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Precio mínimo y aprobación del remate

Subastas judiciales. Precio mínimo y aprobación del remate

Vaya patinazo el del viernes pasado, dejándome llevar por la ilusión de que por una vez nuestros ineficaces legisladores habían dado en el clavo y hecho una reforma en condiciones. No voy a entrar en si la reforma que está en marcha es o no atinada, doctores tiene la Iglesia, pero en cuanto a las subastas son muchas las cosas a mejorar que no han tocado.

Poca gente sabe que independientemente del tipo de las subastas, la postura mínima en las subastas judiciales siempre es un euro, tanto si el tipo es de mil euros como si es de un millón. Lo que quiero decir es cada cual comienza su puja en la cifra que le da la gana, independientemente de cual sea el tipo de la subasta, el cual solo sirve para determinar la fianza que hay que ingresar para poder participar en la misma, el 30%, y para saber si la adjudicación queda firme o en el aire.

Por ejemplo, en el caso de que el precio de adjudicación sí supere el 70% del tipo de la subasta, pero "ofreciendo pagar a plazos con garantías suficientes, bancarias o hipotecarias" (a ver quien es el valiente que le presta el dinero), la aprobación del remate queda en suspenso, disponiendo el ejecutante de 20 días para pedir la adjudicación del bien por el 70% del tipo de subasta. Si el precio de adjudicación fuera mayor del 50% pero no superase el 70% del tipo de la subasta, la aprobación de remate quedaría en suspenso, pudiendo el demandado, en el plazo de 10 días presentar a un tercero cuya postura sí superase dicho 70% o que, no superándolo, resultase suficiente para liquidar la deuda con el ejecutante. Transcurrido el plazo de 10 días sin que el demandado haya presentado a ningún mejor postor, entonces podrá el ejecutante (en el plazo de 5 días) adjudicarse el bien subastado por el 70% del tipo de subasta o por el total de la deuda.
En el caso de que el precio de adjudicación, fuera menor del 50% del tipo pero mayor que el total de la deuda, igualmente podrá el demandado presentar a un mejor postor o también el ejecutante mejorar su postura. Y si la subasta queda desierta, el ejecutante tiene 20 días para pedir la adjudicación por el 50% del tipo o por el total de la deuda.

Todo gira en torno al tipo de la subasta, pero las pujas no tienen forzosamente que comenzar a partir del mismo. De todo esto habla el artículo 670 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, el que yo pensé, menudo iluso, que estaba incluido en la reforma, en el sentido de que habían bajado el porcentaje para que el remate se considerase firme desde el 70% hasta el 50%, que por cierto era el que se utilizaba en los procedimientos no hipotecarios antes de la entrada en vigor de dicha LEC 1/2.000.

¿La bajada de dicho porcentaje mínimo significaría un perjuicio para los demandados que se van a quedar sin vivienda? Más bien al contrario porque nadie ajeno a las subastas judiciales puede hacerse una idea de la cantidad ingente de subastas que quedan desiertas por culpa de esos límites y, si quedan desiertas, al final se las adjudica el acreedor por un 50%, claramente inferior al 70%.
Si el precio máximo que un inversor razonable podría pagar en una determinadas subasta fuera, por ejemplo un 60% del tipo de la misma, lo más razonable sería no acudir y dejarla desierta porque si acudes y te la adjudicas por ese 60%, la aprobación del remate quedaría en suspenso y, si los plazos se cumplieran no pasaría nada, porque los diez días que tiene el propietario para buscar a alguien que ofrezca más dinero no son nada, pero la realidad es que no se cumplen ni de coña y, entre notificaciones judiciales e interdictos para arriba y para abajo, lo cierto es que esos diez días pueden convertirse perfectamente en diez meses dependiendo del juzgado del que se trate y del servicio de notificaciones y embargos (el de Madrid es penoso).
Y claro, diez meses con una fianza de 150.000 euros ingresada en la cuenta del juzgado no le hacen gracia a nadie, motivo por el que lo más razonable es dejarlo correr si no tienes pensado ofrecer el dichoso 70%.

