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Este consultorio ya NO está activo porque el autor del blog se hartó de los gorrones pasivos que solo pretendían asesoramiento gratuito sobre las subastas de su interés.

Las subastas en España son una jungla en la que solo podemos penetrar los que estamos pertrechados de nuestros propios conocimientos. Quien todavía no los tenga, que los adquiera, que los compre o que contrate a profesionales del Derecho.

Los que se estén iniciando en este negocio que quieran hacer consultas, siempre de interés general, deben buscar algún post que trate sobre lo que ellos desean saber y ubicar allí su consulta. Siempre teniendo en cuenta que un blog NO es el sitio adecuado para hacer consultas particulares sino para opinar sobre los temas que propone el bloguero.

Las consultas de interés particular deben hacerse contactando por correo electrónico con los profesionales del sector que estén dispuestos a atenderlas. Además, yo recomiendo encarecidamente que cada cual consulte con su abogado. Que le pregunte y le pague la consulta, obviamente.

Lo repito, este consultorio ya NO está activo, y solo sigue colgado en la red para que los nostálgicos puedan repasar viejas consultas.

  1. en respuesta a Nuva12
    -
    #8120
    27/06/17 07:22

    En la primera fecha, quería poner 2016; es decir 15/12/2016

  2. en respuesta a Jotaerre
    -
    #8119
    27/06/17 07:21

    Jotaerre, según tu criterio. En una Adjudicación Directa por Hacienda, cuando hay que empezar a hacerse cargo de las deudas de la CCPP? cuando consta en el Acta de Adjudicación que se reunió la Mesa (15/12/2017)? o cuando tras pagar el remate, y pasar por el servicio jurídico de Hacienda se ha hecho firme (11/01/2017)?. Yo creo, que sería la última fecha, ya que sería lo asimilable a la emisión del Acta de Adjudicación emitida tras el remate en las judiciales. Yo creo que la confusión, es que en la primera página del Acta de Adjudicación de Hacienda dice algo así como: se reúne la mesa el 15/12/2016 siendo nombrado Adjudicatario (cuando ahí ni has rematado, por lo que eres Adjudicatario provisional, pero lo de provisional no lo pone).

  3. en respuesta a Jotaerre
    -
    #8118
    26/06/17 23:45

    Pero la acumulación no es necesario que la solicite el ejecutante, lo puede hacer de oficio el LAJ.

    Tambien dice que la C es posterior a la B y se trata de la prorroga de la A, con eso no quiere decir que no tenga efecto.

    El embargo de enmedio se ve perjudicado en el orden de cobro en el reparto, de ahí la incidencia, como he comentado la E salta al rango de la B que es la que trae origen, el apremio. La que se ejecuta es la B, con acumulación de la E. La deuda reclamada en el edicto es la suma de ambas, pero con ejecución del procedimiento en origen la B, la más antigua.

  4. #8117
    26/06/17 23:33

    Pero la D es una carga preferente respecto a E, lo dice literalmente. Que se cubra la deuda o no es problema del ejecutante, por haber acumulado con un embargo enmedio.
    Le hubiera bastado con ejecutar el E.

  5. en respuesta a Jotaerre
    -
    #8116
    26/06/17 23:11

    Yo creo que la B y E, se cobran de la misma, sino la acumulación no tiene sentido, y la D cobra despues. La acumulación pretende que el acreedor se cobre por todo lo adeudado.

    Imaginate, que en subasta solo se llegase a cubrir la deuda reclamada.

  6. #8115
    26/06/17 22:47

    Tal como lo explicas, yo diría que se trata del reparto, en efecto.
    Pero creo que primero se cobraría B, y el sobrante sería para el D con preferencia al E.

  7. en respuesta a Jotaerre
    -
    #8114
    26/06/17 22:06

    No, vosotros mismos habeis dicho que solo puede ejecutarse uno, y así es, lo dice el propio edicto ejecuta la 544/2010, lo que aquí ocurre es que se acumula la ejecución 590/14 a la más antigua, que es la ejecución 544/2010, ejecutandose esta última correspondiente al embargo B, por el montante total de lo adeudado en ambas.

    Eso dará lugar a una incidencia en el reparto, tras pagar a la Comunidad por el total,con el sobrante se pagara a los acreedores posteriores a la B, es decir, se pagara el embargo D y al adquiriente le restará por pagar la carga anterior, el embargo de la A.

