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Subastas judiciales
Las subastas judiciales desde la mirada de un subastero

Precio mínimo y aprobación del remate

Subastas judiciales. Precio mínimo y aprobación del remate

Vaya patinazo el del viernes pasado, dejándome llevar por la ilusión de que por una vez nuestros ineficaces legisladores habían dado en el clavo y hecho una reforma en condiciones. No voy a entrar en si la reforma que está en marcha es o no atinada, doctores tiene la Iglesia, pero en cuanto a las subastas son muchas las cosas a mejorar que no han tocado.

Poca gente sabe que independientemente del tipo de las subastas, la postura mínima en las subastas judiciales siempre es un euro, tanto si el tipo es de mil euros como si es de un millón. Lo que quiero decir es cada cual comienza su puja en la cifra que le da la gana, independientemente de cual sea el tipo de la subasta, el cual solo sirve para determinar la fianza que hay que ingresar para poder participar en la misma, el 30%, y para saber si la adjudicación queda firme o en el aire.

Por ejemplo, en el caso de que el precio de adjudicación sí supere el 70% del tipo de la subasta, pero "ofreciendo pagar a plazos con garantías suficientes, bancarias o hipotecarias" (a ver quien es el valiente que le presta el dinero), la aprobación del remate queda en suspenso, disponiendo el ejecutante de 20 días para pedir la adjudicación del bien por el 70% del tipo de subasta. Si el precio de adjudicación fuera mayor del 50% pero no superase el 70% del tipo de la subasta, la aprobación de remate quedaría en suspenso, pudiendo el demandado, en el plazo de 10 días presentar a un tercero cuya postura sí superase dicho 70% o que, no superándolo, resultase suficiente para liquidar la deuda con el ejecutante. Transcurrido el plazo de 10 días sin que el demandado haya presentado a ningún mejor postor, entonces podrá el ejecutante (en el plazo de 5 días) adjudicarse el bien subastado por el 70% del tipo de subasta o por el total de la deuda.
En el caso de que el precio de adjudicación, fuera menor del 50% del tipo pero mayor que el total de la deuda, igualmente podrá el demandado presentar a un mejor postor o también el ejecutante mejorar su postura. Y si la subasta queda desierta, el ejecutante tiene 20 días para pedir la adjudicación por el 50% del tipo o por el total de la deuda.

Todo gira en torno al tipo de la subasta, pero las pujas no tienen forzosamente que comenzar a partir del mismo. De todo esto habla el artículo 670 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, el que yo pensé, menudo iluso, que estaba incluido en la reforma, en el sentido de que habían bajado el porcentaje para que el remate se considerase firme desde el 70% hasta el 50%, que por cierto era el que se utilizaba en los procedimientos no hipotecarios antes de la entrada en vigor de dicha LEC 1/2.000.

¿La bajada de dicho porcentaje mínimo significaría un perjuicio para los demandados que se van a quedar sin vivienda? Más bien al contrario porque nadie ajeno a las subastas judiciales puede hacerse una idea de la cantidad ingente de subastas que quedan desiertas por culpa de esos límites y, si quedan desiertas, al final se las adjudica el acreedor por un 50%, claramente inferior al 70%.
Si el precio máximo que un inversor razonable podría pagar en una determinadas subasta fuera, por ejemplo un 60% del tipo de la misma, lo más razonable sería no acudir y dejarla desierta porque si acudes y te la adjudicas por ese 60%, la aprobación del remate quedaría en suspenso y, si los plazos se cumplieran no pasaría nada, porque los diez días que tiene el propietario para buscar a alguien que ofrezca más dinero no son nada, pero la realidad es que no se cumplen ni de coña y, entre notificaciones judiciales e interdictos para arriba y para abajo, lo cierto es que esos diez días pueden convertirse perfectamente en diez meses dependiendo del juzgado del que se trate y del servicio de notificaciones y embargos (el de Madrid es penoso).
Y claro, diez meses con una fianza de 150.000 euros ingresada en la cuenta del juzgado no le hacen gracia a nadie, motivo por el que lo más razonable es dejarlo correr si no tienes pensado ofrecer el dichoso 70%.

Esto es todo, las subastas quedan desiertas y entonces, los acreedores tienen derecho a adjudicarse los bienes por el 50% del tipo ¿No habría sido mejor que me dejaran a mí adjudicármelos por el sesenta o el sesenta y cinco por ciento?

