Ejecución hipotecaria (7ª parte): Desarrollo de la subasta

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DESARROLLO DE LA SUBASTA: FIANZA. MEJORA Y RESERVA DE POSTURA. LA CESIÓN DEL REMATE. SUBASTA DESIERTA

 

Los requisitos para tomar parte en la subasta son los que relaciona el Art. 647. Tales son: 1º Identificarse de forma suficiente, tanto si el postor es persona física o jurídica, 2º Declarar que conocen las condiciones generales y particulares de la subasta y 3º Presentar resguardo de que han depositado en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones o de que han prestado aval bancario por el 20% del valor de tasación de los bienes o por el 30% si fuesen inmuebles (Art. 669.1). Cuando el licitador realice el depósito con cantidades recibidas en todo o en parte de un tercero, se hará constar así en el resguardo a los efectos de determinar a quien se devolverá. El requisito de la consignación tiene por finalidad evitar la quiebra fácil o incluso fraudulenta de la subasta. Se trata de exigir al postor un compromiso serio de intervención de forma que si no completa  el precio que ofreció perderá la cantidad depositada para participar en subasta (Art. 653.1 L.E.C).

 

En cualquier momento anterior a la aprobación del remate o de la adjudicación podrá el deudor liberar sus bienes pagando íntegramente lo que se deba al ejecutante por principal, intereses y costas (Arts. 650.5 y 670.7 L.E.C.). Por ello nada impide que hasta el mismo día de subasta el ejecutado realice pago enervatorio con la consecuente suspensión de la subasta, hecho sumamente frecuente en casos de revalorización del bien objeto de subasta en los que resulta más fácil al ejecutado refinanciar la deuda, no así en la situación inversa. Además la L.E.C. faculta al deudor a rehabilitar por una sola vez cada cinco años el préstamo hipotecario si la finca hipotecada es su vivienda familiar, para ello deberá atender el pago de los vencimientos del préstamo, de los intereses de demora y de las costas.

 

 

Uno de los temas más discutidos se refiere a la posibilidad de que el deudor intervenir en la subasta para adjudicarse el bien. En contra podría decirse que su intervención favorece el fraude puesto que el deudor lo que debe hacer es pagar lo que debe. De hecho el Art. 670.4 LEC sólo permite al ejecutado, en caso de postura inferior al 70%, presentar tercero que mejore la postura o que ofrezca una suficiente para pagar al ejecutante, pero no permite hacerlo por sí mismo. La sentencia del Tribunal Supremo  de 18 de marzo de 1946 “obiter dictum” rechaza categóricamente la posibilidad de que intervenga el deudor en subasta. De todas formas ninguna posibilidad de fraude existe si la adjudicación a favor de deudor se limita a la cancelación de la hipoteca, manteniéndose subsistente la titularidad y el resto de las cargas de la finca.

 

El Art. 647-2 deja claro que el acreedor no puede intervenir solo en subasta.  Hasta la entrada en vigor de la L.E.C. esta situación era muy frecuente. En este momento habrá que aplicar el Art. 671, lo que obligará al ejecutante a realizar su puja por escrito en el plazo de 20 días desde la subasta.

 

Las posturas en subasta podrán hacerse por escrito y en sobre cerrado antes de la celebración (Art. 648). Los sobres serán abiertos al inicio del acto de la subasta y las posturas que contengan se harán públicas con las demás, surtiendo los mismos efectos que las que se realicen oralmente. Antes, salvo en el procedimiento extrajudicial ante notario, no se indicada si los sobres debían ser abiertos al comienzo o al final de la licitación por lo que había división de opiniones al respecto. Hoy está claro que los sobres deben ser abiertos antes de dar comienzo a la puja.

 

El Secretario asume la dirección de la subastas desde la Ley 10/1992, de 30 de abril, de medidas urgentes de reforma procesal. La subasta comenzará con la lectura de la relación de bienes y las condiciones especiales de la licitación. El Secretario anunciará en voz alta el bien o lote de bienes que se subasta y, previa comprobación de consignaciones e identidad de los participantes, anunciará las sucesivas posturas que se produzcan. La subasta terminará con el anuncio de la mejor postura y el nombre de quien la haya formulado. Terminado el acto se levantará acta de lo acontecido expresando el nombre de quienes hubieran participado y de las posturas que formularon (Art. 649).

