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Estos días me ha llegado una consulta a través del buzón que he considerado importante publicar (con autorización del protagonista) porque es muy ilustrativa de los disfraces que las hienas inmobiliarias pueden adoptar cuando quieren despojarnos de nuestro dinero. A ver qué os parece:

 

Hola Tristan Buenas tardes,

Le pido ayuda y consejo sobre una finca que me han ofrecido de vivienda a través de subasta judicial y tengo muchas dudas de posible estafa o simplemente de confianza, pero viendo el blog me interesaría conocer su opinión para ayudarme en la decisión y aclarar las dudas que tengo, le agradecería mucho su ayuda ya que me urge una respuesta rápida, le explico la situación:

Hay un piso en Barcelona que me interesa mucho poder optar al él, me han ofrecido lo siguiente: comprar la hipoteca por 290.000€ ( concesión de crédito )y al ir a subasta, el piso saldría a 662.228 EUROS esto provocaría que quedara desierta la subasta, siendo yo el propietario una vez finalizada la subasta, como contrapartida me han dicho que si la vivienda se la adjudicará otra persona a mí me devolvería le deuda de la hipoteca los 290.000€, vaya que no perdería nada, Las 2 grandes dudas son las siguientes:

- Es un procesos real o una ESTAFA

- Una vez solicitada la nota simple veo que tienes mas cargas que las indicadas o que me ofrecen en el valor de la hipoteca, pero no estoy muy seguro porque no se interpretar bien la nota simple ya que veo que tiene varias hipotecas pero algunas en el final pone fecha de vencimiento, como si ya estuvieran vencidas pero no sé si realmente están vencidas. Me podrías ayudar a descifrar la deuda de la vivienda según la nota simple te lo agradecería muchísimo ( te adjunto la nota simple ). Según me han comentado la empresa que quiere realizar el proceso, solo quedaría la carga principal el resto me han comentado que el Juez las anula quedando libre de cargas, y la verdad no entiendo bien este punto no se si puedes ayudarme a entenderlo, porque me parece un poco extraño que se anulen cargas de una hipoteca de la vivienda, Me puedes Ayudar Por Favor

El otro punto que me estoy planteando es ir por mi cuenta, una vez leído tu blog y con un poco mas de información, nunca iría solo pero no sé si es factible o recomendable, porque no se si puedo tratar el tema directamente con el administrador concursal de la empresa, que me recomiendas. Agradezco mucho tu ayuda y quiero felicitarte por dar un visión de este mundo que seguro ayuda y ayudará a mucha gente.

Te agradecería una respuesta Muchísimas gracias.

Saludos cordiales,


Yo le respondí pidiéndole la nota simple:

Vale, no te preocupes que te voy a ayudar, pero necesito que me envíes la nota simple registral y que me digas cual de las cargas es la que te ofrecen comprar y cuál es la que lo saca ahora a subasta.
Ayudarte va a ser muy sencillo pero necesitaré la nota simple..
Saludos, Tristan


Y él me envió la nota simple junto a este comentario:

 
Muchas gracias Tristan,me olvide de adjuntar la nota, ahora la adjunto:
1-) cual de las cargas es la que te ofrecen comprar : Me ofrecen comprar una carga que asciende a 290.000€
2-) cuál es la que lo saca ahora a subasta: No se a que se refiere.
Saludos,


Y éste es el resumen de la nota simple que me envió:


Doña, titular con carácter privativo, del pleno dominio de una mitad indivisa de esta finca, según la inscripción 7ª de fecha 19 de julio de 1996........
TITULAR INCAPACITADO, autorizante: Juzgado primera Instancia nºxx de Barcelona.
escritura de fecha: 11/07/1996 ..........
CARGAS:
Sujeta a las normas de comunidad del inmueble del que procede la finca, y además, a las siguientes:
***HIPOTECA
A favor de: BANCO DE SANTANDER CENTRAL HISPANO SA
Participación: Totalidad
Capital principal: 200.000 euros
valor en subasta: 662.228 euros
Plazo amortización: 348 meses, Vencimiento: 31 de mayo de 2.035
Inscripción 9ª Fecha inscripción: 21 de octubre de 2005
***HIPOTECA
A favor de: BANCO DE SANTANDER CENTRAL HISPANO SA
Participación: Totalidad
Capital principal: 250.000 euros
valor en subasta: 656.000 euros
Plazo amortización: 12 meses, Vencimiento: 11 de enero de 2.009
Inscripción 11ª Fecha inscripción: 29 de enero de 2007
***HIPOTECA
A favor de: BANCO DE SANTANDER CENTRAL HISPANO SA
Participación: Totalidad
Capital principal: 250.000 euros
valor en subasta: 656.000 euros
Plazo amortización: 12 meses, Vencimiento: 31 de mayo de 2.035
Inscripción 9ª Fecha inscripción: 14 de abril de 2008
CONCURSO VOLUNTARIO:
Doña, ha sido declarada en situación de CONCURSO VOLUNTARIO, quedando intervenida en las facultades de administración y disposición sobre su patrimonio, en virtud de auto firme de fecha 17 de septiembre de 2008, dictado en el procedimiento seguido con el número xxx/2008 en el Juzgado de lo Mercantil número xx de Barcelona, cuya inscripción se ha practicado sobre una mitad indivisa de la finca número xxxx, de la que es titular.....


Yo aún no me había dado cuenta de que no se trataba de una subasta y ésta fue mi respuesta:

David,
En primer lugar quiero decirte que esta nota simple es muy rara y poco precisa ¿Te la han dado los que te ofrecen el negocio o la has sacado tú mismo?
Desde luego, antes de decidir nada tienes que sacar tú mismo una nota simple completa de esta propiedad.
Aparte de eso la finca tiene tres hipotecas:
Hipoteca 9ª: Bco Santander 200.000 €, tasada en 662.228 € fecha: oct 2005
Hipoteca 11ª: Bco Santander 250.000 €, tasada en 656.000 € fecha: enero 2007 vencida dic 2007
Hipoteca 14ª: Bco Santander 250.000 € tasada en 656.000 € fecha: abril 2008 vencida: ene 2009
Veo que las tres hipotecas son del Banco de Santander, pero es muy extraño porque los bancos serios no dan hipotecas con vencimiento a un año (como la 11ª) ni tampoco con vencimiento a 3 años (como la 14ª). Sí lo pueden hacer, pero es extrañísimo.
En este caso, la única opción aceptable y sin riesgos sería que el mismo banco de Santander te ofreciera cederte la hipoteca que está en primer lugar, la de la inscripción 9ª, que es la única que no tiene cargas delante.
Comprar cualquiera de las otras dos sería un mal negocio.
Y desde luego, como todo tiene un tufo bastante raro, sólo sería recomendable comprarla si los que te la ofrecen son los del banco de Santander, nunca a unos intermediarios ni a una financiera.
Sobre el vencimiento de las hipotecas, te digo que aunque esté vencido el plazo de pago, eso no significa que no haya que pagarlas, porque las hipotecas no caducan hasta los treinta años de haberse transcurrido ese plazo.
La verdad es que no se qué decirte. Depende mucho de quién te esté ofreciendo este negocio. En principio me parece un pelín sospechoso, pero también es cierto que a veces los negocios raros son los mejores.
Si sigues con dudas lo mejor sería acudir directamente a la subasta, porque allí es imposible que te engañe nadie siempre que hayas visto correctamente el expediente judicial y la certificación de cargas.
Espero haberte servido de algo, Tristan


Su respuesta confirmó mis sospechas de que detrás de la oferta que le habían hecho no estaba el Banco de Santander. Además aquí es cuando me entero de que realmente hay un concurso de acreedores.

