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Las subastas judiciales desde la mirada de un subastero

La injusticia del impuesto de plusvalía municipal

 

Su verdadero nombre es Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), pero todos lo conocemos como la plusvalía municipal. Se supone que grava el incremento de valor de los terrenos urbanos habido desde que se adquirieron hasta el momento de la transmisión. 

Este injusto impuesto parte de dos premisas, ambas manifiestamente falsas:

1) La premisa de que el transcurso del tiempo siempre conlleva aumento de precios. Esto es absolutamente falso como se ha podido comprobar entre los años 2008 y 2015. Y en la España vaciada va a seguir siendo así.

2) La premisa de que los aumentos de precios se deben a actuaciones del ayuntamiento. Otra premisa falsa que ignora que los procesos de formación de precios tienen más que ver con la Ley de la Oferta y la Demanda que con las actuaciones que puedan llevar a cabo los ayuntamientos.

La Ley de la Oferta y la demanda, principio básico sobre el que se basa la economía de mercado, nos dice que el precio de las viviendas y de los terrenos sobre el que éstas están construidas sube o baja en función de la demanda que haya. Por ejemplo, en la que ahora llaman España vaciada, los precios de las viviendas y de los terrenos urbanos bajan por mucho que hagan los ayuntamientos para mejorar las condiciones de vida de los ciudadanos. Y sin embargo, en Barcelona, la llegada de nuevos vecinos va a hacer que los precios sigan subiendo por grande que sea la indolencia del equipo de gobierno de la alcaldesa Ada Colau.

Es decir, que ni siempre suben los precios de los terrenos urbanos ni las posibles subidas tienen nada que ver con nada que puedan hacer los ayuntamientos.

En la época de la burbuja, cuando la inmensa mayoría de las ventas generaban plusvalías, este impuesto no suponía un problema. Había ganancias y el Estado ponía la mano, como siempre. Sin embargo, ahora, muchos de los contribuyentes que venden un inmueble lo hacen a un precio inferior al que lo compraron. Es decir, que están perdiendo dinero. Y, encima, los ayuntamientos les hacen tributar por unas ganancias que no han tenido.

Que te cobren un pico por haber tenido ganancias ya está mal, pero que te cobren el mismo pico habiendo tenido pérdidas es el colmo de los colmos. 

Por otro lado, hace unos 3 años hubo una sentencia del Tribunal Constitucional que parecía que iba a obligar a modificar la Ley para que los ayuntamientos solo pudieran cobrar este injusto impuesto cuando hubiera habido beneficios, pero muchos ayuntamientos se están pasando aquella resolución por el arco de triunfo y continúan enviado sus abusivas liquidaciones como si tal cosa.

En España hay 3 infiernos fiscales que brillan con luz propia. En ellos la Administración lleva más de 30 años pasando el cepillo y dejándolos hechos un erial. Me refiero a Andalucía, Extremadura y mi queridísima Asturias.

Mucho ojo con lo que compramos ahí.

Concretamente Asturias, que es el que más conozco, es un territorio que fiscalmente solo se podría comparar con Cuba, Corea del Norte o Zimbabwe. Siempre que he comprado activos ahí me ha costado muchísimo librarme del resentimiento generado por sus instituciones fiscales. Los ayuntamientos asturianos son máquinas de triturar pequeños empresarios y la Hacienda Asturiana se ha hecho famosa por el movimiento social que creó una anciana que protestaba contra los impuestos que allí les cobran a los muertos.

¿Recordáis aquel post en el que os preguntaba si sería posible perder dinero comprando un casoplón por 6.900 euros?

Yo lo perdí, ya lo creo que lo perdí.

Y no me quejo de haberlo perdido. Simplemente es algo que sucedió.

Compré dos parcelas, una por 45.000 euros y la otra (con chalet incluido) por 6.900 euros. En total pagué casi 52.000 euros por ambas parcelas. Bueno, en realidad solo había comprado el 92 por ciento indiviso.

Y las vendí con pérdidas por unos 46.000 euros tras haber perdido un procedimiento judicial contra el ayuntamiento y tras haber intentado por todos los medios venderlas al precio al que las había comprado. Creedme, no fue posible venderlas ni por un euro más de los cuarenta y seis mil que recibí.

