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Las subastas judiciales desde la mirada de un subastero

¿Crees posible perder dinero comprando este casoplón por 6.900 euros?

 

A todos nos gusta compartir los éxitos. Pero en el mundo de los negocios no todo son éxitos y beneficios. Los inversores también perdemos dinero en ocasiones.

Pero... ¿yo, Tristán el Subastero, perdiendo dinero?

Sigue leyendo, que también se aprende de los fracasos.

 

1. Cómo afrontar las pérdidas en nuestras inversiones

Cuando perdemos dinero nos sentimos mucho peor que lo bien que nos sentimos cuando lo ganamos. Mucho peor. Y eso que cuando lo ganamos nos sentimos genial. O dicho de otra manera, emocionalmente hablando se necesita una ganancia el doble de grande para compensar el dolor de una pérdida.

Creo que fue Maquiavelo quien dijo que "los hombres olvidan más fácilmente la muerte de su padre que la pérdida de su patrimonio" y aunque esta frase es una exageración mayúscula, lo cierto es que efectivamente, duele mucho perder dinero en una inversión.

Antes de superar una pérdida patrimonial, los seres humanos pasamos por estas cinco etapas:

1) Negación: que nos permite amortiguar el dolor y nos da tiempo para recobrarnos.

2) Ira: la negación es sustituida por la rabia, la envidia y el resentimiento.

3) Pacto: ante la dificultad de afrontar la difícil realidad, intentamos pactar con nosotros mismos.

4) Depresión: cuando ya no se puede seguir negando la realidad, esta estado nos prepara para la aceptación final.

5) Aceptación: comienza a sentirse una cierta paz. La vida se va imponiendo.

Es MUY IMPORTANTE aprender a aceptar las pérdidas con ecuanimidad, porque de lo contrario, a aquellas personas con mayor miedo a las pérdidas se les acentúa tanto la aversión al riesgo que comienzan a tomar decisiones irracionales en un intento por evitarlo.

Por ejemplo, si eres inversor en bolsa, ¿alguna vez has tenido la experiencia de mantener una operación perdedora con la esperanza de que se diera vuelta (para evitar asumir las pérdidas actuales), sólo para terminar con una pérdida mucho mayor a la que te gustaría? Seguro que sí.

Este es el tipo de decisión irracional a la que nos empuja nuestra aversión a las pérdidas.

 

2. ¿A Tristán también le puede ocurrir?

Y esto es, ni más ni menos, lo que yo acabo de evitar (la huída hacia adelante) gracias a que he sabido aceptar unas pequeñas pérdidas en lugar de empecinarme en evitarlas.

¡Y precisamente con la que yo creía que había sido mi mejor inversión de 2016!

Llevo más de veinticinco años jactándome de que hace falta ser muy tonto para perder dinero en el negocio de las subastas judiciales.

De hecho, hasta ahora a mi solo me había ocurrido una sola vez, al principio de mi carrera, cuando compré nueve parcelas urbanas en Miraflores de la Sierra. Y aquello sucedió porque el concejal de urbanismo de esa localidad no me había querido recibir en un día no señalado para atender al público y me dejé llevar por el optimismo del gilipollas de la agencia inmobiliaria que me mostró la urbanización en la que estaban las dichosas parcelas.

Y al final el más gilipollas fui yo, que palmé un millón novecientas mil pesetas que todavía me duelen.

Desde entonces se cuentan con los dedos de una mano las subastas de parcelas en las que he participado.

Pues veintitantos años después he vuelto a pifiarla y a perder dinero en una inversión.

¡¡Y también en parcelas!!

 

3. Historia de una inversión fallida

La que iba a ser mi mejor inversión de 2016 fue la compra de dos solares en la cornisa cantábrica, uno de ellos con un chalet:

1er lote: Solar urbano residencial de "edificación abierta" de 3.200 m2 ubicado en la cornisa cantábrica... 45.000 euros

2do lote: Solar urbano residencial de "edificación abierta" de 500 m2 con casoplón de dos alturas + garaje... 6.900 euros (junto al anterior)

¿Cómo se puede ser tan imbécil de perder dinero habiendo comprado a esos precios?

Pues es perfectamente posible siendo un tarugo.

La clave está en que todavía no he explicado toda la verdad.

Lo cierto es que a esos precios no estaba comprando el 100% de la propiedad sino solo una parte indivisa del 92%.

Así es que repito la pregunta...

¿Cómo se puede perder dinero comprando el 92% de semejante casoplón a 6.900 euros?

Ahora sí está bien planteada la cuestión.