 

Si se tratase de bienes muebles y la mejor postura sea igual o superior al 50% del avalúo, el tribunal, mediante auto, en el mismo día o en el siguiente, aprobará el remate en favor del mejor postor. El rematante habrá de consignar el importe de dicha postura, menos el del depósito, en el plazo de diez días y, realizada esta consignación, se le pondrá en posesión de los bienes (Art. 650.1). Si la subasta se refiere a inmuebles la mejor postura deberá ser igual o superior al 70% del avalúo y el plazo para completar el precio será de 20 días (Art. 670.1).

 

Si fuera el ejecutante quien hiciese la mejor postura, igual o superior al 50% o al 70% del avalúo si fuese inmueble, aprobado el remate, se procederá por el Secretario Judicial a la liquidación de lo que se deba por principal e intereses y a tasar las costas de la ejecución y el ejecutante, si la hubiere, deberá consignar la diferencia en 10 días (Arts. 650.2 y 670.2).

 

Los postores podrán ofrecer pagar a plazos siempre que presten garantías suficientes, bancarias o hipotecarias. No obstante, en este caso, el ejecutante en los cinco días siguientes podrá adjudicarse el bien por el 50% de su valor o por el 70% si fuese inmueble (Arts. 650.3 y 670.3).

 

El derecho de mejora de postura aparece regulado en el apartado 4 de los Arts. 650 y 670. Se trata de la facultad que corresponde al ejecutado de presentar en el plazo de 10 días a un tercero que ofrezca mejor precio cuando el precio ofrecido en subasta es inferior al 50% del avalúo o al 70% si fuese inmueble. El tercero habrá de ofrecer postura superior al 50% o 70% del avalúo o que cubra el crédito. Para la efectividad de este derecho se deberá notificar al ejecutado la postura ofrecida por lo que el plazo de 10 días habrá de computarse desde que se realice esta notificación. La razón del beneficio, siempre presente en nuestra legislación, se encuentra en que el bien se ha vendido por un precio excesivamente bajo, por lo que se permite al ejecutado intervenir por mediación de tercero en la licitación.

 

Si la postura fue inferior al 50% (mueble) o 70% (inmueble) del avalúo y el ejecutado no mejoró postura, el ejecutante en el plazo de cinco días podrá pedir la adjudicación del bien por el 50% de su valor si fuese mueble, por el 70% si fuese inmueble, o por la cantidad que se le deba, siempre que esta cantidad sea superior a la mejor postura.

 

Si el ejecutante no ofrece las cantidades anteriores, se aprobará el remate en favor del mejor postor, siempre que la cantidad que haya ofrecido supere el 30% del avalúo del bien mueble o el 50% del inmueble o, siendo inferior, cubra, al menos, la cantidad por la que se haya despachado la ejecución, incluyendo la previsión para intereses y costas.

 

Si la mejor postura no cumpliera estos requisitos, el tribunal, oídas las partes, resolverá sobre si aprueba o no el remate a la vista de las circunstancias del caso y teniendo en cuenta especialmente la conducta del deudor en relación con el cumplimiento de la obligación por la que se procede, las posibilidades de lograr la satisfacción del acreedor mediante la realización de otros bienes, el sacrificio patrimonial que la aprobación del remate suponga para el deudor y el beneficio que de ella obtenga el acreedor.

 

Terminada la licitación se devolverán las cantidades depositadas por los postores excepto la que corresponda al mejor postor, la cual se reservará en depósito (Art. 652). No obstante, los demás postores tendrán el derecho de reserva de postura solicitando que se mantengan a disposición del tribunal las cantidades depositadas por ellos, para que, si el rematante no entregare en plazo el resto del precio, pueda aprobarse el remate en favor de los que le sigan, por el orden de sus respectivas posturas.

 

Debe entenderse que la reserva de postura se refiere a una puja efectivamente realizada por quien solicita la reserva antes de concluir la licitación. Ello favorece la quiebra fraudulenta de la subasta mediante la conocida como puja “per saltum” que realizan en connivencia dos postores. Uno realiza una puja bajísima y a continuación, sin permitir más pujas, el otro realiza una puja elevadísima con la deliberada intención de quebrar la subasta. Seguidamente el que hizo la puja bajísima solicita la reserva de postura, dándose la circunstancia de que los demás participantes en la subasta estarán privados de esta posibilidad porque no se les permitió pujar. De esta forma ambos consiguen adjudicarse el bien por el ínfimo precio ofrecido más la consignación perdida. En esta situación de quiebra fraudulenta el Secretario deberá ofrecer a todos los licitadores presentes la posibilidad de reservar posturas, aunque no se hayan realizado, y en cualquier caso poner los hechos en conocimiento del Ministerio Fiscal pues el Art. 262 del Código Penal tipifica considera delito la conducta de quienes “se concertaren entre sí con el fin de alterar el precio del remate, o los que fraudulentamente quebraren o abandonaren la subasta habiendo obtenido la adjudicación”.

