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Subastas judiciales. Planifica tu crisis

Oscar me envío un mail proponiendo la venta de su nave para la sección de Ventas desesperadas.

Lamentablemente le he tenido que contestar que lo suyo no es una venta a la desesperada, al contrario, él es el ejemplo perfecto de ciudadano en apuros que no mira hacia otro lado ni espera a que al final se produzca un milagro que le saque del atolladero sino que se lanza al ruedo a coger al toro por los cuernos. Este empresario sabe que no puede esperar nada de la Administración -no como otros que enseguida ponen la mano- y se ha puesto manos a la obra para recuperar el control de sus negocios.

Es el ejemplo perfecto del primer consejo que hay que seguir previamente a que subasten tu casa, intentar venderla como sea antes de hacer el primer impago. Como él mismo explica más abajo, está a puntito de dejar de pagar la hipoteca, así que tiene poco tiempo.

Este fue su mail:
Hola Tristán, soy un lector habitual de tu blog, hace tiempo que lo sigo con interés y aunque hasta ahora no había intervenido en él, salvo como lector, ahora me veo en la necesidad de escribirte este email.

El asunto del mensaje es con relación al post en el que inaugurabas la nueva sección de tu blog "Ventas desesperadas" para intentar poner en contacto a propietarios apurados e inversores que busquen oportunidades interesantes. Creo que la propuesta que te comunicaré a continuación puede ser una de esas oportunidades de inversión para aquellos inversores que dispongan del capital necesario (...)

Mediante una sociedad limitada de la que soy propietario y administrador único poseo una nave industrial en Móstoles con 8 años de antigüedad y en uno de los mejores polígonos industriales alrededor de Madrid. La nave está gravada con una hipoteca de la que actualmente se deben 440.000 euros (importe inicial 750.000). Por diferentes motivos (crisis económica, falta de liquidez, etc.) me veo en la obligación de vender dicha nave.

El inmueble tiene como inquilino ahora mismo a una empresa multinacional de demostrada solvencia cuyo contrato en vigor es hasta Junio de 2.012. Se le alquiló en Julio de 2.009 al precio de 5.000 euros al mes, lo cual es una renta más bien baja para esta nave, pero debido al inquilino en cuestión yo preferí tener el inmueble alquilado aunque fuera con una renta relativamente baja, antes que tenerla vacía.

En la próxima semana o a lo sumo la posterior, se realizará una nueva tasación de la nave con el fin de refinanciar la hipoteca actualmente en vigor, ya que las cuotas mensuales (7.300 euros) son muy altas, aunque la ventaja es que prácticamente toda la amortización corresponde a capital. En cualquier caso es una cuota muy incómoda dadas las circunstancias económicas generales y las mías propias, por eso vamos a solicitar la ampliación del plazo de amortización, sin aumentar el importe actual del préstamo (actualmente 440.000 euros). Este cambio en el préstamo lo voy a hacer en previsión de que la nave finalmente no se vendiera, cuestión probable debido al actual corte de crédito generalizado de los bancos.

Personalmente y con sinceridad (espero no equivocarme), preveo que la nueva tasación estará en torno a 1.400.000 – 1.500.000 euros a día de hoy, ya que en 2007 se vendieron naves similares por 2.300.000 – 2.400.000 y creo que desde entonces la bajada de precios ha sido más o menos esa (30%-40%) (...)

Dada la relativa urgencia por conseguir liquidez, estaría dispuesto a estudiar cualquier oferta seria y razonable (...)

A día de hoy el préstamo todavía se sigue pagando rigurosamente, pero me gusta ser previsor y te anticipo que próximamente, aunque no de forma inminente, tendré serias dificultades para hacer frente a las cuotas. Por ello y haciendo caso de tus sugerencias en el blog es por lo que me pongo manos a la obra para intentar vender el inmueble. Por supuesto ruego a todos los posibles interesados mantener la debida confidencialidad, para evitar molestias al actual inquilino de la nave, al que la próxima semana comunicaré mi decisión de poner a la venta el inmueble. Por supuesto intentaré en primer lugar ofrecérsela en unas condiciones de venta “especiales”, como es lógico, pero me pongo en el peor caso y voy a imaginar que no le interese o no pueda comprar la nave.

