Consulta al autor del blog

Mucho ojo, que si los IBI´s atrasados están materializados en un embargo tengo entendido que hay que pagarlos todos por ser un derecho real.

Respecto a la Posesión, es cierto que la Seguridad Social no hace nada por dártela. Te vende la propiedad y que te arregles por tu cuenta. Dependiendo de las circunstancias puedes optar por entrar a las bravas, solo aconsejable a los profesionales con mucha experiencia que sepan diferenciar bien o, por el contrario, presentar un procedimiento judicial de desahucio basado en el precario.

Muy buenas Tristán,
tengo unas consultillas referentes a la subasta de un inmueble a través de la seguridad social:
1. Se supone que las cargas posteriores las cancelan una vez pagues el precio d adjudicación (¿remate?)pero si una de ellas corresponde al Ayuntamiento, ¿esta carga se catalogaría como preferente y debería pagarla? o al tratarse seguramente de los IBIS impagados acumulados sólo tendría que pagar los del año en curso y el anterior.
2. Me han comentado en S.S que ellos no te dan llaves ni nada y que eso sería "por mi cuenta" pero no sé si en ese "por mi cuenta" sería que yo llamo a un cerrajero y punto o verdaderamente hay algún trámite legal que debería realizar (he leído algo de deshaucio por precario) y cuánto podría demorarse hasta que yo pudiese entrar legalmente en el inmueble. El piso está vacío desde hace 10 años que es lo que debe de comunidad y el dueño vive en otra Comunidad Autónoma.
Muchas gracias por tu atención
Un saludo

Muchas gracias, Tristán. Estoy aprendiendo un montón gracias a tus posts.

A las primeras preguntas la respuesta depende de la comunidad autónoma. En Madrid si se puede.

La respuesta a la pregunta del segundo párrafo es que te están engañando, siempre se puede enervar la deuda y los únicos requisitos son los que mencionas, que la propiedad constituya el domicilio del deudor y que no se haya enervado en los últimos cinco años. Así, con ponerse al día se suspende la subasta.

Buenos días:

¿Se puede obtener la adjudicación en subasta de un piso VPO si tienes otros pisos y por tanto no cumples los requisitos ? ¿puede adjudicarse una VPO en subasta a una empresa?

Otra consulta: para comprar (cesión) de un crédito impagado en la que estoy interesada, me dice el que me lo ofrece que como la reclamaión judicial es por el principal de la hipoteca y por los intereses, el propietario no puede ponerse al día pagando únicamente lo adeudado porque así lo dicen las condiciones pactadas en la hipteca. Mi duda es que ¿qué dice la ley? ¿ la ley le da derecho al propietario a seguir con el crédito si paga simplemente la deuda y no el principal pendiente (y es su vivienda habitual y no ha hecho la jugada de pagar lo que debe cuando ya hay reclamación judicial en los cinco años anteriores)

Lo digo porque los pactos entre particulares, aunque sean en escritura, no son válidos si van contra lo expresamente dispuesto en la ley.
Gracias.

Buenas tardes y felicidades por el blog:
Aquí dejo mis consultas:
Hace ya 9 meses una entidad financiera me cedio en remate una finca, tras todos estos meses me entregan la adjudicación y mandamiento de levantamiento de cargas. Una vez presentado al registro me es devuelto suspendiendo su inscripción ya que no consta requerimiento de pago al titular registral, que es persona distinta de aquella contra la que se instó el procedimiento de ejecución de hipoteca. Este extremo ya constaba en la certificación registral expedida al juzgado al inicio del procedimiento.

La consulta es, caso de que no se haya hecho el requerimiento que consecuencias tiene, como recupero el dinero entregado y para finalizar si todo acaba bien, al ser una finca que lleva abandonada hace años, es necesario pedir la posesion al juzgado???

