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Blog Subastas judiciales
Las subastas judiciales desde la mirada de un subastero

Ventas desesperadas

Subastas judiciales: Ventas desesperadas

Inaugurando la sección "Ventas desesperadas"

Supongamos que no pudiste hacer frente a las cuotas y dejaste de pagar la hipoteca hace quince meses. La subastan en breve ¿Qué hacer? Es importante hacerse a la idea de que la propiedad está perdida y que ahora toca ser listos y salir lo menos perjudicados que sea posible.

Lo ideal habría sido planificarlo con tiempo y haber vendido la casa antes de dejar de pagar la primera cuota, pero ya es tarde para lamentaciones. Los seres humanos estamos codificados para pensar que los problemas acabarán arreglándose y así, vamos retrasando la decisión de asumir la pérdida hasta que ya es tarde.
Que no te pase eso a ti, hay que ser racional.

Ahora tienes el problema de que tu casa se subasta en tres o cuatro semanas y estás acongojado pues temes con razón que, dados los tiempos que corren, la crisis y todo eso, los postores no van a acudir a la subasta y al final se la va a quedar el banco acreedor a cambio de la deuda, en el mejor de los casos, o por la mitad del tipo, en la peor hipótesis. Si ocurre esto último puede que aún te quedes debiéndole al banco un riñón y medio.

Que las ratas no abandonen el barco que aún puede que haya una solución. En estos días previos a la subasta, a partir de que los subasteros y similares se enteren de la fecha de celebración de la misma, empezarás a recibir visitas de posibles postores. Ábreles la puerta, que vean bien la casa, responde a sus preguntas y, si alguno se ofrece a comprártela antes de la subasta, abre bien las orejas y escúchale con atención pues puede que no esté todo perdido.

Hace cuatro años jamás hubiera dado este consejo, pues la competencia entre subasteros estaba en máximos y era en la sala de audiencias de los juzgados donde los demandados podían conseguir los mejores precios para sus propiedades subastadas, pero hoy en día, con la crisis y bla bla bla, los subasteros estamos un poco desganados, queremos comprar muy muy barato o, en caso contrario, preferimos que compre el vecino. Eso en el caso de acudir a la subasta, pues es normal que actualmente se queden desiertas, así que una oferta en los días previos a la subasta puede ser la última oportunidad.

Por eso he decidido, animado por Dalamar, inaugurar una nueva sección en el blog llamada "Ventas desesperadas" en la que los inminentes ex-propietarios de viviendas subastadas puedan hacer un último intento de vender su propiedad antes de la subasta.

Para ello, los que estéis interesados debéis enviarme al buzón situado a la derecha del blog todos los datos necesarios para que yo haga un post con la oferta de venta:

  • Datos de contacto: el contacto será directo entre los interesados y el propietario
  • Dirección del inmueble
  • Descripción completa, con superficie, distribución de las habitaciones, etc.
  • Fecha de la subasta: para conocer el tiempo del que se dispone
  • Precio, que tiene que tener una sustancial rebaja, pues esto no es idealista, donde con mucho tiempo se puede sacar más dinero, esta es la antesala de la subasta, aquí el precio tiene que llamar la atención y adecuarse a las circunstancias. Seguro que los lectores del blog estarán muy atentos al mismo y harán los comentarios que crean conveniente.
  • Referencia catastral, si es posible, para ahorrar trabajo a los interesados
  • Relación de cargas registrales, deudas de comunidad y recibos atrasados del IBI
  • Nota simple registral, en el formato que sea (pdf, word, etc.) para tranquilidad de los interesados y para que yo mismo pueda hacer un filtrado, eliminando los casos problemáticos o haciendo claras advertencias acerca de los mismos.
  • Fotos, si es posible que no pesen más de 50 kb
Creedlo, es mucho mejor vender rápidamente la casa, aunque tenga que ser con una sustancial rebaja, que permitir que llegue a subasta. Acordaros del ejemplo de Alfonso y su chalet de lujo tirado de precio, espero que le haya ido bien, aunque a algunos lectores aún les parecía caro el precio de venta. En estas circunstancias hay que vender muy barato si se quiere vender.
Por otra parte hay mucha gente que no se atreve a participar en las subastas judiciales por miedo a la reacción de los ocupantes de las viviendas subastadas.

La sección "Ventas desesperadas" puede ser un punto de encuentro para que los asfixiados por la hipoteca puedan, por fin, respirar tranquilos y empezar de cero en otro sitio y para que algunos lectores del blog, puede que incluso algún subastero, puedan comprar muy barato y sin funcionarios de por medio.

¿Qué os parece la idea?