 

El ejecutante podrá hacer posturas reservándose la facultad de ceder el remate a un tercero, lo que verificará mediante comparecencia ante el tribunal, con asistencia del cesionario, quien deberá aceptarla, y todo ello previa o simultáneamente al pago del precio del remate (Art. 647.3). No fija la Ley plazo para el ejercicio de esta facultad aunque se debe entender que está sujeta al plazo máximo de 20 días que existe para completar el precio. Antes de la Ley 10/1992, de 30 de abril, la facultad de ceder el remate la tenía cualquier postor, pero se consideró que la situación favorecía la intervención de profesionales de las subastas en perjuicio de particulares que intervenían con el deseo de adquirir la finca para sí. Por ello el legislador reservó al ejecutante la posibilidad de enajenar su derecho con el ahorro de los gastos  que conlleva toda transmisión.

 

NOTA: Quiero recordar que el presente texto es obra del juez magistrado Don Agustín Gómez Salcedo, quien a tenor de lo que ha explicado en el penúltimo párrafo, no tiene ni un pelo de tonto.

  1. en respuesta a Tristán el subastero
    #39
    12/10/16 13:23

    Gracias. No tampoco es el caso parece. La hipoteca que se ejecuta de 2006 era de unos 230K + intereses + costas. En fin, dudas de novato absoluto.
    Y otra más asumiendo que ya es abusar: ¿Cuales son los plazos "medios" en el caso de las judiciales para devolver los depósitos en caso de no adjudicación?
    Gracias de nuevo.

  2. en respuesta a Alsur
    #38
    11/10/16 20:21

    Mientras que la puja supere la cantidad adeudada, la oferta puede ser correcta.

    Pero es cierto que la provisionalidad de la adjudicación puede ser un marrón.

  3. en respuesta a Tristán el subastero
    #37
    11/10/16 19:56

    "excesiva generosidad", entendido. Pero mi pregunta es más bien que en este caso tendrían que renunciar a la mejora el acreedor, el deudor y además aceptar el juzgado un importe tan por debajo del 70% no? Si es asi supone remotas posibilidades y 20K inmovilizados durante algún tiempo correcto?

  4. en respuesta a Alsur
    #36
    11/10/16 19:32

    No es correcto. Si la vivienda vale 120k, ofrecer 90k raya con la generosidad excesiva.

  5. en respuesta a Alsur
    #35
    11/10/16 18:58

    Y otra pregunta más de "novato" todavía: En una subasta de vivienda cuyo valor de subasta es de unos 400K € pero cuyo valor de mercado rondará los 120K, asumo que hacer una puja de 90K es una tontería considerando los 20K de deposito para participar que me quedarán retenidos y que la oferta no llega de lejos a ese 70% que da opción al remate al deudor y acreedor, es correcto? Gracias de nuevo

  6. en respuesta a Tristán el subastero
    #33
    11/10/16 16:52

    Gracias. Poder notarial previo remate o antes de hacer el deposito? Ambos tenemos firma electronica pero solo uno hace obviamente el acceso.

  7. en respuesta a Alsur
    #32
    11/10/16 15:44

    Eso no puede hacerse, pero puede participar uno de los dos y luego en la casilla de nombre escribir el nombre de ambos. Así, de esa manera, el depósito se habrá hecho desde el principio a nombre de ambos. Es necesario tener un poder notarial previo.

  8. #31
    11/10/16 14:59

    Se que esta entrada es antigua pero por lo que entiendo de ella al no existir derecho de remate, estoy obligado a depositar y participar como titular si quiero comprar a mi nombre. Mi duda para una subasta urgente es como hacerlo en este caso de forma electrónica y con mi pareja. Quiero decir, no puedo hacer comparecencia electrónica mancomunada. Se considera remate de un tercero que en caso de adjudicación el ganador de la subasta decida escriturar a nombre de otra persona más? Gracias.

