hipoteca que le corresponde a la parte del marido: 150.000 euros

El problema viene dado porque según el artículo 666 de la LEC, si el valor de las deudas iguala o excede del determinado para el bien, el tribunal debe alzar el embargo. En este caso la parte embargada se ha valorado en 110.000 euros y la parte de hipoteca que le corresponde es de 150.000 euros, por lo que el tipo de subasta debería ser de  -40.000 euros.

Por lo visto la secretaria se lo está pensando y no sabe como orientar el negocio para que la subasta se lleve a cabo.

Por otra parte Evarista teme que cuando salga la subasta de la mitad indivisa de su marido, se presenten los malvados subasteros y la compren, viéndose obligada a compartir la propiedad con semejantes mafiosos. Naturalmente lo que ella desea es comprarlo sin gastar más de esos 20.000 euros que le deben, quedarse así con el 100% de la propiedad y olvidar esta pesadilla.

Como sabemos, cuando Teseo se atrevió a meterse en el laberinto con la idea de matar al Minotauro, no lo hizo a tontas ni a locas, sino que iba pertrechado con un ovillo de hilo que le había dado su enamorada Ariadna. Usándolo adecuadamente podría salir del laberinto una vez cumplida su tarea.

Francisco Calvo nos propone entrar en este laberinto judicial y averiguar por nosotros mismos cuál es el hilo de Ariadna del que hay que tirar, con la seguridad de que si no lo encontramos entre todos, él mismo nos lo chivará en el momento oportuno.

Comienza el juego: ¿Cuál sería la táctica más adecuada que debería adoptar  el abogado de la demandante para conseguir que la valoración a efectos de subasta salga positiva y, por tanto, que esta pueda celebrarse? No es suficiente con sumar y restar, antes hay que averiguar otro concepto.

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Publico todas las semanas mi visión sobre las subastas inmobiliarias. Si quieres saber más y estar al día de mis reflexiones, suscríbete a mi blog.

Comentarios
67
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  1. #61

    Jotaerre

    Desde luego; ahora me llama la atención que en una disolución de proindiviso no se suela expedir la certificación de cargas (que supongo permitiría al que tiene anotado el embargo enterarse de la existencia del proceso) ¿acaso no es preceptiva para cualquier tipo de subasta de inmuebles, con independencia del tipo de reclamación?
    Por otra parte, que el embargo sea por una deuda superior al valor del bien (¿del total, o de la cuota del copropietario embargado?) no creo que debiera afectar a la realización de la subasta.

  2. #62

    Iuriscivilis

    en respuesta a Jotaerre
    Ver mensaje de Jotaerre

    En cuanto a la cuestión jurídica que planteas sirva un párrafo que escribí hace ya un tiempo. La división de un pro indiviso es una acción judicial que se ventila por los trámites del procedimiento ordinario. En caso de no llegar a un acuerdo o resultando indivisible la cosa común devendrá necesaria la venta de la misma en pública subasta. La división de una cosa común no perjudicará a tercero, el cual conservará los derechos de hipoteca, servidumbre u otros derechos reales que le pertenecieran antes de hacer la partición. Conservarán igualmente su fuerza, no obstante la división, los derechos personales que pertenezcan a un tercero contra la comunidad. En todo caso, los acreedores o cesionarios de los partícipes podrán concurrir a la división de la cosa común y oponerse a la que se verifique sin su concurso. Pero no podrán impugnar la división consumada, excepto en caso de fraude, o en el de haberse verificado no obstante la oposición formalmente interpuesta para impedirla, y salvo siempre los derechos del deudor o del cedente para sostener su validez. Serán aplicables a la división entre los partícipes en la comunidad las reglas concernientes a la división de la herencia. Un saludo.

