Consulta al autor del blog

Gracias mfmelo pero me resulto curioso ver 2 o 3 subastas en poco tiempo así, pues no se que sentido tienen.... y ya si es un año retenido el 5% si que duele jejeje.

Un saludo ;)

mfmelo, si te interesa conocer más sobre la usufructuaria dímelo, está cerca de mi casa. El propietario de la nuda propiedad tiene 54 años, tengo su teléfono móvil. No tengo capital para invertir, sino si que hubiera averiguado sobre la usufructuaria porque la zona es buena.

Saludos

Hola, Maika, Hacienda notifica a todos, e incluso investigará quienes son los herederos para también notificarles.
Los copropietarios pueden pujar, y tienen derecho de retracto (Hacienda también lo comunica: 9 días o 3 meses en Catalunya).
En cuanto a la estrategia, cada caso es un mundo.
Saludos,

Buenos días, ante todo gracias por el blog y por la posible respuesta a mi consulta.

Antecedentes: Embargo por hacienda no ejecutado todavia de piso con 3 copropietarios hermanos. La parte embargada corresponde a uno de los copropietarios fallecido después de recibirse la notificción de embargo y cuya deuda supera en mucho el valor de la vivienda.

Consulta:

- Cuando Hacienda proceda al embargo ¿tiene obligación de avisar a los otros copropietarios con antelación, o lo hace aunque no tenga obligación, o bien hay que estar al tanto por cuenta propia de las subastas que vayan saliendo?

- Los copropietarios ¿tienen derecho a participar en la subasta, y en caso afirmativo conviene hacerlo?

- En caso de no participar en la subasta ¿tienen derecho los copropietarios a Retracto Comunero y en caso afirmativo como y cuando ejercerlo?

Saludos y gracias.

No insultes a los que nos dan de comer a los picapleitos ;D

Lo cierto es que el artículo 670 de la L.E.C. es el mejor ejemplo de los retrasados mentales que se sientan en el Congreso de los Diputados. Ni a haciéndolo adrede es posible parir semejante bodrio.

Ojo, porque aquí estáis mezclando conceptos diversos y puede llevar a confusión, porque el 670.4 y la DA6ª LEC lo que quieren decir es:

"4. Cuando la mejor postura ofrecida en la subasta sea inferior al 70 por ciento del valor por el que el bien hubiere salido a subasta, podrá el ejecutado, en el plazo de diez días, presentar tercero que mejore la postura ofreciendo cantidad superior al 70 por ciento del valor de tasación o que, aun inferior a dicho importe, resulte suficiente para lograr la completa satisfacción del derecho del ejecutante (= DEUDA TOTAL, YA CON INTERESES Y COSTAS FINALES).

Transcurrido el indicado plazo sin que el ejecutado realice lo previsto en el párrafo anterior, el ejecutante podrá, en el plazo de cinco días, pedir la adjudicación del inmueble por el 70 % de dicho valor o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos (= DEUDA TOTAL FINAL) , siempre que esta cantidad sea superior al sesenta por ciento de su valor de tasación y a la mejor postura. (= NO BASTA CON SUPERAR POSTURA, SINO TAMBIÉN QUE LA DEUDA TOTAL FINAL SUPERE EL 60%, Y EL ACTUAL TEMA DE DEBATE POR LA DGRN ES SI, EN ÉSE CASO, DEBE ADJUDICARSE POR EL 60% O POR LA DEUDA, POR EJEMPLO SI ES DEL 63%).

PERO, SI NO ES VIVIENDA HABITUAL, POR LA DA6 EL REQUISITO DEL 60% DESAPARECE, Y LA DEUDA SÓLO DEBE SUPERAR LA MEJOR POSTURA.

Cuando el ejecutante no haga uso de esta facultad, se aprobará el remate en favor del mejor postor, siempre que la cantidad que haya ofrecido supere el 50 por ciento del valor de tasación o, siendo inferior, cubra, al menos, la cantidad por la que se haya despachado la ejecución, incluyendo la previsión para intereses y costas (= NO LA DEUDA TOTAL FINAL, SINO LA DEL EDICTO).

Saludos,

Si, Mfmelo, pero el acreedor se podrá quedar la finca por la deuda (los 15,1 € de tu ejemplo), sólamente si esa cantidad es superior al 60 % de su valor de tasación. Si la deuda es inferior al 60 %, se tienen que ir al 70 % para quedársela. Al menos ésa es la teoría.

Un comentario sobre cosas raras que se dan en las subastas:
54852

A la hora que es ya han ofrecido 43.000 €.
Es un hipotecario, pero lo que sale a subasta es sólo la NUDA PROPIEDAD, con razón las cajas de ahorro se han ido a la mierda más profunda, que esto ocurra en una ETJ/ETNJ, pues normal, pero en un hipotecario.
Son subastas para los que tengan buena información de como está de salud la señora usufructuaria, si ya ha muerto pues te quedas con todo.

Saludos.

Por su reclamación total y esta se sabe cuando se procede por actora a liquidación de: principal, intereses y costas.
Cuando lo ponen en edicto dicen: principal reclamado: 10 más intereses y costas estimados:3 por lo que el total serán 13. Yo suelo dar 15. Pues la parte actora cuando hace esa liquidación dice que se le debe 15,1 y el juzgado lo admite y por esa cantidad se queda algo que está tasado en 100. Yo me lo iba a quedar en 15, porque era suficiente para cumplir con la ley y si la actora, que siempre está pendiente y pujando, hubiese querido tendría que haber llegado a 17-18-20-50, pero no lo hizo y metió el tanto por ciento contemplado en ley, que va desde: 5% hasta 30% y entoncees te quedas con cara de tonto, o pones abogado y procurador, pero es que la mayoría de las veces ya no te vale para nada, porque ya han aprobado remate a favor de la actora y no puedes hacer nada.
En todo el proceso de adjudicación y de forma reiterada les pido que me den traslado de lo que se vaya tramitando y en que estado están dichos trámites, pues hacen lo que quieren, unos juzgados me informan detalladamente y otros no.