 
Tristan,
Si, esta nota me la han dado ellos y como dices es una financiera quien me lo esta ofreciendo.
¿El banco puede ceder hipotecas si hay un administrador concursal? porque esta propiedad viene de concurso voluntario? yo he llamado al banco Santander ya que un director de banco es mi mejor amigo y llamé al departamento de recuperaciones, pero ellos me dijeron que debía de ponerme en contacto con el administrador, no sé con quien debería de ponerme en contacto del banco Santander? tú sabes quien me podría informar?como me indicas si me cedieran la primera hipoteca de 200.000€ las demás desaparecen o persisten, según la financiera dicen que el juez las anula es cierto?
Estoy hecho un lío no sé que hacer por una parte tengo miedo de que me estafen, pero por otra esa vivienda es un oportunidad única,por una serie de circunstancias,esta junto al trabajo,buena vivienda,cerca de la familia y a muy buen precio, no sé como montármelo.
Saludos,

Finalmente le envié mi respuesta definitiva

En principio decirte que todo lo que te digan los de las financieras es siempre como mínimo sospechoso. Hay financieras más serias que otras pero en general, por lo menos las de Madrid, son bastante dudosas.
Si te ceden la primera hipoteca las demás no desaparecen, sino que el propietario de la vivienda las seguirá debiendo. La ventaja es simplemente que si la segunda o la tercera hipotecas sacan la vivienda en subasta, sólo se cancelan las hipotecas posteriores, pero nunca las anteriores. De esa manera, la prime
ra hipoteca nunca sería cancelada y cualquiera que comprara la vivienda en una subasta por las siguientes hipotecas, seguiría debiéndote la primera hipoteca (que es la de la inscripción 9ª).
De todas formas, si la propiedad está en concurso de acreedores, entonces deja de haber primera, segunda o tercera hipotecas, sino que todas tienen el mismo rango, y cuando salga la vivienda en subasta, lo hará por todas a la vez y el dinero obtenido en la subasta se repartirá entre las tres hipotecas de forma proporcional y después de la subasta todas serán canceladas.

En este caso NO INTERESA DE NINGUNA MANERA COMPRAR UNA DE LAS HIPOTECAS, SINO ASISTIR A LA SUBASTA Y COMPRAR EL PISO EN LA MISMA.

Lo que te están ofreciendo es altamente sospechoso y dudo mucho que el Banco de Santander estuviera detrás de una maniobra tan confusa. Es más, estoy casi seguro de que si sacas una nota simple de esa vivienda, no va a coincidir con la que te han enseñado.
En el Juzgado te podrán indicar quién es el Administrador Concursal, que es quien mejor te puede asesorar sobre la verdadera situación de la propiedad.
Por mucho que te interese la vivienda, no des ningún paso hasta estar completamente seguro. Lo primero es obtener una nota simple directamente del Registro de la Propiedad, lo segundo es visitar el Juzgado e intentar ver el expediente judicial tomando nota de todo y lo tercero es hablar con el administrador concursal.
Por cierto, me ha parecido leer que el concurso afecta sólo a una mitad indivisa de la propiedad. Eso ya sería la repanocha. REPITO: MUCHA CAUTELA.
Te envío un saludo, Tristan
PD: ¿Te importaría que publicase esta consulta y mis respuestas en el blog? naturalmente de hacerlo lo haría sin indicar tu nombre ni ningún dato que delatase tu identidad. Quizá interviniera alguien cuyos comentarios pudieran ayudarte.
Naturalmente no lo haré sin tu expreso permiso.


Y cinco minutos después, quise subrayar la necesidad de cautela y le envié otra respuesta:

Además, ya te he dicho que me parece muy posible que la nota simple esté manipulada. En primer lugar porque los registros las envían siempre en formato pdf y ésta está en word y en segundo lugar porque faltan datos de descripción, titularidad, el escudo del Registro, etc... No me extrañaría nada que esas tres hipotecas ni siquiera fueran del Banco de Santander, sino de financieras o de particulares y que te enteraras de ello en el Registro. Porque además ya te he comentado antes que los bancos no suelen dar ese tipo de hipotecas a particulares, con vencimiento a doce meses. Que no y que no ......