Pues bien, unos meses después de haberlas vendido, el pasado mes de febrero de 2019 nos llegó la liquidación paralela que Hacienda había calculado sobre el precio de compra de 2016. Es decir, que la Hacienda Asturiana consideraba imposible que yo las hubiera comprado por 52.000 euros y nos hizo su liquidación dándoles un valor fiscal de 200.000 euros.

Es decir, que yo las había comprado en 52.000 euros pero la Hacienda Asturiana me obligó a tributar como si valieran 200.000, aunque unos meses antes solo pude venderlas por 46.000 euros.

¿Se puede ser más hijoputa?

Así es como arruinan a los tristes herederos asturianos. El heredero acepta la herencia porque supone que la casucha heredada apenas vale nada y luego llega hacienda y les dice que vale un millón y que a pasar por caja. Al final le quitan todo lo que heredó y todo el patrimonio reunido hasta entonces. Y además otro pico que les tendrá que ir pagando según lo vaya ganando.

Vivir en Asturias o invertir allí es un lujo que muy pocos se pueden permitir.

Y este invierno han intentado meterme otro rejón. Los servicios tributarios del Principado de Asturias me comunicaron que la liquidación del impuesto de plusvalía del Ayuntamiento en cuestión ascendía a la friolera de 1.949 euros por 19 meses de propiedad. O sea, que he perdido dinero en la compraventa pero estos señores quieren cobrarme casi dos mil pavos por el incremento de valor que dicen que los terrenos de la zona han tenido en estos 19 meses.

Mi gran error fue de pagar la liquidación paralela que me habían impuesto por la compra de las parcelas. Un trágala que debería haber recurrido y seguramente con éxito. No lo hice porque me pilló recién llegado de mis viajes de invierno, con la mitad del plazo ya transcurrido y con docenas de asuntos importantes que reclamaban mi atención. Lo pagué como un gilipollas y todavía me arrepiento.

Pero esta vez contraté a Fiscaly y en menos que canta un gallo recurrimos la plusvalía municipal. Fiscaly es el fiscalista que lleva la unidad temática de Fiscalidad Inmobiliaria del curso Triunfa Con Las Subastas. Y de paso nos asesora y nos saca a mi y a algunos alumnos de los siempre farragosos problemas fiscales. 

Y este ha sido el mejor regalo que me han traído este año los Reyes Magos de Oriente: dos semanas después de presentado el recurso ya me habían ingresado el dinero en la cuenta corriente designada. 

Ha sido acojonante, ni se han leído el recurso, que por otra parte era buenísimo y definitivo.

Mi conclusión es que esta gentuza hace las liquidaciones de este impuesto sabiendo de antemano que son insostenibles, de manera que si les llegan recursos simplemente devuelven el dinero y a por otro que sea más tonto que el anterior. Y ya está, no le dan más vueltas.

Este año me voy a esquiar a Canadá. Sed buenos y estudiad bien vuestras inversiones.

Y no hagáis el tonto como yo: a Hacienda no hay que pasarle ni una. A la mínima, contactad con Fiscaly y veréis como el dinero vuelve a vuestros bolsillos más pronto que tarde.

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  1. #15
    Oyechata

    Hola, Tristán. No sé si este es el mejor post para comentar los siguiente...Acabo de leer esta noticia: https://www.libremercado.com/2020-02-19/hacienda-maria-jesus-montero-subir-impuestos-vivienda-sucesiones-patrimonio-itp-ajd-1276652495/amp.html
    ¿Crees que ya no nos salva ni Fiscaly o ves alguna posibilidad?
    Muchas gracias

  2. #14
    sir.tim.otheo

    Además de por lo que dices, el IIVTNU es injusto porque según la fórmula de cálculo estamos tributando por la plusvalía futura, no por la pasada. Está en manos del TS, que si la tumba puede ser un terremoto pues si la fórmula no es legal, no hay forma de calcular el impuesto. Aplicando la fórmula correcta, el impuesto es entre un 20 y un 30% menor.
    Por otro lado, el pepinazo que te mandaron por la plusvalía me parece una pasada. No ha pasado tiempo para generar una plusvalía de ese tamaño, teniendo en cuenta que cuando compraste se "reseteo" el contador de la plusvalía y el primer año no se paga plusvalía. Te enviaron la liquidación a ver si pegaba y pagaban el primer plazo del coche del alcalde.

