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En nuestro sistema legal existe el principio básico de que tras la subasta judicial forzosa de un bien inmobiliario se produzca la cancelación registral del derecho del ejecutante (embargo o hipoteca) y de todas las cargas o gravámenes posteriores a la fecha de inscripción de dicho derecho del ejecutante.

Es decir, que tras la subasta el juez debe ordenar al registrador que cancele la carga ejecutada en la misma y todas las que sean posteriores.

Pero las cargas anteriores no se tocan y el adjudicatario debe pagarlas.

Para estar seguros de lo que hacemos es imprescindible estudiar atentamente, La Certificación de Cargas, que se encuentra en el expediente tramitado en el Juzgado y es de acceso público

La semana pasada recibí la siguiente consulta:

"...En mi corta experiencia, he apreciado que uno de los aspectos que más inseguridad me produce a la hora de valorar la situación real de un inmueble es saber determinar con seguridad si una carga posterior tiene preferencia sobre el crédito ejecutado, de manera que creyendo eso, que se trata de una carga posterior y que por tanto será cancelada con la ejecución, finalmente acabes teniendo que pagar su importe. Te agradecería que trataras este tema en tu blog, pues estoy seguro que constituye una preocupación generalizada entre todos los que nos empezamos a interesar por este fascinante mundo. Saludos, Julián"
Me comprometí con Julián a contestarle esta semana, y voy a intentarlo en este post.

La adjudicación de una propiedad en subasta judicial conlleva la extinción de toda carga o derecho inscrito con posterioridad a la anotación del embargo que se está ejecutando, debiendo expedir el Juez un "Mandamiento de cancelación de cargas" dirigido al Registro de la Propiedad, ordenando dicha cancelación.

La preferencia de inscripción de los derechos viene establecida por el orden cronológico de su entrada en el Registro. La Ley de Enjuiciamiento Civil, siguiendo la línea tradicional establece los siguientes principios:
  1. Si la constitución o inscripción del derecho es de fecha anterior a la constitución del derecho que se ejecuta, el derecho no se cancelará tras la subasta, sino que seguirá vigente y el adquiriente se subrogará en el mismo.
  2. Si la constitución o inscripción del derecho es de fecha posterior, quedará cancelado tras la subasta, se extinguirá.
  3. CARGAS PREFERENTES: Hay derechos (o cargas) que aún siendo posteriores no se cancelan. Dichas cargas preferentes son básicamente las siguientes:
  • Las deudas derivadas del Impuesto de Bienes Inmuebles correspondientes al año anterior y a los meses del año en curso, que tienen preferencia sobre cualquier otro acreedor y sobre el tercer adquiriente y tienen carácter "real", lo que permite a los ayuntamientos accionar directamente contra la finca aunque esta cambie de titular.
  • Las deudas de la comunidad de propietarios por razón del mantenimiento de los elementos comunes, igualmente sólo las correspondientes al año anterior y a los meses del año en curso. Sí afecta al adjudicatario, que deberá pagar estas deudas tanto si hay un embargo inscrito como si no.
  • Las deudas derivadas de los salarios de los trabajadores por cuenta ajena correspondientes al último año, que gozan de preferencia sobre cualquier otra deuda (excepto sobre los derechos reales). La preferencia de estas deudas ha de reclamarse en la correspondiente Tercería de Mejor Derecho y no afecta al adjudicatario, sino que es únicamente una preferencia para el cobro, una anteposición en el pago frente al crédito ejecutado por la parte actora que sacó la vivienda a subasta.
  • Deudas derivadas de los Derechos de Explotación del autor (Ay, Teddy bautista, te estás poniendo morado), que reciben el mismo tratamiento que las deudas laborales salariales. También han de reclamarse en una tercería de mejor Derecho y tampoco afectan al adjudicatario.
  • Deudas por cuotas a la Seguridad Social, que también deben reclamarse en una tercería de mejor derecho y que tampoco afectan al adjudicatario.
En el blog de IurisCivilis hay algunas reflexiones jurídicas sobre las tercerías de mejor derecho, que básicamente es la demanda que deben poner aquellos acreedores que son titulares de embargos cronológicamente posteriores pero que se consideran con derecho a cobrar su crédito antes que el propio banco demandante.

Pero desde nuestro punto de vista de adjudicatarios potenciales, no tenemos de qué preocuparnos, pues no seremos nosotros quienes debamos pagar esos embargos posteriores, sino que se pagaran con el dinero obtenido en la propia subasta si es que finalmente ven reconocido su mejor derecho en la respectiva demanda.
Ni tampoco el Juez de oficio, cuando dicta el mandamiento de cancelación de cargas debe examinar el caracter preferente o no de los créditos.
resumiendo, que respecto a éstas deudas... a mí plin, yo duermo en Pikolín...
 