    Date cuenta, que la D la nombran en el edicto, tanto como carga anterior, como carga posterior, dependiendo de si habla del embargo B o del embargo E

    La acumulación de ejecuciones le sirve al LAJ para simplificar.

    Este es un tema que ya debatimos, el embargo a diferencia de la hipoteca, el adquiriente respondera por las deudas al acreedor embargante y no solo por las que figuren registralmente, con la única salvedad del adquiriente en ejecución de carga posterior, que entonces si respondera el adquiriente registrado por las cantidades que aparezcan inscritas. Pero si antes de inscribir el adquiriente en ejecución de carga posterior, se produce una ampliación o acumulación de ejecuciones con respecto a cargas anteriores, entonces deberá responder tambien por esas nuevas ampliaciones o acumulaciones, e.d. saltan al rango de la carga inicial en la que tienen origen.

    En este caso, entiendo que ocurre más o menos eso, que la carga E se acumula a la que tiene origen carga B, saltando por encima de la carga D.

    Saludos,

  8. #8113
    26/06/17 21:31

    Quería decir que se ejecutan ambos, B y E, ya que éste se acordó en los otros autos, ahora acumulados al del 2010.
    Es un caso curioso, pero el Edicto pretende que nadie se lleve a engaño: si cita la D como carga preferente respecto al E, es porque lo ejecuta (si no, no tendría sentido alguno).
    Saludos,

  9. en respuesta a Jotaerre
    -
    #8112
    26/06/17 19:47

    Porque dices que se ejecuta la E, si el proceso de ejecución seguido es el 544/2010 que corresponde al embargo B

  10. #8111
    26/06/17 19:37

    Pues yo diría que sí, porque es preferente al E, que es el que se ejecuta.

  11. en respuesta a Jotaerre
    -
    #8110
    26/06/17 19:07

    La subasta es SUB-JA-2017-63662, a mi me ha parecido curioso el Edicto.
    Y no tengo claro, si te tendrias que hacer cargo del embargo D del Ayuntamiento posterior al primer embargo de la CCPP. Yo diría que no.

    Saludos,

  12. en respuesta a mfmelo
    -
    #8109
    26/06/17 15:01

    No importa ser ciego, de hecho, los ciegos compensan la carencia de ese sentido con un mayor desarrollo del resto. Al menos, eso dicen.

    A Nuva le han comunicado por ´Burofax una reclamación de deuda, me da igual si total o parcial, por la propiedad de la finca. Ella al igual que cualquiera en su situación tiene "OBLIGACIÓN" de comunicar la nueva situación de cambio de titularidad. Como propietaria tienes unas obligaciones con la CCPP, entre otras las de contribuir a los gastos generales de la misma como propietaria, y la obligacion de hacer frente a las deudas, en caso de haberlas, por la afección real de la finca por la no presentación de la certificación de deudas en el titulo por el que se haya transferido titularidad.

    Tambien tienes la obligación de conocer cuales son tus deudas, y de hacer frente a las mismas. No te puedes amparar en que yo desconocia, la ignorancia no te exculpa, tienes oportunidad de conocer y el Administrador obligación de enviar las actas a los propietarios, etc.., e informar.

    Que la CCPP es rehacea a interponer demanda, puede ser, pero no veas lo beligerante que pueden ser a sabiendas que el nuevo titular es un adjudicatario en subasta que "echa al anterior propietario",(lo pongo entre comillado porque es lo que piensan normalmente) más cuando saben que las costas, si la reclamación es correcta iran a parar al demandado. Ellos querran el dinero que se les adeuda y no dudaran en interponer demanda, total cual es el coste, adelantar el dinero del abogado y procurador, repartiendolo entre todos los propietarios. Ya ves a pela por vecino. Es mejor hacer la guerra entre muchos, porque los costes se reparten, que hacerla uno por sí mismo solo, los costes los asumes en exclusiva.

    Dices que la CCPP si les pagas unas cuotas se van avenir, y no van a demandar, pero, el Administrador no es nadie para negociar, el es un mandado de los acuerdos adoptados en Junta. Por tanto, si en Junta ya han acordado reclamar, y Nuva paga un par de recibos, el Administrador no va a ir al Presidente para que convoque nueva Junta, más que nada porque es trabajo añadido, y con resultado incierto de lo que la Junta le vaya a decir, le puede caer la del pulpo, porque la Junta ya ha discutido el tema y ha acordado que hacer, e.d. que ejecute el acuerdo y punto.

