Consulta al autor del blog

Hola de nuevo, resulta que al final decidí pinar por adjudicación directa de la vivienda de haciende que comente,el caso que la fecha de presentación de ofertas finalizo el día 5 y aun no se nada, he leído que según la norma de hacienda la mesa de adjudicación tiene cinco días para reunirse, he llamado a hacienda y me dicen que hasta el día 20 que no vuelve la jefa de recaudación de vacaciones, no se decidirá nada, así que estoy descocertado e intranquilo dado que el deposito es una cantidad importante, esto puede ser así? Gracias

Lo siento, gallifante, no puedo recomendarte nada porque sería muy aventurado, y tampoco tengo claro qué pasaría.

No es por ser malpensado, pero yo retiraría la oferta y presentaría un nuevo sobre cerrado (si la cantidad es menor, mayor o igual da exactamente lo mismo).

Buenos dias, ya tengo el veredicto de Hacienda a la adjudicación directa a la que me presenté y, tal y como me temia, insuficiencia de ofertas, por tanto, prorrogan el plazo un mes mas.
¿qué recomendación me daríais: retirarme o mantener la oferta? ¿en caso de que se cumplan los 6 meses y sigan considerando insuficientes las ofertas que pasaría?
gracias, saludos

Muchas gracias

Buenas tardes, bogys.
Partes de un error de planteamiento (en que, por lo visto, también incurre la diligencia judicial), porque en una adjudicación por subasta no hay derecho de tanteo, sino sólo de retracto.
El tanteo es el derecho a comprar tú cuando el propietario te anuncia que tiene un posible comprador por un precio x (que es libre, respondiendo ya a la segunda pregunta, y hablando en términos generales porque hay, o había, supuestos en que el precio debía depender de la renta), pero en una subasta el Juzgado no tiene porqué avisar al arrendatario de la postura ganadora por si quiere igualarla (lo que equivaldría al tanteo), aunque tampoco nada te impide participar en la subasta.
Y la adjudicación es, en efecto, una forma de venta/transmisión, a partir de cuya notificación (o constancia registral) nace el derecho de retracto.

Buenos días quisiera plantear la siguiente cuestión:

Arrendatario de vivienda cuyo propietario ha sido objeto de ejecución hipotecaria sobre dicho inmueble. Leo en un blog de empleados de notarías que la ley prevé dos tipos de notificaciones al arrendatario para ejercer sus derechos de tanteo y retracto:
1.- Anterior a la venta; 2.- posterior, cuando no se ha notificado el derecho de tanteo, cuando se ha omitido algún requisito exigido, o cuando el precio final de venta es inferior al que se estipuló en el derecho de tanteo.

En la diligencia judicial se lee: “A la vista de las actuaciones, se aprueba la adjudicación de la Finca (…) a favor de la entidad actora Banco de… Se declara el derecho de los arrendatarios a permanecer en la finca (…) y se requiera a los mismos para que ejerzan en su caso el derecho de tanteo…”)

La pregunta es si, conforme a la diligencia judicial, ya se ha realizado la adjudicación, puede entenderse ésta como una forma de venta, y por tanto en la notificación ha habido un defecto de forma al haber sido posterior, y no anterior a la venta como dispone la ley.
Si se admite tal defecto, tendría que haberse realizado una segunda notificación (para cubrir aquellos casos en que no ha habido notificación, en sentido estricto).
Otra cuestión es si el derecho del propietario, en este caso, a fijar el precio de venta para cubrir la hipoteca impagada, puede hacerse libremente o condicionado por los precios de mercado. Es decir, si el derecho preferente del arrendatario a adquirir la vivienda embargada no se ve mermado cuando el ejecutante establece no un precio real sobre el inmueble, sino un precio (sea o no ajustado a mercado) para enjugar la hipoteca.
Muchas gracias.

De nada; yo no lo liaría más, porque además se supone que la tasación para subasta ya tuvo en cuenta (aunque es mucho decir) el estado actual del mercado.
Pero si existe una tasación "oficial", aunque la Junta sea soberana por tener transferido el ITP, yo me aseguraría al menos que ésa fuera la base imponible máxima, no vaya a ser que, por no alegarla, la decisión sea sólo entre el precio o el doble.

Muchas gracias por la respuesta.
La subasta fue del INVIFAS (Instituto de Vivienda de las Fuerzas Armadas) y el precio de adjudicación fué del 60% de la tasación (ya se ha comentado como hacen las tasaciones ciertas administraciones).
Nos habían indicado que mejor no pongamos ningún precio salvo el de adjudicación ya que se suelen aferrar a los precios indicados como válidos si son superiores a la adjudicación.
Si que vamos ha hacer referencia a que la Jurisprudencia da como bueno el precio de adjudicación pero nos han comentado que no indiquemos solo eso ya que a veces lo ignoran y siguen con el proceso.
Ya que estamos otra pregunta que te hago, un piso del mismo bloque se queire vender y lleva varios años a la venta, se que el presio es menor al que nos solicitan, ¿puedo poner ese dato o mejor que no ya que el precio de venta de ese piso (aunque no se haya conseguido vender) es superior al importe de adjudicación?

Buenos días, Josenav.

A este tipo de recursos, cuando se trata de una compraventa hay que acompañar una valoración contradictoria que confirme el precio pagado, pero no nos dices si el precio coincidió con la tasación de Hacienda, que deberías intentar conseguir (o referirte a ella en el recurso, al menos) para asegurarte al menos esa cantidad como base imponible máxima.

