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Subastas judiciales

Las subastas judiciales desde la mirada de un subastero

El hilo de Ariadna

El mundo es un pañuelo y al final todos nos encontramos en todas partes. Y ahora con las investigaciones sobre el adn va a resultar que además todos somos parientes.

Resulta que a Francisco Calvo le han estado dando la lata y mareando durante varias semanas pidiéndole asesoramiento jurídico sobre un tema de subastas provocado por un divorcio y cuando le ha sugerido a curiosa que tenía la solución pero recordándole que la suya era una web de pago (aunque sin ánimo de lucro pues tan solo cobra 60 euros por consulta) y que tuviera la amabilidad de ingresar sus honorarios en la cuenta corriente correspondiente, la susodicha ha desaparecido sin dejar rastro y sin decir ni siquiera adiós.

Me lo cuenta Francisco, apesadumbrado por el reconocimiento de la miserable condición humana y apenas le respondo con la sospecha de que se trata de la misma persona que ya me mareó a mí con un caso muy parecido hace solo unos meses cuando...  ring-ring-mail entrante-ring-ring...  la misma que viste y calza, que agotado el recurso de dar la lata a don Francisco, se sube a los madriles a ver si aquí puede abrevar gratis.

Naturalmente que es la misma pesada recalcitrante que ya me estuvo interrogando en septiembre y solo Dios sabe a cuántos más habrá mareado con su problemilla, que no es un problema pequeño, es cierto, pero que si realmente quiere un buen consejo, lo menos que puede hacer es pagar por él, sobre todo cuando en Subastas Únicas puede darse el lujo de ser asesorada por uno de los subasteros con más experiencia acumulada de España y que está dispuesto a echar una mano a cambio de una cifra simbólica con la que mantener la web. Yo los doy gratis, pero no estoy dispuesto a implicarme tanto como Francisco, apenas ofrezco un par de párrafos.

Finalmente hemos decidido regalarle la consultoría, pero presentando el laberinto judicial como un juego para los lectores del blog, para que cada uno aporte sus ideas o líe aún más la madeja con conclusiones erróneas.

El problema de la susodicha es el siguiente:

Recién comprada una vivienda a medias con su esposo, resulta que se divorcian y en la disolución de gananciales le corresponde a ella  el usufructo de la vivienda (tiene una niña de 5 añitos) y la mitad indivisa de la nuda propiedad. El ex-marido, que tiene que pagar la mitad de la hipoteca y la pensión alimenticia de la hija, toma las de Villadiego y no paga absolutamente nada, lo que puede hacer porque cobra todo en dinero negro (B dicen los finolis).

La cosa empezó hace cuatro años y desde entonces nuestra protagonista se ha hecho cargo de todo, ayudándole sus padres a pagar  las cuotas de la hipoteca y lo que haga falta.

Por una parte si ella sigue pagando la hipoteca resulta que dentro de 30 años la casa seguirá siendo de ambos pero solo la habrá pagado ella, pero por otra parte ella no puede dejar de pagar la hipoteca, a pesar de que ahora la deuda es muy superior al valor de la misma, porque el acreedor es precisamente la Caja de Ahorros en la que trabaja. Menudo marrón dejarle de pagar a quien te está dando de comer.  Tal como están las cosas mejor no cabrearles.

Han pasado cuatro años y la deuda por pensión alimenticia impagada asciende actualmente a 20.000 euros y Evarista (vamos a llamarla así) ha demandado a su ex, trabando embargo sobre su mitad indivisa. La cosa se plantea así:

  1. Tasación pericial para subasta: 400.000 euros. Al perito se le ha ido la olla, pero así están las cosas. Parece que en el mercado no le ofrecen ni 250.000 euros por la vivienda
  2. Valoración de la parte de Eva: 200.000 euros por la propiedad y 90.000 euros por el uso y disfrute de una niña que actualmente tiene 5 años
  3. Valoración de la parte del marido: 110.000 euros porque a su parte se le ha restado el usufructo de la niña
  4. Hipoteca pendiente total: 300.000 euros
  5. Hipoteca que le corresponde a la parte del marido: 150.000 euros

El problema viene dado porque según el artículo 666 de la LEC, si el valor de las deudas iguala o excede del determinado para el bien, el tribunal debe alzar el embargo. En este caso la parte embargada se ha valorado en 110.000 euros y la parte de hipoteca que le corresponde es de 150.000 euros, por lo que el tipo de subasta debería ser de  -40.000 euros.

Por lo visto la secretaria se lo está pensando y no sabe como orientar el negocio para que la subasta se lleve a cabo.