 

  1. #1

    Anonimo

    Muy buena idea, eso si trabajo vais a tener para gestionar los inmuebles. Pero es algo que muchos subasteros hacemos, antes de llegar a la subasta casi todos los pisos interesantes están "tocados" y se les ha intentado buscar propietario, para que las dos partes salgan beneficiadas, tanto el comprador como el vendedor.
    Saludos

  2. #2

    Anonimo

    Me parece una buena idea de crear liquidez y eliminar los problemas de muchas familias. Ánimo y suerte con tu propósito

  3. #3

    Fcalvo

    Que no cunda el pánico.

    Como dice Draco la mayoría de las propiedades que salen a subasta están tocadas por la deuda principal. Y si hay cargas posteriores, ya ni hablemos.

    Pero sí que es cierto que, a veces, puede haber una venta previa que, aunque no contente al vendedor, le puede permitir no perderlo todo.

    Pero, aun a pesar de no ser fácil, podemos encontrarnos con situaciones especiales, donde el comprador esté muy interesado, pero la deuda es demasiado alta. En estos casos aconsejo hablar con el banco para comprarle el crédito (esto es diferente a pagar el crédito)

    Podemos obtener suculentos descuentos, pues se están cediendo créditos por debajo de su principal. Hace poco me dijo un director de banco amigo mío que están cediendo créditos con descuentos entre un 25% y un 50% de la deuda. Yo no me lo he creído demasiado, pero como soy así, para poner a prueba al sistema financiero he ofrecido por un crédito la mitad del principal. Todavía no he recibido respuesta pero voy a ver realmente por donde van los tiros.

    Si compro el crédito y después compro la vivienda no hace falta ni siquiera cancelar la hipoteca ya que el registrador lo hace de oficio por "confusión de derechos".

    Ya que Tristán siempre ha pretendido abrir el mundo de las subastas a todas las personas interesadas, deseo que con esta nueva idea puede ayudar a los demandados.

    Saludos cordiales
    Francisco Calvo-Administrador
    www.subastasunicas.es

  4. #4

    Anonimo

    Tenía la casa en subasta. El día anterior ingresé la cantidad pactada con el abogado que representaba al banco. El abogado en el mismo día y previo a la hora se personó en el juzgado para paralizar la subasta. En el compromiso que adquirí mencionaba el pago de la deuda en tres pagos. Solo realicé el primero con lo que se paralizó la subasta. Con los pagos siguientes voy con retraso, aunque los puedo cumplir. ¿ puede el banco reabrir la subasta ? ¿hay un plazo desde que se paraliza, hasta que se reabre una nueva subasta?. Gracias por todo lo que puedas orientarme

  5. #5

    Anonimo

    Tristán no dejas de sorprenderme. En principio, me parece una idea muy acertada... Seguiré con atención esta nueva sección. Un cordial saludo.

  6. #6

    Tristán el subastero

    J&ampB, no creo que haya un plazo mínimo que el banco tenga que esperar hasta volver a ejecutar la hipoteca. Imagino que podrá hacerlo en cuanto dejes de pagar de nuevo las cuotas, con la salvedad de que esta vez ya no puedes paralizar la ejecución pagando simplemente las cuotas atrasadas, ahora tendrás que liquidar toda la deuda, a discrección del banco. Si aún no han ejecutado, seguramente estarás a tiempo de manejar la situación, pero si han ejecutado, olvídate de las sonrisas y de las buenas caras, esta vez van a ir hasta el final.

  7. #7

    Anonimo

    Como idea, es buena. Pero le veo unos cuantos inconvenientes.

    Lo primero, que van a creer que lo que pretendes es lucrarte, cosa que no veo porqué no puede hacerlo uno, pero que en el país de la envidia y el hidalguismo no debe hacerse en público.

    Segundo. Se va a dar la situación (estoy seguro), de que haya gente que compre y gente que venda y la compra no tenga nada que ver con la venta. Y ambos te meterán a ti en sus follones, y encima lo harán en público y te estropearán el blog.

    Tercero, más que un inconveniente es una apreciación. Yo entiendo un blog como un sitio de exposición de temas y coloquio. Para vender casas se crean webs de las que nadie sabe quién es el dueño (salvo el registro mercantil), evitandose el inconveniente nº2, y que cobran comisiones, dejando claro el punto nº1.

    Te deseo toda la suerte si sigues adelante.

  8. #8

    Tristán el subastero

    Avispao, no creas que no le he dado vueltas a esos inconvenientes que mencionas, somos muy mal pensados los españoles. Pero no veo cómo podría lucrarme si lo primero que pondré en las ofertas serán los datos de contacto de los propietarios, como hacen en Idealista.
    En cuanto a que alguien pueda salir timado, no me gustaría que ocurriera, pero no tiene por qué ocurrie más que leyendo el Segunda mano o Idealista. Pondré coletillas que dejen claro que no acepto responsabilidades y blablabla.

