Rankia España
Acceder
blog Subastas judiciales
Las subastas judiciales desde la mirada de un subastero

La fiscalidad inmobiliaria: ser feliz pagando impuestos no está en la condición humana

 

Un joven empresario de Madrid fue citado para una inspección fiscal. Acojonado le preguntó a su asesor sobre cómo vestir ese día y este le respondió que lo hiciera con harapos para que el inspector de Hacienda pensase que estaba en la miseria. Luego le hizo a su abogado la misma pregunta, pero éste le dio el consejo contrario. “No dejes que te intimiden. Lleva tu traje más elegante y siempre con corbata"

Confundido, el joven empresario le preguntó a un amigo muy experto en esas lides.

Y éste le contó la siguiente historia:

“Una mujer, a punto de casarse, le preguntó a su madre qué ponerse en su noche de bodas y ésta le dijo que usase un pesado y largo camisón de franela que la tapase hasta el cuello. Sin embargo, cuando se lo preguntó a su mejor amiga, ésta le dijo lo contrario, que se pusiera el vestido más sexy que encontrara y a ser posible con un escote en V hasta en el ombligo.

El joven empresario protestó: "¡Coño!, ¿qué tiene todo esto que ver con mi problema con los impuestos?"

Entonces su amigo le respondió: "Que te pongas lo que te pongas te van a joder igual"

 

Todos vivimos muy tranquilos en la ignorancia de creer que estamos haciendo las cosas correctamente (porque no tenemos ánimo de defraudar) y de pronto... zas, ¡¡una notificación de Hacienda!!

Pagar impuestos es un imperativo que nunca podremos eludir por más que a veces nos gustaría. Por eso, cuando comprar en las subastas ya no tiene secretos, lo siguiente más importante que hay que aprender es a tributar bien. Siempre el mínimo posible y siempre dentro del marco que nos imponga la Ley. Por eso, cuando mi curso Triunfa Con Las Subastas no era más que un proyecto que se paseaba por mi cabeza, desde el principio supe que debía ofrecer un buen módulo sobre la fiscalidad inmobiliaria.

Por otro lado, una de las ideas más exitosas que he aplicado en el citado curso de subastas ha sido contar con la ayuda de dos grandes profesionales, cada uno de ellos experto en un campo diferente.

 

Por un lado Jotaerre, que ha respondido pacientemente cientos de consultas de los alumnos y ha batallado hasta el agotamiento con los conceptos más difíciles y las cuestiones más espinosas. Además es la alma mater de un anexo sobre toda la jurisprudencia que afecta a las inversiones inmobiliarias y a las subastas. Anexo que ya es una herramienta imprescindible de cualquier inversor que pretenda moverse con soltura en este negocio.

A Jotaerre no hace falta presentarle. Todos sabéis que actualmente es seguramente el abogado español más y mejor especializado en todos los problemas que rodean el negocio de las subastas. Y me consta que muchos lectores de este blog, y ahora también muchos alumnos del curso, cuentan con él para sus proyectos de inversión.  

 

Y por otro lado, también contamos en el curso con Fiscaly, que me ayudó a redactar el capítulo del Manual de Subastas titulado "La fiscalidad inmobiliaria" y que está pastoreando con intervenciones magistrales todas las consultas que se realizan en la unidad temática correspondiente. 

Tremendo lo de Fiscaly.

Es socio de una de las consultoras más importantes del mundo.

Su especialidad es asesorar a grandes clientes (sobre todo fondos de inversión) en la adquisición de paquetes de inmuebles, inmuebles singulares y de centros comerciales o logísticos. 

¿En qué les asesora? Pues su experticia va desde hacer una "due diligence" de compraventa, es decir, un análisis fiscal de cuáles son los riesgos latentes a la fecha de la transmisión, algo que es vital para luego negociar el precio con los vendedores, hasta elaborar el "informe de estructura", es decir, la forma de adquirir los inmuebles. Porque no es lo mismo invertir vía sociedad residente o no residente, vía SOCIMI, etc. Sin olvidar el asesoramiento recurrente de dichas sociedades (presentación de impuestos, fiscalidad del día a día, etc.).