    Saludos,

  13. en respuesta a Nuva12
    -
    #8108
    26/06/17 14:30

    Pues por experiencia y por desgracia para ti, la buena siempre ha sido la primera: 15/12/2016. Con mis abogados siempre porfío e intento convencerles que es la segunda, pero es mi deseo no la realidad y los abogados suelen ser muy "realistas" sobre todo los de San Sebastian.

    Saludos sentidos.

  14. en respuesta a mfmelo
    -
    #8107
    26/06/17 14:18

    Les voy a poner el burofax, pidiéndoles un certificado de deuda, desglosado por años (y por meses, en lo que concierne a lo que va del 2017), indicando las cantidades por cuotas ordinarias y las que correspondan a otros gastos si los hubiese (derramas, gastos burofax,...).

    Ah, los cabrones quieren hacer valer como fecha desde la cual soy propietaria, cuando se celebró la Adjudicación Directa por Hacienda (15/12/2016), y yo defiendo la fecha que figura como que se ha hecho firme, tras haber pasado por el servicio jurídico de AEAT (11/01/2017).

  15. en respuesta a jaglas
    -
    #8106
    26/06/17 14:05

    Bueno, vamos a ver....dijo el ciego.
    Según interpreto a Nuva no le han comunicado la deuda total y los conceptos: si son por cuotas ordinarias, extraordinarias o derramas, los años que le reclaman, etc, no especifican bien la reclamación.
    Yo sigo insistiendo aunque el que mejor conoce la situación es el que la tiene. Las CCPP por lo general amenazan mucho y son muy reacias a poner demandas, sobre todo porque tienen que poner dineros e intentan por todos los medios llegar a soluciones amistosas.
    No conozco el caso directamente y opino por lo que dice Nuva, pero si el deudor(Nuva) hace ver a la CCPP que su intención es pagar y demuestra pagando dos recibos, el del mes actual y el anterior y ofrece seguir así hasta poder pagar toda la deuda, la CCPP aceptará. Los plazos en los juzgados son muy largos. Ejemplo: tengo una sentencia de una CCPP de hace más de un año y aún no han pedido se pague por el juzgado y yo hasta no me lo mande el juzgado no pago. En este caso me reclamaban unos 3.500 € y me opuse, al final tengo que pagar 1.100 € y las costas a cada uno las suyas. A esta CCPP ya le debo de nuevo otro pico y se pensaran mucho el ponerme otra vez en los tribunales. En la sentencia me reclamaban cuotas que según su señoría habían prescrito su cobro y no tendré que pagar. Yo suelo pagar de buen grado a las CCPP, pero en este caso son unos suelos aún no calificados, ni sectorizaros y que no entran dentro de su urbanización y la calle a la que dan y tienen la entrada mis suelos es independiente, pero la parte de detrás es de la urbanización y ahí viene el conflicto, ellos me reclaman por unos servicios que a mi no me prestan, ni me prestarán, ya que no hay calle en mis terrenos, sólo camino de albero.

    Saludos.

  16. en respuesta a Jotaerre
    -
    #8105
    26/06/17 13:18

    Mirando más detalladamente, la CCPP solicito certificación registral tanto en el primer embargo como en el segundo. Y la Certificación colgada es la del segundo embargo y por eso el Registrador dice que no hace comunicado a acreedores posteriores por no existir.

    Saludos,

  17. en respuesta a mfmelo
    -
    #8104
    26/06/17 12:46

    A ver mfmelo, no dudo de las distintas situaciones que se te hayan dado con las CCPP, como las que cuentas. Pero, tu como nuevo propietario tienes la obligación de dirigirte al Administrador de la Comunidad para comunicarle el cambio de titularidad, aportando documento que lo acredite, tambien tiene la obligación el anterior propietario, aunque en estos casos no lo haga (el anterior).

    La Junta puede aprobar en el orden del día la liquidación de deudas y reclamación Judicial, para ello en el acta quedará reflejado la deuda detallada por periodos por las cuotas y las derramas, y decidirá la reclamación Judicial sobre el titular registral o sobre el anterior propietario, ó sobre ambos, anterior y titular actual.