Gracias por todo

El problema es que le han pasado a estos "piratillas" la gestión de la venta pego les pasare una oferta ve que me dicen

Llama a Aktua y cuéntaselo. Diles que te interesa pero que no quieres pagar tan tremendas comisiones. Incluso puedes pasarles una oferta.
También puedes ver si la ofrecen en la web de Actua

Buenas noches, quería comentarte un caso que me ha pasado esta semana pasada para ver que opinas. Me entero de que Banesto se adjudico un embargo hipotecario de una finca rústica casi colindante con una mia, contacto con ellos me remiten a kasactua, su división inmobiliaria, estos a su vez a una inmobiliaria externa, y me vienen dos piratas que se quieren quedar ellos con un buen margen, que puedo hacer ya que tengo que pasar por ellos, esta en valencia.

Buenas noches, quería comentarte un caso que me ha pasado esta semana pasada para ver que opinas. Me entero de que Banesto se adjudico un embargo hipotecario de una finca rústica casi colindante con una mia, contacto con ellos me remiten a kasactua, su división inmobiliaria, estos a su vez a una inmobiliaria externa, y me vienen dos piratas que se quieren quedar ellos con un buen margen, que puedo hacer ya que tengo que pasar por ellos.

Hola Ciberet. El notario si permitiría hacer la compraventa, eso si, advirtiendo severamente al comprador respecto del embargo y de la expedición de la certificación de cargas, la cual es un indicio de subasta inminente.

Y da igual se el Decreto de adjudicación te lo dan antes o después de dicha compraventa, el consiguiente Mandamiento de Cancelación de Cargas ordena cancelarlas todas junto a cualquier inscripción que haya que sea posterior al embargo ejecutado.

Por otro lado el registrador no acepta la inscripción sin no haces el juramento de que no está arrendada o si no presentas documentación que acredite que notificasta tu compra al arrendatario dándole el plazo para que ejerciera el retracto. Una vez pasado ese plazo el registrador te inscribe el título con toda seguridad.

Hola, tengo la siguiente duda. Me pregunto si una vez pesa sobre una finca un procedimiento de ejecución (con la anotación de la existencia de tal procedimiento en el Registro), es posible que alguien compre dicha finca si, por ejemplo, tiene una carga "anterior" (que es la que se ejecuta) relativamente asumible. Pongo el siguiente caso:

Alguien se adjudica una finca por subasta judicial, y una vez obtenido el decreto de adjudicación y el mandamiento de cancelación de cargas, espera a que se aclare la situación arrendaticia por parte del Servicio Común (de lo contrario, el Registrador no acepta que inscribas nada, a no ser que entregues un juramento de que no está arrendada). Mi pregunta es si en ese ínterin, alguien puede comprar la finca al propietario original (que aún lo sigue siendo registralmente), de modo que cuando el adjudicatario vaya al registro, no pueda inscribir su título porque el nombre del propietario registral ya no es el mismo que el del propietario ejecutado. ¿Puede haber algún problema en este caso? (estoy hablando del caso de deudas pequeñas, claro). O, en cambio, al haber sido obtenido el decreto de adjudicación antes, ¿el Registrador pondrá a nuestro nombre el bien, cancelando todo lo anotado con posterioridad (incluso la última transmisión? Quizás el notario ante el que se pretenda elevar la compraventa no permita hacer esta transmisión, si existe un procedimiento de ejecución anotado...

Saludos.

Si te cedieran el crédito tendrías que comunicarle el cambio al deudor por imperativo legal y tendrías que contratar a un nuevo letrado y procurador para continuar con el procedimiento.

Pero yo no me molestaría. Si el propio banco no tiene interés, no creo que seas capaz de despertárselo con ningún argumento.