Y por ahora esto es todo.
¿Qué opináis, he sido demasiado prudente, o al contrario debería haberle asustado aún más?
¿Creéis que realmente puede haber una estafa en la oferta que le han hecho?
¿Hacen los bancos serios tres hipotecas seguidas, teniendo la segunda y la tercera un plazo de amortización de doce meses?

ACTUALIZACIÓN: Añado la nota simple enviada por el que me hizo la consulta
Nota%20simple%20calle%20MALLORCA.doc


A propósito de ésto, también os puede interesar:
1- Peores que hienas


  1. #29
    Anonimo
    05/12/09 13:16

    Gracias x la informacion.

  2. #28
    31/03/09 18:14

    Hola Fran, gracias por recordármelo. Ya había leído ese post ¿olvidas que te sigo desde que te recomendó Echevarri?
    Por cierto, al volver a pinchar en los vínculos, aparecen ya como adjudicadas, aunque evidentemente no en los precios de valoración. Apuesto a que no se ha ofrecido por ellas mucho más de lo que debían a Hacienda, puede que incluso menos.

  3. #27
    Anonimo
    31/03/09 15:41

    Tristán:

    Si te vas a poner con ello, igual te sirve esto (y todos los enlaces que contiene):

    http://ofimaticaavanzada.com/wordpress/2008/10/02/aeat-subastas-sin-precio-minimo-de-adjudicacion-y-sin-deposito/

    Saludos!

  4. #26
    31/03/09 15:00

    Bueno, estamos en un momento bastante excepcional en el que casi todas las subastas están quedando desiertas, también las judiciales. Pero las subastas judiciales están quedando desiertas porque las deudas hipotecarias por las que salen a subasta son excesivas, y al final se las tienen que quedar los bancos. De tanto quejarse todo el mundo con los subasteros, ahora que los subasteros se retraen de comprar, les toca a los bancos comerse solitos el marrón.
    Bueno, quizá sea el momento de pasarse a las subastas de Hacienda, porque en ellas la deuda no suele ser tan enorme y quizá ahí haya una oportunidad de buenas compras.
    Gracias por la idea, me voy a poner a ello ya.

  5. #25
    Anonimo
    31/03/09 12:05

    Lo que he visto es que en la agencia tributaria, pasada 2 subastas que quedan desiertas, las ponen a adjudicacion directa, y que no tienen minimo de puja. Supongo que no te van a regalar el inmueble, pero seguro que por un % bastante bajo del valor se puede comprar, porque seguro que les interesa mas quitarselo de encima, que suspender todo el proceso por no haber pujas en ningun momento

  6. #24
    30/03/09 14:47

    Muy sencillo David, la obligación del administrador es liquidar las deudas vendiendo lo mínimo posible, y han decidido evitar vender justamente la casa que a tí te interesa. Si consiguen pagar las deudas vendiendo otras propiedades, no hay nada que puedas hacer.

  7. #23
    Anonimo
    30/03/09 14:45

    Me ha surgido otra duda al hablar con el administrador, que a acabdo por confundirme, segun me ha dicho esta persona que esta en concurso tiene varias viviendas y que el embargo de la vivienda por la cual estoy interesado que no va a salir a subasta porque la va a parar,yo me e sorprendido con que la a PARAR!!! yo le e preguntado que cuanto tiempo la va a parar y me ha dichco que mas o menos un año, esto es posible de parar una subasta? segun me a comentado tienen intención de vender alguna vivienda para poder quitarse las hipotecas, y me preguntado si estaba interesado en comprar yo, pero a precio de mercado, claro esta que a precio de mercado no puedo.Sabes como y porque puede parar una subasta durante un año?en este caso que puedo hacer?

  8. #22
    30/03/09 14:00

    Aunque es cierto que los funcionarios de la Agencia Tributaria cometen muchos menos errores y son mucho más eficaces y ágiles en la gestión burocrática. Eso tiene un coste en el precio, claro.

  9. #21
    30/03/09 13:56

    Nunca me han gustado las subastas de la Agencia Tributaria, porque en ellas no es fácil comprar barato.

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