  3. en respuesta a Geoff007
    - Ver mensaje
    #13
    mfmelo

    Si, como Venezuela, Bolivia, Cuba, Corea del Norte, CHINA.

    Hermandad social y Hitler era: NACIONAL SOCIALISTA:NAZI, igual que los de ahora.

    Saludos

  4. en respuesta a Pacoperas
    - Ver mensaje
    #12
    mfmelo

    Ve metiendo a algunos más en lo de trabajar y ve sacando a otro que está más tiempo de vacaciones que de currelo, lo que pasa es que lo que trabajar sabe aprovecharlo bien, los demás estamos a pico y pala.

    En la administración central te ha faltado: IS (impusto de sociedades), gastos registrales y notariales, TGSS (cotizaciones), impuestos y tasas varias; impuestos a vehículos (ITV, seguros, impuestos hidrocarburos, etc).
    También te ha faltado la administración de las COMUNIDADES DE VECINOS o de PROPIETARIOS, estas son en su mayoría para los subasteros unas indeseables, que ponen el cazo y no quieren saber nada de quien es el real culpable, ellos reclaman al que pueden y no al que deberían haberlo hecho.

    Pues después de tantos impuestos, estos se van a quedar cortos con las reformas que se nos vienen encima: en las ventas inmobiliarias de cualquier tipo en las paralelas serán responsables tanto los compradores como los vendedores y a las dos partes se les va a emitir, es un proyecto de POSEMOS.

    Saludos y yo me marcho contigo al IMSERSO y dejamos solos a Tristán, Jotaerre y los demás currantes del blog, yo pasaré a leerlos de vez en cuando.

  5. #11
    Pacoperas

    Hay que mantener a muchos políticos, muchos consejeros para políticos que no han acabado ni la EGB, y muchas bocas que su único logro vital ha consistido en memorizar un temario y aprobar una oposición.

    Esto al final hace que el mayor especulador inmobiliario que hay en este país son las Administraciones públicas. El Ayuntamiento te da el palo con el IBI y la Plusvalía. La comunidad con ITP, AJD, sucesiones y cosas varias, y cuando ya estás esquilmado, te remata al año siguiente la administración central con el IRPF, con lo cual si echas cuentas, trabajas para ellos.

    Ahora que dicen que se van a cargar toda la especulación inmobiliaria, a ver de donde sacan pasta para pagar los sueldos y seguros sociales de todas las pulgas que tiene el perro.

    Tristán, aquí curramos dos (el resto vive de nuestros impuestos), tu y yo, yo ya me estoy cansando y me jubilo, conque vete buscando la vida.

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  6. #10
    Lavil

    Entiendo que el primer impuesto y valoración fue por transmisiones patrimoniales no por plusvalía puesto que la plusvalía según Ley la paga el vendedor (salvo pacto en contrario, pacto que últimamente nadie hace) este recurso no es tan fácil de hacer ademas de farragoso teniendo que solicitar una tasación contradictoria que la verdad es que en muchas ocasiones se las tiran en los juzgados, pero muy largo y follonero el tema. El tema de la plusvalía después de la sentencia del constitucional depende del ayuntamiento, los sensatos devuelven el dinero lo antes posible para ahorrarse las costas y los intereses dado que si se presentan los documentos adecuados lo tienen perdido.El Ayuntamiento de madrid tarda años y y por lo tanto te obliga a ir a un contencioso como lo tengo yo desde hace dos años.

  7. #9
    Geoff007

    Hola viejo amigo. Este es un post que me ha dejado los pelos de punta. No acabo de entender como unos de los paises mas educados del mundo, ejemplo en muchas ramas, haya permitido ser gobernado por parasitos comunistas que nunca han tenido un trabajo y mucho menos un negocio y hasta Etarras Asesinos. Y lo que es peor, que vean a unos jovenes intelectuales como una amenaza social Y todo porque temen a la libertad..