Hola Tristán,

Muchas gracias por enseñarnos que las subastas no son nada oscuro sino que son sólo parte de la vida cuando no se cumple, por la razón que sea, con un compromiso previamente adquirido.
Hay una vivienda en la que estoy interesado y sé, por la entidad ejecutante, que la subasta ya ha sido solicitada. Les he ofrecido negociar la cesión del crédito pero el representante de la entidad financiera, no parece que tenga mucho interés, ya que insiste en que esperemos a la subasta y que cuando se la adjudiquen me cederán el remate. Eso presenta el riesgo para mi de que haya otros interesados que se presenten a la subasta, se la adjudiquen y después el ejecutante me diga que no me puede ceder nada por que no es suyo.
¿Por qué razones crees tu que no negociar la cesión? Y sobre todo que argumentos me aconsejas que le dé para que acepten.
En caso de que finalmente accediera a la cesión en qué afectaría a la ejecución o continuaría como si no hubiera cambiado el ejecutante.

Muchas gracias.

No nos afecta nada. La garantía afecta a varias fincas, pero si tú te adjudicas la finca de tu interés, te da igual lo que pase con la deuda, tanto si tu puja basta para saldarla completamente como si solo da para saldar una parte, tu adjudicación será siempre "libre de cargas". Naturalmente si no tienes otros embargos o hipotecas por delante. pero respecto a la deuda ejecutada, ninguna preocupación.

Gracias, Tristán. Respecto a mi primera duda, mi pregunta es si como licitadores, nos afecta en algo la carga sobre varias fincas, con o sin distribución de responsabilidad entre las fincas.

Un saludo.

Hola Ciberet. Simplemente quiere decir que en garantía de el cobro de esa deuda se han embargado varias fincas, sin distribución de la responsabilidad. Cuando se celebre la subasta, se irán subastando una tras otra hasta que el cobro de la deuda quede asegurado. Idem si se trata de una hipoteca.

Respecto a la segunda cuestión, tienes toda la razón. Al tercero no le queda otra que pagar la deuda y luego reclamarla al deudor si es que puede.

No tiene nada que ver una cosa con la otra. Si tu amigo tiene una reclamación dineraria con el copropietario, que la haga y que embargue su mitad indivisa. Pero la demamnda para la disolución del proindiviso es otra cosa y no se pueden mezclar. Eso sí, si ya está trabado el embargo, la subasta puede adelantar el cobro, pero no más que eso.

Hola, tengo las siguientes dos dudas.

Cuando en una nota simple se indica que la hipoteca o la anotación de embargo "recae sobre esta y otras fincas más", si suponemos que nosotros sólo vamos a pujar por la finca 1, ¿nos afectan en algo las cargas de las otras fincas? A veces también he visto que se indica que "no existe distribución de responsabilidad entre las fincas". Si existiera distribución, ¿la cosa cambiaría?

En segundo lugar, he visto un caso (procedimiento de ejecución de títulos judiciales) en que tras una anotación preventiva de embargo, aparece un tercer comprador (que por tanto, conocía la existencia de esa carga). La finca va a salir a subasta. ¿Puede estorbar el desarrollo del procedimiento la existencia de este tercero? Me imagino que no, que lo único que podría hacer ese tercero es pagar lo que se debe para evitar la subasta (y luego, reclamarle la deuda al comprador original, supongo).

Un saludo cordial y felcicidades por tu magnífico blog.

Hola! Antes de todo, agradecerte los conocimientos que aportas en los blogs!. Quería hacerte una cuestión: Un copropietario quiere instar una demanda de exinticón de condominio. El otro copropietario le debe en torno a 14.000 €. El copropietario (él) quiere demandar la deuda dineraria o E. condominio. Puede el demandante reclamarle la cantidad que le adeuda y embargar el 40% del deudor? Entiendo que sí y que si sale a subasta judicial, puede éste adquirir el 40% del deudor. Problema: la tasación gira en torno a 110.000 € y la deuda hipotecaria sobre los 114.000 €. El demandante está dispuesto a ejercitar su derecho de reclamación de deuda y embargar la parte del deudor (40%). Te pido, encarecidamente, que me eches una mano!. Gracias de ante mano y un saludo desde Málaga.