Teléfono de contacto: 629 77 21 88.

Email: [email protected]

Dirección del inmueble: C/Alfarería, 2. Pol. Ind. Los Rosales. 28933 Móstoles

Descripción: Nave industrial de 1530 m2 construidos en parcela independiente de 1.850 m2. Excelentes comunicaciones (cruce entre A5 y M50). Antigüedad de 8 años. Junto a comisaría de Policía de la BESCAM. Planta calle de 800 m2 en dos zonas comunicadas, oficinas instaladas en planta superior de 350 m2 y garaje semisótano de 380 m2 con rampa de acceso. Estado general impecable. Referencia catastral: 7060715VK2676S0001QQ Polígono:0 Parcela:0

Precio: Estudiaré cualquier oferta razonable dadas mis próximas necesidades de liquidez. Soy muy razonable en cuanto a mis pretensiones económicas, pero ruego un mínimo de seriedad en las ofertas que puedan surgir. En cuanto disponga del valor de la próxima tasación lo comunicaré debidamente.

Yo creo que bien merece que le echemos un vistazo a su oferta y quien quiera y pueda, que contacte directamente con él.
Viendo su actitud, estoy seguro de que antes o después saldrá adelante.
  1. #19
    Anonimo
    30/01/10 20:55

    Soy Oscar, el dueño del inmueble.

    A Anónimo: La nave estuvo en venta Y alquiler en internet, en 2.009, justo hasta el momento en el que encontré un inquilino. Eso fue en Junio de 2.009. Y lo que te aseguro personalmente, salvo error tipográfico de algún tipo,es que el precio de alquiler acabó en 5.500 desde los 7.500 iniciales del primer anuncio. Y en el caso de la venta comencé en 1.850.000 o 1.900.000 si no recuerdo mal hasta 1.750.000 o 1.700.000 del momento en que retiré el anuncio, que fue cuando se alquiló, como ya he dicho antes. También lo tuvieron en cartera algunas inmobiliarias en aquel momento y te aseguro que no recuerdo haber puesto o visto nunca un precio de1.200.000 euros. Tampoco entiendo a qué te refieres con "ocultismo", cuando Tristán sabe que le he dado toda la información necesaria sobre el inmueble con pelos y señales. Él por cuenta propia, ha publicado sólo los datos que ha considerado necesarios, pero yo en ningún momento le he dicho que no publique toda la información que yo le pasé.

    No se si estás intentando negociar un precio a la baja de forma un tanto artificial o si te estás confundiendo con algún anuncio real de internet. En cualquier caso no hay ocultismo de ningún tipo. Quiero vender una nave y punto.

    Por otra parte, la entidad financiera con la que tengo la hipoteca, finalmente me ha concedido una NOVACIÓN del préstamo en la que me han alargado el plazo de vencimiento sin modificar el importe, por lo que finalmente no ha sido necesario hacer tasación. El préstamo es de 440.000 euros y supongo que han considerado que por mucho que haya bajado el precio de los inmuebles sigue siendo más que de sobra sobre el valor del inmueble. Así pues si algún posible comprador uien quiere conocer el precio de tasación, tendrá que hacer su propia tasación. Ya que yo ahora no lo necesito al tener el préstamo renegociado. Independientemente de esto, la nave sigue en venta y sigo siendo razonable con el precio deseado, ya que mi primera opción sigue siendo vender.

    Saludos.

  2. #18
    27/01/10 13:11

    Yo no he dicho en ningun momento que seas un troll, pero hacer o decir cosas de forma anonima que descalifican a alguien que si da la cara y encima sin presentar pruebas... pues eso que resta muchisima credibilidad, aunque pueda ser cierto.

    Por algo en mi blog no dejo que los anonimos comenten, ya que habitualmente el que solo quiere molestar no se toma la molestia de registrarse con una identidad falsa o lo que sea etc etc... Pero el que realmente quiere decir algo ya sea bueno o malo o da la cara o al menos se toma la molestia de registrase, lo cual quiere decir que realmente tiene algo que decir y no solo es teclear algo rapido por fastidiar o sin pararse a pensar que es lo que hacen muchos anonimos (que no todos).