Saludos.

Mfmelo, éso de que la actora pida la adjudicación por poco más que tú, aduciendo incremento en la liquidación. Éso no es un atropello ilegal?

Es decir, que con la LEC (artículo 670) tras la subasta si ha habido un postor que ha ofrecido menos del 70 %, el acreedor podrá pedir la finca en el 70 % (o 60 %). Yo creía que no tenía otra posibilidad

Vaya, qué novedad que, quien algo quiere, algo le cuesta... porque, mientras la LEC impida a los LAJ verificar los intereses (simplemente, deben aprobarlos si nadie se opone), como sí pueden hacer con las costas aunque pasen, pues así será.
Saludos Semanasanteros,

Llegar al 70% desde el año 2.008 es imposible, salvo contadas ocasiones, de un ejecutivo atrasado de los años 95-2.000.

Las tasaciones están todas (99%) desproporcionádamente subidas. Si das el 70 y despueés metes ITP, cerrajeros, limpieza, IBIx, CCPP, RP, desplazamientos, dietas, limpieza, atrasos en suministros o renovarlos, etc, etc, la finca te cuesta el dinero. Hoy no se puede dar más del 30-40 y has de andar con cuidado para no cogerte las manos.

Saludos.

Los LAJ y tú mismo, os fijais mucho en los tantos por ciento, yo no los tengo en cuenta y los LAJ me lo critican descarada y abiertamente: es que usted no ha superado el 70%, es lo que me dijo la semana pasada una LAJ y lo que se habían subastados eran bienes muebles, por lo que le vamos a devolver las retenciones, yo le contesté que me parecía bien, pero que estudiara un poco más la LECiv y no confundiera los artículos. Yo estoy para ganar dinero en las subastas no para enseñar a los LAJ a hacer su trabajo e interpretar las leyes.

Yo cubro toda la reclamación, incluída la estimada y aún así doy un +- 10% más.
No en todos los casos y esto va también para Nuva, doy los mismos porcentajes de más, ya que depende mucho de los casos.
Si la reclamación de todo es de 500.000 € no es lo mismo que si esta es de 50.000 o de 5.000, cuanto más pequeña es la reclamación, por lógica mayor será el porcentaje.

El no dar la reclamación incluyendo todo y quedarte en el 99% por ejemplo de la misma, es como si dieras el 5% o cualquier cantidad, no te lo van a aprobar nunca y habrás perdido el tiempo.
A la parte actora también le interesa el bien, pero si cubres toda su reclamación y no te supera en subasta, la única opción que le quda después de la misma es irse al 50% o 70%, mientras que tú no tienes porque llegar ni al 20%, siempre que cubras su deuda TOTAL.
Ellos la mayoría de las veces y lo sabe Jotaerre (caso Valencia, 670.4) meten intereses desproporcionados, además de las costas y gastos, que aunque están fijados por ley, cada juzgado interpreta a su manera y si tú quieres la finca has de poner procurador y abogado en el procedimiento.

Hay dos opciones (bienes inmuebles) o superas el 70% o cubres sobradamente toda la reclamación, toda, incluida la previsión de costas, las cuales no siempre son claras.
Yo hablo por experiencia de lo que me ocurre y ya es epidemia, desde Canarias hasta Mallorca, pasando por toda España.

Saludos.

Pues entonces habrá que hablar con los LAJ y explicarles que los intereses, gastos y costas, son los mismos que cuando se celebró la subasta, porque ya me han tirado unas pocas para atrás, habiendo dado más de la reclamación total, parecido a lo de Valencia.
Ahora tengo el caso que te comenté de Canarias, dí bastante más de la reclamación y aún estamos (llamé la semana pasada) esperando la liquidación de costas y por lo que me comentó la funcionaria, estas iban a ser muy superiores, pero que por teléfono no me podía decir más.

Es desesperante, ya que la deudora (SL) no ha ejercido su derecho y, como en otros casos la actora pide la adjudicación por poco más que yo, aduciendo incremento en la liquidación respecto a la reclamación en edicto.

Saludos.

Pues no te la van a aprobar, seguro, seguro y no es una vez: es siempre.

Varios meses no, lo más probable más de un año.

Saludos.

Si si eso lo entiendo pero que sucede cuando no se cubre toda la deuda...? ya que estoy viendo alguna subasta así, hay alguna opción de que te lo adjudiquen o es perder el tiempo...y tener varios meses retenido el 5%.
Gracias

Buenas mfmelo, disculpa pero estoy verde en muchos temas, por favor, puedes explicar las frases :"...Sino ha llegado al 70%, el acreedor está tocando las palmas" y "Yo estoy perdiendo muchas fincas por los intereses sumados por el tiempo transcurrido desde que se emitió edicto poniendo la reclamación, así que ahora doy para que sobre, teniendo en cuenta el año que tardan en hacer liquidación de intereses, gastos y costas". ¿Qué quieres decir con dar para que sobre? ¿Qué cubres el principal más los intereses independientemente de que superes el 50% del tipo de subasta?
Muchas gracias.

Jotaerre, pero si dices que a partir de la subasta el acreedor no puede incrementar la deuda por intereses, solo lo podrá hacer por costas judiciales. Vamos, digo yo.
Otra cosa, obvia es que tengamos que calcular los intereses desde que se judicializa el embargo (o hipoteca) hasta que se celebra subasta.

La deuda es = principal (22.000) + intereses + costas, no puedes separarlo.