Pero yo he comprado partes indivisas en muchas otras ocasiones y jamás he tenido problemas. O llego a un acuerdo justo con el copropietario o le demando y consigo que unos años después salga a subasta el cien por cien de la propiedad.

Lo que en esta ocasión, siendo propietario del 92%, tenía toda la pinta de que iba a ser un paseo militar.

Pero finalmente el problema no ha sido el porcentaje de la copropiedad sino quién era el otro propietario.

Nada menos que el ayuntamiento.

Estuvimos seis meses intentando que nos vendieran su misérrimo 8%, con el secretario del ayuntamiento mareándonos con buenas palabras, pidiéndonos que esperáramos al siguiente pleno o al siguiente, o al otro. Y así todos los meses. Al final me dijeron que tenían una tasación de TINSA que valoraba ambos solares en cinco millones de euros y que me vendían su parte por cuatrocientos mil euros.

 

¿Cuatrocientos mil euros por vuestro ocho por ciento?
Yo os vendo mi noventa y dos por ciento por doscientos mil.
Y si el ayuntamiento no tiene presupuestos para hacer esta inversión,
díselo a cualquier promotor de la zona,
que estará encantado de comprar semejante chollo.

 

Pero mi oferta no coló y finalmente, harto de que la administración municipal me mareara, decidí llevarles a mi terreno y presenté una demanda judicial para la disolución del proindiviso.

 

¡¡ Y HA SIDO LA PRIMERA DEMANDA JUDICIAL PARA LA DISOLUCIÓN DE UN PROINDIVISO QUE HE PERDIDO!!

 

4. ¿Cómo es posible perder una demanda así?

Pues muy sencillo, lo que ni yo ni mi letrado sabíamos era que no es posible ganarle este tipo de pleitos a la administración por la vía judicial. Nosotros pretendíamos aplicar los artículos 400 y siguientes del Código Civil y el consistorio demandado argumentaba que, estando de acuerdo en la disolución del proindiviso, la misma solo podía llevarse a efecto aplicando la legislación administrativa.

Resumiendo para no aburrir a mis sufridos lectores, ambos solares fueron calificados por el juzgado como...

 

"(...) bien patrimonial calificado como suelo urbano, lo que supone su afección al patrimonio municipal del suelo, al amparo del artículo 16.2 del referido Reglamento de Bienes de las Entidades Locales, que establece que “1.Los patrimonios municipales de suelo se regularán por su legislación específica. 2.Los bienes patrimoniales que resulten calificados como suelo urbano o urbanizable programado en el planeamiento urbanístico quedarán afectos al patrimonio municipal del suelo”.

"(...) Por consiguiente, será el Decreto 1372/1986, de 13 de junio, por el que se aprueba el Reglamento de Bienes de las Entidades Locales, concretamente, artículos 109 y siguientes, que regula la enajenación de bienes patrimoniales, al que habrá que estar en orden a la venta de la cuota municipal indivisa de las fincas litigiosas, previa valoración técnica de los mismos que acredite de modo fehaciente su justiprecio (artículo 118 del Reglamento de Bienes de las Entidades Locales).

Una vez resuelto el correspondiente expediente de enajenación reglado por el citado Reglamento, será entonces cuando procederá la disolución del condominio.

Por todo lo expuesto, procede la desestimación de la demanda".

 

¿Y ahora qué?

Obviamente darle al ayuntamiento las llaves para disolución de estas propiedades no es una opción. Su valoración de las mismas en cinco millones de euros es una barrera infranqueable.

 

5. La solución que aporta un abogado especializado en urbanismo

Gracias a un amigo que es concejal de urbanismo en uno de los grandes ayuntamientos de Madrid he tenido acceso a uno de los mejores abogados urbanistas de España, quien nos apunta que la única solución a este berenjenal es desarrollar la unidad de actuación de forma que en el proyecto urbanístico queden perfectamente separados los solares de nuestra propiedad y el solar del ayuntamiento. 

Me explico. La unidad de actuación consta actualmente de tres solares, los dos míos y otro de un tercero. El ayuntamiento es propietario del 8% de los tres solares porque por lo visto es política municipal exigir esa mordida a cambio de convertir patatales en suelo urbano.