En ése caso, hay que alegar que la Jurisprudencia suele considerar el precio de adjudicación como base imponible corrrecta a efectos del impuesto de transmisiones, que es el que se entiende te reclaman.

Si, además, resulta que la Junta no aporta su propio cálculo, más argumentos a tu favor.

Finalmente, respecto a la necesidad de reforma, en teoría la valoración de Hacienda ya debería haberla tenido en cuenta, pero no está de más alegarlo y documentarlo, claro.

Saludos,

Buenas quiero hacer una consulta ya que supongo que a mas de uno este tema le habrá pasado.
Resulta que el año pasado (por octubre) se nos adjudicó un piso a traves de subasta pública. Era un piso del estado. El papeleo y los trámites resultaron correctos.
Pues ahora resulta que desde la Junta (el piso en cuestión está en Valladolid) nos ha mandado un escrito indicando que la valoración del piso no es lo que pagamos por él, sino el doble (asi de "finos" han sido) de lo pagado, ni la tasación que enía el piso para la subasta, ni la valoración que hace hacienda en su página web.
Ya tenemos un recurso que nos han dejado desde el propio organismo que nos vendió el piso pero me gustaría saber si hay algo que deba tener en cuenta para no olvidarme. Ya que aparte de pedir le nulidad por no mandar ni un triste calculo del precio comprobado, el pisole hemos tenido que reformar y no se si mandar fotos de la reforma cuando se fue haciendo (y que todavía sigue) para argumentar que el precio pagado es el real.
P.D: la carta llego ayer y hoy vamos ha hacer el recurso para que no se pase el tiempo.

Bueno, con la adjudicación (y no antes), te subrogas automáticamente en la deuda (mejor dicho, en la garantía hipotecaria de la deuda, ya que la deuda es personal del anterior propietario); cómo vaya a permitirte pagarla el banco, es decisión suya, no del anterior propietario, a éso me refería.

Doblemente Gracias . entonces dices que el banco puede subrogarte el banco sin la opinión del embargado una vez resulta la adjudicación.

De nada, melckart, pues en ése caso yo de tí pensaría mal (por lo de "y acertarás"), porque entonces es muy probable que los inquilinos conozcan perfectamente la situación gracias al propio embargado. De todas formas, puedes intentarlo, e intentar obtener un pequeño beneficio facilitándoles el retracto a los inquilinos, si llega el caso.
Pero lo del banco no acaba de entenderse, porque si resultas adjudicatario el embargado no tiene nada que decir sobre la subrogación, sólo el banco, y si éste no cobra a quien subastaría la vivienda sería a tí como nuevo propietario, no al anterior.

Gracias por contestar Jotaerre, el caso que hemos descubierto que casi con toda seguridad no es simulado, da la casualidad que conocemos a los inquilinos, y no sabemos si comentarles la situacion de la vivienda, dado que tendrian el derecho de tanteo y como son muy solventes, no tendrian problemas si quisieran comprar en sobrepujar. Respecto a la hipoteca, el banco no sabe muy bien como actuar, segun me han dicho ellos quieren un pagador, asi, si el embargado acepta la subrogacion o cancelacion OK, pero si no, entrariamos en un litigio con el embargado para que el banco le quite la vivienda, por impago. dejaria de pagar y me la adjudiquen.
Saludos

Buenos días de nuevo; hombre, si te la van a aceptar condicionada, pruébalo, pero ya sabes que en las adjudicaciones directas Hacienda es soberana y te la puede aceptar así igual que rechazar una sin condiciones.
Respecto a la posesión, sólo puedes pedirla una vez seas adjudicatario, y será entonces, en último término si no lo puedes averiguar antes, cuando descubrirás quién vive allí y con qué título, así que condicionar la postura a que no haya arrendamiento es una incongruencia que se muerde la cola.

Buenos dias Jotaerre,
acabo de hablar con Hacienda y le pregunté esto mismo, le dije si sería válida una oferta con condiciones ( en cuanto a plazo de vigencia, importe máximo de las cargas a asumir, que no tenga ningún contrato de arrendamiento .... ), me comenta que se puede poner, aunque tambien me dice que las cargas son las que aparecen reflejadas, que no consta ningún contrato de arrendamiento aunque si vive gente ( la verdad es que me dió la impresión que no tenia mucha idea )
¿tu aconsejas hacer una oferta sin condiciones entonces?

Buenos días, melckart, hay que cancelar la hipoteca porque el banco no está obligado a aceptar que te subrogues en ella, pero por intentar negociarlo, que no quede.
Y respecto al contrato de arrendamiento que presumes simulado, pues será una fuente de problemas, claro, porque Hacienda, a diferencia de los Juzgados, no te otorga la posesión, sino que tendrás que lucharla en un proceso civil donde demuestres la nulidad por simulación de ése contrato.

Buenos días de nuevo, gallifante, no te van a aceptar una oferta condicionada, pero te confirmo lo que ya te hemos dicho: la deuda con Hacienda es personal del propietario; una vez te adjudicases la finca, el saldo que no cubra tu postura sería sólo de él.

Sería válida hacer una oferta en una adjudicación directa que pusiera:

ofrezco x dinero.
condiciones de la oferta:
-plazo máximo de validez x dias
-que no tenga ningún contrato de arrendamiento en vigor
-que no excedan las cargas, constas, intereses de x dinero

¿sería válida la oferta o poner condiciones no está permitido?