    La verdad es que hay que estar vivo para ver cosas. Y ojo, Yo mismo estoy sorprendido con lo que esta Ocurriendo en New York, donde el Estado, por primera vez en la historia esta en manos de socialistas confesos y estan expropiando propiedades a diestras y siniestras con el infame TPT ( Third Party Transfer program, que no es mas que una tetra para quitarle las propiedades a los duenos hasta por deber el bill del agua). Algo que ya esta rumbo a la suprema corte de justicia.

    Estamos viviendo tiempos peligrosos sin dudas. Y pensar que Putin dijo hace 12 años que lo peor que le paso al mundo fue la caida del Imperio Sovietico, porque ahora hay una generacion que creen que el socialismo es "hermandad y redes sociales"..

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  8. #8
    W. Petersen

    Estos por lo que parece funcionan igual que las grandes empresas, en esta buena tierra habrán contratado un par de Mckinsey's del monton que sueltan cada año en esta consultora u otras del mismo estilo.

    A ver Tristan, no aciertas el tiro porque me temo que no apuntas bien ...

    Si recurres ganas, esto ya lo saben, es más, conocen que no tienen ninguna posibilidad de denegar dicho recurso, porque si lo hacen el posterior contencioso administrativo se lo hará comer con patatas y hasta puede que les condenen a costas, y mira que conseguirlas ante la administración pública no es nada fácil, ya que la setencia de TS que lo dejó meridianamente claro.

    ¿Entonces que hacemos para recaudar a pesar de los pesados esos del TS no nos dejan? Pues fácil .... seguir como si nada, a ver cuantos ciudadanos se meten a recurrir, pues eso ....tres que con Tristan son cuatro y el tato .. fin del problema.

    Mira lo puse en los foros, en mi pueblo la eléctrica de turno nos dejó 14 horas sin suministro, a mas de 600 personas, las otras 600 tuvieron distinta suerte, la averia no les afectó ...entonces entendí que una comida caliente en 14 horas era recomendable ....pues nada, dos menús del día a cargo de la eléctrica, reclamación que me negaron claro !!! Bueno por negar hasta la avería, pero pidieron un permiso de obra para reparar, y esto es un documento público !!!! ....en fin .. se vieron obligados a pagar la comida, porque la otra opción era venir a un arbitraje de consumo ya que estan adheridos, y el fuero es el de reclamante, es decir desplazarse a nuestra localidad que no es la suya y cerca no está !!! Esto son gastos muy superiores a lo que se reclama.

    Pero claro ... como reclaman 4 y el tato ya les sale a cuenta, en tu caso lo mismo, lo dicho, tres asturianos, Tristán y el tato. Esto en Mckinsey lo tienen muy claro !!!!

    Disculpad los que tenéis algún master vinculado a Mckinsey ... que es una consultora de mucho prestigio, pero no siempre todo lo norteaméricano es exportable con simple copia-pega y traducción del inglés.

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  9. en respuesta a Pecks
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    #7
    subasterozaragoza

    Yo entiendo que si, se liquida por el precio de adjudicación, si no hay cargas por delante, pero alguna vez si que me dicen que para evitar ... Que liquides por lo mínimo que tienen ellos, creo que que si cuela y se de alguno que liquida por lo que le dicen

  10. en respuesta a Jlbc07
    - Ver mensaje
    #6
    jrlmadrid

    y donde estará el hachazo? pq los pactos sucesorios estarian bien si fueran en toda España pero es algo q solo se aplica en unas pocas regiones. El problema va a venir en q quiten el margen para modular el itp u otros impuestos como el de sucesiones que en comunidades como Madrid son muy bajos...
    Lo de la comprobacion del valor no es problema siempre y cuando el impuesto de sucesiones esté muy bonificado, puedes poner lo que quieras, a ser posible mas que el mercado por si luego vendes...