Pues bien, la idea es que un arquitecto urbanista nos diseñe un proyecto en el que al final haya tres solares bien diferenciados, por un lado el nuestro, por otro lado el del otro propietario (o ambos juntos) y, finalmente, por su lado, el del ayuntamiento. Una vez presentado ese proyecto y tras un par de años de pelea a codazos, a menos que alguien presente un proyecto alternativo y esté dispuesto a llevarlo hasta el final, el resultado no puede ser otro que la aprobación de nuestro proyecto. Al final de este proceso el ayuntamiento sería propietario de un solar equivalente a su porcentaje en la copropiedad y cada cual podría seguir su camino.

Esa fue la idea.

Y por lo visto la única solución a este entuerto.

Pero... 

Primero, contratar a un arquitecto que diseñe el proyecto urbanísticos según nuestros intereses.

Segundo, contratar a un abogado especializado en urbanismo que lo redacte perfectamente y sepa mover los trámites municipales, que para mi son un misterio del que no tengo ninguna experiencia.

Y tercero, una vez conseguido mi solar independiente, venderlo a algún promotor local. Algo que ahora he intentado por varias vías sin ningún éxito.

Va a ser que no.

 

6. ¿Y por qué no quedarse con el chalet y alquilarlo?

El chalet no se puede vender porque el 8% pertenece al ayuntamiento y por ahí no hay solución.

Pero se podría alquilar porque, pese a que hace unos años (pocos) el terreno sobre el que está construido pasó a ser considerado solar, lo cierto es que el chalet está en un relativo buen estado y perfectamente podría actualizarse y ofrecerse en el mercado.

Con tres problemas que habría que solventar:

  • Se trata de un chalet muy grande, por lo que la reforma sería costosa
  • El chalet está dividido en dos viviendas, una en una planta y la otra en la siguiente, lo que encarece la obra.
  • ¿Podría el ayuntamiento poner pegas a que el chalet se habitara, por ejemplo negándole la célula de habitabilidad?

Y lo peor, que consultada la mejor agencia inmobiliaria de la zona, resulta que el alquiler máximo a obtener por cada una de ambas viviendas no pasaría de 250 euros mensuales.

No me salen las cuentas entre ese precio de alquiler a obtener y el coste de la inversión más el de la reforma.

Una rentabilidad de mierda a la que no estoy acostumbrado.

 

7. La solución pasa por venderlo todo con pérdidas

Menos mal que soy un hombre de recursos con amigos hasta en el infierno.

A los pesados que me piden que les ayude a vender tal o cual cosa les respondo que no conozco a nadie a quien les pueda interesar, pero eso solo es la excusa que utilizo para no decirles que en realidad sus asuntos me importan un pito y que ya tengo bastante con resolver mis propios intereses como para encima tener que dedicarle tiempo a echarles una mano con los suyos.

Pero cuando es a mi a quien le aprieta el zapato, soy capaz de sacar de la chistera al inversor más adecuado para cada inversión.

¿Y quién mejor para ofrecerle esta perita en dulce que el concejal de urbanismo a quien he mencionado antes?

Se trata de un inversor avezado que sabe que ésta no es una mala inversión sino que, simplemente hay que conocer la problemática de los solares y saber moverse en el mundo municipal. Igualmente sabe que no es una inversión de comprar y vender, sino de comprar, mantener, trabajar y vender al cabo de varios años.

O sea, la típica inversión que yo odio pero en las que él se mueve como pez en el agua.

Pero como he dicho, el concejal es un inversor y naturalmente me exige perder algo de dinero.

Por lo que se lo vendo por 46.000 euros, habiéndolo comprado en casi 52.000 euros. Precio al que hay que sumar el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (no ITP por tratarse de solares), el IBI de un año y medio y la minuta del letrado y del procurador.

 

¡¡Una pérdida de unos diez mil euracos del ala!!

 

8. Una cosa es predicar y otra dar trigo

Y aquí es cuando debo dar ejemplo respecto a lo manifestado en la primera parte del post. Esa en la que me hacía el macho respecto a lo bien que se afrontar las pérdidas.

Todo mentira.

Es la segunda ocasión en la que pierdo dinero en el negocio de las subastas y lo he vivido como un drama.

Me costó un montón de semanas tomar la decisión.

Antes de aceptar la oferta de mi amigo el concejal de urbanismo lo intenté vender por todos los medios posibles. Primero con un pequeño beneficio, luego sin beneficio, luego con pocas pérdidas y finalmente tuve que aceptar la realidad.

Al próximo que me hable de comprar solares me lo cargo.

Dicen que más se perdió en Cuba, pero yo estoy viviendo esta pérdida como si me hubieran tenido que abrir las tripas para sacarme el dinero de ahí. Llevo semanas sin afeitarme, con la ropa hecha jirones y con el pelo cubierto de ceniza.