  9. en respuesta a fabrizio dongo
    #30
    11/01/16 21:00

    Tratándose de una nave, si la subasta quedase desierta el banco se la podría adjudicar por la deuda completa. Pero seamos optimistas y confiemos en que la subasta no quedará desierta, algo en lo que tu también puedes poner mucho de tu parte.

  10. #29
    11/01/16 19:05

    Tengo una duda. En caso de ejecución de una nave tasada a efectos de hipoteca en 200.000 euros y cuya deuda es de solo 18.000, ¿puede el banco adjudicársela por la deuda más costas y gastos o debe pujar la menos por el 50%? Si puja por un 50% recibiría un dinero que me vendría muy bien. Un cordial saludo y gracias por compartir sus conocimientos.

  11. en respuesta a luis1960
    #28
    09/11/15 14:39

    Con los bancos no hay bola de cristal que valga

  12. en respuesta a chustazo
    #27
    09/11/15 12:07

    Gracias por las aclaraciones, solo decirte que mi intencion era pujar por una cantidad inferior al 70% del tipo de subasta y mi duda era saber si ellos pujarian hasta cubrir el 70%.

  13. en respuesta a luis1960
    #26
    09/11/15 10:06

    Mi humilde opinión es que si el tipo de subasta es de 124000 (es el consignado en escritura de constitución) la hipoteca original será de unos 100K o algo menos, por lo que deben llevar pagados unos... ¿10 años de la hipoteca?
    Si este fuese el caso y SUPONIENDO lo que está pasando en todo el país, la propiedad a día de hoy no debe valer mucho más que lo que se debe (incluso puede valer bastante menos). Dado que dices que hay más postores debe ser que no es una zona tan mala y que la depreciación no ha sido tanta, por lo que no es descartable que se puje por el 70% o más. Esto significa que en banco tendrá que valorar si prefiere cobrar ese 70% que decimos casi puede estar cubriendo la deuda (y seguir contra otras posibles propiedades del deudor para completar el total) o adjudicarse el inmueble con lo que eso supone. Quizás lo lógico sería pensar que el banco estará más interesado en la liquidez pero si el piso lo vale y viendo las experiencias relatadas por Tristán y otros... no descartes que el banco puje por la deuda total o incluso más.

  14. en respuesta a chustazo
    #25
    09/11/15 09:43

    Buenos dias; te comento con cifras: principal: 70195,2, int y costas:24568,32 (Total de la deuda:94763,52). El tipo de subasta es 124.000. Como lo veis?....

  15. en respuesta a luis1960
    #24
    09/11/15 09:24

    Hola luis19060:
    Depende de las cantidades. ¿De cuánto es la deuda y cuánto vale la propiedad?
    Ten en cuenta que si estamos hablando de una subasta en la que hay bastante competencia el banco puede estar viendo satisfecho su derecho y estar cubriendo con el remate lo que se le deba por todos los conceptos.
    Si estamos por debajo también puede darse ese caso y el banco pujaría en función de que al banco le interese el inmueble o no. Pueden no decir ni pío en la subasta y, al ser el ejecutante, adjudicarse el inmueble a posteriori "por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, siempre que esta cantidad sea superior al sesenta por ciento de su valor de tasación y a la mejor postura".
    Si lees comentarios del pasado verás, además, que hay bancos que han tenido una actitud totalmente incomprensible, pujando por encima de postores que cubrían la deuda en inmuebles que no lo valían...

  16. #23
    08/11/15 20:42

    Buenas tardes;

    Comentaros un par de cuestiones para ver que me podeis aclarar:

    ¿En una subasta que no queda desierta, el banco por lo general suele pujar hasta cubrir el total de la deuda(ppal mas intereses y costas) o suele permitir que otro postor se la adjudique por un importe inferior?.

    Un saludo y gracias de antemano.

  17. #22
    09/07/15 16:21

    Podrías encontrarte algún Juzgado que considere que puedes pagar hasta antes del decreto de adjudicación, pero nunca una vez dictado y antes de que sea firme.
    El argumento, en esos casos excepcionales, es que el redactado del 670.7 es anterior a que, en el 2009, se desdoblara el trámite en dos decretos.
    Saludos,

  18. en respuesta a Carlos sm
    #21
    09/07/15 13:24

    Porque el Decreto de Aprobación de Remate suele dictarse el mismo día de la subasta o el día siguiente (eso es lo que dice la Ley) y a partir de ese momento ya no puedes suspender los efectos de la subasta.

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