Podría parecer que todo esto queda fuera del alcance de los mini inversores que somos nosotros, pero tenemos la suerte de que a Fiscaly siempre la ha gustado más la "economía real". Es decir, no solo asesorar a grandes clientes, si no también a personas físicas, grandes patrimonios o entidades "pequeñas". Estos perfiles, en su medida, suelen requerir también informes de estructura.

¿Cómo es mejor adquirir teniendo en cuenta el uso o fin de la inversión? 

O las implicaciones fiscales de las distintas formas de explotación, porque no es lo mismo cuando vas a alquilar a empresas que cuando el bien adquirido lo vas a emplear como residencia habitual o lo vas a destinar a arrendamientos turísticos.

Sin dejar de mencionar sus conocimientos fiscales sobre las subastas y también en otras áreas como el comercio electrónico y otras formas nuevas de negocio.

Y si os lo recomiendo es porque yo mismo he utilizado sus servicios de consultoría en los últimos meses. De hecho le he abrasado con algunos problemas fiscales, principalmente uno que eran un lío muy gordo en el que me metí por mi torpeza y porque quien debía haberme asesorado lo hizo bastante mal. No doy detalles para que no me lancéis tomates por ignorante.

Le podéis encontrar en su proyecto personal, fiscaly.com o en el [email protected]

Como me consta que está asesorando a algunos alumnos del curso también he querido comentarlo en este blog para que otros inversores habituales -aunque seamos perfiles más modestos que los que recibe habitualmente en su empresa multinacional-, también podamos beneficiarnos de las mañas fiscales que ha aprendido asesorando a los grandes clientes.

Lo más importante que he aprendido con Fiscaly es que es muy importante analizar nuestra situación fiscal de vez en cuando, porque que Hacienda no toque a la puerta no significa que estemos haciendo las cosas bien. Al fin y al cabo ya se sabe que un asesor fiscal es la persona que resuelve un problema que no sabías que tenías de una forma que no entiendes.

Pues eso él lo hace de fábula.

 

Ahora bien, otra cosa que quiero comentar es que tanto Jotaerre, como Fiscaly como yo mismo vivimos de nuestro trabajo y de nuestros negocios y que estas consultorías personalizadas las cobramos. Y las cobramos bien. Porque de lo contrario, de no cobrarlas, seguramente preferiríamos pasar nuestro tiempo paseando al perro, escalando o echando miguitas a los pájaros.

Entiendo que muchas veces solo se trata de una preguntita que podría responderse en 5 minutos, pero os aseguro que cuando se reciben dos o tres docenas diarias de consultitas de 5 minutos, se te va la simpatía a toda leche y empiezas a eliminar a golpe de ratón  todos los correos que solo restan energía y no aportan valor.

Hablo solo por mi, pero hace unas semanas un gorrón de marca mayor le escribió a Jotaerre que estaba obligado a responderle gratuitamente a su increíblemente grueso listado de dudas porque si no lo hacía él lo haría cualquier otro y que si quería atraer clientes le tocaba aguantar esa pequeña carga.

¡Como si a Jotaerre no le sobraran los clientes!

Jotaerre es muy respetuoso y no quiso seguir mi idea de enviarle varios dibujos de pollas atravesando culos, pero si eso me lo escribe a mi, el muy gorrón todavía estaría recibiendo dibujitos de esos.

Y tú, amigo lector, ¿vives tranquilo con tu fiscalidad inmobiliaria?

¿Tienes la conciencia tranquila?

¿Duermes bien por las noches?

 

¿Te ha gustado el artículo?

Publico todas las semanas mi visión sobre las subastas inmobiliarias. Si quieres saber más y estar al día de mis reflexiones, suscríbete a mi blog.