POSTDATA (6-oct-14):
Han transcurrido más de cinco años y medio desde que escribi este artículo y observo con gran placer que su contenido está plenamente vigente. Ha habido algunos cambios legislativos en el negocio de las subastas judiciales, pero ninguno ha afectado la forma de contabilizar las cargas registrales anteriores.
 
Sin embargo respecto a otras afecciones reales que afectan a la compra de bienes inmuebles sí que ha habido algunos cambios. Por ejemplo de las cuatro últimas cuotas del IBI ya no nos salva nadie. Si el ayuntamiento las reclama no hay más remedio que pagarlas. Incluso algunos notarios ya empiezan a exigir que el vendedor presente en la notaría los cuatro últimos recibos de IBI.
 
Aquí lo explico con mucho detalle:
 
 
Y también aquí, aunque de forma un poco menos entretenida y quizá más espesa:
 
 
Todavía no es que lo exijan en todas las notarías, pero ya empiezan a hacerlo.
 
También han cambiado las cosas respecto a las deudas de comunidad, pues el gobierno cambió en julio de 2013 el artículo 9.1 de la Ley de Propiedad horizontal y ahora ya no hay que pagar el año en curso y el año anterior, sino el año en curso y los tres años anteriores. 
 
Sí señor, las cosas se han puesto difíciles en ese terreno.
 
Todo lo que tiene que ver con las cargas que hay que pagar tras la adjudicación en una subasta judicial lo explico con detalle en mi nueva web Subastanomics en este detallado artículo:
 
 
Allí os espero a todos.

 

  1. en respuesta a femorenoga
    #20
    Pecks

    Hola femorenoga. Lo tuyo, a cada paso que cuentas, tiene más pinta de cuento de "terror". O eso, o eres un fenómeno con más suerte que el político ese de los trajes que le ha tocado la lotería innumerables veces......

    Con todas esas grandes dudas, ¿cómo se te ocurre meter tu dinero en algo que no sabes cómo funciona? ¿Esperas no estrellarte? ¿En seriiiioo? Ahora, después de hacerlo, no pensastes en la posibilidad de estrellarte antes.......

    Aun tendrás suerte y todo como dice mfmelo, y no te aprobarán nada.
    Bueno, sea como sea, que al final no salgas trasquilado y no pierdas mucho.

  2. en respuesta a mfmelo
    #19
    managersos

    Es que la clave de este negocio es el colchón... Yo tengo colchón pero invertido en otras cosas y veo como tu una posibilidad de nueva crisis en un par de años aproximadamente. Pero a mi me cogerá con liquidez pues mis inversiones actuales son muy liquidas y fácilmente realizables. Por eso aún no he hecho ni el curso! Espero la versión 2.0 xDDD Aparte que mi tiempo para investigaciones es limitado por el momento!

  3. en respuesta a managersos
    #18
    mfmelo

    Por aquí nos enteramos de la minoría, hay una mayoría que lo hace una o dos veces y booom, se acabó.

    Hay otros problemas que no he dicho por no venir al cuento, pero las esperas que te hacen sufrir los juzgados son letales para el que no está preparado y tiene suficiente cochón económico.

    Saludos.

  4. en respuesta a mfmelo
    #17
    managersos

    Yo alucino.... La verdad es que no se como la gente va por el mundo así.. Y mira que yo no participo en subastas porque no me cuadran varias cosas aún pero llevo más de 3 años leyendo todo el blog y subastanomics...

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  5. en respuesta a femorenoga
    #16
    mfmelo

    1.- El importe que da seguridad es el del 70%, pero el 50% es mejor que otros inferiores.
    2.-Sino tiene cargas anteriores no tendrás que pagar nada más que lo ofrecido y los porcentajes que se deban sólo servirán para aclarar el importe mínimo que se debería haber dado en la subasta: reclamación de deuda, que si fueran todos los lotes igual, saldrían a 75.264 €, por lo dicho lo más probable es que el banco te mejore la oferta hasta llegar a su reclamación, no pierde nada y gana, pero esto es futurible.
    3.- Lo de un piso que debe.....lo que debe el piso no lo sabes a ciencia cierta ya que se ha podido estar pagando, pero por otro lado se han sumado intereses gastos y costas procesales por lo que puede deber mucho más o mucho menos, lo que te sirve es la reclamación repercutida o prorrateada entre los lotes, ese es requisito mínimo para comprar con cierta seguridad. NO TE LO VAN A APROBAR, art 670.4 LECiv.
    4.- Manifestado lo del punto 3, te diré que el valor o tipo de subasta tiene cierta importancia, pero yo en esta semana me he adjudicado dos fincas y he pagado por ellas el 3% y la otra el 1% y es muy posible se me apruebe remate, pero esto es muy largo de contar y no lo voy a hacer.
    5.- El juzgado es un entermediario y está supeditado a las leyes, no es quién para decir o decidir, sin contar con las partes, lo que hacer, aunque en la práctica a veces si lo hacen.

