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Subastas judiciales. Problemática de la posesión

Subastas judiciales. Problemática de la posesión

La entrega pacífica de los bienes subastados es el aspecto que más ansiedad produce entre los postores no profesionales. Sencillamente, les acojona.

Esto es así porque la propiedad del bien sin la facultad de disponer del mismo tiene poco o ningún valor, careciendo de sentido participar en una subasta judicial si no se va a poder disfrutar de la vivienda comprada. Por eso, tantos incautos compradores en subasta se sienten defraudados o engañados por el sistema judicial, que les ha hecho pagar el remate sin proporcionarles posteriormente el uso del bien subastado.

Por otra parte, hay que reconocer que existen ocupantes de los bienes adjudicados que tienen derechos legítimos, subsistentes a la hipoteca o embargo ejecutados, que les otorgan el disfrute del bien sea quien sea el legítimo propietario. Son los inquilinos.

Pero dichos inquilinos no siempre ostentan un título legítimo. Uno de los problemas que se pueden plantear es la aparición, tras la subasta, de arrendatarios que dicen tener un contrato de arrendamiento en vigor y que pretenden la subsistencia de dicho título después de adjudicado el inmueble en subasta.
Con el objetivo de impedir o dilatar la entrega de la posesión al adjudicatario, pueden aparecer en el proceso "ocupantes de última hora" distintos al deudor y unidos a éste por contratos ficticios creados para la ocasión, creando no poca incertidumbre.

Para acabar con estas prácticas fraudulentas, el artículo 661 de la LEC 1/2000, sobre la comunicación de la ejecución a arrendatarios y a ocupantes de hecho y la publicidad de la situación posesoria en el anuncio de la subasta, dice así:
1. Cuando, por la manifestación de bienes del ejecutado, por indicación del ejecutante o de cualquier otro modo, conste en el procedimiento la existencia e identidad de personas, distintas del ejecutado, que ocupen el inmueble embargado, se les notificará la existencia de la ejecución, para que, en el plazo de diez días, presenten al tribunal los títulos que justifiquen su situación.

En el anuncio de subasta se expresará, con el posible detalle, la situación posesoria del inmueble o que, por el contrario, se encuentra desocupado, si se acreditase cumplidamente esta circunstancia al tribunal de la ejecución.

2. El ejecutante podrá pedir que, antes de anunciarse la subasta, el tribunal declare que el ocupante u ocupantes no tienen derecho a permanecer en el inmueble, una vez que éste se haya enajenado en la ejecución. La petición se tramitará con arreglo a lo establecido en el apartado 3 del artículo 675 y el tribunal accederá a ella y hará, por medio de auto no recurrible, la declaración solicitada, cuando el ocupante u ocupantes puedan considerarse de mero hecho o sin título suficiente. En otro caso, declarará, también sin ulterior recurso, que el ocupante u ocupantes tienen derecho a permanecer en el inmueble, dejando a salvo las acciones que pudieran corresponder al futuro adquiriente para desalojar a aquéllos.

Las declaraciones a que se refiere el párrafo anterior se harán constar en el anuncio de la subasta.

Qué lástima que este artículo haya acabado siendo papel mojado en la mayoría de los casos, pues los tribunales se están limitando a manifestar en los edictos de subasta que "no se puede hacer constar la situación posesoria del inmueble", con lo que el acongojado postor continúa sin saber a ciencia cierta qué va a suceder tras la subasta.

Una lástima, sin duda, pues la incertidumbre genera desconfianza y el precio de los remates disminuye, como es natural.

Buena semana a todos y no os perdáis el próximo post titulado "Inquilinos, vade retro".