Comentarios
40
Página
2 / 2
  1. #21

    Ciberet

    en respuesta a Jaruh
    Ver mensaje de Jaruh

    La "prueba del algodón" será si estás tú solo el último día de la subasta. Cosa que no creo que llegues a saber, puws con las subastas electrónicas ya no nos vemos las caras.
    ¡Ojo! Porque el hecho de que la subasta tenga varios postores no implica que no tenga problemas. Porque el número de insensatos o tramposos (lo digo por lo de la quiebra de las subastas) es i.finito

  2. #22

    Ciberet

    en respuesta a Ciberet
    Ver mensaje de Ciberet

    Eso sí, si estás tú solo...lagarto, lagarto!

    Por cierto, la verdad es que aunque las subastas electrónicas nos han traído muchas ventajas, el sistema que han implementado en el BOE es una castaña, porque da lugar a muchas argucias y trampas. Lo de estar 20 días admitiendo ofertas es de traca...a quién se le habrá ocurrido semejante sandez. Debería señalarse subasta en 20 días y punto! (Al estilo de la AEAT o la Seguridad Social, que lo hacen mucho mejor).
    Personalmente echo de menos las subastas presenciales en el sentido de que te veías cara a cara con todos los postores, sin trampa ni cartón. Eso siempre me parece bueno. Otra cosa es que no había tanta concurrencia, como es lógico. A ver quién se desplazaba a La Coruña viviendo en Cádiz, salvo que la subasta fuera un chollo. Y el sistema de publicidad de los tablones era impresentable, evidentemente.

    Por último, lo de la quiebra de subasta me parece impresentable, y debería perseguirse a todos aquellos que quiebren, pidiendo daños y perjuicios, como suele hacer la SS. Y la interpretación que están haciendo algunos juzgados repitiendo la subasta ya no tiene nombre...

  3. #23

    Jaruh

    en respuesta a Ciberet
    Ver mensaje de Ciberet

    sí, me da que aqui se aplica lo de mal de muchos..., no sabes quien puja y viendo las barbaridades que se ven de vez en cuando no es garantia de nada que haya mas postores

  4. #24

    subastero1983

    en respuesta a Bestezuelo
    Ver mensaje de Bestezuelo

    Si pero me refería en AD tanto de la SS como de la AEAT, por lo que dice mfmelo no les interesa que conozcamos los precios de adjudicación... y es verdad que en el PNSD si lo publican lo veo bien para ver las barbaridades que allí se ven jeje.

    Pero como ciudadano me gustaría conocer lo que recaudan estos organismos... mucho portal de la trasparencía... pero luego parecen mafias algunos.

  5. #25

    Jaruh

    en respuesta a Ciberet
    Ver mensaje de Ciberet

    cuanto flipado hay, la subasta era la 79946 siguen pegandose por 45 metros utiles en 300.000euros, con deudas de la cp y ibi, se ve que no tenian dudas como yo. es buena zona residencial pero no turistica que es lo que estaba despendolado en bcn. lo de bcn es una locura en las subastas mucho peor que madrid, ahora que saquen mayoria el flecos y el donete y a menjar tochanas com campions. eso si podremos pagar los pisos en bizcoins

  6. #26

    manueliv87

    "En este mundo nada es seguro salvo la muerte y los impuestos" dijo Daniel Defoe por el año 1726. En el 1789 Benjamin Franklin acuñó algo parecido. Hay que tener en cuenta el fisco de aquellos tiempos.

    Me parece un robo con violencia los impuestos que paga la pequeña y mediana empresa frente a las grandes sicav.

    Pues no quiere ahora Montoro que se pague ITP hasta por las bragas que se venden en wallapop. Yo la verdad es que no me veo entregando un modelo 600 de 4 céntimos por la venta de las bragas de 1 euro.
    "Situación o acto: Venta Bragas de segunda mano, señor Montoro"
    Desde luego que peores cosas se han visto...