    6.- No te ofendas por lo que te voy a decir: de novato No, de temerario Si, Fernando, no tienes ni idea del asunto de subastas, no es que estés verde, es que no has leido nada en este blog y en el de Subastanomic, para estar preparado aunque sea al 3%.

    Conclusión: no te preocupes que no te van a aprobar nada y te van a devolver la retención.

    Por último Fernando, mi nick es mfmelo, ya me gustaría a mi ser modelo, no doy la talla.

    Saludos tranquilizadores.

    4 recomendaciones
  6. en respuesta a femorenoga
    #15
    femorenoga

    Perdona las faltas debidas a que el corrector del móvil a veces pone lo que le da la gana

  7. en respuesta a mfmelo
    #14
    femorenoga

    . Unas gracias a Tristan y a modelo. Ya contaré como sale la opera ion. Espero no estrellarse y me apuntaré a un curso de esos para no hacer inversiones a ciegas.
    ¿Que quiere decir que es un concursar?
    También he conocido que el lote citado está alquilado. Si me lo adjudican, que no se cuanto suele tardar el juzgado en ello, ¿me podrías decir si tengo que subrogarse en el contrato de alquiler o si puedo echar a los inquilinos de inmediato? Nuevamente muchas gracias por vuestros consejos.

  8. en respuesta a Tristán el subastero
    #13
    mfmelo

    Va a tener suerte, es un concursal y le van a pagar hasta los IBI, si llega para ello.
    Podría explayarme, pero es que tienes razón, se meten en unos líos que desconocen que les puede llevar a la ruina y no se sabe si es mejor que les salga bien o que les salga mal desde un pricipio.
    Si les sale bien, seguirán haciendo cosas indebidas hasta que pegan el petardazo.
    Si les sale mal desde el principio es posible no lo intenten de nuevo, o se preparen adecuadamente y entonces empiecen a invertir en subastas.

    No lo digo por nadie en concreto, ni es mi intención que a nadie le salga mal un negocio, pero se atreve la gente a exponer 50.000-100.000 y cantidades superiores y después les parece mucho una comisión por asesoramiento de por ejemplo 500-5.000 o un curso profesional de 1.500 y creo les será más rentable, económico y seguro optar por lo segundo que meterse a lo loco en inversiones "muy peligrosas" y con unos requisitos que exigen mucha profesionalidad, preparación y experiencia, aunque esta última se obtiene con los años.

    Saludos respetuosos.

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  9. en respuesta a Tristán el subastero

    En cualquier caso, que alguien sea capaz de participar en una subasta de 19 lotes y adjudicarse uno de ellos sin saber si va a tener que pagar solo la cantidad que ha pujado o si va a verse obligado a pagar la diferencia hasta completar la deuda de su lote es asombroso. El ejemplo perfecto de por qué ya no quiero dar soporte en este blog a la avalancha de nuevos llegados a este negocio que pujan sin conocimiento de causa y sin encomendarse a Dios ni al Diablo.

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  10. en respuesta a Tristán el subastero

    Si consigues que te aprueben la adjudicación no tendrás que pagar el resto de la deuda.

  11. #10
    femorenoga

    Hola Tristán, me gustaría una aclaración a mi caso. He sido mejor postor en subasta con importe superior al 50% en uno de los 19 lotes (subastados por separado), se trata de una deuda de la constructora al banco por 1.430.000 € de principal más intereses, pero desconozco que deuda es atribuible a cada uno de los lotes y si toda esa deuda la tengo que asumir yo en el caso de que la adjudicación sea por una puja inferior a la deuda.
    Con un ejemplo se entiende todo mejor para hacer consulta concreta:
    Un piso que debe de hipoteca con intereses 50.000 € se subasta sin puja mínima y por despiste solo puja uno con 10.000 € aunque el valor asignado de tasación sea de 300.000€.
    ¿puede el juzgado adjudicarlo por el precio pujado de 10.000 €?
    En caso afirmativo, el adjudicatario aparte del IBI y Comunidad ¿tendría que hacer frente a toda la deuda de 50.000€ o tendría que abonar sólo los 10.000?
    supongo que son preguntas de novato, pero al no tener ni idea de estos temas y haberme metido, necesito conocer a lo que me enfrento. Muchas Gracias. Fernando.

  12. en respuesta a Alsur
    #9
    mfmelo

    Si te lo adjudicas por la primera, se cancela la segunda.