  3. #17
    Anonimo
    27/01/10 12:17

    Dalamar, con todo el respeto que tú y este foro os merecéis y por ello soy lector asiduo: creo que no he dicho nada para ser calificado como troll. No quiero sembrar discordia ni ganar nada para mi. Sólo he hecho esta apreciación porque da la casualidad de que vi este anuncio a ese precio anunciado por esta persona y ahora no entiendo a qué se debe la invención de toda esta historia de negar que lo tuvo en venta.
    Si no desvelo mi nombre es porque la información que doy no debería darla por motivos profesionales. Quien quiera creerme, bien. Quien no, que compre sin cuidado. Yo lo único que he querido hacer es advertir de que algo raro hay con tanto ocultismo. Con respeto y sin ánimo de lucro.
    Saludos de un fiel lector.

  4. #16
    26/01/10 21:53

    Asi es internet y siempre es un anonimo el que hace ese tipo de comentarios, que no digo que no sea cierto o no, pero que lo diga alguien de forma anonima, para mi vale bastante poco, es lo que tiene internet... Que hay tanta gente diciendo chorradas que hay que creerse el 1%, asi que los anonimos descartados, eso fijo...

  5. #15
    Anonimo
    26/01/10 19:10

    Esa es la grandeza y miseria de Internet. Es el "Gran Hermano" y además bastante indiscreto.
    Julián.

  6. #14
    Anonimo
    26/01/10 17:00

    Tristán, no lo ha dicho él, lo digo yo porque este local lo vi anunciado con ese precio (imágenes incluidas) a nombre de “Oscar” por 1.200.000 euros en un portal de Internet hace un año.
    Me parece bien, lo que no entiendo es el querer ocultarlo. Aviso a navegantes para los posibles interesados.

  7. #13
    Anonimo
    22/01/10 01:46

    A Anónimo:

    Yo el año pasado no vendía ningún local por 1.200.000 euros. He dicho que en el pico de la burbuja, cuando todo se compraba, había naves como esta que se vendieron en 2.400.000. Suponiendo una bajada de un 40% más/menos y en base a comentarios del banco que tiene mi hipoteca, quiero pensar que la tasación que se hará próximamente andará por ese importe de 1.300.000 - 1.600.000. Pero hasta que no tenga la tasación no puedo asegurar nada. Suponiendo que ahora se "piden" 1.100 euros m2 más o menos por esa zona, eso haría un precio de venta de 1.680.000. Eso sería lo que se PEDIRIA ahora mismo, según anuncios de venta similares. Ya sabes que ahora mismo una cosa es lo que se pide y otra, el importe en el que realmente se cierran operaciones.

    En cualquier caso, cuando tenga la tasación lo haré público en esta entrada del blog.

    Gracias por la aclaración anterior Tristán.

  8. #12
    21/01/10 18:23

    Que vá, él no ha dicho en ningún momento que la hubiera intentado vender en 1,2 millones.

  9. #11
    Anonimo
    21/01/10 13:56

    Oscar, si el año pasado vendías el local por 1.200.000 ¿de verdad crees que te lo van a tasar ahora en 1.400.000? ¿me equivoco?

  10. #10
    Anonimo
    20/01/10 13:34

    Si se me permite otra matización, si una herencia está "yacente" es porque aún no ha sido aceptada, y tampoco es obligatorio para los herederos (por consistir en más pasivo que activo, por ejemplo y precisamente), así que no existirá sujeto pasivo del impuesto de sucesiones y nadie tendrá que liquidarlo.
    Un cordial saludo,

  11. #9
    19/01/10 15:55

    Si te refieres a la subasta de una propiedad cuyo propietario acaba de morir, tanto una anotación de embargo como una hipoteca serían previos al fallecimiento, y por tanto creo que el adjudicatario to tendría por qué liquidar el impuesto de sucesiones.
    Si te refieres a la subasta de los derechos que al demandado pudieran corresponderle en una herencia, dichos derechos llevan aparejados el impuesto y sí tendría que liquidarlo.
    Respecto a las notificaciones de los "ignorados herederos", están a la orden del día, no representan ningún problema

  12. #8
    Anonimo
    19/01/10 15:36

    Buenos días a todos.
    Me surge una duda en relación a la venta judicial (en subasta) de un inmueble que pueda pertenecer a una herencia yacente.
    Planteo mi duda a los sabios del blog: ¿Además del impuesto de transmisiones (por la compraventa), habría que liquidar el impuesto de sucesiones? ¿Va a dejar la agencia tributaria que se le escapen esas piezas?