  7. #27

    manueliv87

    en respuesta a subastero1983
    Ver mensaje de subastero1983

    Como dice Bestezuelo en enajenaciones realizadas puedes ver el valor de adjudicación en primera y segunda convocatoria. Las adjudicaciones directas se supone que sólo puedes conocer si quedó desierto o se lo adjudicó otro licitador. Si llamas o te pasas por hacienda quizá consigas algo, pero debes tener unas grandes tetas o ser un George Clooney seductor, de lo contrario te echaran a patadas mientras gritan "ley de protección de datoooooos", que ahora está tan de moda.

    En el PNSD cuelgan un PDF con el valor de adjudicación... A veces cuando a ellos les sale...3 meses después. Aunque PNSD hace tiempo que deje de entrar...

  8. #28

    Jotaerre

    en respuesta a manueliv87
    Ver mensaje de manueliv87

    Jejeje, pero quede claro que el ITP lo debe pagar el comprador, no el vendedor.
    Saludos,

  9. #29

    manueliv87

    en respuesta a Jotaerre
    Ver mensaje de Jotaerre

    Cierto, gracias por el apunte, que me explico fatal!

  10. #30

    Geoff007

    Excelente post amigo. Una pregunta: Se que en España como casi todos los paises de la UE, las empresas o sociedades limitadas extranjeras no pagan impuestos.

    Por ejemplo

    Yo podria registrar una sociedad limitada (no se bien como se le llame alli) En Andorra, comprar en una subasta inmobiliaria en Espana, alquilar o vender y evitar pagar impuestos en Espana?..

    Esa es una estrategia que usan casi todos las sociedades limitadas en California, quienes tributan en Nevada que es mas benevolo.

    Gracias de antemano a ti y al amigo Jotaerre o cualquier otra persona que me ayude a educarme.

    Abrazos a todos.

  11. #31

    Tristán el subastero

    en respuesta a Geoff007
    Ver mensaje de Geoff007

    No es cierto, Geoff007, las SL y SA extranjeras tienen que establecerse en España antes de poder comenzar una actividad de compraventa de inmuebles. Aunque es cierto que una sociedad extranjera puede comprar inmuebles, pero la forma de venderlos sin pagar impuestos sería vender la sociedad entera. Por ejemplo, haces una sociedad en Gibraltar y compras un chalet en Marbella. Cuando vendes el chalet lo que puedes hacer es vender la sociedad entera, de forma que como eso se realiza en Gibraltar no pagas impuestos en España.

  12. #32

    tonigs

    en respuesta a mfmelo
    Ver mensaje de mfmelo

    Este último caso me recuerda a una subasta que tengo a medias de Julio del 2015 cuando aún eran presenciales, estoy pendiente de que resuelvan todavía y la cosa va MUY lenta.

    La gestora cuando llamo al escuchar mi voz me dice:

    - El Sr. XXXX verdad? Recuérdeme el expediente.

    Al final ya la llamo para felicitarle las fiestas y todo jaja

  13. #33

    tonigs

    en respuesta a Ciberet
    Ver mensaje de Ciberet

    A mi me parece que el portal del BOE ha permitido a muchos no profesionales participar, para lo bueno y lo malo. A mi personalmente me ha permitido compaginarlo con un trabajo después de 1 año full time en las subastas.

    Ahora pujo desde el móvil sin problemas y hago las investigaciones por las tardes o fines de semana.

  14. #34

    tonigs

    en respuesta a Jaruh
    Ver mensaje de Jaruh

    Tienes razón que en esta ocasión se disparo de precio, como en la mayoría de subastas en Barcelona.

    La verdad que cada vez es más complicado comprar en subasta (me da que Tristán fue el primero en ver las orejas al lobo)

  15. #35

    Geoff007

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    Muchas gracias amigo! Aqui eso se hacia antes, pero las nuevas legislaciones (Creo que en la epoca de Bush Jr) hacen que esto sea bastante confuso y peligroso. Hace mas o menos dos años, en mi ignorancia total, intente hacer lo mismo (vender una propiedad dentro de un LLC) con todo y LLC y no paso 15 dias cuando tenia al IRS en mi oficina (Y rudos que fueron).