Esto es todo, las subastas quedan desiertas y entonces, los acreedores tienen derecho a adjudicarse los bienes por el 50% del tipo ¿No habría sido mejor que me dejaran a mí adjudicármelos por el sesenta o el sesenta y cinco por ciento?
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  1. en respuesta a Lini
    -
    #40
    30/03/18 20:01

    Pero qué mas te da gastarte unos cientos de eurillos a un profesional, cuando parece que estás dispuesta a gastarte un pastizal.

  2. en respuesta a Pecks
    -
    Nuevo
    #39
    30/03/18 14:20

    Pues ha sido una consulta de lo mas genérico y simple, lo único que he puesto un supuesto práctico. Queréis sacarle tajada a todo. Muchas gracias por los servicios prestados.

  3. en respuesta a Lini
    -
    #38
    30/03/18 14:13

    Hola Lini. Bienvenido/a al blog.

    ¿Pero y realmente que esperabas entrando aquí preguntando "que hay de lo mío que quiero ganar una subasta"? Y cuanto menos mejor. ¡¡Pues claro, no va a ser lo contrario!!

    Es posible que te imaginaras que aquí se iban todos a volcar contigo ayudándote y diciéndote algo así como "mira, tienes que pujar X por esto y aquello, así de esa forma te aseguras que vas a ganar". "Y haz tu puja a tal hora porque es lo mejor y puedes llegar a tal cifra, más de ahí no te pases...." No lo sé, ¿pero en serio esperabas algo así?

    Lo que pretendes es algo similar a como si vas a un médico y le dices que quieres algo para el dolor de espalda que te está matando o que te ha salido un bulto en el pie y que te diga a que es debido y como hacerlo desaparecer. Y todo sin pagarle por sus servicios. O que vas a un taller mecánico porque el coche te está haciendo un ruido raro en el motor y quieres que te diga el problema y cómo solucionarlo. Y de gratis también. Lo digo sin pretender ofenderte, ¿pero ves la similitud?

    Para poder resolver tus dudas, en este blog hay mucha información que puedes leer las veces que haga falta. Eso sí, tienes que poner de tu parte y hacer un esfuerzo. Leer y volver a leer, estudiar y analizar todo, etc....no vale llegar aquí y preguntar por lo tuyo. Si tienes dudas puedes preguntar cuestiones de interés general. Y si quieres ayuda específica para algo de tu interés, y como al parecer eres nuevo en esto de las inversiones subasteras, lo mejor que puedes hacer es buscarte un abogado o alguien experimentado en subastas que te asesore. Puedes buscarlo por tu cuenta. O, también, puedes contratar al autor de este blog o a alguno de sus colaboradores. Puede encontrarlos en este blog, en la parte de arriba a la derecha hay una sección dedicada a ello. Un recuadro color naranja "¿Necesitas ayuda?".

    Saludos.

  4. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    Nuevo
    #37
    30/03/18 13:35

    Pues anda que la ayuda es menuda. Me esperaba mucho más de este chat

  5. en respuesta a Lini
    -
    Top 100
    #36
    30/03/18 13:02

    Hola Lini. Las subastas son un negocio en el que se puede ganar mucho dinero, pero también perderlo. Nadie de aquí va a ayudarte a ganar una subasta en la que probablemente también estén interesados otros inversores mejor preparados y con más méritos que tú.

  6. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    Nuevo
    #35
    30/03/18 12:49

    Caso real. Subasta de varios lotes.Cantidad reclamada: 101.340€.
    Lote 1. Valor subasta: 114.000
    Lote 3. Valor subasta: 42.500
    Estoy interesado en el lote 1. Cuanto puedo ofrecer, teniendo en cuenta que aún no tiene puja y quiero dar mientras menos mejor

  7. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #34
    29/03/18 11:38

    Escueto, conciso, breve....así son los profe.