  11. #5
    Iggarpe

    Sólo una puntualización: la ley de la oferta y la demanda no existe en una burbuja independiente de la realidad. Es el proceso de formación de precios y obviamente depende de las características del bien, y como sabes, en el caso de bienes inmuebles un factor muy importante es la localización, y la localización es importante, casi por definición, precisamente por lo que rodea al inmueble. Si el Ayuntamiento ha asfaltado la calle, renovado el alcantarillado, mejorado la iluminación, hecho un parque en frente o un ambulatorio al lado, aumenta la demanda y con ella el precio.

    Por lo tanto, las actuaciones del Ayuntamiento SÍ que afectan al precio del terreno, normalmente incrementándolo. No son el único factor, por supuesto, pero aumentan el valor (insisto: normalmente) y pagas impuestos por esa plusvalía.

    Lo que no creo que tenga sentido es que pagues dos veces por lo mismo, ya que ya estás pagando por el beneficio que supone la diferencia entre el precio de compra y el de venta. Creo que esto tiene más que ver con qué administración cobra cada cosa (estatal vs. local). Las dos quieren tajada.

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  12. #3
    Pecks

    Pero vamos a ver.....¿No sé supone que por Ley las compras en subasta están libres de las liquidaciones complementarias?

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  13. #2
    Inversius

    Espero que te lo pases bien en Canada, cuando yo iba a esquiar hace 25 años, tenía que ir en marzo o Abril, pero ahora con el cambio climático ya se puede ir sin problemas en Enero (ventajas del cambio climático), pero por otra parte ya no puedes ir a la covatilla.
    Que compres en Asturias, supongo que es por un tema personal, porque a no ser que compres muy barato no es gran negocio o puede ser un negocio ruinoso.
    Hay zonas en España que debido a la despoblación, el precio tenderá a cero pero si aplicamos los impuestos, el valor del inmueble será negativo, si la población disminuye y las estructuras administrativas crecen, tiene un impacto brutal en los impuestos como es en asturias.
    Una de las razones para la despoblación, es que la gente quiere vivir bien y mas años, el estar cerca de hospitales es esencial cuando la gente llega a cierta edad.
    En este link, se puede ver las claves para invertir en inmuebles:
    https://www.antena3.com/noticias/economia/espana-despoblada-frente-espana-turista-jubilado-provincias-que-mas-habitantes-ganan-pierden-ultimos-diez-anos_202001085e15ec590cf260ed78a13f8a.html
    En todo el mundo, la tendencia es que la gente vaya a las ciudades, es un proceso imparable, todos estos meses he oído a los políticos que apostarán por intentar por evitar la despoblación, pero no oído que mejoras de las condiciones en donde está la población en España, por ejemplo, en el corredor mediterráneo, donde está más del 40 % de la población, hay un sistema ferroviario tercermundista (probar coger un tren desde murcia a gerona).
    Hoy por hoy, aparte de las grandes ciudades (Madrid y Barcelona) las zonas que crecen población, son sur de España (costa del sol), mediterráneo, e islas y como caso anecdotico, el pais vasco, en donde literalmente se regala el dinero a los extranjeros para que vayan (2 rgis por piso y ayudas hijos y violencia de genero, mas de 1500 euros de ayudas mensuales).
    En bilbao, no funcionan las leyes comerciales normales del resto de España, si pones un anuncio de un piso en mercado de 600 euros, por 900 euros alquiler publicado, te entrarán 500 leads de gente que quieren rgis.

    En fin, no dejes que te roben la cartera, yo lo recurro todo, he pasado por una experiencia similar en astorga y creo que lo ganaré, la ley deja muchas vías para ganarlo.

  14. #1
    Alberto Duran

    Genial post.
    Ahora, este caso puede ser muy interesante.
    En un concurso de acreedores no informaron de modo claro que el adjudicatario asume PLUSVALÍA (existía una ampliación del Plan de Liquidaciones que no publicaron en la web de la gestión de la subasta).
    Luego en escritura se reconoce que se asume este pago por el adjudicatario, pero según despues de una subasta no te pueden cambiar las condiciones y menos hacer pagar una PLUSVALIA que por ley es del antiguo propietario, y menos sin haberla pagado primero o mostrado recibo de pago.
    ¿conoces alguna sentencia al respecto?

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  • Tristán el subastero

    Información y opiniones sobre el mundo de las Subastas Judiciales desde la mirada de un subastero.

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