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  1. #80
    05/03/23 23:25
    Hola,
    Soy totalmente una ignorante en tema subastas.
    Pero me he enterado del embargo de una vivienda en mi pueblo y buscando información he llegado a este ilustrativo foro.
    Expongo el caso:
    Embargo vivienda AEAT. 
    Sin cargas ( solo deuda por la q se hace el embargo).
    Vivienda no habitual del único propietario 
    Situación posesoria no consta.
    Ocupantes con justo título. 
    No existe ninguna anotación en la nota simple de usufructo, arrendamiento ni nada.
    Al ir a investigar los vecinos me comentan que quien vive allí es la exmujer del propietario con dos menores.
    Tienen derecho a quedarse los ocupantes ?
    Sería una locura pujar ante esta situación?
    Gracias de antemano a todos.
    Magnífico foro
  2. en respuesta a wolfang02
    -
    Top 100
    #79
    13/01/23 23:51
    No le escribas al administrador. Mejor llama por teléfono. Oblígale a dar una respuesta. En realidad él no tiene por qué ayudarte, pero al menos sí debe facilitarte acceso a la zona de los trasteros. Luego, las llaves del tuyo las tienes que conseguir por tu cuenta, bien porque te las dé el ex propietario, bien porque tú abras la puerta con un cerrajero y santas pascuas. Pero antes de hacer esto último, asegúrate de que el expropietario no anda o por ahí ni tiene cosas guardadas en el trastero. Eso podría ser un lío muy grande.
  3. en respuesta a wolfang02
    -
    #78
    13/01/23 08:11
    Por cierto, como simple y mera  curiosidad, acaso eres Abogado?  Porque no sé porqué pero me da que ello pueda ser factible... GRACIAS TONIC. Saludos cordiales 
  4. en respuesta a wolfang02
    -
    #77
    13/01/23 08:00
    Gracias por tu pronta y amable respuesta y no " Estoy en plenitud de Facultades mentales, a Dios gracias ". He comprado el Trastero por una razón muy simple y antes de juzgar es mejor preguntar,  porque como me dices eso de " que a quien se le ocurre etc.. Etc... y te digo esto sin acritud alguna por mi parte. La respuesta es tan simple como que paso los tres meses de verano en esa localidad y necesito el trastero, que encima no hay ni a la venta, lo vi publicado en el BOE, y no me lo pensé ni por un momento, porque insisto lo necesito como mínimo Tres meses al Año. 
    Concerniente a lo del Administrador es el único que tiene los datos de la Holandesa, pero si no me responde ni a los emails ni se pone al teléfono ya me contarás. 
    No tengo el don de la videncia, ni una bola de cristal y cuando solicité la Nota Simple para recabar información, la Holandesa tiene nombre y apellido y Español. 

    Y no ha sido una Subasta Judicial, así que no entiendo por qué debo solicitar al Juzgado, el qué y a qué Juzgado, : al de Instrucción, al Mercantil, al de Primera Instancia tal vez...??  Ni tan siquiera hay todo tipo de Juzgados en la localidad, porque es una localidad costera y pequeña. Y por otra parte me recomiendas que me busque un Abogado y Procurador???  Antes me persono en el Cuartel de la GUARDIA CIVIL y que me acompañen para proceder a quitar lo que está mujer ha puesto en el trastero, un candado y unas cadenas, eso sí QUE NO SE LE OCURRE a NADIE en su sano Juicio, salvo que tenga allí dentro algo ilegal, que si pudiere ser de interés de la Policía, y ya no es su trastero, si viene a España que pague religiosamente sus impuestos como hacemos el resto de los mortales, así no le hubieran embargado el trastero de marras... Y si no que se quede en su País, porque que bonito es venir al Sol de España, y deber dinero a todo bicho viviente... Porque según las Nota Simples que obran en mi poder tendría que vivir dos vidas, para pagar todo lo que debe... 
    En fin, espero haberte aclarado el por qué adquirí el Trastero, tú a mi y vaya por delante mi agradecimiento por tu buena intención, pero no me has aclarado nada en absoluto. Reitero tu colaboración, pero no soluciona mi problema. 

    Saludos cordiales 
    Wolfang02 
  5. en respuesta a wolfang02
    -
    #76
    13/01/23 07:11
    Hola Wolfang,

    El administrador de fincas NO puede darte ningún tipo de llave ya que la posesión no la ostenta él sino la mujer holandesa. Si quieres ser purista, tendrías que pedir la posesión judicialmente con abogado y procurador. Si estás 100% seguro que la holandesa no te va a decir nada y, que ya no vuelve, entonces entra a las bravas (con la posibilidad que algún día te denuncie e indique que dentro tenía oro y tengas un problemilla). A quién se le ocurre comprar un trastero lejos de su casa o por qué lo compraste? Mucha suerte y cuidadín!
  6. en respuesta a Jotaerre
    -
    #75
    13/01/23 04:08
    Hola, este comentario es del Año de la polka, pero me encuentro en una situación similar y que no sé cómo solventar. 