Por otra parte Evarista teme que cuando salga la subasta de la mitad indivisa de su marido, se presenten los malvados subasteros y la compren, viéndose obligada a compartir la propiedad con semejantes mafiosos. Naturalmente lo que ella desea es comprarlo sin gastar más de esos 20.000 euros que le deben, quedarse así con el 100% de la propiedad y olvidar esta pesadilla.

Como sabemos, cuando Teseo se atrevió a meterse en el laberinto con la idea de matar al Minotauro, no lo hizo a tontas ni a locas, sino que iba pertrechado con un ovillo de hilo que le había dado su enamorada Ariadna. Usándolo adecuadamente podría salir del laberinto una vez cumplida su tarea.

Francisco Calvo nos propone entrar en este laberinto judicial y averiguar por nosotros mismos cuál es el hilo de Ariadna del que hay que tirar, con la seguridad de que si no lo encontramos entre todos, él mismo nos lo chivará en el momento oportuno.

Comienza el juego: ¿Cuál sería la táctica más adecuada que debería adoptar  el abogado de la demandante para conseguir que la valoración a efectos de subasta salga positiva y, por tanto, que esta pueda celebrarse? No es suficiente con sumar y restar, antes hay que averiguar otro concepto.

  1. #1

    Fcalvo

    Me permito hacer una pequeña corrección al post de Tristán para que los lectores lo interpreten adecuadamente. Donde dice Tristán : "Recién comprada una vivienda a medias con su esposo, resulta que se divorcian y en la disolución de gananciales le corresponde a ella el usufructo de la vivienda (tiene una niña de 5 añitos) y la mitad indivisa de la nuda propiedad", debe entenderse que al ser un matrimonio catalán la adquisición es al 50% siempre (no existen los gananciales en Cataluña)todos se casan en separación de bienes, y lo que se le atribuye a la esposa es el uso exclusivo de la vivienda junto con su hija de 5 años, por lo que continúan ambos esposos con el 50% cada uno de la plena propiedad. Lo que hace la esposa es registrar este derecho (ojalá todas hicieran lo mismo) puesto que es un derecho oponible frente a terceros e importantísimo en caso de ejecución y subasta de la vivienda. Si este derecho no está registrado y sale a subasta la vivienda, el adquirente, como tercero de buena fé, no tiene conocimiento del mismo y por tanto tienen que desalojar la vivienda, antes o después y aunque presente todos los pleitos o nulidades que quieran. Todos los perderán.

    Saludos cordiales

    Francisco Calvo

  2. #2

    Jotaerre

    Apasionante intriga, Francisco y Tristán; tanto, que me ha incitado a registrarme pese a ser reacio a ello.

    Veamos: a mí me sale que la Sra. tenía a la fecha de la tasación 44 años, ya que el valor total del usufructo es de 180.000, es decir el 45 % del valor total (para calcular el del usufructo, pese a la compleja redacción de la Ley, basta con restar a 89 a la edad del usufructuario).
    Una posible solución, en consecuencia, sería esperar a pedir la subasta solicitando nueva tasación cuando el valor del usufructo haya bajado (un 1% por año), y por tanto subido el de la nuda propiedad del ex hasta equipararlo con la deuda.

    Saludos,

  3. Top 25
    #3

    Kretan

    en respuesta a Fcalvo
    Ver mensaje de Fcalvo

    Hombre eso que no existen los gananciales en Cataluña... será si no se hacen capitulaciones en el matrimonio... por que ser posible lo es... aunque como dices por defecto uno en Cataluña se casa en separación de bienes.

  4. #4

    Manuel alicante

    Buenos dias.
    Aquí va un primer comentario aproximativo.
    Yo tengo curiosidad por saber como se ha llegado a valorar el usufructo. La Agencia Tributaria nos da una regla para poder valorarlo, pero cuando se trata de un usufructo vitalicio.
    En este caso el usufructo no queda claro hasta cuando existe (¿Hasta que la hija tenga 18 años?; ¿Hasta que se independice?; ¿qué pasa si la hija decide en un par de años que quiere vivir con el padre, y el juez lo permite?). Quiza se pueda impugnar dicha valoración.
    Por otro lado, si partimos de la base de que la valoración del usufructo es correcta, entonces dicho valor reducirá el valor de la nuda propiedad de igual forma a ambos propietarios.
    De los 90.000 Euros que se dice que vale el usufructo 45.000 "restarán" valor al 50% de la señora, y los otros 45 al del señor.