    Si Nuva en este caso ha recibido burofax con la reclamación de la deuda, ella es la que debe de preocuparse como nueva titular de informarse y aclarar cual es la deuda que le corresponde, porque ella conoce desde cuando es propietaria y tiene obligación de comunicar esa situación al Administrador de la Comunidad.

    La Junta ya ha acordado, entiendo por lo que dice Nuva, la reclamación Judicial, imaginate que ha decidido reclamarala por toda la deuda (incluso si rebasa al periodo de afección real de la finca) y a ambos (titular actual Nuva y al anterior propietario). Ya puede ir Nuva y decir que no le han dicho cual es la deuda exacta que le reclaman, que la sentencia no le será favorable, aunque en el fallo le establezcan cual es la parte que le corresponde a ella y cual la que corresponde al anterior propietario, y a ambos le cascaran las costas de forma solidaria.

    Ahora imaginate, que la Junta ha acordado la reclamación de deudas por el total (rebasando incluso al periodo de afección real de la finca) y solo a Nuva, el fallo en sentencia tampoco será favorable para esta, porque Nuva debiera haber comunicado que es nueva propietaria y desde cuando lo es de manera fehaciente, además debe informarse de cual es su deuda y abonarla, y si existe discrepancia con lo reclamado, debiera de haber abonado la parte que ella entiende que le corresponde, y por el resto, entonces que reclamase la Comunidad. Si no lo hace así la sentecia será contraria a Nuva y muy probablemente tambien le cascaran costas.

    Saludos,

  18. #8103
    26/06/17 07:09

    Yo también veo irregular que no se notifique al Ayto., la verdad.
    Un embargo puede ampliarse si vencen más capital o los intereses y costas superan la previsión inicial del 30%, pero debería ser como las ampliaciones de hipoteca: si hay carga enmedio, no se les puede dar el mismo rango.
    Es probable que el registrador considere que el IBI es una afección real.
    Saludos,

  19. en respuesta a jaglas
    -
    #8102
    26/06/17 00:43

    Jamás me he adjudicado algo con ese problema.
    Si sale por la CCPP, pondrá si es por la B o por la D, al menos que la D sea prórroga de 4 años de la C, en este caso será el mismo embargo y habrá que notificar al posterior: ayuntamiento.
    Habiendo tantos embargos y viendo la CCPP que cada día le van entrando más, no creo que hagan acumulación de reclamaciones y lo que harán y así lo veo todos los días es que ejecutarán una de sus cargas, sabiendo que el adjudicatario al final tendrá que pagar.

    Saludos.

  20. en respuesta a jaglas
    -
    #8101
    26/06/17 00:34

    Respecto a lo de Nuva con la CCPP, me remito a lo dicho y puedo asegurar que la CCPP, no actuará si hace todo como he dicho.
    Las deudas en una reclamación judicial han de ser exactas el día de la presentación, si yo la he aminorado o no se me ha informado correctamente la CCPP puede perder juicio.
    Yo con las CCPP he tenido de todo, hasta a una abogada a la que me vi obligada a pagarle las cuotas de 3+1, no siendo ya las fincas mías. El comprador es otro abogado y yo le dije toda la verdad, que no se debía nada y que así constara en escrituras. Al poco tiempo me llama y me dice que la CCPP le reclama +- 3.200 € y yo le digo que no se debe nada, pero que no se preocupe que yo me hago cargo. Hice una transferencia a la CC de la CCPP e inmediatamente puse un burofax a la abogada diciéndole: +- Si en el plazo improrrogable de 7 días naturales no me ha devuelto el dinero le pondré una querella criminal por estafa, ya que ha actuado usted de mala fe, intimidando al comprador y a sabiendas que no tengo deudas con la CCPP. Tuvimos una reunión los tres y esta señora me devolvió el dinero íntegro con un cheque y diciendo que no tenía razón" no, no la tenía, pero ella y la CCPP no cobraron.
    Como esa tengo muchas y lo que vale es la buena voluntad y el hacer ver que uno no rehúye sus compromisos y las CCPP lo que quieren es cobrar y no pleitear.
    Recientemente les he ganado el pulso a dos CCPP y las historias son largas, así que otro día se contarán.
    Nuva hazlo como te digo, pero no demores la acción y verás que tengo razón.

    Saludos.

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