  16. #36

    Jrodri

    en respuesta a mfmelo
    Ver mensaje de mfmelo

    hola, llevo un tiempo siguiendo las subastas/adjudicaciones directas de la comunidad de Madrid y resulta que cuando adjudican un inmueble en adj directa se niegan a dar el precio tan siquiera, me tiene mosqueado pq es algo que por ej en las ventas patrimoniales de la misma comunidad si que lo publican hasta con nombres y dnis de los compradores (la tan mencionada ley de proteccion de datos ...). y no solo me mosquea por eso si no pq uno de los inmuebles es un chalet impresionante en el Pardo que me gustaria saber en cuanto lo han soltado en adjudicacion directa, me dicen que lo mire en el registro de la propiedad... jaja

  17. #37

    Jrodri

    en respuesta a Ciberet
    Ver mensaje de Ciberet

    sinceramente creo que tu comentario está bien pero lo de "sin trampa ni cartón" creo que sobra, cuando eran presenciales se amañaban los precios casi siempre, no habia casi concurrencia y los precios de compra eran irrisorios, de ahi vienen casi todos los subasteros inteligentes y los no tanto que han hecho fortuna, me gustaria conocer a alguno que haya empezado ahora y gane mucha pasta, ahora los beneficiados son los deudores y los acreedores pq sus bienes se venden caros. Creo que solo queda sitio para los que pueden gastar mucho en inmuebles grandes con grandes margenes o comprar en subastas de organismos q o lo publiciten casi. Creo que echas de menos el ir a una subasta un martes de invierno con un dia de perros y que no hubiera nadie... o si lo habia pactar un precio y uno de los dos llevarse un tanto por pujar hasta el limite acordado, el que me diga que eso no era habitual o está mintiendo o no quiere que se sepa.

  18. #38

    mfmelo

    en respuesta a Jrodri
    Ver mensaje de Jrodri

    Si es para no darnos pistas a que precios podemos llegar y es que son muy listos.
    ¡¡HÁGALO PÚBLICO, OIGA!! ¡¡QUE NOS ENTEREMOS, QUE ES PÚBLICO, QUE ES DE TODOS (dicen, cuando repartan y me den lo mío voy a ser super-archi millonario en €).

    Saludos.

  19. #39

    subastero1983

    en respuesta a Jrodri
    Ver mensaje de Jrodri

    En la SS también ocurre lo mismo, y mira que uno pregunta solo el precio de adjudicación ni nombres ni nada... te dicen que hubieras venido... en fin que misterios.

  20. #40

    feriante26

    Aprovecho este post para preguntar una duda que tengo.
    Me he adjudicado un inmueble por la AEAT y como ahora toca pasar por caja y pagar ITP, he estado mirando como no pagar o pagar lo menos posible (legalmente) y he visto que en Cataluña las inmobiliarias tiene una reduccion del 70% sobre dicho impuesto, vamos que pagan un 3% en vez de un 10%.

    https://www.lacentraldelnegocio.com/itp-catalunya-tributacion-reducida-inmobiliarias-promotoras/

    Pero en el apartado:
    "Reglas especiales para aplicar la bonificación ITP Catalunya"
    Quedan expresamente excluidas de la aplicación de esta bonificación:

    -Las adjudicaciones de inmuebles en subasta judicial.

    Alguien con experiencia me sabria decir si las adjudicaciones por la AEAT o seguridad social se consideran subastas judiciales??? yo entiendo que no, pero.....

    Gracias.

Autor del blog
  • Tristán el subastero

    Información y opiniones sobre el mundo de las Subastas Judiciales desde la mirada de un subastero.

Envía tu consulta

Este sitio web usa cookies para analizar la navegación del usuario. Política de cookies.
Cerrar