    Me acabo de adjudicar un trastero de la AEAT, y Procedo a remitir al Administrador de la Finca vía email, porque resido en una localidad distinta a donde está sito el trastero, el Certificado de Adjudicación y le solicito que por favor tenga a bien facilitarme las llaves para acceder al mismo y la cuenta Bancaria para transferirle el importe del coste de las llaves y sufragar los gastos de envío. 

    Ha transcurrido una semana y el susodicho Administrador, ha hecho caso omiso a mis emails, y cuando se le contacta por teléfono, responden que no se encuentra en la oficina, que está reunido o visitando una Comunidad de propietarios. 

    El caso es que un conocido que reside próximo a la finca donde se encuentra ubicado el trastero le pido el favor de que si le es factible averigüe algo acerca del " puñeteros trastero"  con perdón de la expresión. 

    Me llama y me dice que el trastero de marras, está cerrado a cal y canto, y digo bien, porque presenta en la cerradura un candado y una cadena, lo que para quien suscribe es obvio y evidente que para mí desgracia Sí o Sí, hay enseres en su interior, espero no encontrarme con un "fiambre", porque tal y como está el País, con padres y madres que matan a sus propios hijos, por Venganza en procesos de divorcio, con una mujer, dos y hasta tres, mujeres asesinadas en el mismo día, a manos de sus parejas, cualquier cosa en este mundo de locos es susceptible de que pueda acontecer. 

    Resido en una Comunidad de vecinos y nadie tiene un candado y una cadena en la cerradura de los trasteros, y los edificios colindantes tampoco, así que esto es desde todo punto de vista surrealista total.

    Y con el permiso de todos, pregunto, : Si el Administrador continúa haciéndose el longui, qué podría hacer al respecto.? Había pensado remitirle a este conocido que reside allí, el Certificado de Adjudicación y una Autorización firmada por quien suscribe, aportando mi DNI escaneado y que se presente en la Finca con un cerrajero y que proceda  a quitar el candado, la referida cadena y cambiar la cerradura. 

    Para mayor abundamiento, el dichoso trastero, pertenece a una Ciudadana Holandesa, que según este conocido ya no reside en España. 

    Está obligado el Administrador a facilitarme las llaves de la Finca para acceder a " MI TRASTERO" , al menos eso reza y consta previo pago del mismo en el Certificado de Adjudicación. 

    Después de Cuatro meses esperando el Certificado, ahora me encuentro con este marrón. Me consta que para un porcentaje de los que participáis en este foro y hacéis adquisiciones millonarias, no le deis importancia a esta rocambolesca situación. Pero para quien esto escribe, es muy importante y necesito ese TRASTERO. 

    Alguien puede arrojar algo de luz a este dilema en el que me encuentro?  Porque esta situación me está quitando el sueño, y la desidia, inoperancia y pasotismo del Administrador es desde todo punto de vista vergonzoso y vergonzante. Incluso he pensado en llamar al Colegio de Administradores de Fincas, y ponerles al corriente de esta situación. Es que no sé qué hacer... NO SOY, NI SUBASTERO, NI TAMPOCO JURISTA, y no quiero hacer nada que me pueda hacer incurrir en una ilegalidad, por mero y simple desconocimiento. 

    Gracias a Tod@s,.

    Saludos cordiales 

    Wolfang02 








  7. en respuesta a Jotaerre
    -
    #74
    30/12/22 11:47
    Yo propongo 3 Avemarias a la virgen de Lourdes
      FELIZ AÑO A TODOS
  8. en respuesta a Chelindion
    -
    #73
    29/12/22 22:24
    ;D Como en el chiste de Eugenio: "¿hay alguien más"? ;D
  9. en respuesta a tonigs
    -
    Nuevo
    #72
    27/12/22 09:49
    Gracias con tu comentario, gracias por aconsejarme un abogado, algún otro comentario que me ayude???
  10. en respuesta a Chelindion
    -
    #71
    26/12/22 20:14
    Contrata a Jotaerre como abogado y tendrás Bastantes más posibilidades de salir victoriosa.