  8. en respuesta a Lini
    -
    Top 100
    #33
    29/03/18 11:32

    Por poder... puedes

  9. Nuevo
    #32
    28/03/18 18:41

    Buenas tardes. Una duda que por mucho que leo no me queda claro. puedo pujar por debajo del 50% aunque la deuda sea mayor del 50%? gracias

  10. en respuesta a Pecks
    -
    #31
    21/02/18 20:20

    Gracias por la respuesta, así lo haré. Un saludo.

  11. en respuesta a Ivanus
    -
    #30
    21/02/18 15:39

    No es del todo así. Estudia bien la LEC y sus artículos relacionados con subastas, especialmente mira bien el 670. Ahí encontrarás la respuesta y la solución.

  12. #29
    21/02/18 13:28

    Hola, tengo una duda respecto a los tipos de subasta y sus consecuencias, haber si alguien me puede aclarar la duda:
    Soy el acreedor en una subasta y la deuda que tengo pendiente con el deudor es más o menos el 30%. En el articulo de arriba, pone que si la puja mayor que se hace es menor del 70%, yo como acreedor podría quedarme el bien por la deuda o por el 70%. Si esto es así, podría yo quedarme con el bien, siendo mi deuda del 30% aunque alguien puje al 65% por ejemplo?. Esto es lo que concluyo de leer la ley pero me parece de poco sentido común, por eso me da que no la entiendo bien.

    La parte de la ley a la que me refiero es la siguiente:"Si el precio de adjudicación fuera mayor del 50% pero no superase el 70% del tipo de la subasta, la aprobación de remate quedaría en suspenso...Transcurrido el plazo de 10 días sin que el demandado haya presentado a ningún mejor postor, entonces podrá el ejecutante (en el plazo de 5 días) adjudicarse el bien subastado por el 70% del tipo de subasta o por el total de la deuda."

    Muchas gracias.

  13. en respuesta a Alsur
    -
    #28
    09/06/17 00:28

    Alsur
    1º.- Lo que se queda tiempo esperando es la retención o consigna para participar, en tu caso 12K, la cantidad que ofreces habrás de ingresarla, descontando lo ya retenido, cuando te aprueben decreto de remate. Una vez te aprueben decreto de remate tienes 40 días hábiles (+-2meses) para terminar de pagar.
    2º.- El porcentaje que des es muy importante para todas las partes, también para tí, yo en particular tiro muchas piedras a ver si doy con alguna, pero mi intención es comprar barato y sino me adjudico la pieza no le doy la mayor importancia.

    3.- El cubrir deuda total reclamada es la cifra que debes de tener en mente si deseas te sea aprobado remate a tu favor, si ofreces menos es muy probable que no se te apruebe. En este caso no tiene nada que ver con los porcentajes, ya que el único en verdad importante es el 70% del tipo o valor de subasta.

    4.- Comprar a medias con tu pareja has de tener hecha una escritura donde se contemple esa posibilidad, no sólo para esta subasta, la puedes hacer general para todas las que vayas a participar en el futuro, te va a costar lo mismo y la puedes anular cuando quieras. Si te adjudicas la finca has de comunicarlo urgentemente al juzgado que participas a un tanto por ciento con tu pareja.

    5.- El tipo de la subasta es el resultado de:
    A: en los hipotecarios, se puso a la firma de la misma ante notario y se puso un valor muy superior al del mercado, no se puede variar al menos que la parte deudora pida que se haga una nueva tasación del inmueble para sacarlo a subasta porque crea que esta infravalorado. A los que digan que eso no es así, les diré que lo he visto algunas veces y no se ha tenido en cuenta para el tipo de subasta el valor asigando en la escritura de constritución hipotecaria.
    B: En las ETJ/ETNJ hay un tasador que, según su leal saber y entender, asigna un valor a la finca a subastar. A esta tasación el LAJ (secretario/a judicial) le ha de descontar las cargas que tenga delante inscritas en el RP y de ahí saca el tipo de subasta.
    Todos los porcentajes giran sobre el tipo de subasta, nunca sobre la reclamación.