54 comentarios (mostrando del 41 al 54)

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  1. #41

    Llopiscs

    Encima se indignan!! Igual hay alguien de aquí que quiere esa subasta!! Aunque si fuera yo le habría dicho unos cuantos euros menos de los que tendría pensado ofrecer!! Los nuevos y no preparados tienen peligro a la hora de ofrecer.
    Un saludo a todos

  2. #42

    David1977x

    Hola buenas estoy interesado en una vivienda que ha salido a subaste el valor de subasta son 390.000€ la cantidad reclamada son 135.000 queria pujar por ella pero el valor de mercado de la vivienda es de 140.000 - 150.000 que es por lo que se han vendido otros en el mismo edificio y por lo que lo tasan algunos bancos por situacion, metros y año de construccion) mi pregunta es si ofrezco 100.000 tengo alguna posiblidad de que se me adjudique?

  3. #44

    Yato75

    Buenas una duda un poco complicada, hay una subasta sacada por una diputación en la que estoy interesado de un terreno rústico con varias casas, pone que el titular de la deuda es la Comunidad Autónoma (creo que por una deuda tributaria) y en las cargas sólo viene una hipoteca, pero está claro que hay más aunque para calcular el tipo sólo se ha tenido en cuenta la hipoteca. Además puede ser que haya contratos privados de compraventa de parte de las casas no registrados. ¿Qué pasaría con el sobrante entre la puja ganadora y la hipoteca? ¿se lo queda la Comunidad Autónoma y lo que sobre se lo da al antiguo dueño o lo tiene que pagar el comprador? ¿Los poseedores de la casas compradas pero no registradas pueden reclamar nuevo comprador o irían contra el antiguo dueño evitando que cobre el sobrante?
    Gracias

  4. #45

    Megudo

    Buenas tardes,
    Alguien me puede decir cual el precio mínimo al que se puede adjudicar un bien , en las subastas judiciales por división de la cosa común sin acreedores?

    gracias

  5. #46

    Tristán el subastero

    en respuesta a Megudo
    Ver mensaje de Megudo

    Eso depende de las condiciones de la subasta, que se pactan entre los copropietarios o las impone el juzgado.

  6. #47

    Megudo

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    Gracias Tristán, por tu rápida respuesta,
    Si entre los copropietarios es imposible de pactar por no tener relación, el juzgado puede adjudicar en algún caso por debajo del 50% del valor de la tasación judicial?

    gracias

  7. #48

    Tristán el subastero

    en respuesta a Megudo
    Ver mensaje de Megudo

    Desde luego que sí. La cosa consiste en deshacer la copropiedad a cualquier precio porque una de las partes no desea compartir la propiedad con la otra. Vamos, que no la soporta. Y si las partes no tienen la inteligencia de llegar a un entendimiento, la parte que desea partir peras y recuperar su libertad tiene derecho a que la propiedad sea subastada "a cualquier precio".

    Si no deseas que sea así tendrás que decidirte a hablar con el copropietario y acordar las condiciones que le pongan límite a esto que te acabo de contar..

  8. #49

    Alberto Duran

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    TrisTán ¿Porque no? puede ocurrir que el deudor no pueda ni tenga a nadie para superar la puja de 100.000 y después en su turno el banco piense mejor estos 100.000 que llenar la cartera de pisos con inquilinos, pierdo un poco pero al final es parte del beneficio, ya que durante varios años cobré...

  9. #51

    Tonigoold

    Buenas noches, una consulta en una subasta que la reclamación del acreedor sea de por ejemplo 100.000€ yo puedo puja máximo a 70.000€ con opción de adjudicarme el activo?

  10. #52

    Tonigoold

    Si el precio de adjudicación es menor del 50% del tipo y menor que el importe reclamado por el acreedor que pasa?

  11. #53

    reydmus

    en respuesta a Tonigoold
    Ver mensaje de Tonigoold

    Pues pasa que con tus conocimientos puedes perder hasta la camisa. Te voy a poner un ejemplo, la reclamacion del acreedor pueden ser 100.000€, tu pujar 70.000€ y perder 200.000€ ¿Como te has quedado? ¿De verdad arriesgarias 70.000€ en algo que no tienes al 100% asegurado que no estas metiendo la gamba?

  12. #54

    araxios

    Hola buenas lo primero darte las gracias por compartir esta información.
    fuera menor del 50% del tipo pero mayor que el total de la deuda, igualmente podrá el demandado presentar a un mejor postor o también el ejecutante mejorar su postura.
    lo que no comprendo como ya en este caso cobrando su parte el ejecutante su deuda puede buscar mejor postor si no va cobra mas que su deuda, en este caso veo el circulo de siempre de reventa y regalos en B a ciertas partes.
    saludos

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  • Tristán el subastero

    Información y opiniones sobre el mundo de las Subastas Judiciales desde la mirada de un subastero.

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