  3. #64

    Carlos almeria

    en respuesta a Rastaman
    Ver mensaje de Rastaman

    Inacabable por interesante este hilo.
    La demanda de juicio ordinario para disolucion de proindiviso deberia acompañarse de una medida cautelar consistente en una anotacion preventiva de demanda, que el juzgado admitira sin problemas. De alguna manera quedaria constancia en el registro de la propiedad de tal proceso, aunque los efectos sobre embargos que entrasen posteriormente serian para discutir eternamente, ya que mientras no se subaste la parte del comunero deudor, esta claro que es de su propiedad y por tanto embargable.
    En este caso, el comunero que pide la division y tiene intencion de comprar en subasta, caso de existir previa o sobrevenidamente un embargo sobre la parte en que estuviera interesado, deberia personarse como interesado en el proceso de ejecucion para estar al tanto. Asimismo, deberia ponerse en contacto con el acreedor para que este embargase las cantidades que se consignasen a favor del copropietario deudor a resultas de la subasta por el valor de su parte en el bien. El juzgado que lleva el embargo mandaria un exhorto al juzgado que lleva la disolucion del proindiviso para que se tomase nota de la existencia del embargo de dichas cantidades, embargo que puede coexistir perfectamente con el embargo de la parte que el deudor tenga en el bien. Al no tratarse el procedimiento de ejecucion de una sentencia de disolucion del proindiviso, de una via de apremio no hay certificacion de cargas, ni tampoco el juzgado puede retener el precio obtenido en subasta al comunero por el hecho de que exista un embargo sobre su parte en el bien, ya que el embargo sobrevivira siempre a la disolucion del proindiviso. No obstante, si somos el copropietario interesado en quedarnos con el bien, nuestro interes sera que sea libre de cargas o con las menos posibles. De este modo, si el acreedor con embargo anotado no se ha enterado de que se esta disolviendo el proindiviso, por nuestro bien, (y de nuestro bolsillo), nos interesa que la deuda del embargo se quite con el dinero que el copropietario deudor obtenga en la subasta, y para que se retenga debe embargarse inmediatamente las cantidades que pudiera percibir, debiendo presentarle al juzgado que lleva la ejecucion algun indicio de prueba de que existe ese derecho de cobro, ya que de otro modo el juzgado dira no a tal embargo por indeterminado. Si se subasta y se consigna la parte del precio a favor de copropietario sin que llegue a tiempo el exhorto embargando esas cantidades, el copropietario deudor se llevara la pasta, y el adjudicatario se quedara con la carga.
    Lo veis asi?
    Saludos

  4. #65

    Carlos almeria

    en respuesta a Rastaman
    Ver mensaje de Rastaman

    Bueno, en cuanto al final del comentario 58, si aparece una anotacion de embargo contra alguno de los copropietarios por importe superior al valor del bien, (de la parte indivisa o del total), bastaria estar al tanto para conseguir que en esa via de apremio por esa sola razon se proceda a alzar el embargo, al ser la carga superior al valor del bien

  5. #66

    Fcalvo

    en respuesta a Carlos almeria
    Ver mensaje de Carlos almeria

    Muy buena tu observaciones; pero si miras la reforma de la Lec que entra ven vigor en los próximos meses, comprobarás que ya no se alza el embargo si el valor de subasta es negativo. Aparentemente, el embargante no podrá sacar a subasta pero tampoco se alza el embargo.

    Yo no sé en qué terminará esto, pero imagino que renovando in secula seculorum cada 4 años el embargo y esperar a mejor fortuna. ¿?

  6. #67

    Carlos almeria

    en respuesta a Fcalvo
    Ver mensaje de Fcalvo

    Una vez al liquidar cargas un secretario mando alzar un embargo, y me dio el mandamiento de cancelacion a mi que era el ejecutante. Ese mandamiento durmio en mi expediente el tiempo suficiente antes de que caducara mi anotacion, como para que el deudor, (que estaba en rebeldia en el proceso), teniendo interes en vender la finca tuviese que pagarme. Una vez cobrado con mucho gusto cumplimente el mandamiento. A veces cuando menos te lo esperas aquella anotacion de embargo que has ido renovando pacientemente, sale a flote y sirve para cobrar el credito. No todas las que me gustaria pero sucede

  7. #68

    Carlos almeria

    en respuesta a Fcalvo
    Ver mensaje de Fcalvo

    Bueno, en ese caso al ser copropietario estando al quite en algun momento, la parte embargada al copropietario deudor , embargo a) saldra a subasta a instancias del acreedor,..y bueno ya sabes, o ir a la subasta o plantear el retracto de comuneros frente al adjudicatario, y luego cancelar anotaciones posteriores

Autor del blog
  • Tristán el subastero

    Información y opiniones sobre el mundo de las Subastas Judiciales desde la mirada de un subastero.

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