  9. #9

    El sujeto pasivo

    Me gusta la idea, pero no pongas coletillas. Pon un subtítulo a tu blog, bien gordo y en negrita, en el que adviertas que en el mundo de los adultos cada uno debe comerse los marrones que se deriven de las decisiones que toma o algo así.

  10. #10

    Anonimo

    Yo soy comprador potencial. A ver si la gente se anima.

  11. #11

    Anonimo

    Te deseo Tristan toda la suerte posible en esta nueva iniciativa.

    En relación a la "compra de créditos", tengo mucha curiosidad, FCalvo, por saber como acaba tu gestión.
    Ayer leia un artículo sobre los fondos buitre (http://www.finanzas.com/noticias/empresas/2009-09-14/198849_fondos-buitre-cansan-mercado-inmobiliario.html), que me hace pensar que los bancos no están actualmente interesados en aceptar minusvalías al vender sus créditos.

    Otra cuestión es que los bancos pudieran querer vender créditos antiguos (Ej. hipotecas de antes del 2.000). Pero me temo que hay que estar muy, muy bien conectado, para poder acceder a alguno de esos posibles chollos.
    Una pregunta para los expertos fiscalistas: La compra de crédito (subrogación como acreedor de una hipoteca), como tributa? AJ al 1%?

  12. #12

    Fcalvo

    A Manuel de Alicante

    Como ya he comprado varios créditos te puedo decir que tributan al 1% aplicado al precio de la transmisión.

  13. #13

    Anonimo

    Las propiedades buenas con poco principal y mucho beneficio se las daras a algun amigo tuyo para que le haga una hipoteca cambiaria, y tarde o temprano se quedara sin piso y con mas deuda.
    Las propiedades con hipotecones seran las que metas al blog haber si algun cervatillo incauto pica.

  14. #14

    Tristán el subastero

    Anónimo, ni te imaginas la cantidad de inminentes subastados que me ofrecen sus propiedades a través de mi correo. Si pensara como dices me habría limitado a hacer un post anunciando que estoy dispuesto a estudiar todas las ofertas, sin tener ninguna necesidad de hacer ningún simulacro.
    En cualquier caso, lo que a mí me gustan son las subastas judiciales y pueden contarse con una mano las ocasiones en que he comprado fuera de los juzgados.
    No seamos tan mal pensados.

  15. #15

    Anonimo

    JIS JIS, todavía no has publicado nada y ya dicen que quieres lucrarte. Me desc...no.

    País. (c)Forges.

  16. #16

    Fcalvo

    A Manuel de Alicante:

    He leído el artículo que citas y por supuesto que los bancos españoles no han aceptado la venta de "activos" porque ofrecían entre un 20/40% de su valor teórico.

    Esto es diferente a la compra de un crédito, ya sea hipotecario ya sea personal, que es un derecho que tiene el banco y que tiene que ejecutar para poder cobrar.

    Por supuesto que el precio que acepte el banco o caja dependerá de su situación. Te voy a poner un ejemplo ilustrativo: Hoy, casualmente se ha celebrado una subasta en Murcia donde la entidad ejecutante reclamaba 96.646 euros de principal más 28.994 de intereses y costas.Pues bien, se la ha adjudicado un licitador por la cantidad de 63.000 euros. Es decir un 35% por debajo del principal que reclamaban y han desistido de cobrar los intereses de demora y las costas que por supuesto son muy superiores a la cantidad presupuestada.

    Respecto a la oferta que le he hecho al banco todavía no he recibido contestación. Seguro que se están dejando querer para que la suba y posiblemente la subiré porque es una operación que me interesa al haber tres propiedades embargadas, una tercería de mejor derecho ganada y una posible tercería de dominio que se puede presentar (o no). En fin los líos que a mí me gustan.

    Saludos cordiales
    Francisco CAlvo-Administrador
    www.subastasunicas.es

  17. #17

    Tristán el subastero

    Qué gusto que estén las cosas así en Murcia, con los bancos renunciando a parte de la deuda. En Madrid, por el contrario, intentar recuperarlo todo, pujando lo que haga falta.

  18. #18

    Anonimo

    Buenas tardes:

    Tristan, Draco, F. Calvo, gracias por todo lo que nos enseñais, es un placer leeros.

    Javier

Autor del blog

  • Tristán el subastero

    Información y opiniones sobre el mundo de las Subastas Judiciales desde la mirada de un subastero.

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