  5. #5

    Jotaerre

    en respuesta a Manuel alicante
    Ver mensaje de Manuel alicante

    Buenos días, Manuel,

    Creo que Francisco ya ha aclarado que el usufructo es de la madre (y vitalicio, se entiende), no de la hija, y que resta 90.000,-€ a cada uno, por lo que su valor era de 180.000,-€ (90.000 hubiera significado que la madre tiene 66 años, nada menos).
    Pero veo que vamos en la misma línea...
    Saludos,

  6. #6

    Fcalvo

    en respuesta a Jotaerre
    Ver mensaje de Jotaerre

    Jotaerre, nos alegramos que te hayas registrado y que participes en este blog.
    La información que nos han facilitado es la que ha plasmado Tristán y es que el valor del usufructo es de 90.000 euros en total.
    Os aclaro que no vais muy desencaminados, tanto tú como Manuel de Alicante, pero falta algún detalle que determinará las posibles soluciones a este problema.

    Saludos cordiales

    Francisco Calvo

  7. #7

    Fcalvo

    en respuesta a Kretan
    Ver mensaje de Kretan

    Es posible que en determinadas situaciones se puedan casar en gananciales en Cataluña; pero el derecho foral Catalán, salvo que haya sido modificado, era muy restrictivo e intentaba impedir el matrimonio en gananciales porque la clase alta catalana quería proteger a sus hijas de los foráneos que pudieran ir a por sus fortunas.

    Es más, se llegaba al punto de que la esposa jamás podía avalar al marido (sin embargo el esposo sí podía avalar a la esposa) y si por cualquier circunstancia este aval se producía, era nulo de pleno derecho.

    Cuando yo era auditor interno de un banco, en las inspecciones que realizaba en Cataluña, una de las cosas que mas miraba era esta situación de aval entre cónyuges catalanes, puesto que de haberlos al ser nulos no podíamos darlos como validos puesto que jamás podrían ejecutarse. Te estoy hablando de hace muchos años, si esto ha cambiado lo desconozco.

    Saludos cordiales

    Francisco Calvo

  8. #8

    Putabolsa

    Lo siento,no soy tan listo,asi que nada puedo aportar y para decir alguna barbaridad debido a mi supina ignorancia sobre el tema,mejor no decir nada.Pero como me encanta la tematica gracias a este blog,esperare impaciente a que pongais la solucion al problema.

  9. Top 25
    #9

    Kretan

    en respuesta a Fcalvo
    Ver mensaje de Fcalvo

    De determinadas situaciones nada.... si te quieres casar en gananciales lo haces, tan facil como ir al notario previamente e incribir en el registro la situación. Lo mismo que si te quieres casar en Castilla en separación de bienes también es bien fácil. Lo que pasa que la mayor parte de la gente ni se lo plantea el cambiar lo 'normal'... yo lo hice cuando me casé y creo que no costó mas de media hora de ir al notario y su minuta que creo que no llegó ni a 30 euros. A la hora de inscribir el matrimonio llevas las capitulaciones y te lo registran adecuadamente y ya está.

  10. #10

    Jotaerre

    Muchas gracias por la (re)bienvenida, Francisco.

    Aún insistiendo en que el valor del usufructo es de 90.000 sólo respecto a la mitad indivisa del ex marido (y de 180.000 en total, aunque consolidado en la plena propiedad de la ex esposa, claro), ya que hemos propiciado jugar al caliente/frío, si el usufructo es la clave ¿porque no renunciar notarialmente al de la mitad indivisa del ex? Al fin y al cabo, siendo ella propietaria del otro 50 %, también tiene ese uso; equivaldría a un "sacrificio de pieza" en términos de ajedrez, para poder ganar la partida.

    De todas formas, el problema lo veo raro: se supone que la hipoteca seguirá gravando la finca (es decir, no se liberan esos 150.000 que asumió pagar el ex marido ante su ex esposa, no ante el banco), así que ella deberá seguir pagándola.

    Y, contradiciendo lo que decías antes, Francisco, al cabo de 30 años el 50 % será del marido, sí, pero no si antes has instado la división de la cosa común y compensados todos tus pagos por su cuenta con la parte que le quedaría en una venta/subasta.