    Suerte!
  11. Nuevo
    #70
    26/12/22 09:24
    Hola!!! recientemente por cesión de remate y posterior decreto de adjudicación me he adjudicado dos pisos de un fondo. Nunca nos comentaron la situación con respecto a la posesión.  Se solicita el lanzamiento y es parado porque alegan que hay un contrato a 25 años con fecha 01/05/2019, que ya es raro, un mes después de que cambie la ley. El juicio para dentro de meses claro está, y los pisos vacíos porque se fueron antes del lanzamiento. Aunque quieren seguir simulando que hay gente, pues hay luz en una vivienda (toda la noche encendida)  Se que ese contrato no está inscrito en el registro, pero eso a los jueces les dará igual?? Toca luchar por la posesión con que pruebas?? Es de locos, este mundo es para gente que lo conozca bien. Alguien que aporte luz a mi causa??
  12. en respuesta a Albarito17
    -
    Top 100
    #69
    16/12/22 20:53
    Sí, es alucinante, pero ya sabemos que en los juzgados reina esta especie de locura.
  13. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #68
    15/12/22 12:53
     Manda narices, en mi caso he adquirido un inmueble donde en el anuncio del BOE se expecifica que " Situación posesoria | Ocupantes sin derecho de permanencia" y desde el juzgado me indicaron que los ocupantes (familiares del ejecutado) presentaron un contrato de arrendamiento fraudulento, incluso lo pone en el decreto de adjudicación!!!
    Cual es mi sorpresa, que al solicitar el lanzamiento al juzgado, me indican que primero tienen que avisar al ocupante para comparezca y solicitar de nuevo documentos de arrendamiento.
    Me indican indican que aunque lo ponga en decreto de adjudicación es por "PROVIDENCIA" y no tiene validez jurídica, tiene que ser por "AUTO"......... 
    Y para mas inri me dicen que les van a dar un mes de plazo de notificación (en vez de los 10 días que pone en art 575 lec......) 
  14. en respuesta a Nutnut
    -
    Top 100
    #67
    25/11/21 07:12
    El desalojo de los ex propietarios no tiene por qué complicarse si no les aplica la ley 1/2013 ni la LAU. 
  15. Nuevo
    #66
    25/11/21 06:55
    Buenos días, 
    Estoy muy interesado en pujar en una subasta en la que el inmueble ha salido a subasta por ejecución hipotecaria. 
    Lo que me echa para atrás es que aunque la única propietaria no vive allí, sí sus dos hijos (de unos 65 años) ¿creeis que será complicado que se vayan una vez aprobado el remate?
    Gracias
    Y excelente blog y artículos Tristan.
  16. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #65
    15/09/21 18:59
    Ya, eso ponía en la información de subasta - situación posesoria "No consta" - quiere decir que no hay constancia de que halla  ocupantes, ¿correcto?
    Y en las opciones de respuesta que dan no hay una exactamente igual:
    ¨1    Le consta que se halla libre de ocupantes y/o arrendatarios. 
    ¨2    Le consta que se halla habitada por su propietario/a. 
    ¨3    Le consta que se halla alquilada. 
    ¨4    Desconoce la situación posesoria de la finca 
     
      ¿Seria la primera?  ""Le consta que se halla libre de ocupantes y/o arrendatarios."
    Y sabes para que lo preguntan?

    Gracias de nuevo!
  17. en respuesta a Pepita3
    -
    Top 100
    #64
    15/09/21 18:47
    Pues yo les respondería eso mismo, que no te consta.
  18. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #63
    15/09/21 18:09
    Hola Tristan, Gracias por tu respuesta!
    No, soy adjudicataria y eso me pide AEAT para generar el certificado de adjudicación... Y no se que efectos puede tener elegir una respuesta u otra.
    He visto que hay alguien en inmueble, pero no se con que condición esta. En información de subasta ponía situación posesoria "No consta" y el inmueble es de una empresa.
    Gracias de nuevo!
  19. en respuesta a Pepita3
    -
    Top 100
    #62
    15/09/21 15:52
    ¿Tú eres la deudora? Entonces es que quieren que les cuentes el estado posesorio de la vivienda que se va a subastar, así lo incluyen en el anuncio de la subasta y todos sabemos a qué atenernos.
  20. #61
    15/09/21 15:50
    Expertos subasteros,
    Apreciaría mucho su respuesta de antemano, no he conseguido encontrar la respuesta en temas.
    AEAT pide complementar la 
    "MANIFESTACIÓN DEL ADJUDICATARIO SOBRE LA SITUACIÓN POSESORIA DE LA FINCA: 
    ¨    Le consta que se halla libre de ocupantes y/o arrendatarios. 
    ¨    Le consta que se halla habitada por su propietario/a. 
    ¨    Le consta que se halla alquilada. 
    ¨    Desconoce la situación posesoria de la finca"
    Para que necesitan esta manifestación y en que influye?
    Gracias! 

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