    6.- Si ofreces posturas por debajo del 70% (respecto al tipo) la respuesta afirmativa o negativa de aprobación del remate te tardará unos 8 meses, ya que hay que dar traslado a las partes, la saturación de los juzgados y la desidia de quien los lleva, eso en el mejor de los casos, lo normal, sino hay otros obstáculos es de un año en adelante

    7.- Como bien dice Jotaerre, los subasteros no solemos empezar a pujar hasta la última hora de la subasta y una de las razones es que pueden cancelarla o suspenderla de forma temporal y otra razón es que vas diciendo y cantando en voz alta: esto me interesa, esto es bueno y la gente es envidiosa.

    Saludos esperando haber contribuido a la aclaración de tus dudas, junto con los demás.

  14. en respuesta a Maw10
    -
    #27
    08/06/17 20:38

    Hola Maw10. Muy agradecido. Si es posible que sea el caso aunque la intención no es necesariamente la venta rápida sino la posesión. Si eres profesional y tienes experiencia concreta al respecto tal vez puedas asesorarme llegado el momento. Gracias de nuevo.

  15. en respuesta a Alsur
    -
    #26
    08/06/17 19:07

    Hola Alsur,

    Creo que la subasta a que te refieres va contra una herencia yacente. Si hay herederos y han renunciado a la herencia no habrá problemas, pero si los herederos son desconocidos o no hay herederos puede haber problemas potenciales. Algunos registros de la propiedad se niegan a inscribir el bien a nombre del adjudicatario en la subasta por no haberse nombrado con anterioridad un administrador judicial de la herencia yacente. Si es el caso en este registro de la propiedad y tu intención es registrar y vender rápido puede salirte mal la jugada.

    Aquí tienes más información al respecto:

    http://www.registradoresdemadrid.org/revista/20/Casos-Propiedad/EMBARGOS.aspx

    Saludos.

  16. en respuesta a Alsur
    -
    #25
    08/06/17 18:25

    Pues ya no sé si mentirte para evitar que te metas en algún lío gordo, ya que denotas estar verdísimo, o decirte la verdad: claro que es solo el depósito.
    (Pensando para mis adentros: "madre mía, gente dispuesta a pujar 175.000€, pero a ahorrarse unos eurillos en asesorarse...").

  17. en respuesta a Jotaerre
    -
    #24
    08/06/17 17:52

    Releyendo (otra vez) a Tristán en esta entrada me vuelve a surgir la duda (cague más bien) de si la cantidad que dejo "depositada" mientras se aclara o no las notificaciones a deudor y acreedor es el deposito en si (12K) en este caso o el total de la puja realizada. Quiero decir, estoy asumiendo el riesgo porque si se complicarán las notificaciones pierdo unos dias/semanas/meses (Dios quiera que años no) el deposito de 12K. Doy por asumido que hasta que el remate no se haga en firme no estoy obligado a depositar el resto, porque eso me complicaría muchísimo más!

    Es así no (mientras cruzo los dedos)?

  18. en respuesta a Alsur
    -
    #23
    08/06/17 17:33

    Claro, gananciales es un régimen matrimonial.

  19. en respuesta a Jotaerre
    -
    #22
    08/06/17 17:25

    Gracias, aunque se que lo de pujar por encima del 50% o no es una cuestión de fe.
    Me surge otra duda ahora con el tema de coparticipar con mi pareja (sin matrimonio):

    Actúo en régimen de ganaciales
    o
    Actúo en todo o en parte en representación de otras personas

    He leído en el segundo caso que hay que acreditarlo con un poder, etcetera pero entiendo que gananciales solo será valido en matrimonios.

  20. en respuesta a Alsur
    -
    #21
    08/06/17 17:05

    Correcto, Alsur, pero si estás solo quizás es porque aún faltan días, y las posturas suelen llover al final.
    Fíjate tu máximo y adelante, pero piensa que el banco puede pujar por su deuda sin aflojar un euro...
    Saludos,


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