    Por otro lado, si no se encuentran herederos de la herencia yacente, ¿se puede seguir con la ejecución notificando por estrados?

  13. #7
    Anonimo
    18/01/10 22:11

    Cuento con ello. Sé que voy a perder dinero, pero voy a ganar liquidez y tranquilidad.

  14. #6
    Anonimo
    18/01/10 21:50

    Una vez aclarado que adquiriste la nave en el 2005, lo unico que te puedo decir es que con la bajada de precios sera muy dificil que esta operacion no arroje perdidas.
    ¿Estas dispuesto a perder algo de dinero?

  15. #5
    Anonimo
    18/01/10 19:04

    Soy Oscar, el propietario de la nave.

    A Anónimo: por supuesto que el inmueble podría formar parte del activo en un procedimiento concursal, pero es que la empresa no va a presentar ningún tipo de suspensión de pagos, porque no existe dicha situación. La empresa propietaria no tiene actividad comercial aparte del propio alquiler de la nave y exceptuando la propia hipoteca sobre el inmueble, no hay ninguna otra deuda o acreedor para temer por ningún tipo de procedimiento concursal. Todo el asunto se reduce a una simple venta para cancelación de deuda hipotecaria y conseguir liquidez. Las circunstancias económicas generales son las que hacen que la venta sea dificil. Aparte de este punto no hay nada extraño o interés oculto alguno en la operación.

    A brocal: no tengo ni idea de cual era el precio en 2001 y consecuentemente tampoco sé cual es la rentabilidad esperada por el propietario en ese tiempo. Lo que sí sé es que cuando adquirí la nave en 2005 fue para utilizarla en la actividad comercial de la empresa en ese momento. Ahora en 2010, ya no existe dicha actividad comercial y el inmueble está alquilado a otra empresa que sí lo está utilizando para su actividad empresarial, como puedes ver en el post que Tristán ha publicado amablemente. En cualquier caso, si algo he aprendido estos últimos años, es que el precio en que uno compra las cosas sólo sirve para cometer errores de cálculo. El precio de mercado es el que es y al mercado le da igual si ganas o pierdes. El problema viene cuando no hay mercado, como es ahora el caso.

    Gracias a todos.

  16. #4
    Anonimo
    18/01/10 14:57

    ¿Cual fue el precio de mercado en 2001?
    Seria interesante analizar la rentabilidad esperada por el propietario en este tiempo.
    Segun mis calculos vender por 150000 euros mas de lo que costo seria un exito.

  17. #3
    Anonimo
    18/01/10 10:58

    A 900 euros puede ser interesante, para una empresa que esté interesada en esa zona. Móstoles conozco por una subasta de Hacienda que fui de un pabellón al lado del lidl hace 3 años y es buena zona.
    Pero para un inversor profesional, promotor de polígonos etc., no quiere comprar a más de 600. Es crudo pero real, por lo menos en la zona que me muevo yo que es el norte. Quieren presas fáciles.

    Le deseo toda la suerte del mundo y estoy convencido que conseguirá venderlo. Eso es lo que hay que hacer oler el humo antes de que llegue el incendio y ponerse a correr lo más rápido posible para que no te pille.


    Un saludo

  18. #2
    Anonimo
    18/01/10 09:41

    Me surge la duda de si el inmueble está a nombre de la sociedad que pueda formar parte del inventario de activo en un procedimiento concursal...

  19. #1
    17/01/10 12:25

    Muy interesante, se nota que sabe lo que hace, seguro que le sale un comprador, solo es cuestion de ajustar el precio y parece que esta dispuesto a hacerlo!

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