    Siempre mira las inscripciones: 1ª, 2ª, 3ª, A. B. C. más que las fechas. Si la inscripción A va a caducar, la parte actora pide al juzgado que la prorrogue 4 años más y la inscripción A es continuada por ejemplo en la J, porque las otras letras ya están cogidas, pero es la misma A.
    Con las hipotecas ten cuidado, que puede darse el caso que compres por la 2ª, tenga la 3ª por detrás pero la hayan hecho del mismo rango y entonces has de pagar también la 3ª.

    Saludos.

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  13. en respuesta a Tristán el subastero
    #8
    Alsur

    Hola. He releido varios posts sobre este tema pero me queda aún la duda respecto a la frase "Si la constitución o inscripción del derecho es de fecha anterior... " y el termino "fecha de providencia" que a ver si puedo aclarar con un caso concreto. En una subasta me encuentro con estas cargas:

    PRIMERA:
    UN EMBARGO a favor de la XXXXXXXXXXXXXXXXXX, para responder de XXXXXXX del principal; otra cantidad en concepto de INTERESES Y COSTAS por un total de 20.000 euros; con fecha de providencia 16/04/2014; según autos seguidos con el número XXXX/2013 en el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA XXXXXXXXXXXX el 17/07/2014

    SEGUNDA:
    UN EMBARGO a favor de la entidad XXXXXXXXXXXXXXXXXX 228.290,19 euros del principal; otra cantidad en concepto de INTERESES Y COSTAS por un total de XXXXXXXXXXX; con fecha de providencia 11/10/2013; según autos seguidos con el número XXXXXX/2013 en el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA XXXXXXXXX, el 29/01/2015

    En este caso entiendo que NO quedaría vigente el segundo embargo tras adjudicación en el procedimiento del primero dado que la "fecha de providencia" es el 11/10/2013 respecto a la primera de 16/04/2013.

    Es esa fecha la que hay que mirar o la de inscripción? En este caso 17/07/2014 vs 29/01/2015

    Mil gracias.

  14. Si, probablemente en la firma de la escritura hicieron prevalecer el rango de la hipoteca frente al de la condición resolutoria.
    Si en la certificación de cargas viene después de la hipoteca por la que la vivienda sale a subasta, entonces quedará cancelada.

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  15. #6
    Anonimo

    Gracias por el ánimo que me das. Sigo con más dudas:
    ¿Por qué figura esa carga después de la segunda hipoteca y no al principio de la nota simple?
    En caso de subastarse el piso, puede esta carga desaparecer como ocurre con cualquier carga que no sea preferente?
    Una vez mas, muchas gracias
    MF

  16. Hola MF,
    Que me hagas esa pregunta me indica que estás en el muy buen camino porque examinas correctamente las certificaciones de cargas.
    Cuando compras un piso, el día de la entrega de llaves y firma de las escrituras, se suele dividir el precio entre lo que le das al promotor y lo que le da tu banco en forma de préstamo hipotecario que te hace.
    Bien, si no tienes la cantidd completa que le tienes que dar al promotor y le dejas a deber una parte, por ejemplo firmándole 24 letras de una cantidad que suele ser pequeña, el promotor se asegura el pago de dichas letras a través de la condición resolutoria de forma que si no le pagas, el contrato se resuelva y la propiedad vuelva a él.
    Suelen ser cantidades pequeñas, pero a las que hay que dar su importancia, porque a veces no están pagadas y suele ser difícil averiguarlo.
    Me has dado la idea para un interesante post próximo.

  17. #4
    Anonimo

    Viendo una nota simple de un piso que va a salir a subasta, despues de comprobar que tiene tres cargas, dos hipotecarias y una de un prestamo, aparece después de la segunda hipoteca lo siguiente: "Con la condición resolutoria relacionada en la inscripción sexta" a continuación ya viene la expedición de cargas de la segunda hipoteca...
    La primera hipoteca se constituyó en la inscripción 7ª de fecha año 2000.
    Mi pregunta es que puede ser esto?
    Sé que tendré que pedir el certificado del registro pero me gustaría saberlo antes.
    Un saludo, MF

  18. Exacto, Empleado, y además no por el importe que figure en dichos embargos, sino sólo por el año en curso y el año anterior.

  19. #2
    Anonimo

    Incluso las que has señalado como cargas preferentes, si no estan reconocidas asi en el mandmaiento que se anota en el registro de la Propiedad, a estos efectos no tienen preferencia....
    otra coasa es que las deudas de ibi, comunidad, etc, se este obligada a pagarlas, epro tendrán que ir contra el actual propietario si se niega a pgarlas, no por el procedimiento por elq ue se anotó los emabrgos, pues iban contra al anterior propietario, no contra el actual...

  20. #1
    Anonimo

    Rapidez, concisión y claridad meridiana en la respuesta. Abusando de tu amabilidad, me atreveré a plantearte otras dudas que me van surgiendo. Muchas gracias y un saludo. Julián.

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