Todas las mañanas me fustigo con el cilicio repitiendo la frase, "los tontos no compramos terrenos, los tontos no compramos terrenos".

Al menos tengo una esperanza. Dicen que cuando el dinero sale por la puerta el amor entra por la ventana, por lo que he pensado en irme este verano a Ibiza porque tras este desastre seguro que me follo a Claudia Schiffer.

Y ojo, que esta desgracia se me junta con otros dos asuntos menores que aunque no representan pérdidas patrimoniales, si indican que estoy perdiendo facultades o, al menos, que he perdido el ojo para contratar a la gente adecuada.

En el próximo post hablaré de cómo encargué la contabilidad de una de mis sociedades durante 2017 a los peores gestores fiscales de España.

Y tras este striptease, ¿algún voluntario para contarnos sus últimos fracasos?

Aunque solo sea para calmar mi pena, ya sabéis que el mal de muchos es consuelo de tontos.

Y ha quedado claro que yo soy muuuuuu tonto.

 

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Publico todas las semanas mi visión sobre las subastas inmobiliarias. Si quieres saber más y estar al día de mis reflexiones, suscríbete a mi blog.

Comentarios
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  1. #61

    clanderjander

    en respuesta a Ciberet
    Ver mensaje de Ciberet

    Ahora ya no suele haber casi B, la época de vino y rosas ya pasó.

    Además que yo solo aclaro a que se refiere Inversus, no entro a valorar su conveniencia o utilidad.

  2. #62

    abetancort

    Ser subastero, es decir nada o menos que nada, ya en sí mismo malo, vamos una sanguijuela. Pero además dedicarse a romper proindivisos vía amenazas y subastas judiciales es inhumano y ser tan rata como para pagar un abogado decente para ver la situación del inmueble antes de pujar es de tontos.

  3. #63

    burdeos

    Se me ocurren algunas ideas para tu caso:
    - la oposición política en el ayuntamiento. Podrían estar interesados en el bien, o en tocar las narices, o la rivalidad entre políticos podría dar lugar una contraoferta que redujera o eliminase tus pérdidas.
    - La solución urbanística que te dieron es correcta, y quien podría estar interesado en llevarla a cabo? Un urbanista local que conozca ese ayuntamiento. Algunos arquitectos municipales tienen estudios con socios o colaboran con estudios donde no firman directamente los proyectos que llevan para no levantar sospechas...
    - La Okupacion. Creo que de eso sabes más que yo, y he escuchado de casos en los que han amenazado con llenar de okupas un inmueble. No se si esos rumores son ciertos o no, pero creo que la sola perspectiva de que lo sea da miedo...
    - La filtración a la prensa de la historia... Ahora que has cerrado la operación puede ser tu momento para recuperar las pérdidas... Las noticias con políticos, urbanismo, información privilegiada y sospechas de corrupción dan mucho morbo...
    Un saludo

    1 recomendaciones
  4. #64

    Maerbale

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    a estas alturas claudia schiffer??? se te ve fiel.

  5. #65

    Geoff007

    Coñooooo que buen post!!!!!!1 aplausos de pie!!! Y si, es posible perder dinero en algunas gangas. Yo mismo perdi dinero en un Fourplex (edificio de 4 viviendas) que compre en un remate bancario (REO se llama) Pero fue por mi propia inexperiencia en ese nicho. Lo que parecia un "robo" de mi parte (eso pensaba yo) se volvio una pesadilla..

    Pero como bien dice Tristan, uno aprende de eso y sin dudas que el mercado distressed inmobiliario en todo el mundo es el mejor negocio jamas creado despues del negocio de la deuda.

    Lo bueno de vender con perdidas en USA, es que puedes usar esa perdida como un "write-off" para evitar pagar impuestos en futuros deals, osea, puedes trasnferir tus perdidas a otros negocios. Asi que aqui perder intencionalmente o no, en par de deals, puede significar el exito en el futuro inmediato.

    Pondre un ejemplo de como algunos chavistas funcionan en Miami.

    Compran un apartamento de 2 habitaciones y 2 baños en el Downtown del doral (donde viven la mayoria de Venezolanos en Miami) por 700 mil dolares cash. A los dos o tres meses los venden por 500 mil y los ves celebrando. Pero porque?

    Simple, Primero que todo el dinero es mal ganado (drogas, robos a PDVSA, corrupcion total etc) asi que de esa forma Blanquean 500 mil dolares y los 200 mil que "perdieron" lo usan para no pagar impuestos en otros negocios que tienen. Asi que matan dos pajaros de un solo tiro.