    Saludos,

  11. Top 100
    #11

    Tristán el subastero

    en respuesta a Kretan
    Ver mensaje de Kretan

    O sea, que los dos tenéis razón.
    En cuanto al "derecho de uso", en este caso no hay que confundirlo con usufructo vitalicio, pues en algún momento la niña se independizará o se casará y supongo que la sentencia de divorcio lo especificará adecuadamente. No viene al caso porque lo importante es que se ha valorado en 90.000 euros

  12. #12

    Fcalvo

    en respuesta a Jotaerre
    Ver mensaje de Jotaerre

    Os vais acercando, pero el usufructo no puede dividirse. El usufructo es un derecho sobre la totalidad de la finca y para que haya usufructo tiene que haber nuda propiedad.

    Respecto a lo que dices que debe pagar la hipoteca si no quiere que se la ejecuten, es cierto, tendrá que pagarla y reclamarle cuando quiera esa cantidad y volver a embargarle su 50%, pero en otro pleito que no aconsejo. Ni siquiera aconsejo el que han planteado y al final os diré por qué.

    En la división de la cosa común que planteas con buen criterio no pueden plantearse compensaciones de deudas. Se disuelve el condominio y permanecen todas las cargas que tenga la finca, se lo quede quien se lo quede, ya sea un copropietario como un subastero. En la subasta por disolución de condominio al no ser una ejecución dineraria (no procede de una deuda) tan solo se produce una alteración de titularidad registral, pero no hay mandamiento de cancelación de cargas por lo que todas las que haya permanecen.

  13. #13

    Jotaerre

    en respuesta a Fcalvo
    Ver mensaje de Fcalvo

    Lo siento, no estoy de acuerdo, Francisco (tampoco con Tristán, que sigue "empecinado" en que el usufructo es a favor de la hija...): en una demanda de división de la cosa común sí puedes pedir que los gastos comunes que tú has adelantado se deduzcan, a tu favor, de la parte que corresponda al demandado del producto de la subasta.

  14. #14

    Jotaerre

    Bueno, sigamos por la misma senda: ¿ceder el usufructo a la madre, por ejemplo, cuya edad haría descender su valor, entonces?

  15. #15

    Ghosssttt

    Al margen de intrincados procesos mentales y judiciales. Qué "malvado" subastero va a acudir
    a esa subasta para quedarse un un 50% de la nuda propiedad, teniendo la otra parte el usufructo vitalicio? Cómo no sea que Evarista tenga 90 años, tú me diras...
    Evarista ve ahorrando 20.000 € o mejor 20.060 € para pagar los 60€ de la consulta. Dormirás más tranquila.

  16. Top 100
    #16

    Tristán el subastero

    Al igual que Francisco calvo, yo tampoco hubiera aconsejado este procedimiento, sino una disolución de proindiviso. Pero ahora jugamos con las cartas que nos han tocado y este es el procedimiento que hay en marcha.

  17. #17

    Iuriscivilis

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    Debo de reconocer que este caso y los comentarios al mismo me tienen perplejo y antes de anticipar una repuesta me gustaría aclarar una cuestión. Creo entender que las soluciones apuntadas parte de una premisa errónea que es la de confundir la naturaleza jurídica del derecho uso de la vivienda conyugal con un derecho de usufructo. Esta cuestión es importante a efectos de la cuantificación del valor de este derecho. ¿Aclararme este punto, por favor? Un saludo.

  18. #18

    Fcalvo

    en respuesta a Iuriscivilis
    Ver mensaje de Iuriscivilis

    Iuriscivilis te contestaremos más tarde, mientras tanto vamos a esperar más comentarios que aclaren el dilema.

  19. Top 100
    #19

    Tristán el subastero

    en respuesta a Iuriscivilis
    Ver mensaje de Iuriscivilis

    Hola Iuriscivilis, bienvenido al acertijo. La verdad es que tampoco estamos seguros porque solo tenemos los datos que "Evarista" nos dió en sus varias consultas. Sin embargo mi opinión es que debería tratarse solo del "derecho de uso" para la madre por tener la custodia y solo mientras esta dure, porque me parecería demasiado fuerte que en las sentencias de divorcio ahora anden regalando usufructos vitalicios.
    Aunque el tasador le ha dado tanto valor que me hace dudar.

  20. #20

    Fcalvo

    en respuesta a Jotaerre
    Ver mensaje de Jotaerre

    Efectivamente es lo que tú dices pero compensar una vez terminada la subasta si es que hay licitadores. Te había entendido de otra manera. Lo que tú dices es que si el valor de adjudicación fuese de 100 y el demandado debe 50 que no se le entregue cantidad alguna. Esto puede ser así se se justifica y se solicita, claro.

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  • Top 100

    Tristán el subastero

    Información y opiniones sobre el mundo de las Subastas Judiciales desde la mirada de un subastero.

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