    Otra forma de ganar dinero perdiendo dinero en este pais es inflando las facturas de reparaciones.

    Por ejemplo

    Si compro una casa en una subasta por 150 mil y reparaada vale 300 mil, pero necesita 50 mil en arreglos, simplemente le pido al contratista que me infle los costos por 100 mil extra. Para el gobierno yo perdi dinero ahi, cuando en realidad gane 100 mil en la venta. OJO, no estoy diciendo que hagan esto! esto es un DELITO!

    Solo intento mostrar la cantidad de trucos que hay aqui con eso de "perder dinero". ..

    Por otro lado, he observado que los mejores flippers son aquellos que perdieron dinero en sus primeros negocios. Y es que el hombre aprende a base de golpes, no a base de flores.

    Un abrazo de aqui a madrid hermano!

  6. #66

    Tristán el subastero

    en respuesta a Geoff007
    Ver mensaje de Geoff007

    Cierto, se aprende mucho de los fracasos, ¡¡pero como duele perder dinero!!

  7. #67

    Geoff007

    Una ves compre un Triplex (edificio de 3 viviendas) a muy buen precio (en Bienes raices el dinero se hace cuando se compra, NO cuando se vende) y resulto que tenia cerca de 800 mil dolares en liens (multas de todo tipo) Ese fue de mis primeros negocios en "multifamiliares".. Afortundamente conocia a unas personas en el ayundamiento que por 18 mil dolares (por debajo de la mesa claro esta) me eliminaron esos 800K en Liens. Es esto ilegal? si, pero no penalizado (osea, no es una felonia). (por eso me tomo la libertad de exponerlo..

    Con la experiencia que tengo hoy, dudo mucho que hubiese eliminado esos Liens (multas) los Hubiese dejado intacto, porque hubiese podido declarar perdidas cuando en realidad habria ganado una micro-fortuna de otra forma.

  8. #68

    Geoff007

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    Duele duele!! duele y duele mas que un parto sin anestesia!

  9. #69

    Geoff007

    en respuesta a Geoff007
    Ver mensaje de Geoff007

    Tristan, te pongo esto aqui porque el correo que ti, sinceramente no recuerdo el pass. Si quieres borrarlo y ponlo como post nuevo o no. Pero esto es interesante.

    El Negocio de los "liens" en EEUU.

    En Estados Unidos se vende hasta el aire. Y las multas inmobiliria NO son la excepción. Este es el caso de un conocido dueño de la empresa www.associationfinancialservices.com que ocurrio en el 2015.

    Una señora mayor se resbalo en una escaleras de un edificio de 280 apartamentos. Ella demando al edificio por 700 mil dolares Y gano el caso, pero el edificio no tenia ese dinero para pagar y el seguro estaba peleando para no pagar (lo normal).

    El amigo Ken, dueno de AFS, vio la demanda en el juzgado y fue a donde la señora y le oferto 100 mil dolares cash por la demanda.. La Señora acepto de inmediato.

    Ken luego regreso a la corte o juzgado e hizo lo que se llama un "recording" o registro y le pidio al juez autorizacion para eliminar la junta de vecinos y la asociacion Y el juez le dijo que si.

    Con eso en mano, disolvio la asociacion y cobro 50 dolares por edificio (del mantenimiento) para sus bolsillos. 280 x 50 = $14,000 dolares mensuales en ingresos o $168,000 dolares anuales.

    Una ves establecido esto, fue al banco y pidio un prestamo (libre de impuestos) al 4,7% anual por 500 mil dolares, que el banco acepto!

    El tipo no solo gano 500 mil dolares libre de impuestos en el prestamo (que pagara la asociacion) pero encima sigue recibiendo un flujo mensual por 200 mil restante en la demanda!!

    Cuando la demanda este paga en su totalidad, entonces la orden de disolver la asociacion queda sin efecto y todo vuelve a lo normal.

    Me creerias si te digo que los 100 mil que le pago a la mujer tambien fue de una linea de credito? osea, el tipo hara una mini fortuna de la nada! sin poner un centavo.

    Es que esta es la mejor industria de la historia! aqui Y en todos lados del mundo!

  10. #70

    Tristán el subastero

    en respuesta a Geoff007
    Ver mensaje de Geoff007

    Jejeje, todas las noches veo a Harvey Specter hacer cosas parecidas en la serie de TV "Suits".

Autor del blog
  • Tristán el subastero

    Información y opiniones sobre el mundo de las Subastas Judiciales desde la mirada de un subastero.

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